Zmorą procesu wyceny nieruchomości w latach 90-tych był trwający przez lata niedobór danych rynkowych. Na początku danych nie było bo nie było rynku nieruchomości. Pierwsze transakcje odbywały się chaotycznie i po omacku. Polski ówczesny rynek nie miał historii wobec czego nie miał też danych rynkowych. W kolejnej fazie rozwoju rynku nieruchomości dane nie były dostępne z innego powodu. Niedostępność danych rynkowych była powodowana nawykami urzędowymi wywodzącymi się ze słusznie minionego ustroju. Danych nie udostępniano z przyzwyczajenia oraz ze z powszechnie znanego powodu: Nie bo nie! Kwestia trudnego dostępu do danych rynkowych oraz powodowanej tym stanem trudnej doli trudniących się wyceną nieruchomości rzeczoznawców majątkowych należała niegdyś do najpopularniejszych pretekstów do lamentowania. Na całe szczęście niczego nieświadome dane zaczęły coraz intensywniej napływać z różnych coraz to zresztą lepszych i dostępniejszych źródeł informacyjnych. Systematycznie z każdym rokiem radykalnie rośnie liczba informacji pochodzących z rynku nieruchomości oraz różnego typu informacji wiążących się mniej lub bardziej z rynkiem nieruchomości. W miejsce wcześniejszego niedoboru pojawił się nie znany wcześniej dostatek, swego rodzaju klęska urodzaju. Problemem stało się odpowiednie obsłużenie olbrzymiego i coraz lepiej dostępnego materiału informacyjnego.
Przy odpowiedniej strategii, przemyślanym podejściu do zagadnienia oraz przy zastosowaniu narzędzi i metod analitycznych właściwych dla obsługi tysięcy danym informacyjnych można uzyskać nieosiągalne wcześniej efekty.
Przy okazji budowania systemów ekspertowych wykorzystywanych do wyceny nieruchomości (komercyjnych i gruntowych) udało się nam stworzyć Mapę średnich cen jednostkowych (zł/m2 P.C.) nieruchomości zabudowanych komercyjnych na obszarze Warszawy i powiatów przyległych.
Ceny transakcyjne z lat 2006-2014
Poziom aktualizacji cen: październik 2014 r.
Wskazania mapy cenowej należy traktować jako cenę średnią, która jest korygowana ze względu na konkretne cechy nieruchomości wycenianej odchylające się od średniej w górę lub w dół.
Cena typowa, średnia w danej okolicy, wykazywana przez mapę cenową, zazwyczaj będzie zbliżona do wartości nieruchomości mającej cechy rynkowe zbliżone do typowych, średnich w tej lokalizacji. Należy mieć jednak na względzie, że wartość konkretnej nieruchomości zależy od jej konkretnych cech, takich jak lokalizacja ogólna i szczegółowa, dostęp do drogi, kształt, uzbrojenie w poszczególne media, typ zabudowy, parametry fizyczne obiektów stanowiących zabudowę, liczba kondygnacji, rodzaj konstrukcji, okres budowy, stan techniczny, strefy i inne ograniczenia itd. Aby móc stwierdzić wartość konkretnej nieruchomości trzeba dokonać wyceny nieruchomości biorąc pod uwagę jej indywidualne cechy.
analiza rynku: Dział Analiz firmy realexperts.pl sp. z o.o.
kierownik badań: Tomasz Kotrasiński, MPAI
opieka merytoryczna nad badaniami: Polski Instytut Wyceny
Analizę rozkładu cen względem długości i szerokości geograficznej metodą wysokorozdzielczej lokalnie ważonej regresji nieparametrycznej wykonano przy pomocy programu XLStat firmy Addinsoft.
Wizualizację izopret wykonano przy pomocy programu Surfer 12.5 firmy Golden Software, Inc.
Podkład mapowy: OpenStreetMap
Układ izopret (linii cen jednostkowych) w zł/m2 powierzchni kondygnacji nadziemnych odpowiada logarytmom naturalnym LN(5,0) + LN(0,15) IZOPRETY-0,15
Przy odpowiedniej strategii, przemyślanym podejściu do zagadnienia oraz przy zastosowaniu narzędzi i metod analitycznych właściwych dla obsługi tysięcy danym informacyjnych można uzyskać nieosiągalne wcześniej efekty.
Przy okazji budowania systemów ekspertowych wykorzystywanych do wyceny nieruchomości (komercyjnych i gruntowych) udało się nam stworzyć Mapę średnich cen jednostkowych (zł/m2 P.C.) nieruchomości zabudowanych komercyjnych na obszarze Warszawy i powiatów przyległych.
Mapa średnich cen jednostkowych (zł/m2 P.C.) nieruchomości zabudowanych komercyjnych na obszarze Warszawy oraz powiatów: grodziskiego, legionowskiego, mińskiego, nowodworskiego, otwockiego, piaseczyńskiego, pruszkowskiego, warszawskiego zachodniego i wołomińskiego.
Ceny transakcyjne z lat 2006-2014
Poziom aktualizacji cen: październik 2014 r.
Wskazania mapy cenowej należy traktować jako cenę średnią, która jest korygowana ze względu na konkretne cechy nieruchomości wycenianej odchylające się od średniej w górę lub w dół.
Cena typowa, średnia w danej okolicy, wykazywana przez mapę cenową, zazwyczaj będzie zbliżona do wartości nieruchomości mającej cechy rynkowe zbliżone do typowych, średnich w tej lokalizacji. Należy mieć jednak na względzie, że wartość konkretnej nieruchomości zależy od jej konkretnych cech, takich jak lokalizacja ogólna i szczegółowa, dostęp do drogi, kształt, uzbrojenie w poszczególne media, typ zabudowy, parametry fizyczne obiektów stanowiących zabudowę, liczba kondygnacji, rodzaj konstrukcji, okres budowy, stan techniczny, strefy i inne ograniczenia itd. Aby móc stwierdzić wartość konkretnej nieruchomości trzeba dokonać wyceny nieruchomości biorąc pod uwagę jej indywidualne cechy.
analiza rynku: Dział Analiz firmy realexperts.pl sp. z o.o.
kierownik badań: Tomasz Kotrasiński, MPAI
opieka merytoryczna nad badaniami: Polski Instytut Wyceny
Analizę rozkładu cen względem długości i szerokości geograficznej metodą wysokorozdzielczej lokalnie ważonej regresji nieparametrycznej wykonano przy pomocy programu XLStat firmy Addinsoft.
Wizualizację izopret wykonano przy pomocy programu Surfer 12.5 firmy Golden Software, Inc.
Podkład mapowy: OpenStreetMap
Układ izopret (linii cen jednostkowych) w zł/m2 powierzchni kondygnacji nadziemnych odpowiada logarytmom naturalnym LN(5,0) + LN(0,15) IZOPRETY-0,15
