Renta planistyczna - poradnik właściciela nieruchomości - część I.

Co to jest renta planistyczna?

Kwestią nie podlegającą dyskusji jest fakt, że właściciel nieruchomości, której wartość wzrosła w związku z uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego (czy też wydanymi dla nieruchomości warunkami zabudowy i zagospodarowania terenu) dla terenu, na którym leży jego nieruchomość zobowiązany jest do wniesienia jednorazowej opłaty zwanej popularnie rentą planistyczną.  Zarówno w sytuacji gdy następuje uchwalenie czy zmiana planu miejscowego jak i wydana zostaje decyzja o warunkach zabudowy zasada dzielenia się premią ze wzrostu wartości nieruchomości jest jednakowa. Dla uproszczenia pozwolę sobie w dalszej części wspominać wyłącznie o uchwalaniu planu choć sprawa obejmuje wszystkie wymienione  preteksty wyznaczania renty planistycznej.

Zasada ta ujawniona została wyraźnie w art. 36 i 37  ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717). Renta planistyczna stanowi pewną część wzrostu wartości, która wskazana została w procentach w treści planu miejscowego lub też w treści wydanych warunków zabudowy. Innymi słowy właściciel nieruchomości zbywając ją zobowiązany jest się podzielić premią z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, który wystąpił tylko i wyłącznie z powodu uchwalenia planu miejscowego.



Standardową, praktyczną niedogodnością poboru renty planistycznej jest mocno niejednoznaczny sposób określania wartości nieruchomości. Właścicielowi nieruchomości przedkładane są niejednokrotnie dokumenty, których treść nie stanowi wystarczająco przekonującego dowodu na to, że wyliczona renta planistyczna określona została w sposób sensowny i uzasadniony.  W niektórych przypadkach można wręcz stwierdzić, że wywód o zmianie wartości przedkładany właścicielowi nieruchomości jest niedbały i niechlujny.  We tych właśnie sytuacjach właścicielowi nie pozostaje nic innego jak sięgnąć po swoje prawa i podjąć stosowne działania by skłonić urzędników do przyłożenia się nieco do powierzonych im obowiązków. Szczególnie zasadne jest to w sytuacjach gdy efektem tych czynności jest pobór pieniędzy.

FORMALNE PRAWA WŁAŚCICIELA NIERUCHOMOŚCI

Właściciel nieruchomości ma pełne prawo odnosić się do przedkładanych mu dokumentów. W podobnych sprawach wyraźnie wskazuje na to art. 10 § 1. ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego:
Art. 10. § 1. Organy administracji publicznej obowiązane są zapewnić stronom czynny udział w każdym stadium postępowania, a przed wydaniem decyzji umożliwić im wypowiedzenie się co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań.
W przypadku pojawienia się wątpliwości nie pozostaje nic innego jak z takiej prawnej możliwości skorzystać.

ZASADY WYCENY DLA POTRZEB NALICZANIA RENTY PLANISTYCZNEJ

Kwestię wyceny nieruchomości dla potrzeb ustalenia wysokości renty planistycznej reguluje szczegółowo Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r.  w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego [RozpWYCENA] a w szczególności § 50 tego rozporządzenia, który brzmi:

1. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości dla ustalenia odszkodowania lub opłaty, o których mowa w art. 36 ust. 3 i 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 oraz z 2004 r. Nr 6, poz. 41 i Nr 141, poz. 1492), określa się wartość nieruchomości, uwzględniając jej przeznaczenie przed uchwaleniem planu miejscowego lub przed jego zmianą oraz jej przeznaczenie po uchwaleniu planu miejscowego lub po jego zmianie. Nie uwzględnia się części składowych tej nieruchomości.
2. W przypadku, o którym mowa w ust. 1, przyjmuje się stan nieruchomości z dnia wejścia w życie planu miejscowego lub jego zmiany, a ceny - z dnia zbycia nieruchomości.
3. W przypadku gdy przed uchwaleniem obowiązującego planu miejscowego nie obowiązywał plan miejscowy lub decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy określaniu wartości nieruchomości dla celów, o których mowa w ust. 1, przyjmuje się faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości przed uchwaleniem tego planu.
4.  W przypadku gdy decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu wywołuje skutki, o których mowa w art. 36 ustawy wymienionej w ust. 1, przepis ust. 3 stosuje się odpowiednio.

Definicja stanu nieruchomości przedstawiona  została szczegółowo w art. 4 pkt. 17 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Tekst jednolity: Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603) (Zmiany: Dz. U. z 2004 r. Nr 281, poz. 2782; z 2005 r. Nr 130, poz. 1087, Nr 169, poz. 1420 i Nr 175, poz. 1459) (Dz. U. Nr 207, poz. 2109) (Zmiany: Dz. U. z 2005 r. Nr 196, poz. 1628) w następującej treści:
Ilekroć w ustawie jest mowa o stanie nieruchomości - należy przez to rozumieć stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona.

Definicja nieruchomości podobnej zawarta została w treści art. 4 pkt. 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami w następującej treści:
Ilekroć w ustawie jest mowa o nieruchomości podobnej - należy przez to rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość.

BŁĄD PRAKTYCZNY Nr  1 – Przy szacowaniu wartości nieruchomości zabudowanych pomijany jest fakt istnienia zabudowy.
To dość częsty błąd zawarty w dokumentacji przedkładanej właścicielom nieruchomości gruntowych zabudowanych.
W procesie wyceny wartości nieruchomości pomijane jest istnienie zabudowy. Jako nieruchomości porównawcze przyjmowane są transakcje nieruchomości gruntowych niezabudowanych. W ten sposób błędnie eliminowany jest wpływ na wartość nieruchomości jej części składowych.
Właściwe postępowanie, zgodne z obowiązującymi przepisami wymaga oszacowania wartości nieruchomości zabudowanej (zgodnej ze stanem faktycznym nieruchomości) a następnie odjęcia od tak wyliczonej wartości nieruchomości tej jej części, na którą wpływ mają części składowe nieruchomości.



Jeśli w dacie sprzedaży nieruchomość była zabudowana obiektem budowlanym to istnienie tego obiektu winno być ujawnione w procesie szacowania wartości. Zgodnie z treścią § 50 ust. 2 RozpWYCENA istotny jest stan nieruchomości z dnia jej zbycia. Skoro pod pojęciem stan nieruchomości należy między innymi rozumieć stan zagospodarowania to fakt istnienia budynku nie powinien zostać pominięty przy ustalaniu wartości nieruchomości.

Z przepisów istotnie wynika, że nie uwzględnia się części składowych nieruchomości -  nie oznacza to jednak wcale, że w toku wyceny nieruchomości pomija się fakt ich istnienia. Pominięty winien być wyłącznie wpływ istnienia części składowych na wartość nieruchomości.
Prawidłowo sporządzona wycena winna zawierać  wartość nieruchomości zabudowanej obiektami budowlanymi pomniejszoną (lub podwyższoną) o tę część wartości nieruchomości, która wynika z wpływu części składowych nieruchomości. Jak bowiem wynika z przepisów prawnych jednorazowa opłata obejmuje wyłącznie zmianę wartości nieruchomości dotyczącą gruntu wchodzącego w skład nieruchomości. Powyższe wynika z natury zakresu oddziaływania ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Odnotowywana kolizja pomiędzy stosowaną w wycenie metodologią i obowiązującymi w tym zakresie przepisami prawa przenosi się na niewłaściwy dobór nieruchomości podobnych. Tym samym do porównań nie są przyjmowane nieruchomości podobne czyli porównywalne z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość.

Występowanie omówionej wyżej wady prawnej w przedkładanych właścicielom dokumentach wynikają z niewłaściwej interpretacji przepisów prawnych. Wady te przyczyniają się istotnie i do wysokości naliczanych rent planistycznych. W sytuacji gdy właściciel jest poszkodowany z tego powodu winien skutecznie przeszkodzić w takim sposobie wyznaczania mu renty planistycznej.