Nowe szaty § 36 czyli jak będą płacić za drogi po nowemu.

W zamierzchłej przeszłości prawnej czyli w 2006 roku powstał artykuł, który odnosił się do niesłuszności odszkodowań za nieruchomości przeznaczane pod drogi publiczne. Artykuł wskazywał na wady prawne tkwiące w ówcześnie obowiązujących przepisach. Po pięciu znojnych latach wypełnionych licznymi kosztownymi sporami i rozprawami konfliktogenny § 36 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego poddano modyfikacji dającej nadzieję na słuszne odszkodowanie właścicielom nieruchomości zajmowanych na drogi publiczne. Nie ma się jednak co łudzić. Aktualne przepisy nie rozwiązują jednak sprawy do końca. Nadal gmatwana jest i mącona droga dojścia do słusznego odszkodowania.  

Należy mieć świadomość, że wadliwie przemyślany sposób rozliczania się z właścicielami nieruchomości przeznaczanymi na cel publiczny zawsze będzie przyczyną awersji do inwestycji publicznych co skutkuje w praktyce nieprzyjazną  i nieracjonalną przestrzenią publiczną. Naturalna, prosta i sprawiedliwa konstytucyjna idea ochrony własności prywatnej, dopuszczająca wywłaszczenie na cele publiczne tylko i wyłącznie za słusznym odszkodowaniem (art. 21 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej) deformowana jest od samych początków naszej „nowej” demokracji. Obserwując codzienność można odnieść wręcz wrażenie, że głównym celem tworzonych przepisów jest chęć odwrócenia uwagi od cennej i słusznej konstytucyjnej idei. 

Rozważania nad słuszną ideą słusznego odszkodowania.

Przed przystąpieniem do analizowania przepisów regulujących kwestie odszkodowań za nieruchomości warto u źródeł rozpoznać pojęcie odszkodowania. Wedle czterotomowego Uniwersalnego Słownika Języka Polskiego (Wyd. Wydawnictwo Naukowe PWN, Warszawa 2003) pojęcie odszkodowania definiowane jest następująco – odszkodowanie praw. «wynagrodzenie, zapłata za wyrządzone szkody, za poniesione przez kogoś straty, doznane krzywdy».

Na wstępie wiadomo tyle, że warunkiem potrzebnym do zaistnienia odszkodowania musi być uprzednie zaistnienie szkód, start czy krzywd, których doznaje poszkodowany. Wynagrodzeniem, zapłatą za te przykre okoliczności jest właśnie odszkodowanie. W normalnych okolicznościach wydaje się niepotrzebne uzupełnianie zakresu odszkodowania poprzez zapewnianie o jego słuszności. No ale skoro już mamy „słuszne odszkodowanie” to cieszmy się i z niego. Być może takie doprecyzowanie okaże się w praktyce niezbędne.

Przykład ustalania wynagrodzenia za wyrządzone szkody, straty i krzywdy.

Na potrzeby dalszych rozważań nad słusznym odszkodowaniem przyjęto założenie, że prócz zasad konstytucyjnych nie istnieją inne przepisy, które doprecyzowują sposób wyznaczania odszkodowania za nieruchomości przejmowane na cel publiczny. Wiadomo jedynie tyle, że poczynione szkody, poniesione straty i wyrządzone krzywdy winny zostać zrekompensowane stosowną zapłatą, wynagrodzeniem stanowiącym słuszne odszkodowanie. Istotna jest świadomość, że ustalanie wysokości wynagrodzenia odzwierciedlającego słuszne odszkodowanie jest zadaniem odpowiedzialnym i delikatnym. Trzeba bowiem pogodzić interesu obu stron. Sprawiedliwie zrekompensować straty poszkodowanego oraz sensownie i oszczędnie gospodarować środkami publicznymi.

Nachylmy się więc wspólnie nad przykładem praktycznym wchodząc w rolę funkcjonariusza publicznego, któremu powierzono zadanie określenia słusznego odszkodowania. Załóżmy, że na powierzchni cennej i wrażliwej tkanki miejskiej planowana jest inwestycja celu publicznego. Niezależnie od tego czy inwestycja planowana jest na poziomie państwowym, miejskim, firmowym czy także prywatnym zawsze zmuszeni będziemy rozważyć prognozowany koszt inwestycji.  Na potrzeby sensownego planowania niezbędna jest więc jakaś racjonalna metoda dotarcia do wiedzy wartościach nieruchomości, które są usytuowane na obszarze planowanej inwestycji celu publicznego. Trudno sobie przecież wyobrazić prowadzenie rozważań nad kosztownym publicznym przedsięwzięciem, którego kluczowy składnik kosztu nie został rozpoznany.

Kompletowanie i analiza informacji o cenach nieruchomości na potrzeby prognozowania kosztu wykupu nieruchomości na terenie przewidzianym pod inwestycje celu publicznego.

Czymś absolutnie naturalnym winno być, że podejmowanie rozważań na temat wartości nieruchomości, które znajdują się lub mogę znaleźć się w zasięgu realizacji inwestycji należy rozpocząć od zdobycia wiedzy o cenach rynkowych. Dotyczy to zresztą w tym samym stopniu nabywania nieruchomości na cele publiczne co i kupowania z budżetu rodzinnego osprzętu łazienkowego, zimowych palt czy nawigacji samochodowych. W żadnym razie nie są tu niezbędne przepisy, ponieważ wymaga tego zwykły rozsądek. Sytuacja staje się wyjątkowo delikatna w przypadku nieruchomości przejmowanych na cele publiczne, ponieważ „grube” zakupy realizowane są ze środków publicznych wobec czego muszą być one dokonywane szczególnie racjonalnie. Trudno sobie wyobrazić by osoby dysponujące środkami publicznymi skłonne były podejmować swe decyzje bez przekonania o jakości i kompletności źródeł informacyjnych, na podstawie których te decyzje są podejmowane. W przypadku nieruchomości zadanie nie jest łatwe ale na szczęście nie jest niemożliwe. Przy odpowiedniej organizacji i stosownym przemyśleniu nawet najbardziej rozwinięte w Polsce rynki nieruchomości możliwie są do sensownego ogarnięcia. Ewidentnie istnieje możliwość zracjonalizowania wydatków publicznych przeznaczanych na nabywanie nieruchomości i co najlepsze nie ma przeszkód prawnych wobec takiego działania. Wszystko jest kwestią podejmowania działań z namysłem oraz troską o interes wspólny oraz dobro prywatne. 

Rysunek 1 – Przykład – Transakcje dla analizy rynku gruntów niezabudowanych na obszarze miasta Szczecina. 

Rysunek 2 – Przykład – Transakcje dla analizy rynku nieruchomości komercyjnych (niemieszkalnych)  w Warszawie i okolicach

Choć lokalne rynki nieruchomości obejmują już zwykle tysiące transakcji to dużą pomocą w zorganizowaniu informacji staje się wzrastająca jakość publicznych źródeł informacji. Występująca sytuacja sprzyja wręcz tworzeniu wydajnych instrumentów pozwalających szybko, relatywnie tanio oraz nade wszystko obiektywnie wypowiadać się na temat wartości nieruchomości. Utworzenie odpowiednio zorganizowanego zbioru wiarygodnych informacji dotyczących rynku nieruchomości stanowi podstawę do przeprowadzenia analiz, na podstawie których uzyskiwana może być wiedza niezbędna do szacowania wartości nieruchomości – do wyceny wartości nieruchomości.

Analiza danych informacyjnych

Skompletowanego zbioru informacji o transakcjach dokonywanych na rynku nieruchomości nie należy w żadnym razie utożsamiać z kompletnym narzędziem umożliwiającym szacowanie wartości nieruchomości. Obrazowo rzecz ujmując zbiór danych informacyjnych to gigantyczna tabela zawierająca uporządkowane informacje o setkach czy nawet tysiącach nieruchomości, które były przedmiotem obrotu rynkowego. W gąszczu liczb i nazw ukryta jest cenna wiedza, którą należy wydobyć poprzez zastosowanie odpowiednich instrumentów analitycznych. Dopiero na podstawie analizy możliwe jest wyjaśnienie mechanizmów rządzących zróżnicowaniem cen na rynku nieruchomości, wyjaśnienie przyczyn tego, że jedne nieruchomości są tanie, a inne drogie. Analiza pozwala na stwierdzenie rzeczywistego wpływu poszczególnych, jednolicie dla danego rynku lokalizacyjnego i funkcjonalnego sformułowanych cech rynkowych w taki sposób by uzyskać najbardziej adekwatny i jednocześnie obiektywny model wartości nieruchomości. W efekcie odpowiednio przeprowadzonej analizy wycena wartości dokonywana może być wyłącznie na podstawie rzeczywistych i zobiektywizowanych cech rynkowych nieruchomości. W ramach modelu wartości nieruchomości (modelu szacowania) dokonanie wyceny polega na zidentyfikowaniu cech rynkowych nieruchomości wycenianych, z których jakości i wielkości następnie wywodzona jest wartość. Przy takim podejściu do zagadnienia nie ma możliwości manipulowania wagami cech czy też cenami nieruchomości przyjmowanymi do porównań, bo wartość wywodzona jest z porównania ze wszystkimi nieruchomościami na raz zapewniający tym sposobem maksymalną obiektywizację procesu wyceny. 

Rysunek 3 – Przykład – Analiza trendu zmiany cen gruntów niezabudowanych w Katowicach i miastach ościennych, eliminacja trendu, aktualizacja cen i przeszacowywanie na dowolną datę.

Rysunek 4 – Przykład – analiza %-owego wpływu lokalizacji na poziom wartości nieruchomości niezabudowanych (gruntów) na obszarze miasta Szczecina.

Rysunek 5 – Przykład - Analiza wpływu cech, cen i wpływu sposobu optymalnego wykorzystania gruntu (SOW) na wartość gruntów obszarze miasta Szczecina.

Rysunek 6 - Przykład - analiza wpływu kierunku w przestrzeni  na ceny nieruchomości niezabudowanych na obszarze miasta Szczecina.

Wycena nieruchomości

Sensownie przeprowadzona analiza danych informacyjnych pozwala na określenie cech nieruchomości, które mają faktyczny wpływ na wartość nieruchomości. Stwierdzone cechy nieruchomości mające istotny wpływ na ceny oraz ich wielkości liczbowe wynikają wówczas z rzeczywistych danych pochodzących z rynku nieruchomości, które zostały uprzednio skrzętnie zarejestrowane a następnie poddane odpowiednio przeprowadzonej analizie. Wszelkie czynności przeprowadzone w toku analizy danych informacyjnych są wówczas sprawdzalne i możliwe do zweryfikowania przez zainteresowane strony. Efekty mozolnego i pracochłonnego wstępnego procesu przygotowania i analizy danych zwieńczonego utworzeniem modelu wartości nieruchomości można swobodnie wykorzystywać na różnych etapach procesu inwestycyjnego. Sama wycena sprowadza się bowiem do zastosowania modelu wartości dla zidentyfikowanych cech wycenianych nieruchomości a proces wyceny konkretnych nieruchomości okazuje się wówczas bardzo szybki i prosty. Wszystko dlatego, że najtrudniejsze i najbardziej pracochłonne etapy procesu wyceny nieruchomości zostały wcześniej mozolnie przeprowadzone. 

Przygotowanie procesu wyceny nieruchomości w opisany powyżej sposób daje możliwość szybkiego i efektywnego szacowania nieruchomości bądź w razie potrzeby przybliżonego prognozowania wartości nieruchomości rozważanych wstępnie pod realizację inwestycji celu publicznego. Poniżej zaprezentowano arkusze opracowane zostały dla konkretnych rynków nieruchomości oraz wybranych typów nieruchomości i wykorzystywane były w codziennej praktyce RealExperts.pl Sp. z o. o. na potrzeby szacowania nieruchomości.

Tabela 1- Przykładowy arkusz wyceny nieruchomości niezabudowanej.

Nawiązanie przedstawionej procedury wyceny nieruchomości do znowelizowanej treści 

§ 36 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Rozległy wstęp miał na celu przybliżenie technologii powstawiania wartości nieruchomości. Jak wykazano wyżej odpowiednie skompletowanie i przetworzenie wiedzy o transakcjach odbytych na rynku nieruchomości daje możliwość stwierdzenia faktycznego wpływu poszczególnych parametrów nieruchomości na jej wartość z uwzględnieniem oddziaływania jakie poszczególne transakcje wywołują na siebie. Dokonywanie wyceny nieruchomości przy pomocy kilkunastu subiektywnie dobranych transakcji, rzekomo najbardziej podobnych do nieruchomości wycenianej, spośród setek czy tysięcy transakcji faktycznie odbytych transakcji wyklucza zwykle obiektywizację wartości. Model wartości nieruchomości skonstruowany na podstawie możliwie najliczniejszego zbioru transakcji nieruchomości o szerokim zróżnicowaniu daje możliwość wyceny wszelkich typów nieruchomości o różnorodnych cechach. Obojętny staje się wówczas rodzaj celu publicznego, na który zajmowana jest nieruchomość. Po odpowiednim przygotowaniu narzędzia służącego do wyceny przedmiotem wyceny mogą być wszelkie typy nieruchomości niepublicznych, które przeznaczane są na cele publiczne. Takie podejście do zagadnienia otwiera możliwość obiektywnego i sprawiedliwego oszacowania wartości prywatnego majątku, którego ochrona gwarantowana jest w Konstytucji RP. 

Omawiany § 36 dedykowany jest wyłącznie wybranej grupie nieruchomości, które zostały przewidziane lub zajęte pod drogi. Choć katalog inwestycji celu publicznego może być w praktyce bardzo szeroki to przepis ten ma zastosowanie wyłącznie dla nieruchomości, które okazały się niezbędne na potrzeby funkcjonowania dróg publicznych a pośrednio także linii kolejowych (co wynika z treści § 37). Ten specjalny „drogowy” przepis nie tyle ułatwia co raczej komplikuje kwestie wyceny nieruchomości na potrzeby ustalenia słusznego odszkodowania. Niezależnie przecież od celu publicznego, na który przewidziano wykorzystać prywatną nieruchomość sprawą kluczową jest oszacowanie rynkowej wartości zajmowanej nieruchomości dla takiego jej stanu i takiej funkcji w jakich nieruchomość znajdowała się w chwili podjęcia decyzji o realizacji celu publicznego. 

Jak wykazano wyżej prawidłowo przeprowadzony proces wyceny nieruchomości wymaga zgromadzenia stosownych informacji, przeprowadzenia analizy tych informacji (§ 3. 2.) i wyłonienia cech nieruchomości, które mają wpływ na ceny (§ 4. 1.) poprzez określenie parametrów liczbowych tego wpływu. Wnikając w treść § 36 można odnieść wrażenie, że uznano iż procedura szacowania nieruchomości wynikająca z doświadczeń praktycznych ujęta w przepisach prawa stosowana powszechnie przy wycenie nieruchomości dla różnych celów akurat w przypadku nieruchomości przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne wymaga dodatkowego doprecyzowania. W efekcie tego doszło do niepotrzebnego zagmatwania zasad, które winny być przecież czytelne i zrozumiałe dla każdego właściciela nieruchomości oraz proste w zastosowaniu dla osób obsługujących ten przepis w codziennej praktyce ¬– zarówno wyceniających jak i urzędników.

Oczywiste jest, że właścicielowi nieruchomości przejmowanej na cel publiczny należy się sprawiedliwie i rzetelnie oszacowanie wartości jego nieruchomości. Nie on wymyśla przecież cele publiczne wobec czego nie na nim winien ciążyć obowiązek ustalenia wartości majątku odejmowanego mu w imię dobra wspólnego. Naturalnym jest, że świadomy właściciel domagał się będzie zrekompensowania ponoszonych przez niego szkód. Należy mu więc dostarczyć wyraźnych i przekonujących argumentów pozwalających na obiektywne stwierdzenie wartości majątku, którym dysponował zanim podjęto decyzję o przejęciu jego nieruchomości na cel publiczny. Dla właściciela istotne jest zwykle by kwota wypłacanego mu odszkodowania odzwierciedlała faktyczną wartość odejmowanego mu majątku. Z punktu widzenia poniesionej straty kwestią obojętną jest natomiast to czy nieruchomość stanie się po jej przejęciu drogą publiczną, oczyszczalnią ścieków czy chociażby nawet płytą nowoczesnego lotniska. Właściciel domagał się będzie rekompensaty za utratę tego majątku, którym dysponował i dysponować już nie może, bo mu go odebrano.  

W treści § 36 ust. 3 uzależniono sposób wyceny nieruchomości od relacji dwóch różnych wartości - wartości rynkowej nieruchomości przed jej przejęciem na cel publiczny i wartości tej nieruchomości będącej już drogą publiczną. Oczywistym jest, że słuszne odszkodowanie winno być uzależnione nade wszystko od wartości rynkowej nieruchomości przed uczynieniem jej drogą publiczną. Właścicielowi nieruchomości nie jest przecież zabierana droga publiczna lecz nieruchomość, którą zwykle poza jego wolą uczyniono drogą publiczną. Sytuacja ma także miejsce wtedy gdy z różnych przyczyn formalnych prywatny właściciel nieruchomości staje się właścicielem nieruchomości stanowiącej drogę publiczną choć sam instytucją publiczną nie jest. Właściciel nie krzywduje przecież z powodu przejmowania jego „prywatnej” drogi publicznej lecz z powodu utraty potencjalnych możliwości, którymi by dysponował gdyby jego nieruchomość była tym czym mogłaby być gdyby nie stała się drogą publiczną. 

W § 36 ust. 4 analizowanego przepisu pojawia się pojęcie „cen transakcyjnych nieruchomości drogowych”. Oczywistym jest, że nie są to ceny odnotowywane w obrocie drogami publicznymi, ponieważ obrót taki nie występuje. Pod pojęciem „cen transakcyjnych nieruchomości drogowych” kryją się najczęściej ceny nieruchomości o różnorodnym przeznaczeniu, które łączy jedna wspólna cecha: nieruchomości te stały się lub staną się drogami publicznymi. Zasadą wynikającą z przepisów prawa jest to by ustalanie ceny nieruchomości odbywało się na podstawie jej wartości (art. 67.1 oraz art. 134 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Fakt, że nieruchomość po jej wykupieniu staje się drogą publiczną nie uzasadnia odstępowania od tej zasady. Zgodnie ze wskazaną zasadą ustawową nabywając grunt rolny, który ma wejść w obszar Parku Narodowego należy rozliczyć się z właścicielem gruntu rolnego po cenie wynikającej z wartości rynkowej nieruchomości rolnej.  W tym celu należy skompletować informacje rynkowe o nieruchomościach rolnych, przeanalizować je i na tej podstawie oszacować wartości rynkowe takich nieruchomości. Wartość rynkowa zajmowanej nieruchomości rolnej może być ustalona bez konieczności tworzenia zasobu informacji o wdzięcznej nazwie „ceny transakcyjne nieruchomości parkowych-narodowych”. Właścicielowi nieruchomości nikt nie zabiera przecież parku narodowego. Dla właściciela istotne będzie jedynie to by za grunt rolny na Podlasiu rozliczono się według wartości gruntów rolnych usytuowanych na Podlasiu natomiast za grunt rolny w Kotlinie Kłodzkiej według wartości gruntów rolnych położonych w Kotlinie Kłodzkiej. Idea szacowania wartości rynkowej nieruchomości wynikająca z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami winna być przecież w taki sam sposób zastosowana w przypadku dróg publicznych co i w przypadku parków narodowych. Treść rozporządzenia nie może tu wprowadzać żadnych odstępstw od obowiązujących zasad.

Wiadomym jest, że cena nabycia przejmowanej nieruchomości powinna odnosić się do wartości rynkowej nieruchomości. Trudno więc zrozumieć intencje zawarte w treści § 36 ust. 3 dopuszczające możliwość powiększania wartości rynkowej nieruchomości „na podstawie badania rynku nieruchomości, nie więcej niż o 50%” w przypadku gdy wartość nieruchomości będąca już drogą publiczną jest wyższa od wartości tej samej nieruchomości gdy drogą jeszcze nie jest. Przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami określone zostały czynności, które należy przeprowadzić aby oszacować rynkową wartość nieruchomości. Nie są jednak rozpoznane i określone metody badania rynku nieruchomości, dają możliwość powiększania wartości rynkowej nieruchomości – nie więcej niż o 50% ponad samą wartość rynkową! Niebezpieczne może się okazać w praktyce przyzwolenie na manipulowanie wartością rynkową nieruchomości. Nie ma natomiast żadnych przeszkód by wynagrodzenie za odszkodowanie określane było na poziomie wyższym od wartości rynkowej nieruchomości. W wielu przypadkach potrzeba taka wydaje się zdecydowanie uzasadniona. 

Powracając do rozważań nad § 36 ust. 4 warto przyjrzeć się nieco bliżej jego treści: 

W przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio.  

Z treści przytoczonego przepisu wynika, że zasadą jest wycena nieruchomości według przeznaczenia przeważającego wśród gruntów przyległych, a wyjątkiem wycena na podstawie cen transakcyjnych nieruchomości drogowych.  Jeśli jest możliwie przepis zaleca dokonywać wyceny nieruchomości przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych. A przecież da się określić wartość nieruchomości wtedy, gdy wycena w drodze wyjątku będzie taka sama jak na podstawie reguły. Czyli wtedy, gdy zaistnieją szczególne okoliczności. Istnieją one wtedy i tylko wtedy, gdy stwierdzimy, że poziom cen za grunty drogowe odpowiada poziomowi cen gruntów przyległych. Jeśli te szczególne okoliczności powodujące zastosowanie wyjątkowej procedury nie mają miejsca, wtedy wycenić należy zgodnie z regułą ogólną – przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych. Sytuacja ta nie powinna wcale dziwić. Jak wcześniej omówiono transakcje nieruchomości drogowych są zbiorem transakcji nieruchomości o różnorodnym przeznaczeniu, które łączy jedna wspólna cecha: po ich nabyciu przez podmioty publiczne nieruchomości te stały się lub staną się drogami publicznymi.  Z powyższego wynika, że transakcje nieruchomości drogowych są podzbiorem ogółu transakcji notowanych na rynku nieruchomości.  W wyjątkowych okolicznościach mogą pojawić się więc sytuacje, w których wartość rynkowa nieruchomości oszacowana na kompletnym zbiorze danych informacyjnych będzie tożsama z wartością rynkową szacowaną na podzbiorze tego zbioru danych. Z praktycznego punktu widzenia takie działanie wydaje się niepotrzebne, ponieważ na cele realizacji dróg publicznych przejmowane są nieruchomości o różnym przeznaczeniu. Bardziej celne i obiektywne wyniki będą zawsze dawały wyceny nieruchomości dokonywane na możliwie największych zbiorach danych informacyjnych. Mniejsza ilość materiału informacyjnego jest zwykle utrudnieniem a nie ułatwieniem procesu wyceny nieruchomości. 

PODSUMOWANIE

Wycena nieruchomości stosowana przy określaniu wynagrodzenia z tytułu odszkodowania jest zadaniem szczególnie odpowiedzialnym. Państwo winno dołożyć wszelkich starań by wartość nieruchomości przejmowanej na cel publiczny była określana na podstawie rzetelnego i kompletnego materiału informacyjnego przy użyciu metod i zasad gwarantujących najwyższy poziom obiektywizmu. Na obecnym stanie zaawansowania rynku nieruchomości niezbędne jest stworzenie warunków pozwalających na ogarnięcie obszernych zasobów danych informacyjnych napływających z rynku nieruchomości oraz obsłużenie tych zasobów stosownymi narzędziami analitycznymi. Zasadne wydaje się by przepisy prawa konstruowane były na podstawie sprawdzonych rozwiązań praktycznych. Niezwykle trudno będzie rozwiązać zagadnienie ograniczając się wyłącznie do opracowywania samych zasad bez potwierdzania ich skuteczności na konkretnych przypadkach.     

SKĄD SIĘ WZIĘŁY WYSOKIE CENY ZA DOKONANIE OCENY?

   Podstawą wielu opłat publicznych jest wycena nieruchomości wykonywana w formie operatu szacunkowego. Na całe szczęście dla posiadaczy nieruchomości rodzimy system prawny nie zakłada nieomylności takich opracowań dając zobowiązanym do uiszczania opłat możliwość odnoszenia się do treści przedkładanych im operatów szacunkowych. Należy mieć świadomość, że proces wyceny jest mocno sformalizowany poprzez dość szczegółowe choć raczej jasne i zrozumiałe dla typowego odbiorcy przepisy prawa. Naturalnym więc jest, że ewidentne stwierdzenie naruszenia przepisów prawa przy sporządzaniu operatu szacunkowego winno wykluczać taki operat z obrotu. Samorządowe Kolegia Odwoławcze mają jednak w zwyczaju sugerowanie stronom kwestionującym jakość przedkładanych im wycen korzystanie z oceniania operatów szacunkowych w organizacjach zawodowych. Zasady dokonywania takich ocen oraz podmioty do tego uprawnione zdefiniowane zostały w treści art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Choć zagadnienie to było już wcześniej, w pewnym jego aspekcie, przeze mnie omawiane, to uznałem, że ciekawy może się okazać nieco inny praktyczny wymiar formalnego dokonywania oceny operatów szacunkowych. Artykuł ten powierzam szczególnej uwadze tych z Państwa, którzy noszą się z zamiarem zlecenia organizacji zawodowej dokonania formalnej oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego. 

Okazją do nachylenia się nad zagadnieniem była rutynowa sprawa dotycząca aktualizacji opłaty rocznej z tytułu wieczystego użytkowania. Czymś absolutnie naturalnym, solą naszej Ziemi,  swojskim elementem naszej  codzienności jest hurtowe niezadowolenie wieczystych użytkowników ze wzrastającej skokowo i z nagła rocznej opłaty z tytułu wieczystego użytkowania. Niezadowolenie jest podłożem licznych sporów, w których materią podstawową są operaty szacunkowego. Sprawy trafiają masowo, tysiącami do Samorządowych Kolegiów Odwoławczych a te umywając swe spracowane tematem ręce zalecają użytkownikom wieczystym występowanie do organizacji zawodowych o dokonanie oceny prawidłowości sporządzenia spornych operatów uznając, że to najwłaściwszy sposób na rozstrzygnięcie wątpliwości, których spienionym nośnikiem jest „awanturujący się” użytkownik wieczysty. Właśnie tak, bardzo typowo i zwyczajnie było i w opisywanym przypadku.

POSZUKIWANIA ORGANIZACJI ZAWODOWYCH UPRAWNIONYCH I RÓWNOCZEŚNIE SKŁONNYCH DO DOKONANIA OCENY PRAWIDŁOWOŚCI SPORZĄDZENIA.

Z ustawy o gospodarce nieruchomościami wiemy tyle, że organizacja zawodowa musi być stowarzyszeniem lub związkiem stowarzyszeń, w których zrzeszają się rzeczoznawcy. Ponieważ nie ma oficjalnych rejestrów organizacji zawodowych to spragniony dokonania oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego musi sobie taki rejestr stworzyć własnym sumptem.

Na wstępie, nasz wieczysty użytkownik, przystąpił do poszukiwania organizacji zawodowych, o których mowa w ustawie dokonując ich identyfikacji za pośrednictwem witryn internetowych stowarzyszeń, których nazwy wskazują, że mogą one nosić znamiona organizacji zawodowych, o jakich mowa art. 4 pkt. 15 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651, z późn. zm.), o przedstawienie oferty na opiniowanie.

Niezależnie wystąpił do Prezydenta Miasta, w którym ma zaszczyt być położona jego nieruchomość, na podstawie ustawy z dnia 6 września 2001 r. o dostępie do informacji publicznej. (Dz. U. z dnia 8 października 2001 r.) z wnioskiem o udostępnienie informacji publicznej dotyczącej między innymi zamówienia publicznego, w ramach którego realizowany był kwestionowany operat szacunkowy. 

Na podstawie odpowiedzi, otrzymanych od zagadniętych organizacji, na ofertę dokonania oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego zdobył wiedzę odnoszącą się do praktycznych uwarunkowań ewentualnego procesu oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, które prezentują poniższe wykresy.

Wykres 1 – Okoliczności towarzyszące zapytaniu ofertowemu na dokonanie oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego skierowanego do 25 organizacji zawodowych.

Wolę podjęcia się oceny prawidłowości sporządzenia wyraziło jedynie 20% zidentyfikowanych organizacji zawodowych, do których wystąpiono i którym przedłożono kopię przedmiotowego operatu szacunkowego mającego być przedmiotem ewentualnej oceny. Spośród organizacji skłonnych do przyjęcia zlecenia Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych zapowiedziała, że w toku dokonywania oceny uchybi treści przepisu art. 157 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651, z późn. zm.) gdyż nie wywiąże się z obowiązujących przepisów prawa proponując termin sporządzenia oceny w ciągu czterech miesięcy „od dnia otrzymania przez Wykonawcę podpisanej umowy” – gdzie zresztą Wykonawcą jest właśnie ta organizacja. Odmowy dokonania oceny prawidłowości tłumaczone były różnymi względami. Poniżej zestawiono argumenty odmowne, którymi posługiwano się w poszczególnych organizacjach:

1. Legnickie Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych - brak reakcji
2. Małopolskie Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych - brak reakcji
3. Podkarpackie Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych - odmowa: ...Nasze Stowarzyszenie nie zna rynku miasta Gliwice, a zatem i nasza ocena może być niewiarygodna…
4. Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych w Słupsku - odmowa: Opiniowanie operatu szacunkowego dla nieruchomości położonej na nieznanym dla nas rynku wiązałoby się z dużymi kosztami i dużym zaangażowaniem czasowym.
5. Lubuskie Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych - przedłożono ofertę.
6. Pomorskie Towarzystwo Rzeczoznawców Majątkowych - odmowa:  ... w chwili obecnej nie posiadamy specjalistów mających dostateczną wiedzę dla rynków szacowanych w przedmiotowym operacie. Z tego tez powodu nie jesteśmy w stanie wykonać tego zlecenia w  ustawowym terminie.
7. Środkowopomorskie Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych - odmowa: Stowarzyszenie nasze dokonuje jedynie ocen prawidłowości ... w odniesieniu do nieruchomości  położonych w pasie województw nadmorskich. ...członkowie nasi nie dysponują wiedzą na temat znajomości lokalnego rynku nieruchomości położonych w konkretnych nieruchomościach na Śląsku. 
8. Koszalińskie Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych - odmowa: ...w związku z dużą odległością nieruchomości wycenionej w operacie szacunkowym... a siedzibą Koszalińskiego Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych a tym samym zrzeszonych w nim członków, nie składamy oferty na dokonanie oceny prawidłowości sporządzenia przedmiotowej opinii , gdyż wiązałoby się to z wysokimi kosztami jej wykonania.
9. Warszawskie Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych - odmowa: … uprzejmie informujemy, że ze względu na małą znajomość rynku lokalnego nie podejmiemy się sporządzenia opinii w tej sprawie… Sugerujemy o zwrócenie się do Stowarzyszeń Rzeczoznawców działających w regionach bliskich przedmiotowej nieruchomości: we Wrocławiu tj. Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych we Wrocławiu; - w Katowicach tj. Śląskie Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych lub w Krakowie Małopolskie Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych
10. SRM Wielkopolski Płd. w Kaliszu - brak reakcji
11. SRM Województwa Wielkopolskiego - odmowa: ...Jednakże biorąc pod uwagę całkowitą odmienność rynków nieruchomości na którym działają zrzeszeni w tut. organizacji rzeczoznawcy majątkowi, a także z obiektywnych przyczyn formalnych - nie możemy aktualnie podjąć się opiniowania opracowania i w tej sytuacji nie jesteśmy zainteresowani złożeniem oczekiwanej przez Pana oferty.
12. Śląskie Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych - przedłożono ofertę
13. Karkonoskie Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych Jelenia Góra - Wałbrzych -brak reakcji
14. Północno-Wschodnie Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych - odmowa: Dokonując oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego - poza zweryfikowaniem wypełnienia przewidzianych prawem procedur - należy w sposób kompleksowy ocenić przeprowadzoną w operacie analizę tego rynku i wnioski z niej wyciągnięte przez autora operatu, a do tego konieczna jest dogłębna znajomość zachowań danego rynku nieruchomości.
15. Zachodniopomorskie Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych - zwrot przesyłki
16. Polskie Stowarzyszenie Rzeczoznawców Wyceny Nieruchomości - odmowa: Ponieważ rzeczoznawca - autor przesłanego do zaopiniowania operatu nie jest członkiem naszego stowarzyszenia prosimy zwrócić się o ocenę do właściwego stowarzyszenia
17. Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych - przedłożono ofertę.
18. Polskie Towarzystwo Rzeczoznawców Majątkowych - przedłożono ofertę.
19. Toruńskie Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych  - zwrot przesyłki (adres pobrany z witryny PFSRM)
20. Regionalne SRM w Lublinie - przedłożono ofertę.
21. Mazowieckie Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych - odmowa: Mazowieckie Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych jest stowarzyszeniem o małej ilości członków i nie prowadzi działalności poza granicami ryku Warszawy oraz okolic stolicy.
22. Łódzkie Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych - brak reakcji
23. Świętokrzyskie Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych - odmowa: Zgodnie z obowiązującym Regulaminem Komisji Opiniującej ŚSRM w Kielcach, Komisja może dokonywać oceny prawidłowości sporządzonych operatów szacunkowych dotyczących tylko nieruchomości położonych na terenie woj. świętokrzyskiego i sporządzonych przez członków tut. Stowarzyszenia.
24. Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych w Bydgoszczy - odmowa:  …członkowie Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych w Bydgoszczy nie prowadzą działalności zawodowej na terenie południowej Polski, w związku z czym nie posiadają wiedzy i doświadczeń z tamtego rynku nieruchomości (w tym również z miasta Gliwice).
25. Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości mrn.pl - organizacja ta, skupiająca rzeczoznawców majątkowych wyjawiła głosem jej prezesa iż: nie jest stowarzyszeniem rzeczoznawców majątkowych tylko stowarzyszeniem analityków i doradców rynku nieruchomości i zajmuję się działalnością badawczo -rozwojową rynku nieruchomości.  

Z powyższego zestawienia wynika, że dla niektórych organizacji zawodowych istotne jest by nieruchomość, dla której sporządzony został operat szacunkowy, który ma być przedmiotem oceny, znajdowała się pobliżu siedziby stowarzyszenia natomiast dla innych (m in. Regionalne SRM w Lublinie, Lubuskie Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych, Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych czy też Polskie Towarzystwo Rzeczoznawców Majątkowych) to uwarunkowanie nie jest istotne dla dokonania oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego. 

Istotna okazała się także inna kwestia rozważana przez użytkownika wieczystego. W przedstawionych okolicznościach nie jest mu łatwo rozstrzygnąć, której organizacji zawodowej powierzyć dokonanie oceny. Zwrócenie się do stowarzyszenia lokalnego, stowarzyszenia, które zrzesza autora ocenionego operatu szacunkowego może stać się przyczyną nieobiektywnej oceny. To, że ustawa pozwala dokonywać oceny organizacji zawodowej nie oznacza wcale, że zmusza do dokonania obiektywnej oceny członka takiej organizacji. Ocena, jak to ocena, może być obiektywna ale wcale obiektywną być nie musi.  

W tej sytuacji sensowne może się okazać zwrócenie się do organizacji odległych geograficznie, które dają nadzieję na brak więzi emocjonalnej pomiędzy organizacją i jej członkiem. Dają nadzieję, że istotne będzie samo opracowanie a nie osoba jego autora. W tym jednak przypadku przeszkodą jest zwykle brak wiedzy o rynku nieruchomości, na którą to niedogodność powołuje się 44% zapytanych organizacji zawodowych. Użytkownik wieczysty rozważa też to, jaki praktyczny wydźwięk może mieć dla relacji pomiędzy rzeczoznawcą a organizacją zawodową negatywna ocena jego operatu? Po głębszym namyśle należy stwierdzić, że żaden praktyczny wydźwięk nie powinien się pojawić. Jakkolwiek ustawa o gospodarce nieruchomościami przewiduje istnienie rzeczoznawców majątkowych i istnienie organizacji zawodowych to nie przewiduje żadnej relacji pomiędzy rzeczoznawcą a organizacją zawodową. Rzeczoznawca, a w praktyce znane są i takie przypadki, może płodzić hurtowo i do woli wadliwie oceniane operaty szacunkowego i nic żadnej organizacji do niego.  Jak mu organizacje za bardzo dopieką przy ocenianiu to się może ze złości wypisać z nich a tym samym przestać na nie łożyć składki. Przy wskazanych uwarunkowaniach należy wręcz założyć, że organizacje milsze, mniej surowe w ocenach powinny być bardziej liczne od tych surowych i nieprzejednanych.  Z przepisów prawa jasno i wyraźnie wynika, że rzeczoznawcy majątkowemu do zawodowego szczęścia i pomyślności wcale nie jest potrzebna organizacja zawodowa. Nikt go do żadnej organizacji zawodowej przymuszać nie ma prawa, ponieważ przynależność do stowarzyszeń jest ustawowo dobrowolna. No i jak w tych okolicznościach strwożony i zniecierpliwiony użytkownik wieczysty ma sobie dobrać organizację zawodową, która zapewni mu optymalną ocenę prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego? Bądź tu nasz wieczysty użytkowniku mądry i pisz skargi do ministra?

W kwestii okoliczności korzystania z oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonywanej przez organizacje zawodowe nie do pominięcia jest także koszt takiej czynności. Z informacji otrzymanej od Prezydenta Miasta na podstawie przepisów Ustawy o dostępie o informacji publicznej wynika, że koszt sporządzenia operatu szacunkowego jaki został poniesiony na wykonanie operatu szacunkowego wyniósł około 150 zł brutto.  Jak się jednak okazało w praktyce koszt dokonania oceny prawidłowości sporządzenia jest zdecydowanie droższy. Bliższe informacje na ten temat przedstawia poniższy wykres.

Wykres 2 – Krotność kosztu oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego w stosunku do ceny jednostkowej sporządzenia takiego operatu szacunkowego.

Zebrane informacje wskazują, że koszt dokonywania oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego jest z nieujawnionych względów znacząco wyższy od kosztu sporządzenia takiego operatu szacunkowego. Nieznane jest podłoże aż tak rażącej różnicy cen. Trudno stwierdzić przecież jakąś kardynalną różnicę w zakresie czynności, które wymaga sporządzenie operatu szacunkowego wobec czynności, które niezbędne są dla przeprowadzenia oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego. Tym bardziej, że jak wynika m in. z wyjaśnienia udzielonego przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych: Komisja Arbitrażowa PFSRM dokonuje oceny i wydaje opinie o prawidłowości operatów szacunkowych, ich zgodności z przepisami prawa i standardami zawodowymi rzeczoznawców majątkowych nie odnosząc się wprost do określonej w nich wartości. Ze stwierdzonych okoliczności można śmiało wnosić, że różnica pomiędzy ceną, którą ponosi organ publiczny za operat szacunkowy a ceną oceny dokonywanej przez organizację zawodową istotnie utrudnia dokonywanie oceny a w wielu przypadkach wręcz uniemożliwia dokonanie oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego z przyczyn ekonomicznych.

Dodatkowym utrudnieniem przy ewentualnym korzystaniu z ocen prawidłowości sporządzenia operatów szacunkowych jest brak możliwości uzyskania wiedzy na temat organizacji zawodowych. Nie istnieje przecież żaden oficjalny, urzędowy ranking czy choćby nawet wykaz takich organizacji.  Brak jest możliwości zdobycia wiedzy na temat jakości ocen dokonywanych przez poszczególne stowarzyszenia, które same nadają sobie przecież status organizacji zawodowych w rozumieniu przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. Jak wykazano wyżej dokonywanie oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego stanowi dla wieczystego użytkownika znaczący koszt a kryteria warunkujące skłonność poszczególnych organizacji do dokonywania oceny nie są jednorodne a przez to nie są czytelne dla ewentualnego zamawiającego taką ocenę. 

Nasz użytkownik wieczysty pozostał sam sobie, żadna publiczna instytucja nie jest mu w stanie wskazać kryteriów, którymi winien się posługiwać zamawiając ocenę prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego w organizacji zawodowej.

Może w tej kłopotliwej sytuacji sensowniej byłoby się zwrócić do ministra? 

W przeciwieństwie do organizacji zawodowych minister ma mocny wpływ na jakość usług świadczonych przez rzeczoznawcę. Należy przypuszczać, że skuteczność ministra ma znacząco większy wpływ na jakość pracy rzeczoznawcy skoro tylko on ma prawo skutecznie ukarać rzeczoznawcę wadliwie wykonującego swą usługę, z odebraniem uprawnień włącznie. Dla użytkownika wieczystego niewątpliwą zaletą rozstrzygania kwestii spornych przez ministra jest także fakt, że koszty takie postępowania są pokrywane ze środków budżetu państwa znajdujących się w dyspozycji ministra. A jeśli tak to należy się spodziewać, że racjonalnie postępujący minister będzie wykazywał naturalną dążność do minimalizacji wydatków na rozstrzygnie sporów poprzez sprawne eliminowanie rzeczoznawców prezentujących niski poziom zawodowy. Żadna organizacji zawodowa takiej dążności wykazywać nie będzie z prostego powodu: Eliminując z obiegu wadliwe operaty straciłaby intratne i stałe, nieschnące źródło dochodów. Tu raczej zachodzi zależność odwrotna niż w przypadku ministra: im gorzej tym lepiej. 

Faktem jest, że z formalnego punktu widzenia minister nie dokonuje oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego lecz tylko i aż rozstrzyga czy w toku wykonywania przedmiotowego operatu szacunkowego rzeczoznawca wykonywał swe czynności zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności, kierując się zasadą bezstronności w wycenie nieruchomości – zgodnie z art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Jeśliby jednak okazało się, że w toku czynności związanych z wykonywaniem operatu szacunkowego rzeczoznawca istotnie nie wypełnił obowiązków wynikających z przepisów prawa i standardów zawodowych, a także zlekceważył wymóg szczególnej staranności i bezstronności, które winny być właściwe dla zawodowego charakteru tych czynności to naturalnym jest, że takiego operatu szacunkowego nie można by raczej uznać za prawidłowy.  

Należy oczekiwać, że rozstrzygnięcie dokonywane przez ministra w odniesieniu do czynności realizowanych w związku ze sporządzaniem konkretnego operatu szacunkowego będzie się odnosić bezpośrednio także i do jakości sporządzenia tego operatu a przynajmniej nie będzie obojętne wobec treści tego operatu skoro efektem czynności wykonywanych przez rzeczoznawcę jest właśnie operat szacunkowy. Trudno bowiem zakładać możliwość sporządzenia prawidłowego operatu szacunkowego z naruszeniem przepisów prawa i standardów zawodowych obowiązujących rzeczoznawcę podczas wykonywania operatu szacunkowego. Jednocześnie należy wykluczyć możliwość zaistnienia sytuacji, w której prawidłowo przeprowadzone czynności, w zgodzie z obowiązującymi przepisami prawa i standardami zawodowymi, realizowane ze starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności, mogą doprowadzić w efekcie do wadliwego, sporządzonego nieprawidłowo operatu szacunkowego. 

Kluczowym argumentem przemawiającym za zasadnością zwracania się do Ministra Infrastruktury jest wola i potrzeba użytkownika wieczystego jednoznacznego rozstrzygnięcia wątpliwości przez organ państwowy, publiczny, gwarantujący najwyższy poziom obiektywizmu i najwyższe kompetencje, przez organ nadający uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości (art. 191 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami), organ prowadzący centralny rejestr uprawnionych (art. 193 uogn) oraz organ orzekający o stosowaniu kar dyscyplinarnych. Rozstrzygnięcia wydane przez ministra w drodze decyzji o zastosowaniu kar dyscyplinarnych bądź też o umorzeniu postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej mają, w odróżnieniu do organizacyjnych procedur, swoją drogę odwoławczą – art. 195a ust. 3. W przypadku ocen prawidłowości sporządzenia operatów szacunkowych dokonywanych przez organizacje zawodowe rzeczoznawców majątkowych nie przewidziano w obowiązujących przepisach prawa odwołań od wydawanej oceny. Istotną wadą tej formy dociekania racji jest także fakt, że nie można wykluczyć sytuacji występowania w obiegu kilku różnych ocen prawidłowości sporządzenia tego samego operatu szacunkowego dokonanych przez różne organizacje zawodowe rzeczoznawców majątkowych bez możliwości przesądzenia, która z ocen jest bardziej właściwa.

Jak by więc nie kombinować wszystkie drogi wiodą naszego „awanturującego się” wieczystego użytkownika do Pana Ministra! Parafrazując Dyzmę należy teraz poczekać: Minister zrobi, jak zechce, a co z tego będzie, zobaczycie.

Rozważania na temat oczywistej niesłuszności odszkodowania.

Motto:

     Ukochany kraj,

     Umiłowany kraj,

     Ukochany, jedyny, nasz, polski

     Ukochany kraj,

     Umiłowany kraj,

     Ukochana i ziemia, i nazwa (...)

     Konstanty Ildefons Gałczyński, Ukochany kraj, 

Miejsce akcji: Knurów, województwo śląskie

Osoby:

Państwo M. – małżonkowie Ewa i Franciszek i ich dwoje dzieci reprezentowani przez jednoosobowego pełnomocnika – razem 5 osób w tym dwoje dzieci.

Skarb Państwa reprezentowany przez: urzędników Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych i Autostrad, Wojewoda Śląski i jego urzędnicy, urzędnicy Powiatowego Inspektoraty Nadzoru Budowlanego Powiatu Gliwickiego, Minister Infrastruktury z urzędnikami, rzeczoznawcy majątkowi – razem kilkadziesiąt osób.

Przedmiot akcji: dwupokojowe mieszkanie stanowiące własność Państwa M.

Państwo M. to typowa polska rodzina nie grzesząca przesadzoną zamożnością. Głównym ich rodzinnym majątkiem jest dwupokojowe mieszkanie, w którym wiodą swoje zwykłe, codzienne życie. Pech chciał, że ten rodzinny majątek znalazł się na terenie, który przeznaczony został w publicznych planach na drogę. Niekomfortową rodzinną sytuację łagodzić miał fakt, że Polska jest już krajem demokratycznym, w którym obowiązuje konstytucyjna zasada chroniąca prywatne majątki: Rzeczpospolita Polska chroni własność i prawo dziedziczenia a wywłaszczenie jest dopuszczalne jedynie wówczas, gdy jest dokonywane na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem. Z zasady tej jasno wynika, że właściciel nieruchomości nie powinien żywić obaw, gdyż rekompensatą za przymusowo zabieraną nieruchomości będzie słuszne odszkodowanie.  W swym podstawowym akcie prawnym – konstytucji – Państwo Polskie zagwarantowało Państwu M., że z przykrego incydentu wyjdą bez finansowego szwanku.

Przy rozważaniach nad przypadkiem  Państwa M. pomocnym będzie fakt, że każdy z nas, bez wyjątków, posiada jakieś miejsce zamieszkania, jakiś adres. Nie wysilając specjalnie wyobraźni dosyć łatwo można więc wyobrazić sobie sytuację, w której znaleźli się Państwo M. Oczywistym jest, że siłowe wytrącenie ludzi z błogiego stanu rodzinnego spokoju i stabilizacji nie jest sytuacją przyjemną dla wytrącanych. Słuszne odszkodowanie za skutki finansowe ingerencji w czyjś prywatny majątek traktować należy jako absolutne minimum tego, co Państwo winno zagwarantować właścicielom nieruchomości wywłaszczanych na cele publiczne. Rzecz jasna państwo demokratyczne. Inne typy państw takiego obowiązku nie posiadają. Można być niemal pewnym, że wszelkie próby oszczędzania na procesach odszkodowawczych kosztem właścicieli nieruchomości przyniosą odwrotny od zamierzonego skutek. Wraz ze zniknięciem zaufania do Państwa Polskiego pojawi się chorobliwa niechęć do wszelkich inwestycji publicznych. Sensowny i szybki rozwój polskiej infrastruktury komunikacyjnej będzie torpedowany na wszelkie możliwe sposoby.  Fałszywie pojmowane oszczędności wchłonięte zostaną przez honoraria, prawników, ekspertów i urzędników, którzy będą się dwoić i troić by ukryć gołą prawdę.  Nie wspominając nawet o nerwach i pieniądzach właścicieli nieruchomości targanych niesprawiedliwym traktowaniem ich majątków.

Ponieważ każdy dysponuje jakimś miejscem zamieszkania, to co najmniej większość potrafi zgrubnie przewidzieć typowe wydatki niezbędne do poniesienia przy przymusowej przeprowadzce i zamianie dotychczas posiadanego mieszkania na mieszkanie zamienne. W standardowych sytuacjach typowe koszty zmiany miejsca zamieszkania składać się będą z następujących składników:

1. Cena typowego, podobnego do opuszczanego, dostępnego na lokalnym rynku mieszkania zastępującego mieszkanie przymusowo opuszczane.
2. Koszt poszukiwania nowego, zamiennego miejsca zamieszkania.
3. Prowizja pośrednika w obrocie nieruchomościami.
4. Honorarium notariusza spisującego akt notarialny – umowę kupna mieszkania nowego.
5. Koszt przeprowadzki – koszt usługi polegającej na przeniesieniu sprzętów z mieszkania opuszczanego do nowego miejsca zamieszkania.
6. Koszt nabycia nowych mebli – należy założyć, że część mebli (meble kuchenne na miarę, szafy wnękowe, etc.) ze względów technicznych i gabarytowych nie będą mogły być zastosowane w nowym mieszkaniu.
7. Koszt przystosowania „nowego” mieszkania do własnych potrzeb – malowanie, ułożenie glazury, własna wanna, bateria wannowa etc.
8. Rekompensata za czas poświęcany na instalowanie się w nowym miejscu (w końcu w tym czasie można było pracować zarobkowo lub nawet nic nie robić),
9. Koszt zmiany dokumentów, umów na media, telefony i innych formalności.
10. Honoraria dla specjalistów angażowanych w proces odszkodowawczy (jeśli pomoc fachowa jest potrzebna).
11. Inne nie przewidziane koszty związane ze przymusową przeprowadzką.

 Wyszczególnione wydatki zdefiniowane zostały jedynie hasłowo. Oczywistym jest, że poszczególne przypadki nie będą w praktyce identyczne co do struktury takich wydatków. Ale skoro Państwo Polskie gwarantuje swym autorytetem i majestatem słuszność odszkodowania to należy przypuszczać, że faktyczne, możliwie do udowodnienia wydatki ponoszone przez wywłaszczanych właścicieli ujmowane będą w kwocie odszkodowania, niezależnie od tego ile pomysłów legislacyjnych nadbudowanych zostanie na prostą, logiczną i powszechnie zrozumiałą konstytucyjną zasadę gwarantującą słuszne odszkodowania za majątek wywłaszczany na cel publiczny.

Niestety, w tym indywidualnym przypadku dotyczącym Państwa M. i ich mieszkania dokonano wszelkich możliwych zabiegów by do ustalenia słusznego odszkodowania nie doszło. W spektakularne wykoślawienie procesu odszkodowania oraz uprzykrzenie życia Bogu ducha winnych ludzi zaangażowany został rozbudowany aparat państwowy działający pod szyldem, wydawałoby się, poważnych i szacownych instytucji państwowych. Dzięki sprawności tego aparatu Państwo M. mieszkają w coraz trudniejszych warunkach, pod wzmagającą się presją różnorodnych instytucji publicznych. Kolejne szczeble administracyjne coraz dosadniej wybijają im z głowy myśl o gwarantowanym w treści konstytucji słusznym odszkodowaniu. Należy mieć jednak nadzieję, że żałosny spektakl, w którym uczestniczą Państwo M. oraz aparat państwowy dobrnie do sensownego zakończenia. Jeśli Państwo M. wyjdą ukontentowani z tej sytuacji to i my na przyszłość będziemy mogli patrzeć z nadzieję. W przeciwnym razie myśl o Polsce jako Państwie sprawiedliwym i demokratycznym trzeba będzie mocno zweryfikować. Wątpliwy też będzie sens rozwoju infrastruktury komunikacyjnej w Polsce skoro będzie się on musiał odbywać aż takim kosztem wybranych, pechowych jednostek.

ŻAŁOSNY PRZEBIEG ZDARZEŃ

Żałosna i miejmy nadzieję wstydliwa, dla reprezentujących Skarb Państwa instytucji i urzędników, historia tego feralnego procesu odszkodowawczego rozpoczęła się od pierwszej propozycji wykupu złożonej przez przedstawicieli Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych i Autostrad na kwotę 114 tys. złotych. Podstawą pojawienia się propozycji wykupu mieszkania na taką kwotę był operat szacunkowy sporządzony przez dwie panie – rzeczoznawczynie majątkowe – posiadające państwowe uprawnienia w zakresie wyceny nieruchomości, wynajęte przez Generalną Dyrekcję.

Państwo M. odrzucili tę ofertę nie dlatego, że dysponują głęboką wiedzą z zakresu szacowania nieruchomości i byli w stanie procesowi wyceny zarzucić niedoróbki i przekłamania. Państwo M. postąpili znacznie prościej. Udali się do okolicznych biuro pośrednictwa, zaglądnęli do internetu i stwierdzili, że za kwotę im proponowaną w żaden sposób nie będą w stanie kupić mieszkania podobnego do tego, którego są właścicielami. Kwota zaproponowana przez Generalną Dyrekcję to około 2,2 tys. zł/m kw. podczas gdy średnie ceny ofertowe mieszkań ujętych w lokalnych ofertach wynosiły około 3,3 tys. zł/m kw. W takiej sytuacji nikt o zdrowych zmysłach, a takimi dysponują wciąż jeszcze Państwo M., nie przyjąłby propozycji błędnie ustalonego odszkodowania. Nie tyle z wyrachowania ile wiedziony instynktem samozachowawczym.

Przy okazji warto sobie uprzytomnić, że operat szacunkowy (jeśli oczywiście jest poprawnie sporządzony) daje wiedzę wyłącznie o wartości rynkowej nieruchomości a więc najbardziej prawdopodobnej cenie za którą można nieruchomość nabyć. Wartość rynkowa nieruchomości, w żadnym razie, nie zawiera w sobie innych składników odszkodowania prócz jej ceny. Z powyższego względu właściciel wywłaszczanej nieruchomości może zostać zaspokojony kwotą odszkodowania równą wartości rynkowej nieruchomości tylko wtedy gdy wartość nieruchomości oszacowana zostanie wadliwie, ściślej – gdy wartość nieruchomości zostanie zawyżona. W standardowych sytuacjach właścicielom wywłaszczanych nieruchomości winny być proponowane, prócz samej wartości nieruchomości (jej najbardziej prawdopodobnej ceny) pozostałe składniki odszkodowania, które zobowiązani będą ponieść nabywając nieruchomość zamienną. Jeśli składniki te zostaną w odszkodowaniu pominięte to odszkodowania nie będzie można uznać za słuszne.

Choć Państwo M. nie znali się na zawiłościach wyceny nieruchomości, nie mieli świadomości wskazanych wyżej uwarunkowań to z przyczyn zdroworozsądkowych nie przyjęli niekorzystnej dla nich oferty słusznego, a raczej niesłusznego  odszkodowania sugerowanego przez Generalną Dyrekcję.

Odrzucenie niesłusznie określonej kwoty słusznego w urzędniczym mniemaniu odszkodowania sprawiło, że bezlitosna machina administracyjna rzuciła się z impetem na skromny majątek Państwa M.  Do sprawy przyłączył się Wojewoda Śląskiej, który ponaglał do dobrowolnego zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości.   Nie przyjmowano do wiadomości oczywistych wyjaśnień dobitnie wykazujących, że kwota proponowana przez Generalną Dyrekcję daleka jest od należnego właścicielom mieszkania słusznego odszkodowania. O zasadności stanowczego odrzucenia pierwotnej oferty zaświadczyła w dalszym przebiegu sprawy kolejna wycena mieszkania opracowana, tym razem na zlecenie Wojewody Śląskiego, przez innego rzeczoznawcę. W tej nowej wycenie mieszkanie Państwa M. wyceniono na niemal 163 tys. Opór Państwa M. okazał się mieć wymierny sens – wyrażony w kwocie sięgającej niemal 50 tys. złotych stanowiących różnicę pomiędzy kwotą zaproponowaną przez Wojewodę a kwotą pierwotnie zaproponowaną przez GDDKiA! Podobnym oporem nie odznaczyli się inni mieszkańcy budynku, w którym zamieszkują Państwo M. wobec czego należne im pieniądze przemknęły jedynie koło nosa. Były to jednak osoby starsze, które pogląd na rolę instytucji państwowych czerpały z minionego ustroju. Podobnie zresztą jak większość reprezentantów Państwa Polskiego zaangażowanych w tę sprawę.

  

Konsekwencją odrzucenia marnej oferty wykupu mieszkania składanej przez Generalną Dyrekcję stało się wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego z wniosku samej Generalnej Dyrekcji, która dobrowolnie nie zdołała przełamać oporu krnąbrnych Państwa M. i nie doszła z nimi do porozumienia. W przebiegu zdarzeń nikogo nie zaniepokoił ani nie przejął fakt, że pierwotna oferta była wyraźnie wadliwa. Jej podstawę stanowił bubel wycenopodobny, który w niesprzyjających okolicznościach mógł stać się przyczyną tarapatów finansowych niewinnych ludzi. Z nieustalonych przyczyn nikomu winnemu tej sytuacji włos z głowy nie spadł.  Sensowna reakcja na bubel pojawiający się przy szacowaniu wartości nieruchomości na potrzeby odszkodowania jest o tyle istotna, że dziś konsekwencje partactwa mogły wyrządzić szkodę Państwu M. ale jutro mogą uderzyć ze zwiększoną mocą w interes Państwa Polskiego – o ile już nie uderzyły.  W grę wchodzą naprawdę duże, publiczne pieniądze pochodzące z podatków zwykłych ludzi, takich jak Państwo M., a pomysłowość rzekomych fachowców, urzędników nie zna przecież granic. Istnieją liczne dowody na to, że warto jest dbać o stosowną jakość wycen nieruchomości. Co by przecież nie mówić wartości nieruchomości stanowią główny choć nie wyłączny element kwoty odszkodowania.

Konsekwencją toczącego się toku wydarzeń stało się powstanie zawiadomienia Wojewody Śląskiego o wszczęciu postępowania wywłaszczeniowego, w którego treści Państwo M. zostali poinstruowani, że Pan Wojewoda, na wniosek Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad udziela, w uzasadnionych przypadkach, w drodze decyzji, zezwolenia na niezwłoczne zajęcie nieruchomości przeznaczonych na pasy drogowe co prościej formułując przekłada się na przymusowe, siłowe usunięcie Państwa M. z mieszkania stanowiącego wciąż ich własność.  Nie trzeba było dysponować szczególną wyobraźnią by przewidzieć, że w omawianej sytuacji taki właśnie, uzasadniony przypadek nastąpił. Państwo M. oczekiwali tylko jak i kiedy zostanie to im oznajmione.

W międzyczasie Generalna Dyrekcja piórami swoich urzędników zaręczała urzędnikom Wojewody Śląskiego staranność wyceny, na podstawie której sporządzona została pierwotna oferta na owe marne 114 tys. a także gwarantowała skrupulatność urzędniczą zastosowaną przy ocenie jakości tej wyceny. Oczywistym jest, że jakość takich deklaracji okazała się być porównywalna do zaręczanego opracowania. Cóż to jednak dziś kogo obchodzi? Widać poniosło naszych urzędników i bardziej zachowali się jak gracze w cynicznym biznesie niż przedstawiciele służby publicznej odpowiedzialnej za proces ustalania słusznego odszkodowania. Słusznego czyli zgodnego z nadrzędnym aktem prawnym, jakim jest w Polsce konstytucja.

Oczekiwana decyzja Wojewody Śląskiego umożliwiająca niezwłoczne zajęcie nieruchomości wydana została niecałe trzy tygodnie po uprzednim zawiadomieniu. Wojewoda Śląski wydał decyzję, w myśl której zezwolono Generalnej Dyrekcji na niezwłoczne zajęcie mieszkania Państwa M. ale jednocześnie zobowiązał Generalnego Dyrektora do wskazania im lokalu zamiennego. Wydanej decyzji nadano rygor natychmiastowej wykonalności.  Wraz z urzędowym pismem udekorowanym czerwoną urzędową pieczęcią pojawił się strach, który ogarnął całą rodzinę Państwa M.

Państwo M. przejęci swoim niepewnym losem zwrócili się do Wojewody o rozstrzygnięcie najprostszych i najbardziej oczywistych kwestii praktycznych,  związanych z podjętą przez Wojewodę decyzją:

• w jakiej kwocie i z jakich środków sfinansowane zostaną wszelkie koszty związane z przymusową przeprowadzką pomiędzy mieszkaniem, w którym zamieszkują a mieszkaniem zamiennym, które zostanie im wskazane przez Generalną Dyrekcję?
• w jakiej kwocie i z jakich środków finansowany będzie pobyt Państwa M. w mieszkaniu zamiennym do czasu uzyskania przez nich, należnego im, słusznego odszkodowania?

Zasygnalizowane kwestie były dla Państwa M. dość istotne, ponieważ, jak wcześniej wspomniano, nie są na tyle zamożni by móc sięgnąć do rodzinnych rezerw niezbędnych do sprostania skutkom finansowym decyzji wydanej przez Wojewodę Śląskiego.

Nie minęły dwa tygodnie od podjętej właśnie przez Wojewodę decyzji gdy Państwo M. otrzymali od Generalnej Dyrekcji wezwanie do dobrowolnego opuszczenia mieszkania, które nałożone zostało decyzją administracyjną wydaną przez Wojewodę. W treści wezwania wyznaczono Państwu M. niespełna dwutygodniowy termin do protokolarnego przekazania zamieszkiwanego przez nich i stanowiącego ich własność mieszkania. Przerażonej, przejętej i zaszczutej rodzinie wskazano adres mieszkania zamiennego. Wciąż niespodzianką pozostawało kto sfinansuje przeprowadzkę oraz kto będzie opłacał czynsz najmu mieszkania zamiennego.

Do protokolarnego przekazania mieszkania w efekcie nie doszło, ponieważ mieszkanie zamienne oferowane Państwu M. okazało nie nadawać się do zasiedlenia z przyczyn technicznych. Państwo M. odmówili przyjęcia

• mieszkania zamiennego  z prozaicznych przyczyn:
• brak węzła sanitarnego w mieszkaniu,
• wilgoć i grzyb na ścianach do wysokości 1,5 m.
• brak podpiwniczenia,
• brak centralnego ogrzewania.

 Abstrahując od marnego stanu technicznego w jakim znajdowało się sugerowane przez Generalną Dyrekcję mieszkanie zamienne Państwo M. nie otrzymali żadnej pisemnej, ani też ustnej deklaracji wyjaśniającej im sposób załatwienia kwestii finansowych związanych z czekającą ich  przymusową przeprowadzką do mieszkania zamiennego.  Nie wyjaśniono im także, kto i w jakiej wysokości będzie ponosił czynsz najmu za korzystanie z lokalu zamiennego.

Widok ogólny budynku, w którym znajduje się lokal zamienny.

Zawilgocenia ściany wewnętrznej lokalu zamiennego.

Po jakimś czasie, w odpowiedzi na wątpliwości finansowe dotyczące ewentualnego przemieszczenia się do lokalu zamiennego Generalna Dyrekcja przekazała Państwu M. wzór porozumienia mającego rozstrzygać te istotne kwestie. Wobec zaistniałych okoliczności data wydania mieszkania przesunięta została łaskawie o następne 3 tygodnie. Przy tym kolejnym podejściu do sprawy Generalna Dyrekcja dopuściła możliwość by Państwo M. własnym staraniem znaleźli sobie mieszkanie zamienne. Nawiązując do sygnalizowanych wcześniej wątpliwości przedstawiciele Generalnej Dyrekcji zobowiązali się płacić czynsz za mieszkanie zamienne za okres następnych 6 miesięcy. Po tym okresie Państwo M. winni  martwić się o pieniądze we własnym zakresie. Sami też, na własny koszt winni się przeprowadzić. Przebieg zdarzeń nie napawał Państwa M. optymizmem. Beznadziejność sytuacji podsycił Wojewoda Śląski w swym stanowisku będącym odpowiedzią na wątpliwości właścicieli mieszkania co do dalszego przebiegu sprawy. Z potoku słów i licznie przytaczanych aktów prawnych nic konkretnego nie wyniknęło. Obawy i niepewność Państwa M. uległy wzmożeniu.

Choć Państwo M. byli i są nadal właścicielami swojego mieszkania i choć Państwo Polskie gwarantuje im rzekomo ochronę posiadanego majątku to bez specjalnych ceregieli firmy budowlane działające na zlecenie Generalnej Dyrekcji (czyli Państwa Polskiego) rozpoczęły realizację inwestycji na terenie stanowiącym współwłasność Państwa M. Nikomu, prócz rzecz jasna samych właścicieli mieszkania, nie przeszkadzał fakt, że kwestia odszkodowania wciąż nie została załatwiona. Nie przejmowano się także tym, że wchodząc na nieruchomość naruszano prywatną własność wbrew woli właścicieli.  Znikomy majątek Państwa M. tkwiący w dwupokojowym mieszkaniu nie zajmował i nie zajmuje specjalnie nikogo. Roboty budowlane prowadzone były w najlepsze. Sprzęt ciężki orał pod oknami masy ziemne i nikt się specjalnie nie przejmował tym, że wewnątrz budynku mieszkają jacyś ludzie. Przez kilka tygodni urządzono Państwu M. piekło na ziemi zmuszając ich do zamieszkiwania na placu budowy, na którym prowadzone były intensywne prace budowlane. Przy okazji przeorana została kanalizacja deszczową wokół budynku, w którym mieści się mieszkanie.

Plac budowy na powierzchni nieruchomości – widok z okna mieszkania Państwa M.

Plac budowy na powierzchni nieruchomości – widok z zewnątrz.

Zdesperowani Państwo M. w trosce o swoje bezpieczeństwo zwrócili się o pomoc do Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego z prośbą wstrzymania prac budowlanych, które ewidentnie zagrażały ich zdrowiu, życiu i mieniu. W cynicznym urzędowym piśmie Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego uspokajał, że „prowadzone prace i uciążliwości związane są z budową autostrady w tym rejonie i zakończą się wraz z oddaniem do użytkowania obiektu.”  Do kwestii bezpośredniego zagrożenia życia i mienia Państwa M. zamieszkujących na placu budowy nikt w Inspektoracie się nie odniósł. Inspektorat nie stwierdził nic niepokojącego w tym, że ludzie mieszkają wbrew swojej woli na placu budowy gdzie przy pomocy sprzętu ciężkiego realizowane są intensywne roboty ziemne. Nadzór budowlany nie podzielił z Państwem M. niepokoju, który pojawił się z chwilą przeorania, przy okazji prowadzonych robót ziemnych, kanalizacji deszczowej odprowadzającej wodę z okolicznego terenu.  Także przedstawiciele Generalnej Dyrekcji nie byli skłonni dzielić się z Państwem M. niepokojem przy tej okazji.

Niepokoje i obawy Państwa M. potwierdziło jednak podtopienie okolicznego terenu, które nastąpiło wkrótce. Wody opadowe skrzętnie skorzystały z grawitacji i spływając z nowo wybudowanej autostrady stawiły się w pokaźnej ilości wokół budynku. Woda nie mając gdzie ujść wytworzyła sobie całkiem pokaźny zbiornik. Prorocze przewidywania Państwo M. sygnalizowane w pismach do Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego spełniły się zaskakująco dobitnie. Na tyle jednak słabo, że nadal nikt nie daje wiary Państwu M., że w wyniku przeprowadzonych prac budowlanych po kanalizacji deszczowej pozostało jedynie blade wspomnienie.

Podtopienie budynku obserwowane z okien mieszkania Państwa M.

Podtopienie budynku obserwowane z zewnątrz.

Podtopienie budynku obserwowane z zewnątrz.

W kolejnej odsłonie całej przygody Państwa M. z procesem odszkodowawczym odbyła się rozprawa administracyjna przed obliczem urzędniczki Wydziału Infrastruktury Śląskiego Urzędu Wojewódzkiego. Na rozprawie starano się zasugerować Państwu M. aby skłonili się do przyjęcia kwoty odszkodowania w wysokości ceny mieszkania wynoszącej około 163 tys. Wszelkie wyjaśnienia wykazujące, że proponowana im kwota odszkodowania pomija pozostałe wydatki, które przy zmianie miejsca zamieszkania zmuszeni będą ponieść nie znajdowały zrozumienia. Wojewoda Śląski dał wyraz zdecydowanego niezrozumienia roszczeń Państwa M. w treści decyzji administracyjnej wydanej po rozprawie. Na otarcie łez do ceny mieszkania dodano 10 tys. zł uznając, że to jest wszystko co Państwo M. mogą otrzymać od Państwa Polskiego z tytułu słusznego odszkodowania za wywłaszczaną nieruchomość.

Zarówno Generalna Dyrekcja jak i Wojewoda Śląski oraz Powiatowy Inspektorat nadzoru budowlanego pozostawały głuche na bytowe problemy codziennego życia Państwa M. Po zakończeniu prac budowlanych istotnie minęło bezpośrednie zagrożenie zdrowia i życia, które mógł wywołać ciężki sprzęt pracujący w ogrodzie przydomowym. W wyniku wybudowania drogi pojawiło się jednak nowe, nieznane dotąd zagrożenie wywołane niebezpiecznym usytuowaniem budynku w stosunku do nowo powstałej jezdni. W efekcie przeprowadzonych prac drogowych budynek, w którym położone jest mieszkanie znalazł się w bezpośrednim sąsiedztwie intensywnie używanego wyjazdu z autostrady.  Aktualne usytuowanie budynku w stosunku do jezdni stwarza zdecydowane zagrożenie bezpieczeństwa Państwa M. i na domiar złego stanowi wyraźny przejaw naruszenia przepisów prawa. Nieszczęśliwym trafem przejmuje to wyłącznie Państwa M. Przedstawiciele instytucji publicznych nie znajdują żadnych powodów do niepokoju.

Usytuowane budynku w stosunku do zewnętrznej krawędzi jezdni.

Usytuowane budynku w stosunku do zewnętrznej krawędzi jezdni.

Usytuowane budynku w stosunku do zewnętrznej krawędzi jezdni.

Konsekwencją przedstawionej sytuacji stało się odwołanie Państwa M. od decyzji Wojewody Śląskiego do Ministra Infrastruktury. Minister potrzebował 10 miesięcy, żeby przeanalizować przedkładane mu czarno na białym argumenty i wydać zaskakującą, chyba nawet jego samego, decyzję. Wykazał, że Wojewoda Śląski nienależnie pośpieszył się z oferowaniem Państwu M. dodatkowych 10 tys. ponad cenę mieszkania oszacowaną na kwotę 163 tys. złotych. Wywód zawarty w decyzji ministra wykazał, że w świetle obowiązujących przepisów prawa a więc nade wszystko Konstytucji RP Państwu M. żadne dodatkowe pieniądze ponad „czystą” cenę ich mieszkania się nie należą. Minister uchylił więc wadliwą decyzję Wojewody w zakresie tych dodatkowych 10 tys. i utrzymał decyzję o przyznaniu słusznego odszkodowania w kwocie 163 tys. złotych a więc w kwocie stanowiącej wyłącznie „suchą” cenę mieszkania. Z tak pojmowanego podejścia do słusznego odszkodowania wnosić należy, że Państwo M. z własnych środków mają sobie poszukać nowego mieszkania, we własnym zakresie ponieść koszt przeprowadzki, opłacić prowizję pośrednika, honorarium notariusza oraz ewentualne honoraria prawników i ekspertów przydatnych w hipotetycznych okolicznościach pojawienia się problemów w toku postępowania administracyjnego. Zakładać należy, że w wariancie awaryjnym, desperackim mogą rozważyć też przykrojenie sobie nieco metrażu mieszkania a oszczędności uzyskane z przykrojenia przeznaczyć na wydatki związane przejściem na nowe mieszkanie. Z przykrawaniem Państwo M. mają jednak pewne problemy, ponieważ w dwupokojowym mieszkaniu użytkowanym przez czteroosobową rodzinę nie za bardzo jest co przykrawać. W okolicznościach wyznaczonych decyzją Ministra Infrastruktury Państwo M. muszą zapomnieć o treści Konstytucji RP a także o zasadzie słusznego odszkodowania za własność przejętą przez Państwo Polskie na cel publiczny.  W nawiązaniu do opowiedzianej wyżej historii Państwo M. między bajki winni  włożyć konstytucyjne deklaracje ochrony majątku prywatnego.

Oczywistym jest, że Państwo M. podejmą dalsze próby dociekania swoich praw. W hierarchii administracyjnej doszli już wysoko ale nie wyczerpali wszystkich możliwości. O ile żadna ciężarówka mknąca po przyległej jezdni nie staranuje ich mieszkania i nie unicestwi jego zawartości Państwo M. mają teoretyczną możliwość brnięcia dalej. Czas pokaże co się jeszcze wydarzy w tej sprawie. 

PODSUMOWANIE

Przedstawiona historia Państwa M. i ich niewielkiej rodziny jest o tyle ciekawa, że ujawnia dobitnie wadliwe pojmowanie kwestii odszkodowawczych w Polsce. Szczególnie wobec ludzi słabych, niezamożnych i słabo ustosunkowanych.  W omówionym przykładzie widać jak na dłoni, że służby publiczne w żadnym razie nie pełnią funkcji służebnych wobec obywateli. Środki niezbędne do uregulowania słusznego odszkodowania miast trafiać do kieszeni wywłaszczanych marnowane są na honoraria osób, które tylko pozornie chronią interesu Państwa Polskiego oraz na wlekące się miesiącami i latami spory. Oczywistym jest, że omówiony sposób obsługi procesów odszkodowawczych jest podłożem mnożących się konfliktów, które przetaczają się i przetaczać się będą przez rozmaite polskie urzędy i sądy. Ogromny wysiłek ludzki, licząc w skali całego kraju, angażowany jest w kłótnie i spory, których pożywką i podłożem są tandetne przepisy prawa przyprawione złą wolą cynicznych urzędników. Jeśli rzeczywiście chcemy mieć w Polsce nowe drogi i lepszą kolej to bierzmy się czym prędzej za porządki w kwestiach odszkodowawczych.

Oczywistym jest, że nie wszystkie procesy odszkodowawcze mają taki przebieg jak sprawa Państwa M. W pewnych sprawach nie pojawiają się spory, ponieważ wypłacane odszkodowania przewyższają znacząco kwotę słusznego odszkodowania. W innych spory i konflikty łagodzone są przez intencjonalne zawyżanie wartości nieruchomości do kwoty zbliżonej do kwoty słusznego odszkodowania. Pewna część sporów ginie tylko dlatego, że właściciele nieruchomości polegają w konfrontacji z aparatem państwowym przerastającym ich z naturalnych względów swoimi możliwościami finansowymi i kompetencyjnymi. W całej sprawie nie chodzi jednak o polowanie na czarownice lecz uzmysłowienie sobie, że obecnie funkcjonujący system odszkodowawczy jest ewidentnie zły. Jego wady rodzą problemy, które należy wyeliminować. Trzeba po prostu podmienić nasze polskie, rodzime, nieudolnie przez nas Polaków wymyślone zasady regulowania odszkodowania, na inne – lepsze, sensowniejsze choć tak samo polskie i tak samo rodzime jak poprzednie.

Wbrew pozorom do szczęścia wcale nie są potrzebne kolejne regulacje prawne. Bardziej sensowne wydaje się przeprowadzenie zmasowanego procesu deregulacji. Wystarczy też więcej namysłu i serca włożyć we wcielanie w życie całkiem sensownych, prostych i logicznych zasad ujętych w art. 21 w Konstytucji Rzeczpospolitej Polskiej:

1. Rzeczpospolita Polska chroni własność i prawo dziedziczenia.

2. Wywłaszczenie jest dopuszczalne jedynie wówczas, gdy jest dokonywane na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem.

Na koniec warto może sobie przypomnieć słownikową definicję słuszności (Uniwersalny Słownik Języka Polskiego, Wyd. Wydawnictwo Naukowe PWN, Warszawa 2003):

słuszny 1. «zgodny z prawdą, odpowiadający rzeczywistości, mający rację; trafny, logiczny» 2. «taki jak powinien być; usprawiedliwiony, uzasadniony, właściwy»

     My trudności wszystkie pokonamy,

     żaden wróg nie złamie hartu w nas,

     w słońce jutra otworzymy bramy,

     rozśpiewamy, rozświecimy czas.

     

Konstanty Ildefons Gałczyński, Ukochany kraj, 

I to by może było na razie tyle.