Krótki komentarz do zasad ustalania odszkodowań zaproponowanych w projekcie ustawy o korytarzach przesyłowych

Duże emocje towarzyszące projektowi ustawy o korytarzach przesyłowych powodowane są pokaźnymi pieniędzmi, których ustawa ma dotyczyć. Ustawodawca wziął się za bary z niezwykle drażliwą i delikatną kwestią, jaką są rozliczenia finansowe pomiędzy właścicielami nieruchomości a przedsiębiorstwami przesyłowymi. Z obawy przed brakiem praktycznych możliwości sprawiedliwego i sensownego ustalania słusznych odszkodowań za nieruchomości problem postanowiono rozwiązać siłowo przy pomocy specjalnej ustawy. Projekt zawiera propozycję reguł ustalania odszkodowania z tytułu obciążenia nieruchomości służebnością przesyłu. Jeśli ustawa wejdzie w życie przedsiębiorcy będą mieli obowiązek rozliczania się z właścicielami nieruchomości według zasad ustalonych w ustawie a właściciele nieruchomości zobowiązani będą przyjmować kalkulowane kwoty do wiadomości, choć jak przekonamy się później nie koniecznie do akceptacji. 

Rzecz ma dosyć szeroki zasięg, ponieważ w samej tylko energetyce dotyczy ok. 17,5 mln nieruchomości, które w znaczącej części czekają na uregulowanie stanu prawnego. Wartość odszkodowań przypadających na samą tylko branżę energetyczną szacowana jest ostrożnie na 10 do 20 miliardów złotych. Do przesyłu energii należy doliczyć jeszcze przesył gazu, ciepła, wody i ścieków oraz ropy naftowej i produktów naftowych. Od strony finansowej skala problemu jest więc imponująca.

Konfrontacja rozwiązania zaproponowanego w projekcie ustawy z realnymi rynkami nieruchomości wskazuje, że jest ono wysoce niedoskonałe. Kwoty wyliczane według reguł zawartych w projekcie jedynie przypadkowo mogą nawiązywać do realiów rynku nieruchomości. Zaproponowany w ustawie tabelkowy „kalkulator” do wyliczania odszkodowania z tytułu obciążenia nieruchomości generuje, jak się dalej przekonamy, po prostu mylne kwoty. Miejscami prototyp „kalkulatora” uderza w interesy przedsiębiorców a miejscami w interesy właścicieli. Kwoty wyliczane na podstawie reguł zawartych w projekcie ustawy nie nawiązują w żaden systematyczny sposób do rzeczywistych wartości, są zasadniczo przypadkowe a przez to niesłuszne, co na przykładach przedstawione zostanie w dalszej części tego artykułu. 

Tu uwaga zasadnicza. Zasadniczy kierunek obrany przez ustawodawcę, który zmierza ku usystematyzowaniu i sparametryzowaniu metod ustalania odszkodowań jest bez wątpienia słuszny. Przedstawiony w projekcie pomysł pomija jednak fakt, że zasady rozliczenia za korzystanie z nieruchomości tylko wtedy będą sensowne i sprawiedliwe a przede wszystkim skuteczne z punktu widzenia sprawnego prowadzenia inwestycji, gdy będą trafnie nawiązywać do realnego rynku nieruchomości. Wszelkie próby definiowania odszkodowań za korzystanie z nieruchomości z pominięciem wiedzy płynącej z informacji rynkowych będą niewiele warte merytorycznie, co zawsze jest i będzie doskonałą pożywką dla uciążliwych, kosztownych i jątrzących konfliktów. 

W Polsce od lat trwają bezskuteczne próby wydobywania wiedzy o wartościach nieruchomości z efektownie konstruowanych przepisów, instrukcji oraz standardów z towarzyszącym tym próbom niemal programowym lekceważeniem wagi przeprowadzania badań i dokonywania analiz coraz łatwiej dostępnych i coraz bardziej kompletnych danych rynkowych. Pomysł na kalkulację odszkodowań zawarty w projekcie ustawy o korytarzach przesyłowych jest ewidentnie kolejną mutacją próby wypowiadania się o rynku nieruchomości bez sięgania do tego rynku po informacje o wartości nieruchomości. 

Wstępnie zdefiniowana skala zagadnienia i przewidywany poziom odszkodowań w skali globalnej wskazuje, że koszt zbudowania sensownych rozwiązań systemowych obsługujących sprawnie i jednocześnie sprawiedliwie proces ustalania odszkodowań za nieruchomości pozostaje kwestią drugorzędną. Ewentualne bariery i ograniczenia ewidentnie nie mają już podłoża finansowego, merytorycznego czy technologicznego. W chwili obecnej jest to wyłącznie kwestia pokonania bariery mentalnej. Potrzebne jest uprzytomnienie sobie tego, że nieistnienie w powszechnym użyciu rozwiązań systemowych dających możliwość sprawiedliwego i obiektywnego szacowania odszkodowań za nieruchomości nie jest wcale dowodem na niemożliwość stworzenia i stosowania takich rozwiązań. 

SKĄD SKUTECZNIE CZERPAĆ WIEDZĘ O WARTOŚCIACH NIERUCHOMOŚCI?

Choć rzecz wydaje się oczywista to warto wyjść od uprzytomnienia sobie, że polski rynek nieruchomości jest zasadniczo rynkiem wolnym. O głównym nurcie przebiegu zjawisk zachodzących na rodzimym rynku nieruchomości decyduje od wielu już lat modna ostatnio, choć niewidzialna, ręka wolnego rynku. Na rynku tym mamy dziś do czynienia z masową liczbą subiektywnych decyzji transakcyjnych podejmowanych przez uczestników rynku. Subiektywizm podejmowanych masowo decyzji nie stanowi jednak żadnej przeszkody dla dokonania obiektywnej analizy zachowań uczestników rynku. Rozpoznane są sprawne i skuteczne sposoby pozwalające usystematyzować i zobiektywizować proces wyceny towarów i dóbr obracanych na wolnych rynkach. Przyczyn niechętnego wykorzystywania zaawansowanych metod analitycznych w procesie szacowania nieruchomości prędzej doszukiwać się można w stosunkowo krótkiej historii polskiego wolnego rynku nieruchomości i związanym z tym ograniczonym niegdyś dostępem do informacji niż w kwestiach merytorycznych czy też w występowaniu barier praktycznych. O tym, że używane obecnie w Polsce podejście do procesu szacowania nieruchomości jest niedoskonałe nie trzeba raczej nikogo przekonywać. Mnożącym się konfliktom na tle rozliczeń za nieruchomości mocno sprzyja, co było przewidywalne, coraz lepszy i dogodniejszy dostęp do różnorodnych informacji o nieruchomościach. Skokowy postęp w dostępie do ksiąg wieczystych, map satelitarnych, planów zagospodarowania, ewidencji gruntów i budynków oraz wszelkich innych informacji znacząco poprawił powszechną świadomość społeczną w tym zakresie. Informacje, które jeszcze kilka lat temu były dostępne jedynie urzędnikom oraz wąskim, wybranym grupom zawodowym znajdują się obecnie w publicznym obiegu. Z tych względów coraz trudniej jest dziś zbyć żywo strony zainteresowane odszkodowaniami schematycznymi i słabymi merytorycznie kalkulacjami, często jedynie markującymi jakąkolwiek wycenę nieruchomości. W aktualnej sytuacji jedynym sensownym rozwiązaniem jest stworzenie zaawansowanych narzędzi systemowych umożliwiających rzetelne przetwarzanie i analizowanie obszernego materiału informacyjnego płynącego z rynku nieruchomości. Odpowiednie przygotowanie danych informacyjnych oraz odpowiednio przeprowadzona analiza tych danych są warunkiem koniecznym dla rzetelnie przeprowadzonych wycen. Należy zresztą zdać sobie sprawę, że minęły bezpowrotnie czasy, gdy proces wyceny zdolny był obsłużyć pojedynczy specjalista. Na obecnym etapie rozwoju rynku nieruchomości sensownie skonstruowany proces wyceny nieruchomości musi być obsługiwany za pomocą rozwiązań systemowych będących efektem pracy zorganizowanych zespołów. 

OMÓWIENIE SPOSOBU USTALANIA ODSZKODOWANIA ZAPROPONOWANYCH 

W PROJEKCIE USTAWY O KORYTARZACH PRZESYŁOWYCH.

Najwłaściwszym punktem startowym dla omówienia rozwiązania zaproponowanego w projekcie ustawy będzie nachylenie się nad sposobem ustalania odszkodowania z tytułu obciążenia nieruchomości służebnością przesyłu za urządzenia przesyłowe naziemne. W przypadku urządzeń naziemnych mamy do czynienia z sytuacją, w której niemożliwym staje się korzystanie z nieruchomości przez jej właściciela. Urządzenia przesyłowe usytuowane są bowiem na nieruchomości w sposób uniemożliwiający używanie nieruchomości do innych celów niż przesył lub dystrybucja a ten sposób korzystania „konsumuje” w efekcie całość wartości gruntu. W opisanej sytuacji logiczne i sensowne wydaje się odszkodowanie nawiązujące bezpośrednio do wartości rynkowej nieruchomości. 

W projekcie ustawy wysokość odszkodowania za zajęcie nieruchomości pod urządzenie naziemne nazwane zostało kwotą bazową odszkodowania. Dla właściciela nieruchomości gruntowej kwestią interesują będzie relacja pomiędzy wartością rynkową nieruchomości, na której usytuowane zostało urządzenie naziemne a wysokością kwoty bazowej odszkodowania. Jeśli wartość rynkowa nieruchomości, którą zajmuje się pod urządzenie naziemne okaże się wyraźnie wyższa od ustalonej kwoty bazowej odszkodowania to właściciel nieruchomości ma powód czuć się pokrzywdzony. Jeśli natomiast kwota bazowa odszkodowania okaże się istotnie wyższa od wartości rynkowej nieruchomości to stratę poniesie przedsiębiorca przesyłowy czyli w dalszej konsekwencji odbiorca przesyłanego medium. On będzie zmuszony płacić za wszelkie nadwyżki.

Dobrym sposobem na przetestowanie rozwiązania zaproponowanego w projekcie ustawy będzie nawiązanie do rzeczywistych rynków nieruchomości. Na wstępie korzystając z zasad wynikających z projektu ustawy ustalono kwoty bazowe odszkodowania dla różnorodnych polskich rynków nieruchomości.

W tabeli przedstawione zostały jednostkowe kwoty bazowe odszkodowania dla 10 miast polskich o różnej wielkości. Z projektu ustawy wynika, że na terenie miast wyszczególnionych w tabeli właściciele nieruchomości za urządzenia naziemne mogą spodziewać się wynagrodzenia będącego ilorazem powierzchni nieruchomości i jednostkowej kwoty bazowej. Należy zauważyć, że w projektowanej ustawie zaproponowano ujednoliconą, stałą stawkę jednostkową na całego obszaru miasta.

Poniżej dokonano ulokowania jednostkowych kwot bazowych za odszkodowanie wynikających z projektu ustawy na tle rzeczywistych transakcyjnych cen jednostkowych nieruchomości gruntowych niezabudowanych odnotowanymi na rynkach nieruchomości w poszczególnych miastach.

WARSZAWA

Powyższy histogram przedstawia rzeczywistą różnorodność cen rynkowych nieruchomości stwierdzoną na rynku warszawskim dla wszelkich typów gruntów. W zależności od usytuowania i przeznaczenia ceny jednostkowe nieruchomości mieszczą się w szerokim przedziale od kilku zł do ponad 5 tys. zł/m2. 

Umieszczając „warszawską” stawkę bazową dla urządzenia naziemnego wynoszącą 358 zł/m2 na dystrybuancie rozkładu rzeczywistych cen odnotowanych w Warszawie można łatwo zauważyć, że zaledwie 24% transakcji rynkowych miało poziom niższy od ceny 358 zł/m2. Powyższe prowadzi do prostego spostrzeżenia, że aż 76% wszystkich transakcji odbyło się powyżej tego poziomu. W przedstawionej sytuacji niezwykle łatwo można przewidzieć reakcję właścicieli wszystkich tych nieruchomości, których wartość realnie wykracza poza odszkodowanie ustalone w projekcie ustawy w wysokości 358 zł/m2. Okoliczności sprawiają, że konflikty będą niemal murowane.

POZNAŃ

W Poznaniu zaproponowane w projekcie ustawy odszkodowanie w kwocie 353 zł/m2 pozwoli obsłużyć jedynie 32,5% stwierdzonego zróżnicowania cen nieruchomości występującego w na rzeczywistym rynku. Należy przewidywać, że właściciele 67,5% nieruchomości, których wartości rynkowe wykraczają poza poziom wyznaczony w projekcie ustawy będą mieli podstawy odrzucić proponowane im odszkodowanie stwierdzając jego ewidentną niesłuszność. 

Analogiczne wizualizacje ulokowania pozycji skalkulowanej na podstawie projektu ustawy stawki bazowej dla urządzenia naziemnego na rynkach Gdańska, Szczecina i Lublina prezentują poniższe histogramy i dystrybuanty rozkładu cen jednostkowych dla tych rynków.

GDAŃSK

SZCZECIN

LUBLIN

Jak widać projekt ustawy przewiduje dla Lublina rekordowo niską wysokość  stawki odszkodowania. Stawka bazowa wartości gruntu pod urządzenie naziemne sięga zaledwie do poziomu ok. 15,5% występujących w Lublinie cen. Oznacza to, że aż dla ok. 84,5% gruntów w Lublinie stawka ta będzie niższa niż wartość rynkowa tych gruntów.

KATOWICE

RACIBÓRZ

W przeciwieństwie do Lublina i innych miast większość (ok. 82%) właścicieli nieruchomości z Raciborza będzie mogła spać spokojnie. W przeważającej większości przypadków raciborzanie mogą spodziewać się odszkodowania, które nie tylko powinno ich zaspokajać ale często „ustawowe” odszkodowanie będzie przewyższać wartość rynkową ich nieruchomości. Tym razem podstawy do niezadowolenia mogą jednak występować po stronie przedsiębiorców przesyłowych, którzy będą zmuszeni do przepłacania.

ŁOWICZ

PRUSZCZ GDAŃSKI

PYSKOWICE

Poniższe zestawienie zawiera uszeregowane wg osiąganego przez stawkę bazową wartości gruntu za urządzenie naziemne percentylu (odsetka) cen transakcyjnych mieszczących się w zasięgu określanym przez tę stawkę bazową:

Konfrontując odszkodowania ustalane na podstawie reguł wynikających z projektu ustawy o korytarzach przesyłowych z realnymi cenami rynkowymi stwierdzić można, że uzyskane poziomy stawek bazowych w stosunku do rzeczywistych cen wydają się być raczej ewidentnie przypadkowe. Nie idzie o to, że są one za wysokie lub za niskie. Przyjęte parametry generują wartości odległe od wartości rynkowych oraz nie nawiązują do faktycznie występującego poziomu cen dla miasta i poziomu zmienności cen w mieście wynikającego głównie z lokalizacji i typu gruntu.

 Zróżnicowanie cen nieruchomości w Polsce wynikające z projektu ustawy istotnie różni się bowiem od faktycznego zróżnicowania cen gruntów występującego na realnym rynku nieruchomości.

ZRÓŻNICOWANIE ŚREDNICH CEN GRUNTÓW W POLSCE NA POZIOMIE POWIATÓW

Zadośćuczynienie słuszności odszkodowań może nastąpić tylko wtedy gdy propozycje rozliczeń za nieruchomości będą uwzględniać faktyczną zmienność cen obserwowaną na realnym rynku nieruchomości. Aby zadośćuczynić słuszności odszkodowań należy upowszechnić stosowanie rozwiązań systemowych, które będą umożliwiały wyjaśniać występującą w rzeczywistości zmienność cen. Osiągnięcie tego bez badań rynkowych jest niestety w praktyce niemożliwe. Jest to obecnie jedyna rozpoznana droga do definiowania odszkodowań na poziomie odpowiadającym konstytucyjnej zasadzie słusznego odszkodowania. Projekt ustawy wkroczył na tę drogę ale zrobił to w sposób zbyt prymitywny i w efekcie nie nawiązujący w sposób istotny do realiów rynkowych. Sam pomysł stworzenia obiektywnego, minimalizującego obszar konfliktów rozwiązania systemowego w postaci parametrycznego ogólnopolskiego (lub przynajmniej regionalnego) modelu wartości gruntów jest słuszny. Należy jednak popracować nad jego realizacją – uwzględnieniem istotnie różnicujących cech rynkowych związanych przede wszystkim z lokalizacją ogólną i szczegółową, dostępnością komunikacyjną, typem gruntu, uzbrojeniem – aby sensownie oddawał realia rynkowe. Ale to można osiągnąć jedynie w drodze stworzenia parametrycznego modelu wartości gruntów na bazie analizy danych rynkowych.

Czy to jest możliwe? Oczywiście! Poniżej przedstawiona np. stworzoną na podstawie badań rynkowych symulację ogólnopolskiej mapy cenności lokalizacji gruntów znacznie sensowniej i trafniej określającą poziom ich cen.

WSTĘPNA SYMULACJA MAPY CENNOŚCI GRUNTÓW W POLSCE

ZASADNOŚĆ EKONOMICZNĄ STOSOWANIA ROZWIĄZAŃ SYSTEMOWEGO

Ze wstępnych kalkulacji Polskiego Towarzystwa Przesyłu i Rozdziału Energii Elektrycznej wynika, że w samej branży energetycznej problem obejmuje około 17,5 mln nieruchomości przy łącznej szacowanej wartości odszkodowań wynoszącej w przybliżeniu ponad 10 mld złotych. Z omówionych wyżej praktycznych przykładów ewidentnie wynika, że pomysł na szacowanie odszkodowań zaproponowany w projekcie ustawy jest mocno niedoskonały i podatny na wyraźne błędy. W niektórych przypadkach rozwiązanie zawarte w projekcie ustawy ewidentnie niedoszacowuje odszkodowań należnych właścicielom nieruchomości a w innych przypadkach ma wyraźną skłonność do działania na szkodę przedsiębiorstw przesyłowych. Jeśli, kusząc się o daleko idący optymizm, niedoszacowanie obejmie zaledwie 10% wszystkich przypadków to należy się liczyć z niebagatelną ilością 1,75 milionów niezadowolonych właścicieli nieruchomości. Jeśli 500 tysięcy z nich pójdzie do sądu dociekać należnego im słusznego odszkodowania oraz jeśli każda z tych spraw pochłonie 10 tys. złotych kosztów to szacowany koszt rozstrzygania 500 tysięcy sporów pochłonie w przybliżeniu 5 miliardów złotych w skali kraju. Jeśli natomiast przeszacowanie dotknie jedynie 10% wszystkich przypadków i wywoła 10% nadpłatę odszkodowań wypłacanych przez przedsiębiorstwa przesyłowe to błąd oszacowania można wyrazić w przybliżeniu kwotą 1 miliarda złotych. Z tej niezwykle uproszczonej kalkulacji wynika, że niedoskonałe narzędzie wykorzystywane do szacowania odszkodowań powodujące w indywidualnych przypadkach 10% błąd w obie strony może przysporzyć 6 miliardów złotych dodatkowych wydatków, które zmuszone będzie ponieść Państwo Polskie, właściciele nieruchomości, przedsiębiorstwa przesyłowe a w dalszej konsekwencji także odbiorcy mediów. Ewidentnie jest o co walczyć a koszt stworzenia sensownego rozwiązania systemowego to zaledwie ułamek oszczędności, których należy się spodziewać. Główny problem polega jednak na tym, że uzyskanie przyszłych oszczędności wyrażonych w miliardach wymaga dzisiaj poniesienia nakładów wyrażonych zaledwie w milionach. Nakłady te w żadnym razie nie powinny być finansowane z budżetu Państwa. Do zadań Państwa nie powinna należeć też szczegółowa regulacja oraz organizacja rozwiązań systemowych umożliwiających obiektywne i sprawiedliwe szacowanie słusznych odszkodowań. Istotną i pożądaną rolą Państwa jest natomiast dopuszczanie do publicznego obiegu tylko takich rozwiązań, których praktyczne zastosowanie potwierdzi ich słuszność, sensowność i rzetelność. Publiczne pieniądze nie są tu wcale wymagane, ponieważ skonstruowanie sprawnego rozwiązania systemowego jest zadaniem, z którym doskonale poradzi sobie wolny rynek usług. Wolny rynek w wielu branżach usługowych przynosi zwykle rozwiązania najsprawniejsze, najsensowniejsze i najtańsze. Z pewnością przyda się także niewielka doza sprzyjającej aury politycznej pomocna przy wdrażaniu nowoczesnych technologii.

autorzy:

Tomasz Kotrasiński

Wojtek Nurek

Vademecum użytkownika wieczystego

Jedną z najmniej przyjemnych okoliczności, którą spotyka użytkownika wieczystego jest aktualizacja opłaty rocznej. W praktyce pod pojęciem aktualizacja rozumieć należy niemal wyłącznie wzrost opłaty. Przez wiele lat opłata roczna nie jest aktualizowana wobec czego pozostaje na stałym i niezmiennym poziomie. Tym sposobem w ciągu trwania wieczystego użytkowania osłabiana jest czujność Użytkownika, który oswaja się z wysokością wnoszonej opłaty.  Oswojony zapomina o tym, że wysokość opłaty rocznej wcale nie jest sztywna i niezmienna lecz zależna od zmiennej w czasie wartości rynkowej nieruchomości gruntowej.  Podstawowym problemem użytkownika wieczystego jest nieprzewidywalność aktualizacji opłaty rocznej. Nie jest wiadome kiedy nastąpi wzrost opłaty i jaki będzie miał wymiar. Aktualizacja dopada użytkownika niemal jak grypa. Bez ostrzeżenia, nagle i w najmniej oczekiwanym momencie. Rekordowe wzrosty opłaty liczone są nawet w tysiącach procentów.  Użytkownik wieczysty wiedziony naturalnym instynktem samozachowawczym porażony wieścią o raptownym wzroście opłaty panicznie poszukuje wyjścia z sytuacji. Praktyka dowodzi, że istnieją skuteczne sposoby pozwalające uchronić się przed przykrymi skutkami aktualizacji. Niniejszy artykuł powstał po to, by dać użytkownikami wieczystemu możliwość samoobrony przed przykrymi skutkami nagłego i nieoczekiwanego wzrostu tej niewinnie wyglądającej w stanie uśpienia daniny publicznej.

OGÓLNE ZASADY PROCESU AKTUALIZACJI

Zasady aktualizacji regulowane są przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami. Właścicielem nieruchomości oddawanych w wieczyste użytkowanie może być wyłącznie podmiot publiczny: Skarb Państwa lub samorząd. W świetle prawa aktualizacja opłaty rocznej może być dokonywana nie częściej niż raz na 3 lata. Z przyczyn niezależnych od użytkowników wieczystych aktualizacja nie jest zwykle dokonywana przez wiele, wiele lat. Wysokość opłaty rocznej stanowi ustalony wcześniej procent od wartości rynkowej nieruchomości. Ponieważ wartość rynkowa zmienia się w czasie to siłą rzeczy zmieniać się może także opłata.  Kiedy ceny nieruchomości rosną opłata winna wzrastać a kiedy spadają winna się zmniejszać. Im częściej następowałaby aktualizacja tym lepiej. Przezornemu i świadomemu użytkownikowi wieczystemu nie daje się jednak szansy dotarcia do informacji na temat planowanego terminu aktualizacji opłaty rocznej oraz prognozowanych zmian wysokości opłaty. Użytkownik musi grzecznie czekać i wypatrywać listonosza. Albo przyniesie on stosowne zawiadomienie, albo nie przyniesie. Przepisy nie nakazują aktualizacji a jedynie dają możliwość jej przeprowadzania. O wykorzystaniu tej możliwości organy publiczne przypominają sobie zwykle dopiero w okresie dekoniunktury gdy w publicznej kasie zaczyna brakować pieniędzy. Ponieważ wzrost opłaty rocznej pojawia się zwykle w tym właśnie okresie to niezadowolenie użytkownika ma wymiar szczególny. Nie dość, że ze względów koniunkturalnych kurczą się jego dochody to jeszcze gwałtownie wzrasta wysokość wymaganej od niego opłaty. 

Z żalem należy stwierdzić, że nie wytworzył się niestety obyczaj podawania do publicznej wiadomości urzędowych, oficjalnych informacji o odnotowywanych lokalnie zmianach cen nieruchomości oraz związanych z tymi zmianami prognozach zmian wysokości opłat.  Brak jest też możliwości uzyskania informacji o zasadach doboru nieruchomości, dla których w danym roku dokonywana jest aktualizacja opłaty rocznej. Nie znane są wobec tego okoliczności sprawiające, że jednemu jest aktualizowana opłata a opłata innego trwa sobie niezmiennie przez lata na niskim poziomie.  Brak jest zwyczaju przekazywania do publicznej wiadomości wykazów zawierających wysokości opłat obowiązujących dla poszczególnych nieruchomości publicznych oddanych w użytkowanie wieczyste. Dla wielu użytkowników wieczystych byłoby to z pewnością źródło inspiracji do aktywnego działania. W świetle obowiązujących przepisów nie można bowiem wykluczyć sytuacji, w której dla nieruchomości przyległych o podobnej wielkości, funkcji i przeznaczeniu oraz identycznej stawce procentowej obowiązuje zaskakująca różna opłata. Sytuacja taka może mieć zresztą miejsce nie tylko w przypadku przyległych nieruchomości ale, co najlepsze, w przypadku mieszkań usytuowanych w tym samym budynku. Obowiązujące przepisy dopuszczają możliwość występowania różnych podstaw naliczania opłaty rocznej dla takich mieszkań. Nie jest wcale wykluczone, że wartość działki, na której stoi budynek wielomieszkaniowy będzie inna dla każdego mieszkania. Tak ustalana danina publiczna przybiera postać daniny indywidualnej.  Idąc tym tropem należałoby rozważyć indywidualne stawki podatku VAT czy też indywidualne stawki podatku dochodowego.

 W tej chaotycznej i nieprzewidywalnej przestrzeni użytkownikowi wieczystemu pozostaje bronić się przy użyciu prawnie dozwolonych i sprawdzonych w praktyce sposobów. Praktyka pokazuje, że do obrony należy wykorzystywać właśnie chaos i bałagan, który zwykle towarzyszy aktualizacji opłat z tytułu wieczystego użytkowania.


SPOSÓB NALICZANIA OPŁATY ROCZNEJ

Punktem wyjścia do naliczenia opłaty rocznej z tytułu wieczystego użytkowania jest wartość rynkowa nieruchomości gruntowej niezabudowanej. Jeżeli opłata aktualizowana była ostatnio w odległej przeszłości to i wartość rynkowa nieruchomości gruntowej, która do tego posłużyła pochodzi z dalekiej przeszłości. Ponieważ w odległej przeszłości było kiedyś taniej i biedniej to wywodząca się z tamtych lat opłata nawiązuje do tamtej sytuacji. Sam fakt odnotowywanego w mediach wzrostu cen nie przesądza jeszcze o możliwości przeprowadzenia aktualizacji. Warunkiem koniecznym dla dokonywania aktualizacji opłaty jest wymóg sporządzenia wyceny wartości rynkowej nieruchomości gruntowej. W świetle obowiązujących przepisów każda nieruchomość wymaga indywidualnej wyceny w formie operatu szacunkowego. 

Rys. 1  Stopniowe aktualizowanie rocznej opłaty z tytułu wieczystego użytkowania.

W przypadku gdy nowa opłata roczna przewyższa co najmniej dwukrotnie wysokość dotychczasowej opłaty rocznej wówczas aktualizacja przeprowadzana jest na raty. W pierwszym roku usypiana jest nieco czujność wieczystego użytkownika i wzrost opłaty rocznej jest dwukrotny. Jeśli dotychczasowa opłata była niewielka to opłata podwojona nie stanowi dla użytkownika wieczystego wstrząsu.

W drugim roku do wnoszonej opłaty dokładana jest połowa różnicy pomiędzy opłatą docelową a opłatą podwojoną. Dopiero w trzecim roku osiągany jest poziom opłaty zaktualizowanej. Choć zabieg z pewnością uśmierza nieco rany odnoszone przez użytkownika wieczystego przy wzroście opłaty to w końcowym efekcie następuje wyraźny, skokowy wzrost opłaty. Przełożenie w czasie przykrych skutków wzrostu opłaty nie do końca załatwia sprawę. Obowiązujący system naliczania opłaty sprytnie nie zakłada możliwości wystąpienia spadków wartości nieruchomości a tym samym spadków wysokości opłaty. Wydaje się, że znacznie mniej odczuwalna byłaby dla wieczystego użytkownika płynna zmiana wysokości opłaty zmieniająca się równocześnie ze zmianami cen nieruchomości.

Dokładną instrukcję postępowania przy obliczaniu rocznej opłaty można znaleźć w art. 77 ust. 2a ustawy o gospodarce nieruchomościami.


PODSTAWA OPŁATY ROCZNEJ Z TYTUŁU WIECZYSTEGO UŻYTKOWANIA

Podstawą do określenia rocznej opłaty z tytułu wieczystego użytkowania jest wartość rynkowa nieruchomości określana przez rzeczoznawcę majątkowego, który ma obowiązek sporządzić wycenę w formie operatu szacunkowego. Operat szacunkowy jest opracowaniem, którego treść regulowana jest szczegółowo przepisami prawa. Część zasad dotyczących wyceny nieruchomości znaleźć można w ustawie o gospodarce nieruchomości a część w rozporządzeniu Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Oczywistym jest, że do skutecznego przeprowadzenia aktualizacji opłaty rocznej mogą być zastosowane wyłącznie te operaty szacunkowe, które zostaną wykonane zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa. Użytkownik wieczysty ma prawo się tego domagać. Jeśli operat szacunkowy zawiera wady a użytkownikowi wieczystemu uda się dowieść, że przy wykonywaniu wyceny służącej do aktualizacji opłaty rocznej doszło do naruszenia przepisów prawa to wypowiedzenie opłaty rocznej nie będzie uzasadnione wobec czego aktualizacja opłaty rocznej nie będzie mogła nastąpić. Paradoksalnym jest, że korzystne dla użytkownika wieczystego jest by przedkładany mu operat szacunkowy był wykonany niestarannie i przez możliwie najgorszego wykonawcę. Dużą pomocą w tym zakresie okazuje się sposób wyłaniania wykonawców operatów na potrzeby aktualizacji. Standardem na wszelkich przetargach publicznych jest uznawanie najniższej ceny jako kluczowego i często jedynego kryterium wyboru autorów operatów szacunkowych. To co jest zmorą i utrapieniem rzeczoznawców okazuje się zbawienne w skutkach dla wieczystych użytkowników. 

PROCEDURA ODWOŁAWCZA

Informacja o wypowiedzeniu starej opłaty rocznej wraz z ofertą nowej opłaty winna dotrzeć do wieczystego użytkownika  do 31 grudnia roku poprzedzającego wprowadzenie nowej opłaty. W Wypowiedzeniu zawarte są wszelkie informacje o oferowanej, nowej opłacie oraz informacje o miejscu w którym można się zapoznać z operatem szacunkowym. Użytkownik wieczysty ma 30 dni od daty otrzymania Wypowiedzenia na złożenie do samorządowego kolegium odwoławczego wniosku o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości. 

Poniżej przykładowa treść Wypowiedzenia:

------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

YYY, dnia 2011-xx-xx

PREZYDENT MIASTA YYY

Znak sprawy: XXX-YYY-ZZZ-2011

        NAZWA I ADRES UŻYTKOWNIKA

Wypowiedzenie

wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej

Na podstawie art. 78 w związku z art. 4 pkt. 9 i art. 77 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst  jedn.  Oz. U  z 2010 r. Nr 102,  poz. 651  z pózn. zm.), oraz art.  92 ust. 1 pkt. 2 ustawy z dnia 5 czerwca 1998 r. o samorządzie powiatowym  (tekst jedn. Dz. U.  z 2001 r. Nr 142, poz. 1592 z pózn. zm.), w związku ze zmianą wartości nieruchomości

Prezydent Miasta YYY

wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej

wypowiada wysokość dotychczasowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej stanowiącej własność Skarbu Państwa, położonej przy ul. XXX nr xxx w YYY, dla której w Sądzie Rejonowym w YYY prowadzona  jest księga  wieczysta Nr KW AAA\XXXXXXX\X, oznaczonej jako działka nr XXX/X, o powierzchni XXX m².

Dotychczasowa oplata roczna za użytkowanie wieczyste ww. nieruchomości wynosiła 31 052,70 zł.

Jednocześnie Prezydent Miasta YYY przedkłada ofertę przyjęcia,  obowiązującej od 1 stycznia 2012 roku, nowej wysokości opłaty rocznej z tytułu ubytkowania wieczystego opisanej wyżej nieruchomości  gruntowej w kwocie 143 990,28 zł, ustalonej na podstawie wartości nieruchomości określonej w operacie szacunkowym, przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej (3,00 %).

Sposób wyliczenia opłaty rocznej:

Wartość szacunkowa nieruchomości:            4 799 676,00 zł

Stawka procentowa opłaty rocznej:               3,00%

Udział:                                                            1/1

Opłata roczna:                                                4 799 676,00 zł x 1/1 x 3,00 % = 143 990,28 zł.

Z treścią operatu można zapoznać się w Wydziale Obrotu Nieruchomościami Urzędu Miasta YYY przy ul. XXX, pok. nr ZZZ, w godzinach pracy Urzędu, tj: w poniedziałek  w godz. od 7.30 do 17.00 oraz od wtorku do piątku w godz. od 7.30 do 15.30.

Należności z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej w łącznej wysokości  143 990,28 zł należy wnosić bez wezwania na wskazany poniżej indywidualny rachunek  bankowy lub w kasie  Urzędu Miasta YYY przy ul. XXX, w terminie do 31 marca z góry za dany rok, do czasu jej aktualizacji, która zostanie dokonana odrębnym dokumentem.

BANK ZZZ nr xx xxxx xxxx xxxx xxxx xxxx xxxx

UWAGA: w tytule przelewu proszę wpisać: wieczyste użytkowanie - Skarb Państwa, nr karty kontowej XXX

Za zwłokę w uiszczeniu opłaty rocznej, w dniu zapłaty doliczane są. odsetki ustawowe.

Pouczenie o sposobie zakwestionowania  nowej wysokości opłat rocznych

Zgodnie z art. 78 ust  2 ustawy o gospodarce  nieruchomościami  użytkownikowi wieczystemu przysługuje, w terminie 30 dni od dnia otrzymania  wypowiedzenia,  prawo do złożenia wniosku  o ustalenie,  ze aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona alba jest uzasadniona  w innej wysokości. Wniosek  przeciwko Skarbowi Państwa reprezentowanemu przez Prezydenta Miasta YYY składa się piśmie w dwóch egzemplarzach do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w XXX, ul. XXX, xx-xxx XXX. Złożenie wniosku nie zwalnia z obowiązku uiszczenia opłaty rocznej w dotychczasowej wysokości.

W przypadku niezłożenia wniosku od dnia 1 stycznia 2012  r. użytkownik wieczysty  zobowiązany jest do wnoszenia opłaty rocznej w nowej wysokości.

                                                                                                                                     …….……………………………………………………

                                                                                                                                               ^{(Bardzo Ważna Pieczęć i takiż podpis)}

Otrzymują:

1 . Adresat

2. a/a

------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

OPERAT SZACUNKOWY

Jak wcześniej wskazano dowodem na to, że aktualizacja opłaty jest uzasadniona jest prawidłowo sporządzony operat szacunkowy. Ciężar takiego dowodu, że istnieją przesłanki do aktualizacji opłaty rocznej spoczywa na właścicielu nieruchomości pobierającym opłatę a nie na wieczystym użytkowniku. Innymi słowy to na organie egzekwującym opłatę ciąży obowiązek zadbania o stosowną jakość operatu szacunkowego. Jeżeli użytkownik wieczysty stwierdzi w treści operatu szacunkowego uchybienia stanowiące przejaw naruszenia obowiązujących przepisów przysługuje mu prawo złożenie do samorządowego kolegium odwoławczego wniosku o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości. Oczywistym jest bowiem, że operat szacunkowy mający służyć do aktualizacji opłaty rocznej nie może zawierać wad prawnych.  W trakcie oczekiwania na rozstrzygnięcie przez samorządowe kolegium odwoławcze złożonego Wniosku użytkownik wieczysty zobowiązany jest do wnoszenia opłat rocznych w dotychczasowej wysokości. Nowa wysokość opłaty rocznej może zostać zastosowana dopiero wtedy gdy samorządowe kolegium odwoławcze nie potwierdzi wątpliwości zawartych we Wniosku. Do czasu rozstrzygnięcia sprawy opłata zostaje więc zamrożona na dotychczasowym poziomie. 

Jak zdobyć kopię operatu szacunkowego?

Operat szacunkowy jest dosyć obszernym i treściwym dokumentem. Ograniczenie się do zapoznania się z jego treścią w siedzibie organu dokonującego aktualizacji zwykle nie daje możliwości na skuteczne wniknięcie w jego treść. Znacznie wygodniejsze dla wieczystego użytkownika jest dysponowanie kopią operatu szacunkowego. Kopia taka przydatna jest nie tylko na potrzeby składania Wniosku ale do różnych innych celów, o których mowa będzie dalej. Zważywszy na skutki finansowe wynikające z zastosowania operatu szacunkowego do aktualizacji opłaty trudno zrozumieć dlaczego nie ma w zwyczaju dostarczania użytkownikowi wieczystemu jednej z kopii operatu wykonywanego na potrzeby aktualizacji. Co bardziej świadome czy też odpowiednio przymuszone organy publikują już elektroniczne wersje takich operatów na swoich portalach internetowych. Jeśli jednak taka sytuacja nie ma miejsca użytkownik wieczysty winien czym prędzej pisemnie wystąpić do organu o uwierzytelnioną kopię operatu szacunkowego. Wzór takiego pisma przedstawiono poniżej.

------------------------------------------------------------------------------------------------------------

........................., dnia ……………. 20…. r.

                                                                                                                                          ^{(miejscowość)}

……………………………………………….

^{(imię nazwisko/nazwa użytkownika wieczystego)}

………………………………………………..

           ^{(adres użytkownika wieczystego)}

                                                                                 Nazwa Organu

WNIOSEK

 

Na podstawie art. 156 pkt. 1a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. z 2004 r. nr 261, poz. 2003 z późn. zmianami) wnioskuję o wydanie uwierzytelnionego odpisu z operatu szacunkowego, na podstawie którego dokonano aktualizacji wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej położonej w YYY, obręb XXX, działka nr xxx o powierzchni xxx ha.

                                                                                                                                             ………………………………………………

                                                                                                                                                                    ^(podpis)

------------------------------------------------------------------------------------------------------------

KOSZT KOPII OPERATU SZACUNKOWEGO

Choć przepisy prawa ewidentnie zapewniają użytkownikowi wieczystemu możliwość domagania się kopii operatu szacunkowego to zwykle organy udostępniają takie kopie niechętnie. Sposób i koszt udostępniania kopii jest różny i zależny od indywidualnych pomysłów i preferencji poszczególnych organów. Najmniej problemów występuje w dużych ośrodkach.


W niektórych organach publicznych za relatywnie niewielką opłatą tożsamą z kosztem kserokopii (10 – 20 zł) można uzyskać kopię operatu szacunkowego. Wystarczy zwrócić się z prośbą do odpowiedniej osoby. Bywa, że uzyskanie kopii operatu szacunkowego wymaga złożenia pisemnego wniosku. Należy mieć świadomość, że na potrzeby dokonywania analizy operatu szacunkowego jego zwykła kserokopia wystarcza w zupełności. Wnikliwość analizowania operatu nie zależy przecież od rodzaju kopii tego dokumentu. W niektórych urzędach przyjął się zwyczaj, że na poszczególne strony kopii operatu nanoszona jest pieczęć: „ZA ZGODNOŚĆ Z ORYGINAŁEM”, której towarzyszy pieczęć imienna urzędnika i jego podpis.

Użytkownik wieczysty musi się też liczyć z nieco innym i bardziej kosztownym podejściem do zagadnienia. Może się bowiem zdarzyć, że będzie od niego wymagane uiszczenie opłaty skarbowej wysokości 5 złotych za każdą skopiowaną stronę operatu szacunkowego. Koszt uzyskania kopii trzydziestostronicowego operatu szacunkowego wynosi wówczas 150 złotych. Rzecz jest o tyle dziwna, że niejednokrotnie koszt tak skalkulowanej kopii okazuje się wyższy od całkowitego kosztu sporządzenia operatu szacunkowego płaconego przez organ jego autorowi, na który składają się przecież: koszt wykonania oględzin nieruchomości, koszt pozyskania danych o transakcjach nieruchomości, koszt przeprowadzenia analizy tych danych, koszt sporządzenia wyceny nieruchomości i wreszcie koszt przedstawienia na piśmie i wydrukowania (zazwyczaj w dwóch egzemplarzach) opracowania dokumentującego przeprowadzenie wymienionych wyżej czynności.

Użytkownik wieczysty narażony na opisaną wyżej przyjemność zapewnieniający organom wpływy w postaci opłaty skarbowej może próbować uzyskać kopię operatu szacunkowego z pominięciem drakońskiej opłaty odstępując od wymogu uwierzytelniania jego treści na każdej stronie. Osiągnięcie sukcesu w tej sprawie warunkowane jest indywidualnymi zdolnościami użytkownika wieczystego. Zasadne jest wybrać w takiej sytuacji rozwiązanie kompromisowe poprzez wystąpienie wyłącznie uwierzytelnienie wyciągu z operatu szacunkowego, który liczy zwykle nie więcej niż dwie, trzy strony. Pozostała cześć operatu może przybrać wówczas postać zwykłej, nieuwierzytelnionej kopii.

Warto mieć świadomość, że opisane wyżej zabiegi odnoszące się do kosztów uzyskania kopii operatu szacunkowego tracą sens gdy sprawa trafia przed oblicze samorządowego kolegium odwoławczego. Po złożeniu Wniosku o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości cała dokumentacja dotycząca sprawy, włączając w to oryginał operatu szacunkowego, trafia do samorządowego kolegium odwoławczego. Ucina to w sposób jednoznaczny wszelkie rozważania nad sposobem kopiowania operatu szacunkowego. Istotne stają się argumenty przedstawianych przez użytkownika wieczystego we Wniosku.

W niektórych instytucjach panuje przekonanie, że urzędnik nie ma prawa kopiować operatów szacunkowego wykonywanych na potrzeby aktualizacji opłaty rocznej, ponieważ w treści operatu szacunkowego jego autor powołał się na prawa autorskie do spłodzonego dzieła i zawarł klauzulę uniemożliwiającą urzędnikowi sporządzanie kopii.  Jest to oczywista i wierutna bzdura. Zabieg mający zwykle na celu utrudnianie użytkownikowi wieczystemu dostępu do dokumentu marnej jakości. Wszelkie wątpliwości w tym zakresie rozwiał w wyroku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku (Sygnatura: II SA/Gd 897/05), w którym znaleźć można między innymi tezę:

"….Zgodnie z art. 4 pkt 2 ustawy z dnia 4 lutego 1994 r. o prawie autorskim i prawach pokrewnych (Dz. U. 2000 nr 80 poz. 904 ze zm.) nie stanowią przedmiotu prawa autorskiego urzędowe dokumenty, materiały, znaki i symbole. Wyceny sporządzone przez rzeczoznawców majątkowych na potrzeby gospodarowania nieruchomościami jednostek samorządu terytorialnego lub Skarbu Państwa są materiałami w rozumieniu powołanego przepisu." 


OPERAT SZACUNKOWY – OGÓLNE ZASADY SPORZĄDZANIA WYCENY

Operat szacunkowy jest dokumentem, który odzwierciedla proces wyceny nieruchomości. Jest to dokument, którego treść i formę regulują dosyć szczegółowo przepisy prawa. Na pierwszy rzut oka rzecz może wydawać się nieco skomplikowana. Aby dać typowemu odbiorcy możliwość szybkiego zapoznania się z zagadnieniem główne zasady procesu wyceny omówiono wykorzystując podobieństwo jabłek do nieruchomości. Załóżmy, że zadaniem, które przed nami stoi jest oszacowanie wartości rynkowej 1 kg jabłek na terenie Warszawy. 

BAZA DANYCH INFORMACYJNYCH

Z pewnością nie zdziwi nikogo, że w pierwszej kolejności należy zapoznać się z cenami transakcyjnymi jabłek. W tym celu nie pozostaje nic innego jak przejść się po Warszawie i spisać ceny jabłek w różnych punktach sprzedaży. W sklepach, na bazarach, na ulicznych straganach, w sadach, ogrodach działkowych i wszędzie tam gdzie można kupić jabłka. 

Oczywistym jest, że niezbędne okaże się dokonanie podziału gromadzonych cen na poszczególne odmiany jabłek. W zasobie zbieracza informacji powinniśmy oczekiwać cen różnych odmian jabłek oferowanych w różnych dzielnicach miasta oraz w różnych punktach sprzedaży. Możemy podejrzewać, że zasób informacyjny pilnego zbieracza cen jabłek będzie liczył tysiące pozycji a zasób leniwego zbieracza będzie raczej skromny i mizerny – w końcu to leń. Warto wiedzieć, że takie właśnie gromadzenie informacji jest konkurencją obowiązkową dla prawidłowego przeprowadzenia procesu wyceny nieruchomości. Kto ciekawy może zerknąć do art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przystosowując treść wskazanego przepisu na potrzeby wyceny jabłek uzyskujemy rzecz następującą: Wycena jabłek polega na określeniu wartości 1 kg jabłek przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za jabłka podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące jabłka podobne od jabłek wycenianych. Ten sposób wyceny stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy jabłek podobnych do jabłek wycenianych. Zaprezentowany przepis na wycenę 1 kg jabłek dobitnie i jednoznacznie wskazuje, że warunkiem koniecznym przeprowadzenia wyceny jest uprzednie zdobycie informacji o cenach jabłek i oraz parametrach odnotowywanych transakcji.

W przypadku jabłek może spodziewać się zestawienia zawierającego ceny poszczególnych odmian jabłek odnotowywane w różnych punktach sprzedaży, z podziałem na dzielnice miasta.  Na obowiązek gromadzenia informacji przy wycenie nieruchomości wskazuje jeszcze jeden przepis – § 4. 1. rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r.  Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. W wersji jabłkowej przepis przybiera następującą postać: Przy wycenie jabłek konieczna jest znajomość cen jabłek podobnych do jabłek będących przedmiotem wyceny, a także cech jabłek wpływających na poziom ich cen.

ANALIZA DANYCH

Wróćmy do jabłek. Aby móc przystąpić do ich wyceny zgromadzone dane informacyjne o cenach i cechach jabłek należy odpowiednio przeanalizować. Jest nawet na to odpowiedni paragraf – § 3. 1. rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r.  Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, który w wersji jabłkowej przybiera mniej więcej taką postać: Określanie wartości 1 kg jabłek poprzedza się analizą rynku jabłek, w szczególności w zakresie uzyskiwanych cen jabłek oraz warunków zawarcia transakcji.

W przypadku wyceny nieruchomości dochodzi jeszcze jeden dodatkowy czynnik, który nie został uwzględniony przy wycenie jabłek. Ponieważ ceny nieruchomości ulegają zmianie w czasie to fakt ten powinien być każdorazowo uwzględniany przy wycenie nieruchomości. Rzecz okazała się na tyle istotna w procesie wyceny, że ujęto ją w przepisach prawa. Cytowany wyżej art. 153 ust. 1 zawiera w oryginalnej wersji następujące przykazanie: … uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu.  

Wyraźnym dowodem na wywiązanie się z obowiązku gromadzenia informacji niezbędnych dla właściwego przeprowadzenia wyceny jabłek winna być treść dokonywanej analizy. W analizie powinniśmy spodziewać się znaleźć informacje na temat ilości zarejestrowanych cen jabłek, odmian jabłek, ilości przebadanych sklepów, straganów, bazarów, średnich cen jabłek poszczególnych odmian w skali całego miasta, uszeregowanych dzielnicami i na inne sposoby. W analizie powinniśmy szukać informacji na temat ilościowego wpływu poszczególnych cech jabłek na ceny oraz sposób stwierdzenia tego wpływu.

WYCENA

Po mozolnym zebraniu danych zawierających informacje o cenach poszczególnych odmian jabłek odnotowanych w różnorodnych sklepach usytuowanych w różnych dzielnicach miasta niezbędne okazało się przeprowadzenie analizy uprzednio zebranych danych. W efekcie przeprowadzonej analizy z surowych danych winna być wydobyta wiedza pozwalająca na stwierdzenie, które cechy jabłek mają faktyczny wpływ na ceny oraz wyliczyć liczbową wielkość tego wpływu. Trud i wysiłek włożone w gromadzenie informacji o cenach jabłek oraz mozół przeznaczony na analizę tych informacji pozwala przystąpić do szacowania. Dopiero po wykonaniu tych czynności pojawia się możliwość szacowania wartości poszczególnych odmian jabłek sprzedawanych w różnych punktach sprzedaży usytuowanych w dowolnie wybranej dzielnicy miasta. Dzięki wykonanej wcześniej pracy, ciężkiej pracy, można wykazać przyczynę tego, że jedne jabłka są bardzo drogie a inne bardzo tanie. Sama wycena jabłek jawi nam się teraz jako zajęcie proste, łatwe i przyjemne. Po wskazaniu cech jabłek, których wartość szacujemy np. Mokotów, sklep osiedlowy, jabłka odmiany „ligol” naszym oczarowanym oczom ukazać się winna wartość 1 kg!

Przeprowadzona analiza stwarza możliwość ukazywania wartości wszelkich jabłek po uprzednim wskazaniu cech jabłek. Tak przygotowane narzędzie daje możliwość wyceny jabłek o dowolnej konfiguracji cech. Konfiguracji cech występującej w rzeczywistości oraz konfiguracji cech, która w rzeczywistości nie istnieje ale może teoretycznie zaistnieć. Z takimi właśnie sytuacjami możemy spotkać się przy wycenie nieruchomości. Choć w okolicy nie stwierdzono transakcji nieruchomości to szacowana jest wartość nieruchomości. Brak transakcji nie oznacza wcale, że nieruchomość nie posiada wartości, że jest nic nie warta. Oznacza jedynie, że nie dokonywano transakcji.

Mając dokładnie przebadane i przeanalizowane transakcje jabłkami możemy każdemu niedowiarkowi śmiało zakomunikować: - Proszę bardzo, oto jest nasza analiza przeprowadzona w oparciu o zebrane przez nas dane, z niej dobitnie wynika co i w jakim stopniu ma wpływ na ceny jabłek; na dowód czego możemy okazać analizę i to nie jest nasze ostatnie słowo! Kto chętny i ciekawy może otrzymać dokument, z którego jasno i wyraźnie będzie wynikać jaką drogą doszło do zdobycia wiedzy pozwalającej na wypowiadanie się o wartościach wszelkich odmian jabłek sprzedawanych na terenie Warszawy w dowolnie wybranym sklepie.

Zrozumienie ogólnych zasad procesu wyceny przedstawionych na przykładzie jabłek pozwala przystąpić do świadomej lektury typowego operatu szacunkowego dedykowanego aktualizacji opłaty z tytułu wieczystego użytkowania. Wiadomym jest już, że szacowanie wartości jest procesem, na który składają się: zbieranie danych, analiza zebranych danych oraz wycena. Wszelka wiedza o wartościach nieruchomości zawarta jest w surowych i beznamiętnych danych rynkowych po które wyceniający musi się schylić. Naczelnym zadaniem stawianym przed autorem operatu szacunkowego jest umiejętne wydobycie tej wiedzy z surowych danych przy użyciu odpowiedniej ich analizy. Warto mieć świadomość, że sam rzeczoznawca nie jest i nie może być źródłem wiedzy o wartościach nieruchomości. 

Wnikając w treść operatu szacunkowego trzeba mieć na względzie, że prawidłowo sporządzony operat szacunkowy winien dokumentować żmudny proces gromadzenia danych oraz przeprowadzoną analizę tych danych, z której w sposób przekonujący i jednoznaczny wynika co i w jakiej wielkości ma wpływ na wartość nieruchomości. Użytkownik wieczysty ma prawo domagać się by przedkładany mu operat zawierał wszystkie wymienione wyżej a wymagane prawem elementy. Jeśli okaże się, że w operacie pominięte zostały poszczególne etapy wyceny to operat taki nie może być użyty do aktualizacji opłaty rocznej z tytułu wieczystego użytkowania. Użytkownik wieczysty, który dopatrzy się ewidentnych uchybień w przedkładanym mu operacie szacunkowym ma pełne prawo wystąpić do samorządowego kolegium odwoławczego z wnioskiem o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości. Oczywistym przecież jest, że nie można uznać za uzasadnioną aktualizacji opłaty, która została przeprowadzona na podstawie wadliwego dokumentu, dokumentu sporządzonego z naruszeniem obowiązujących przepisów prawa.

PRZYKŁADOWE UCHYBIENIA STWIERDZANE W OPERATACH SZACUNKOWYCH

 Analiza większej ilości operatów szacunkowych pozwoliła na stworzenie pierwszego, historycznego notowania najpopularniejszych uchybień stwierdzanych w operatach szacunkowych wykonywanych na potrzeby aktualizacji rocznej opłaty. TOP LISTA przedstawia się następująco:

NOTOWANIE nr 1 z dnia 21 lutego 2012 r. 

Lp. / Rodzaj uchybienia / Popularność uchybienia

1. Pominięcie lub błędnie uwzględnienie zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu ...79% 
2. Pominięta lub błędnie przeprowadzona analiza wag cech nieruchomości ...70%
3. Pominięcie lub złe określenie cech nieruchomości porównawczych ... 49%
4. Błędne określenie stanu, charakteru, przeznaczenia nieruchomości szacowanej ... 36%
5. Nieznajomość cech nieruchomości wziętych do porównań ... 34%
6. Przyjęcie błędnej bazy transakcyjnej ... 30%
7. Błędy w określeniu warunków transakcji w bazie nieruchomości porównawczych ... 25%
8. Błędne określenie cech nieruchomości szacowanej ... 23%
9. Pominięcie wpływu powierzchni nieruchomości na ceny ... 23%
10. Błędny zakres cenowy ΔC ...  20%