Wolnoć czy nie wolnoć?

Nieruchomość stanowiąca własność prywatną została zajęta pod budowę drogi publicznej. Właścicielowi z tego tytułu należy się odszkodowanie. Odszkodowanie ustala starosta na podstawie operatu szacunkowego. No i operat taki został za publiczne pieniądze wykonany. Właścicielowi przedłożona została kwota odszkodowania wraz stanowiącym załącznik do tej kwoty - operatem szacunkowym. Właściciel z różnych względów, w tym także z uwagi na treść operatu, nie chce się zgodzić ze sposobem ustalenia odszkodowania i kwotą odszkodowania.

Właściciel ma formalną możliwość zwrócenia się do organizacji zawodowej o stwierdzenie prawidłowości sporządzenia przedłożonego mu operatu szacunkowego. Możliwość taka trwa do 3 miesięcy i kosztuje kilka tysięcy złotych.
Właściciel ma też możliwość ekspresowej ochrony swoich racji poprzez ekspertów, którzy mają stosowną wiedzę niezbędną do wypowiadania się w jego sprawie. Trudno zabierać właścicielowi nieruchomości prawo obrony jego racji. Z drugiej strony organ publiczny skłonny będzie przyznać rację właścicielowi nieruchomości tylko wówczas, gdy racja będzie po stronie właściciela. Jeśli racje właściciela będą liche, marnej jakości to w swojej sprawie wskóra niewiele. Racje organu państwowego będą górą.

Dostarczana właścicielowi dokumentacja może zawierać wady fromalno-prawne a także przedkładany operat szacunkowy może zawierać wady. Dokumentacja może też żadnych wad nie zawierać. Właściciel nieruchomości ma jednak prawo domagać się aby w tej przykrej sprawie jaką jest odjęcie mu prawa własności nieruchomości organ administracyjny działał zgodnie z przepisami prawa i zasadami ogólnie rozumianego rozsądku i sensu.

Wśród specjalistów państwowych uprawnionych do sporządzania operatów szacunkowych używanych do ustalania wysokości odszkodowania w procesach wywłaszczeniowych istnieje silna niechęć do ekspertów obsługujących właścicieli nieruchomości. Specjalistom tym nie podoba się, że właściciel nieruchomości korzysta z profesjonalnej porady. Specjaliści ci są zdania, że właściciel nieruchomości w zabieganiu o swoje racje winien korzystać wyłącznie z oficjalnych dróg. Uważają oni, że ujawnianie łamania przepisów prawa przez kolegów po fachu to zbójectwo we własnym środowisku. Wykazywanie, że organ i zatrudniony przez niego specjalista łamią prawo to w opinii tych specjalistów przejaw łamiania prawa. W opinii takich specjalistów wykazywanie, że inny podmiot łamie prawo i kpi z warsztatu zawodowego winno być prawnie niedopuszczalne i ścigane wewnątrzśrodowiskowymi obyczajami.

W nawiązaniu do powyższych rozważań załączam przykład praktyczny. Przykład rodzi dylemat: czy właścicielowi należy się wsparcie ze strony eksperta czy też ekspert winien milczeć jak zaklęty? Czy przedłożony mu przez poważny organ państwowy sposób określenia odszkodowania za nieruchomość zajętą pod drogą publiczną jest przekonujący, czy może przekonujący jest mało?
Czy właściciel nieruchomości powinien łożyć na zinstytucjonlaizowane, oficjalne wykazywanie swoich racji czy też może sięgnąć po rozwiązania prostsze, szybsze i w efekcie wydajniejsze?
Co robić? Co czynić?
Czy legalizować zbójectwo?
Kto w tej sytuacji jest zbójem?
Czy istotnie niezbędne jest uruchamianie długiej procedury formalnej w celu wykazania, że zaproponowane przez organ administracyjny odszkodowanie ustalono w sposób niechlujny?
Czy należy nabierać wody w usta gdy odszkodowanie ustalone zostało (tak jak to przedstawiono niżej) bez zastosowania rzeczowych, przekonujących argumentów, bez zbadania rynku nieruchomości, przy zastosowaniu jedynie trzech transakcji?


Przykład praktyczny (nie polecany do naśladowania!)

OPERAT SZACUNKOWY WYCENY NIERUCHOMOŚCI

Nazwa: Nieruchomość - działka gruntowa położona w obrębie L., gmina K. nr xxx o powierzchni 0,1243 ha.
Zleceniodawca: Starostwo Powiatowe
Cel wyceny: Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej nieruchomości do wypłacenia odszkodowania za wywłaszczenie w/w nieruchomości.
Data wyceny: 17 kwietnia 2009
Wyceniający: rzm


1. OKREŚLENIE PRZEDMIOTU I ZAKRESU WYCENY

1.1. Przedmiot wyceny
Przedmiotem wyceny jest nieruchomość - działka gruntowa położona w obrębie L., gmina K. nr xxx o powierzchni 0.1243 ha.
1.2. Zakres wyceny
Oszacowaniu podlega prawo własności wyżej wymienionej nieruchomości gruntowej.

2. CEL WYCENY
Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej nieruchomości do wypłacenia odszkodowania za wywłaszczenie w/w nieruchomości.


3. OKREŚLENIE PODSTAW OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO
3.1. Podstawy formalne
Wycenę sporządzono na podstawie pisma z dnia 19.03.2009 r. na potrzeby Zamawiającego, którym jest Starostwo Powiatowe.
3.2. Podstawy prawne
• Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, opublikowana w Obwieszczeniu Marszałka Sejmu Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 30 listopada 2004 r. w sprawie ogłoszenia jednolitego tekstu ustawy o gospodarce nieruchomościami Dz.U. 2004 nr 261 poz. 2603. wraz z późniejszymi zmianami.
• Ustawa z dnia 24 sierpnia 2007 r o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych ustaw ( Dz. U. z 21 września 2007 r nr 173, pozycja 1218)
• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks cywilny ( Dz. U. nr 16. pozycja 93) z późniejszymi zmianami
• Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego - Dz.U. 2004 nr 207 poz. 2109 z późniejszymi zmianami, zwane dalej w opracowaniu jako - rozporządzenie
• Standardy Zawodowe Rzeczoznawców Majątkowych wyd. Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. Wydanie aktualne wg stanu na marzec 2009.
3.3. Źródła danych merytorycznych
Szacowanie wartości nieruchomości przeprowadzone zostało przy wykorzystaniu informacji z następujących źródeł:
• oględziny nieruchomości przeprowadzone w dniu 08 kwietnia 2009
• informacje o sprzedanych nieruchomościach na terenie woj. xxx z bazy danych własnych uzyskanych drogą samodzielnego gromadzenia danych
• Dane ze Starostwa Powiatowego
• S.Żróbek. M Bełej - „Podejście porównawcze w szacowaniu nieruchomości" - Educaterra Sp. z o.o.. Olsztyn 2000
• Decyzja Wojewody o stwierdzeniu nabycia własności przedmiotowych nieruchomości z dnia 28.01.2009
• Pismo Ministra Infrastruktury z dnia 18.02.2009 r. nr BO-074-9/09 skierowana do wojewodów dotycząca postępowania w przedmiocie ustalenia odszkodowań w zakresie dróg
3.4. Daty istotne dla wyceny
Wartość nieruchomości - ustalono według stanu nieruchomości i poziomu cen na:
- 08 kwietnia 2009 - oględziny nieruchomości
- 29 października 1998 - stan nieruchomości
- 24 kwietnia 2009 - sporządzenie operatu szacunkowego
- 24 kwietnia 2009 - wartość rynkowa nieruchomości

4. OPIS PRZEDMIOTU WYCENY
4.1. Stan prawny nieruchomości
Nieruchomość - działka gruntowa położona w obrębie L., gmina K. nr xxx o powierzchni 0.1243 ha.
Działka gruntowa położona w obrębie L. gmina K., oznaczona nr xxx o powierzchni 0.1243 ha., stanowiąca własność YYY, objęta księgą wieczystą KW nr xxx, z dniem 1 stycznia 1999 r. stała się własnością Skarbu Państwa i zajęta jest pod drogę krajową nr xx .
4.2. Opis nieruchomości gruntowej
Przedmiotowa działka gruntowa o rodzaju użytków - drogi, stanowią teren zajęty pod drogi jak opisano w punkcie 4.1. Działka kształtu regularnego, teren działki zabudowany drogą o nawierzchni asfaltowej, równy i płaski, uzbrojony standardowo.
4.3. Przeznaczenie w miejscowym planie
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego kształtuje sposób wykorzystania terenu. Przyjęto sposób użytkowania zgody z przeznaczeniem z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

5. PROCEDURA WYCENY
5.1. Rodzaj określonej wartości nieruchomości
W operacie określono wartość rynkową nieruchomości dla aktualnego sposobu użytkowania.
5.2. Procedura szacowania
Dokonana wycena winna ustalić wartość rynkową nieruchomości w dacie jej sporządzenia. Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje się uwzględniając w szczególności:
• cel wyceny
• rodzaj i położenie nieruchomości
• funkcję wyznaczona dla niej w planie miejscowego zagospodarowania
• stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej
• stan jej zagospodarowania
• dostępność danych o cenach nieruchomości podobnych

Wartość rynkowa nieruchomości stanowi przewidywana cena możliwa do uzyskania na rynku, ustalona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy spełnieniu następujących warunków:
- strony umowy były niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej, oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy
- upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy

Wartość rynkowa jest to wartość kształtowana przez prawo popytu i podaży, którą przyjmuje się jako wyjściową do negocjacji w oparciu o ceny sprzedaży podobnych porównywalnych nieruchomości.
Stosownie do art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10.04.2003 r. wysokość odszkodowania za nieruchomości nabyte pod inwestycje drogowe ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej poprzez organ pierwszej instancji oraz według wartości z dnia w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Niemniej jednak operat szacunkowy sporządzony dla potrzeb postępowania odszkodowawczego winien również odpowiadać wymogom określonym w przepisach wykonawczych, o jakich mowa w art. 159 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Zgodnie z § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21.09.2004 r., przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów na te cele. Natomiast stosownie do § 36 ust. 2 powołanego rozporządzenia, w przypadku braku cen. o których mowa w ust. 1. wartość gruntów określa się w sposób następujący:
1) wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących określa się jako iloczyn wartości 1 m2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni, z tym że jeżeli przeznaczenie gruntów, z których wydzielono działki pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących, powoduje, że wartość tych gruntów jest niższa niż wartość gruntów przeznaczonych pod drogi, tak określoną wartość powiększa się o 50 %;
2) wartość gruntów zajętych pod drogi publiczne określa się jako iloczyn wartości 1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni, z tym że jeżeli przeznaczenie gruntów przyległych powoduje, że ich wartość jest niższa niż wartość gruntów przeznaczonych pod drogi, tak ustaloną wartość powiększa się o 50 %.

Zgodnie z § 36 ust. 4 rozporządzenia przepisu ust. 1 i ust. 2 pkt. 1 stosuje się odpowiednio do określenia wartości nieruchomości lub ich części nabywanych na cele budowy autostrad lub dróg krajowych, z tym że stan tych nieruchomości przyjmuje się na dzień wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji autostrady lub drogi krajowej, a ceny na dzień zawarcia umowy, jeżeli nabycie następuje w drodze umowy, albo na dzień wydania decyzji o odszkodowaniu, jeżeli nabycie następuje w drodze wywłaszczenia.

W myśl powołanych przepisów rzeczoznawca majątkowy określa wartość rynkową nieruchomości w podejściu porównawczym za pomocą metody korygowania ceny średniej lub porównywania parami.

Zasadnicza wskazówka zwarta w § 36 rozporządzenia w pierwszej kolejności nakazuje rzeczoznawcy majątkowemu uwzględnienie przy wycenie jedynie transakcji gruntami wykupionymi pod budowę dróg publicznych. Dopiero stwierdzenie braku na rynku lokalnym ( ewentualnie regionalnym, ogólnopolskim ) transakcji gruntami nabywanymi pod drogi upoważnia rzeczoznawcę majątkowego do skorzystania z § 36 ust. 2 pkt 1 rozporządzenia i przyjęcia do porównań transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu odpowiadającemu przeznaczeniu gruntów, z których wydzielono wycenianą działkę. Przy czym. w tym przypadku, przeznaczenie nieruchomości winno być określone zgodnie z obwiązującym w dacie wydania decyzji lokalizacyjnej miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku jego braku ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Zatem w powołanych wyżej uwarunkowaniach prawnych zastosowane przez rzeczoznawcę majątkowego § 36 ust. 2 pkt 1 rozporządzenia, wymaga zamieszczenia we wstępnych warunkach wyceny informacji o braku na badanym rynku transakcji nieruchomościami nabywanymi pod budowę dróg publicznych

Z punktu widzenia celu opracowania przyjęto szacowanie wartości rynkowej nieruchomości - podejściem porównawczym, metodą porównywania parami

5.3. Analiza i charakterystyka rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny.

Dla określenia wartości działek przeznaczonych i zajętych pod drogi dokonano badania rynku nieruchomości z obszaru Województwa X. w okresie marzec 2007 r. - marzec 2009 r. W wyniku tych badań stwierdzono, że regionalny rynek nieruchomości jest niejednorodny, mało stabilny, rozchwiany i wykazuje dużą przypadkowość. Stwierdzono dużą ilość transakcji nieruchomościami gruntowymi przeznaczonymi pod zabudowę mieszkaniową i użytkowanych rolniczo i nieznaczną ilość transakcji sprzedaży nieruchomości przeznaczonych pod drogi.
Po przeanalizowaniu około 20 transakcji nieruchomości przeznaczonych pod drogi stwierdzono, że rynek tego rodzaju nieruchomości charakteryzuje się niejednorodnością cen rynkowych i wykazuje dużą przypadkowość. Z analizy wynika iż wyższe ceny jednostkowe uzyskują nieruchomości gruntowe o małych powierzchniach względem dużych nieruchomości. W wyniku analizy, stwierdzono, że 3 działki przyległe do przedmiotowej działki są przeznaczone pod drogi, dwie działki to grunty orne, dwie działki to zabudowa w roli. W tej sytuacji do określenia wartości 1 m2 gruntów przyległych a następnie całej działki, przyjęto podejście porównawcze, a do porównań przyjęto wartość gruntów przeznaczonych pod drogi gdyż brak było transakcji gruntów zajętych pod drogi. W wycenie starano się uzyskać dane porównawcze podobne.

Wyodrębniono następujące cechy wpływające na wartość nieruchomości gruntowych przeznaczonych lub zajętych pod drogi - są to przede wszystkim: przeznaczeniem w miejscowym planie zagospodarowania, położenie, wielkość, uzbrojenie, kształt. Do dalszej analizy wybrano następujące transakcje nieruchomościami gruntowymi przeznaczonymi pod drogi publiczne, których cechy zestawiono poniżej:

6. OKREŚLENIE WARTOŚCI PRZEDMIOTU WYCENY PODEJŚCIEM PORÓWNAWCZYM Z PRZEDSTAWIENIEM OBLICZEŃ TEJ WARTOŚCI

Wartość nieruchomości określono podejściem porównawczym, metodą porównywania parami, której istota polega na porównywaniu nieruchomości będącej przedmiotem wyceny o znanych cechach, kolejno z nieruchomościami podobnymi będącymi przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji, a także cechy tych nieruchomości. Do bazy do wyceny przedmiotowej nieruchomości gruntowej, po odrzuceniu transakcji o wartościach skrajnych rażąco odbiegających od wartości pozostałych, zakwalifikowano następujące transakcje nieruchomościami gruntowymi jak w tabeli powyżej. Nie dokonano aktualizacji cen z tytułu upływu czasu, z uwagi na spadki cen nieruchomości w okresie ostatniego półrocza.

Dla powyższych danych określono następujące wartości: wartość maksymalną, wartość minimalną, oraz obliczono ?C.

Na podstawie dokonanej analizy lokalnego rynku nieruchomości, oraz uzyskanych informacji z biur pośrednictwa handlu nieruchomościami, a także z analizy preferencji osób i instytucji zainteresowanych nabyciem tego typu gruntów do przyjęcia współczynników wagowych poszczególnych atrybutów: został on podzielony według następujących cech rynkowych.

Zestawienie cech porównawczych obiektu wycenianego i obiektów porównawczych.

ARKUSZ WYCENY 1 m2 NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ

Wartość nieruchomości wyliczono w pkt 7. operatu.

7. USTALENIE WYNIKU KOŃCOWEGO WRAZ Z WNIOSKAMI I ICH UZASADNIENIEM

Na podstawie przeprowadzonych badań, analiz i obliczeń, oraz posiadanego rozeznania lokalnego rynku nieruchomości stwierdzam, że wartość rynkowa nieruchomości, którą są działka gruntowa położona w obrębie L. gmina K. nr xxx o powierzchni 0,1243 ha wynosi:

*wartość prawa własności nieruchomości gruntowej położonej w obrębie L.:

W=18,56 zł/m2 x 1243 m2 = 23 070 zł

Wyliczona wartość nieruchomości jest odzwierciedleniem wartości rynkowej nieruchomości według jej aktualnego stanu. Oszacowana wartość mieści się w przedziale cen średnich.

8. WARUNKI I OGRANICZENIA - KLAUZULE

Operat szacunkowy sporządzony został zgodnie ze Standardami Zawodowymi Rzeczoznawców Majątkowych Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, oraz obowiązującymi przepisami

Wycena opiera się na danych z wizji lokalnej oraz informacjach i dokumentach dostarczonych przez zleceniodawcę. Informacje, dokumenty materiały i udostępnione przez zleceniodawcę, zostały potraktowane jako wykonane zgodnie z obowiązującymi przepisami i stanowiły one podstawę do określenia stanu prawnego wycenianej nieruchomości. Zakłada się, że autorowi opracowania zgłoszono wszystkie znane okoliczności

Wartości końcowe wyszacowane w opracowaniu mają zastosowanie tylko do celu dla którego operat został opracowany.

Operat, ani żadna jego część, lub odwołanie od niego nie mogą być włączone do publikowanego dokumentu, okólnika komunikatu lub publikowane w inny sposób bez pisemnej zgody autora.

Zaskakujące spotrzeżenia poczynione w trakcie koncertu.

Jakiś czas temu byłem w Katowicach na koncercie zacnego duetu Stańko i Smolik. Bardzo cenię obu muzyków i bardzo byłem ciekaw efektów ich współpracy. Koncert okazał się niezwykle udany. Brzmienia charakterystyczne dla Smolika po mistrzowsku ubarwiała trąbka Stańki - mistrza mistrzów. Towarzyszący im zestaw muzyków to absolutna polska ekstraklasa. Tamtego wieczoru można było chłonąć kawał dobrej muzyki. Inspiracją koncertu było dzieło Stanisława Ignacego Witkiewicza "Narkotyki, Niemyte Dusze". Nagrania fragmentów dzieła czytanego przez Marka Walczewskiego stanowiły podkład i inspirację dla muzyki wykonywanej na scenie.

Zadziwiające jest to, jak ciekawą wypadkową dała twórczość trzech, całkowicie odmiennych od siebie artystów. Każdy z nich stanowi przecież wartość samą w sobie. Czy jest sens i potrzeba miksowania na jednej scenie tak różnorodnej twórczości? Przebieg koncertu potwierdził sens eksperymentowania. Odczuć to było można po radości tworzenia widocznej ze sceny oraz po bardzo dobrym odbiorze przybyłych na koncert.

Po jakimś czasie wrócić musiałem do rzeczywistości. Brnąc w niej po kolana pozazdrościłem muzykom. Jakby bowiem nie patrzeć na ich działalność, jest to typowa działalność usługowa. Usługi, jak to usługi, świadczone są na różnym poziomie. Tu akurat miałem do czynienia z usługą wyświadczoną mi na wysokim poziomie, za co też musiałem, nie dyskutując wiele, stosownie zapłacić. Nie tylko zresztą ja! Także pozostali usatysfakcjonowani usługobiorcy zgromadzeni na sali koncertowej Górnośląskiego Centrum Kultury. Zwabiły nas tu głównie nazwiska usługodawców i stosowna reklama usługi.

Różnorodność poziomu świadczonej usługi w tej branży jest zjawiskiem naturalnym. Nie są odczuwalne starania mające na celu zrównanie honorariów. Dobry, solidny muzyk zarabia znacznie lepiej niż wioskowy, weselny grajek bez jednej struny, spisujący fonetycznie słowa angielskojęzycznych przebojów.
Mało tego! Nie są znane sytuacje, w których organizatorzy koncertów przy doborze muzyków skłonni byliby posługiwać się kryterium najniższej ceny jako jedynym kryterium doboru muzyków. Efekt działania orkiestry zatrudnionej według tego kryterium jest łatwy do przewidzenia. Zresztą nie tylko orkiestry. Wszelkich świadczonych usług! Także tych najstarszych!

Wielką wartością działalności uprawianej przez muzyków jest absolutny brak ograniczeń i związana z tym otwartość na nowe, inne, jeszcze nie znane i nie eksplorowane. Dążeniem naczelnym jest osiąganie coraz to wyższego poziomu sztuki i związanego z tym coraz większego usatysfakcjonowania odbiorcy. Rzecz jasna - świadomego odbiorcy.

A cóż się dzieje z bliską mi i świadczoną przeze mnie usługą? Dążenie do głównej idei świadczonej przeze mnie usługi - najwyższego poziomu usługi czyli najsprawniej i najcelniej odgadywanej i prognozowanej wartości nieruchomości nie stanowi głównego motoru działania moich towarzyszy doli i niedoli. Zabieganie o celność i dobrą sprawność traktowane jest jak dziwactwo i niepotrzebny nikomu ekscentryzm.
Każden jeden z góry wie co do niego należy. Usługa polega na wykonaniu tego co należy, co uprzednio ustalono a nie poszukiwaniu, na odkrywaniu, na eksplorowaniu.
Kiedyś być może wartość nieruchomości była poszukiwana. Ale się zebrano i ją odnaleziono. Wskazano paluchem. O! Tu się schowała! Dziś jest już ona na wyciągnięcie ręki. Trzeba tylko postępować zgodnie z instrukcjami. Swoistymi nutami, które napisał zespół kompozytorów. Kto odegra napisane melodie ten dociera do wytyczonego celu. Kto pominie nuty ten melodii nie zagra. Wszystko mu się, prawdopodobnie, pochrzani.

Usługa jest tak formalnie skonstruowana by każdy, w miarę rozgarnięty, i ten głupszy i ten mniej głupi, zliczający do co najmniej kilkunastu, mógł sobie powyświadczać usługę. Za najlepszego usługodawcę dla podmiotu publicznego uważa się natomiast tego, który rachuje i zlicza do kilkunastu najtaniej a tym samym najlepiej
dla naszego kraju, narodu, dla naszej ojczyzny... "gdzie wierzby pośród pól...gdzie płonie słońcem wrzos i głóg".

W naszym fachu najlepsze orkiestry to orkiestry najtańsze. Są branżowe nuty więc jak się komu taka technologia nie podoba to zawsze może sobie po cichu, pod noskiem, donucić na swoją nutę.
Z orkiestrowaniem problemów nie ma, gdyż do odegrania jest ograniczona ilość piosenek, które wszyscy na kursach się uczyli. Najlepsze melodie to przecież te, które już były wcześniej słyszane. Jak ktoś się czuje Enrikiem Karuzem to niech sobie śpiewa gdzie chce ale tu go nikt nie prosił. To nie jest branża dla Karuzów.
Tu nie ma co poszukiwać, tu nie ma czego kombinować. Co było trzeba to zrobiono już wcześniej.

Innych piosenek niż te, które zatwierdzono w Departamencie Melodii, nikt słuchać nie zamierza. O tym, która piosenka jest ładna, a która nie żadne publiczność decydować nie będzie. Od tego jest Minister Melodii oraz odpowiednie komisje przesłuchujące. Nikomu wcale nie przeszkadza, że minister i członkowie komisji są głusi. Minister i członkowie komisji mają olbrzymie doświadczenie w czytaniu z ruchu warg.

A poza tym, i tego ministra, i tych z komisji, trzeba szanować a nie szargać dobre imię narodu i państwa. Nie po to dziad nasz walczył o polskość, żeby polskiego urzędnika szargano, któren w demokratycznych wyborach w wolnej Polsce usadzony został na swym stolcu.

Ostatnio Minister Melodii spłodził ze swoimi doradcami pismo o mniej więcej takiej treści:
"Daje się słyszeć to tu, to tam, że nuty wydrukowane w naszym ministerstwie zawierają błędy, Że odgrywane melodie brzmią fałszywie a także nie są możliwe do zagrania. Że publiczność obrzuca grających a to: pomidorami, jajami, padłą zwierzyną i pulpą ziemniaczaną.
Ja Minister Melodii jasno i wyraźnie oznajmiam, że powodem takiego stanu rzeczy jest niski poziom wykonawczy muzyków oraz niedorozwój odbiorców muzyki. Nie po to stworzono urząd Ministra Melodii za publiczne pieniądze, z dobranym za pomocą specjalnego klucza (i to nie wiolinowego) ciałem doradczym, żeby odbiorcy muzyki śmieli decydować o tym co jest przebojem a co przebojem nie jest. Która melodia jest fałszywa a która czysta. Nie mają też prawa wtryniać się też do tego muzycy, którzy jako odtwórcy mają pełnić rolę szafy grającej a nie jakiś Pendereckich. Nie po to od lat propagowane są piosenki, które wszyscy lubią i chętnie mają sobie nucić.

Piosenki są ładne i melodyjne o czym świadczy fakt, że są ładne i melodyjne. Kto jeszcze raz stwierdzi, że nuty zawierają fałsz zostanie odpowiednio oceniony i doceniony. Muzycy najbardziej krnąbrni muszą się liczyć z konfiskatą instrumentów.

Powtarzam:
Z radosnych okazji ma być odgrywana melodia: "O jakże wesoło dziś wkoło..."
Z okazji smutnych: "Jak anioła głos..."
Na tematy drogowe: "Tam gdzie nie ma dróg"
Na tematy rolne: "Rolnik sam w dolinie...",
Na tematy leśne:"Hej tam pod lasem coś błyszczy z dala..."


I to tyle jeżeli chodzi o zazdrość jaka ogarnia mnie gdy porównuje swoją usługę z usługą świadczoną przez muzyków.

Lista obecności ze szkolenia w Karpaczu

W dniach 12 - 14 listopada 2009 r. odbyło się szkolenie warsztatowe, które corocznie urządza Karkonoskie Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych. Głównym i wieloletnim organizatorem tego szkolenia jest Maryla Jaworska. Tym razem motywem przewodnim szkolenia był temat: "Rynkowa wartość nieruchomości - przykłady wycen".
Impreza wabi coraz więcej zainteresowanych. Tym razem w imprezie uczestniczyło 144 rzeczoznawców z różnych stron Polski.

Największą ilość uczestników stanowili Karkonoszanie i Dolnoślązacy. Pokaźna część uczestników szkolenia stanowili rzeczoznawcy niezrzeszeni. Z różnych względów rośnie siła niezrzeszonych. Okazuje się bowiem, że niestowarzyszenie nie przeszkadza w normalnym funkcjonowaniu na rynku a także nie przeszkadza w korzystaniu ze szkoleń.

Skład uczestników szkolenia zdominowały osoby, których nazwiska zaczynały się na literę K. Mniej liczne grupy stanowiły osoby z nazwiskami na litery: B, M, S. Reszta stanowiła margines. Innymi słowy "K" górą! "K" rules!

Bardzo ciekawe wnioski wypłynęły z analizy numerów uprawnień z podziałem na płeć. Kobiety, mówiąc najprościej, były znacznie młodsze i znacznie piękniejsze od przybyłych na szkolenie mężczyzn. Odczucia estetyczne w naturalny sposób sprzyjały estetom.

Średni, statystyczny mężczyzna to dojrzały ekspert, który nosi okulary do bliży, zażywa tabletki na ciśnienie, przeżył już niejedną wycenę i niechętnie odnosi się do wszelkich nowinek technicznych i modyfikacji używanych metod wyceny.

Średnia statystyczna kobieta to młody, agresywny zawodowo ekspert, pewnie poruszający się po profesjonalnych meandrach, skory do nowoczesnych, sensownych i praktycznie uzasadnionych rozwiązań technologicznych.

Urok i wdzięk damskiej części uczestników szkolenia przyćmiewał nieznaczną przewagę liczebną mężczyzn.

Do zbadania parametrów parametrów podróży, którą mieli do pokonania uczestnicy szkolenia wykorzystano narzędzia, które daje MapyGoogle

Najwięcej uczestników imprezy w celu dotarcia do Karpacza miało do pokonania dystans nie przekraczający 100 km. Dosyć liczna grupa uczestników miała do pokonania dystans 300-400 km.

Najliczniejsza grupa uczestników na dojazd do Karpacza potrzebowała mniej niż 100 minut. Kolejną grupą, pod względem liczebności, stanowili dojeżdżający potrzebujący czas 200-300 minut.

Zważywszy na stan dróg, będący pośrednio skutkiem wadliwego § 36 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r.w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, nie może nikogo dziwić fakt, że średnia prędkość oscyluje wokół 60 km na godzinę.

Nie może więc specjalnie dziwić fakt, że pomiędzy odległością i czasem dojazdu zachodzi dosyć mocna współzależność. Drogi nasze złe są demokratycznie. Ich pogorszony stan to średnia krajowa.

Nieco mniejsza korelacja pomiędzy prędkością i odległością wywołana jest zakłóceniem powodowanym istnieniem autostrady A4. Statystyki nie są odporno na istnienie dobrej drogi.

Nie występuję natomiast istotny związek pomiędzy prognozowaną średnią prędkością przemieszczania się a numerem uprawnień.

Prędkości jest kompletnie obojętne kiedy kierowca zdobywał uprawnienia.

Statystyki opisowe dla wybranych parametrów uczestników szkolenia przedstawiają się jak niżej.

Z przedstawionych danych wnioskować można, że impreza była udana. Schludny hotel, czytelna sala wykładowa, ładna pogoda, dobre i zdrowe jedzenie. Bardzo sprawna organizacja i przydatna na takich imprezach miła atmosfera.

Renta planistyczna - poradnik właściciela nieruchomości - część I.

Co to jest renta planistyczna?

Kwestią nie podlegającą dyskusji jest fakt, że właściciel nieruchomości, której wartość wzrosła w związku z uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego (czy też wydanymi dla nieruchomości warunkami zabudowy i zagospodarowania terenu) dla terenu, na którym leży jego nieruchomość zobowiązany jest do wniesienia jednorazowej opłaty zwanej popularnie rentą planistyczną.  Zarówno w sytuacji gdy następuje uchwalenie czy zmiana planu miejscowego jak i wydana zostaje decyzja o warunkach zabudowy zasada dzielenia się premią ze wzrostu wartości nieruchomości jest jednakowa. Dla uproszczenia pozwolę sobie w dalszej części wspominać wyłącznie o uchwalaniu planu choć sprawa obejmuje wszystkie wymienione  preteksty wyznaczania renty planistycznej.

Zasada ta ujawniona została wyraźnie w art. 36 i 37  ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717). Renta planistyczna stanowi pewną część wzrostu wartości, która wskazana została w procentach w treści planu miejscowego lub też w treści wydanych warunków zabudowy. Innymi słowy właściciel nieruchomości zbywając ją zobowiązany jest się podzielić premią z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, który wystąpił tylko i wyłącznie z powodu uchwalenia planu miejscowego.



Standardową, praktyczną niedogodnością poboru renty planistycznej jest mocno niejednoznaczny sposób określania wartości nieruchomości. Właścicielowi nieruchomości przedkładane są niejednokrotnie dokumenty, których treść nie stanowi wystarczająco przekonującego dowodu na to, że wyliczona renta planistyczna określona została w sposób sensowny i uzasadniony.  W niektórych przypadkach można wręcz stwierdzić, że wywód o zmianie wartości przedkładany właścicielowi nieruchomości jest niedbały i niechlujny.  We tych właśnie sytuacjach właścicielowi nie pozostaje nic innego jak sięgnąć po swoje prawa i podjąć stosowne działania by skłonić urzędników do przyłożenia się nieco do powierzonych im obowiązków. Szczególnie zasadne jest to w sytuacjach gdy efektem tych czynności jest pobór pieniędzy.

FORMALNE PRAWA WŁAŚCICIELA NIERUCHOMOŚCI

Właściciel nieruchomości ma pełne prawo odnosić się do przedkładanych mu dokumentów. W podobnych sprawach wyraźnie wskazuje na to art. 10 § 1. ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego:
Art. 10. § 1. Organy administracji publicznej obowiązane są zapewnić stronom czynny udział w każdym stadium postępowania, a przed wydaniem decyzji umożliwić im wypowiedzenie się co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań.
W przypadku pojawienia się wątpliwości nie pozostaje nic innego jak z takiej prawnej możliwości skorzystać.

ZASADY WYCENY DLA POTRZEB NALICZANIA RENTY PLANISTYCZNEJ

Kwestię wyceny nieruchomości dla potrzeb ustalenia wysokości renty planistycznej reguluje szczegółowo Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r.  w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego [RozpWYCENA] a w szczególności § 50 tego rozporządzenia, który brzmi:

1. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości dla ustalenia odszkodowania lub opłaty, o których mowa w art. 36 ust. 3 i 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 oraz z 2004 r. Nr 6, poz. 41 i Nr 141, poz. 1492), określa się wartość nieruchomości, uwzględniając jej przeznaczenie przed uchwaleniem planu miejscowego lub przed jego zmianą oraz jej przeznaczenie po uchwaleniu planu miejscowego lub po jego zmianie. Nie uwzględnia się części składowych tej nieruchomości.
2. W przypadku, o którym mowa w ust. 1, przyjmuje się stan nieruchomości z dnia wejścia w życie planu miejscowego lub jego zmiany, a ceny - z dnia zbycia nieruchomości.
3. W przypadku gdy przed uchwaleniem obowiązującego planu miejscowego nie obowiązywał plan miejscowy lub decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy określaniu wartości nieruchomości dla celów, o których mowa w ust. 1, przyjmuje się faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości przed uchwaleniem tego planu.
4.  W przypadku gdy decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu wywołuje skutki, o których mowa w art. 36 ustawy wymienionej w ust. 1, przepis ust. 3 stosuje się odpowiednio.

Definicja stanu nieruchomości przedstawiona  została szczegółowo w art. 4 pkt. 17 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Tekst jednolity: Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603) (Zmiany: Dz. U. z 2004 r. Nr 281, poz. 2782; z 2005 r. Nr 130, poz. 1087, Nr 169, poz. 1420 i Nr 175, poz. 1459) (Dz. U. Nr 207, poz. 2109) (Zmiany: Dz. U. z 2005 r. Nr 196, poz. 1628) w następującej treści:
Ilekroć w ustawie jest mowa o stanie nieruchomości - należy przez to rozumieć stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona.

Definicja nieruchomości podobnej zawarta została w treści art. 4 pkt. 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami w następującej treści:
Ilekroć w ustawie jest mowa o nieruchomości podobnej - należy przez to rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość.

BŁĄD PRAKTYCZNY Nr  1 – Przy szacowaniu wartości nieruchomości zabudowanych pomijany jest fakt istnienia zabudowy.
To dość częsty błąd zawarty w dokumentacji przedkładanej właścicielom nieruchomości gruntowych zabudowanych.
W procesie wyceny wartości nieruchomości pomijane jest istnienie zabudowy. Jako nieruchomości porównawcze przyjmowane są transakcje nieruchomości gruntowych niezabudowanych. W ten sposób błędnie eliminowany jest wpływ na wartość nieruchomości jej części składowych.
Właściwe postępowanie, zgodne z obowiązującymi przepisami wymaga oszacowania wartości nieruchomości zabudowanej (zgodnej ze stanem faktycznym nieruchomości) a następnie odjęcia od tak wyliczonej wartości nieruchomości tej jej części, na którą wpływ mają części składowe nieruchomości.



Jeśli w dacie sprzedaży nieruchomość była zabudowana obiektem budowlanym to istnienie tego obiektu winno być ujawnione w procesie szacowania wartości. Zgodnie z treścią § 50 ust. 2 RozpWYCENA istotny jest stan nieruchomości z dnia jej zbycia. Skoro pod pojęciem stan nieruchomości należy między innymi rozumieć stan zagospodarowania to fakt istnienia budynku nie powinien zostać pominięty przy ustalaniu wartości nieruchomości.

Z przepisów istotnie wynika, że nie uwzględnia się części składowych nieruchomości -  nie oznacza to jednak wcale, że w toku wyceny nieruchomości pomija się fakt ich istnienia. Pominięty winien być wyłącznie wpływ istnienia części składowych na wartość nieruchomości.
Prawidłowo sporządzona wycena winna zawierać  wartość nieruchomości zabudowanej obiektami budowlanymi pomniejszoną (lub podwyższoną) o tę część wartości nieruchomości, która wynika z wpływu części składowych nieruchomości. Jak bowiem wynika z przepisów prawnych jednorazowa opłata obejmuje wyłącznie zmianę wartości nieruchomości dotyczącą gruntu wchodzącego w skład nieruchomości. Powyższe wynika z natury zakresu oddziaływania ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Odnotowywana kolizja pomiędzy stosowaną w wycenie metodologią i obowiązującymi w tym zakresie przepisami prawa przenosi się na niewłaściwy dobór nieruchomości podobnych. Tym samym do porównań nie są przyjmowane nieruchomości podobne czyli porównywalne z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość.

Występowanie omówionej wyżej wady prawnej w przedkładanych właścicielom dokumentach wynikają z niewłaściwej interpretacji przepisów prawnych. Wady te przyczyniają się istotnie i do wysokości naliczanych rent planistycznych. W sytuacji gdy właściciel jest poszkodowany z tego powodu winien skutecznie przeszkodzić w takim sposobie wyznaczania mu renty planistycznej.