wtorek, 24 lipca 2012

Krótki komentarz do zasad ustalania odszkodowań zaproponowanych w projekcie ustawy o korytarzach przesyłowych


Duże emocje towarzyszące projektowi ustawy o korytarzach przesyłowych powodowane są pokaźnymi pieniędzmi, których ustawa ma dotyczyć. Ustawodawca wziął się za bary z niezwykle drażliwą i delikatną kwestią, jaką są rozliczenia finansowe pomiędzy właścicielami nieruchomości a przedsiębiorstwami przesyłowymi. Z obawy przed brakiem praktycznych możliwości sprawiedliwego i sensownego ustalania słusznych odszkodowań za nieruchomości problem postanowiono rozwiązać siłowo przy pomocy specjalnej ustawy. Projekt zawiera propozycję reguł ustalania odszkodowania z tytułu obciążenia nieruchomości służebnością przesyłu. Jeśli ustawa wejdzie w życie przedsiębiorcy będą mieli obowiązek rozliczania się z właścicielami nieruchomości według zasad ustalonych w ustawie a właściciele nieruchomości zobowiązani będą przyjmować kalkulowane kwoty do wiadomości, choć jak przekonamy się później nie koniecznie do akceptacji. 
Rzecz ma dosyć szeroki zasięg, ponieważ w samej tylko energetyce dotyczy ok. 17,5 mln nieruchomości, które w znaczącej części czekają na uregulowanie stanu prawnego. Wartość odszkodowań przypadających na samą tylko branżę energetyczną szacowana jest ostrożnie na 10 do 20 miliardów złotych. Do przesyłu energii należy doliczyć jeszcze przesył gazu, ciepła, wody i ścieków oraz ropy naftowej i produktów naftowych. Od strony finansowej skala problemu jest więc imponująca.

Konfrontacja rozwiązania zaproponowanego w projekcie ustawy z realnymi rynkami nieruchomości wskazuje, że jest ono wysoce niedoskonałe. Kwoty wyliczane według reguł zawartych w projekcie jedynie przypadkowo mogą nawiązywać do realiów rynku nieruchomości. Zaproponowany w ustawie tabelkowy „kalkulator” do wyliczania odszkodowania z tytułu obciążenia nieruchomości generuje, jak się dalej przekonamy, po prostu mylne kwoty. Miejscami prototyp „kalkulatora” uderza w interesy przedsiębiorców a miejscami w interesy właścicieli. Kwoty wyliczane na podstawie reguł zawartych w projekcie ustawy nie nawiązują w żaden systematyczny sposób do rzeczywistych wartości, są zasadniczo przypadkowe a przez to niesłuszne, co na przykładach przedstawione zostanie w dalszej części tego artykułu. 

Tu uwaga zasadnicza. Zasadniczy kierunek obrany przez ustawodawcę, który zmierza ku usystematyzowaniu i sparametryzowaniu metod ustalania odszkodowań jest bez wątpienia słuszny. Przedstawiony w projekcie pomysł pomija jednak fakt, że zasady rozliczenia za korzystanie z nieruchomości tylko wtedy będą sensowne i sprawiedliwe a przede wszystkim skuteczne z punktu widzenia sprawnego prowadzenia inwestycji, gdy będą trafnie nawiązywać do realnego rynku nieruchomości. Wszelkie próby definiowania odszkodowań za korzystanie z nieruchomości z pominięciem wiedzy płynącej z informacji rynkowych będą niewiele warte merytorycznie, co zawsze jest i będzie doskonałą pożywką dla uciążliwych, kosztownych i jątrzących konfliktów. 

W Polsce od lat trwają bezskuteczne próby wydobywania wiedzy o wartościach nieruchomości z efektownie konstruowanych przepisów, instrukcji oraz standardów z towarzyszącym tym próbom niemal programowym lekceważeniem wagi przeprowadzania badań i dokonywania analiz coraz łatwiej dostępnych i coraz bardziej kompletnych danych rynkowych. Pomysł na kalkulację odszkodowań zawarty w projekcie ustawy o korytarzach przesyłowych jest ewidentnie kolejną mutacją próby wypowiadania się o rynku nieruchomości bez sięgania do tego rynku po informacje o wartości nieruchomości. 

Wstępnie zdefiniowana skala zagadnienia i przewidywany poziom odszkodowań w skali globalnej wskazuje, że koszt zbudowania sensownych rozwiązań systemowych obsługujących sprawnie i jednocześnie sprawiedliwie proces ustalania odszkodowań za nieruchomości pozostaje kwestią drugorzędną. Ewentualne bariery i ograniczenia ewidentnie nie mają już podłoża finansowego, merytorycznego czy technologicznego. W chwili obecnej jest to wyłącznie kwestia pokonania bariery mentalnej. Potrzebne jest uprzytomnienie sobie tego, że nieistnienie w powszechnym użyciu rozwiązań systemowych dających możliwość sprawiedliwego i obiektywnego szacowania odszkodowań za nieruchomości nie jest wcale dowodem na niemożliwość stworzenia i stosowania takich rozwiązań. 

SKĄD SKUTECZNIE CZERPAĆ WIEDZĘ O WARTOŚCIACH NIERUCHOMOŚCI?
Choć rzecz wydaje się oczywista to warto wyjść od uprzytomnienia sobie, że polski rynek nieruchomości jest zasadniczo rynkiem wolnym. O głównym nurcie przebiegu zjawisk zachodzących na rodzimym rynku nieruchomości decyduje od wielu już lat modna ostatnio, choć niewidzialna, ręka wolnego rynku. Na rynku tym mamy dziś do czynienia z masową liczbą subiektywnych decyzji transakcyjnych podejmowanych przez uczestników rynku. Subiektywizm podejmowanych masowo decyzji nie stanowi jednak żadnej przeszkody dla dokonania obiektywnej analizy zachowań uczestników rynku. Rozpoznane są sprawne i skuteczne sposoby pozwalające usystematyzować i zobiektywizować proces wyceny towarów i dóbr obracanych na wolnych rynkach. Przyczyn niechętnego wykorzystywania zaawansowanych metod analitycznych w procesie szacowania nieruchomości prędzej doszukiwać się można w stosunkowo krótkiej historii polskiego wolnego rynku nieruchomości i związanym z tym ograniczonym niegdyś dostępem do informacji niż w kwestiach merytorycznych czy też w występowaniu barier praktycznych. O tym, że używane obecnie w Polsce podejście do procesu szacowania nieruchomości jest niedoskonałe nie trzeba raczej nikogo przekonywać. Mnożącym się konfliktom na tle rozliczeń za nieruchomości mocno sprzyja, co było przewidywalne, coraz lepszy i dogodniejszy dostęp do różnorodnych informacji o nieruchomościach. Skokowy postęp w dostępie do ksiąg wieczystych, map satelitarnych, planów zagospodarowania, ewidencji gruntów i budynków oraz wszelkich innych informacji znacząco poprawił powszechną świadomość społeczną w tym zakresie. Informacje, które jeszcze kilka lat temu były dostępne jedynie urzędnikom oraz wąskim, wybranym grupom zawodowym znajdują się obecnie w publicznym obiegu. Z tych względów coraz trudniej jest dziś zbyć żywo strony zainteresowane odszkodowaniami schematycznymi i słabymi merytorycznie kalkulacjami, często jedynie markującymi jakąkolwiek wycenę nieruchomości. W aktualnej sytuacji jedynym sensownym rozwiązaniem jest stworzenie zaawansowanych narzędzi systemowych umożliwiających rzetelne przetwarzanie i analizowanie obszernego materiału informacyjnego płynącego z rynku nieruchomości. Odpowiednie przygotowanie danych informacyjnych oraz odpowiednio przeprowadzona analiza tych danych są warunkiem koniecznym dla rzetelnie przeprowadzonych wycen. Należy zresztą zdać sobie sprawę, że minęły bezpowrotnie czasy, gdy proces wyceny zdolny był obsłużyć pojedynczy specjalista. Na obecnym etapie rozwoju rynku nieruchomości sensownie skonstruowany proces wyceny nieruchomości musi być obsługiwany za pomocą rozwiązań systemowych będących efektem pracy zorganizowanych zespołów. 


OMÓWIENIE SPOSOBU USTALANIA ODSZKODOWANIA ZAPROPONOWANYCH 
W PROJEKCIE USTAWY O KORYTARZACH PRZESYŁOWYCH.
Najwłaściwszym punktem startowym dla omówienia rozwiązania zaproponowanego w projekcie ustawy będzie nachylenie się nad sposobem ustalania odszkodowania z tytułu obciążenia nieruchomości służebnością przesyłu za urządzenia przesyłowe naziemne. W przypadku urządzeń naziemnych mamy do czynienia z sytuacją, w której niemożliwym staje się korzystanie z nieruchomości przez jej właściciela. Urządzenia przesyłowe usytuowane są bowiem na nieruchomości w sposób uniemożliwiający używanie nieruchomości do innych celów niż przesył lub dystrybucja a ten sposób korzystania „konsumuje” w efekcie całość wartości gruntu. W opisanej sytuacji logiczne i sensowne wydaje się odszkodowanie nawiązujące bezpośrednio do wartości rynkowej nieruchomości. 

W projekcie ustawy wysokość odszkodowania za zajęcie nieruchomości pod urządzenie naziemne nazwane zostało kwotą bazową odszkodowania. Dla właściciela nieruchomości gruntowej kwestią interesują będzie relacja pomiędzy wartością rynkową nieruchomości, na której usytuowane zostało urządzenie naziemne a wysokością kwoty bazowej odszkodowania. Jeśli wartość rynkowa nieruchomości, którą zajmuje się pod urządzenie naziemne okaże się wyraźnie wyższa od ustalonej kwoty bazowej odszkodowania to właściciel nieruchomości ma powód czuć się pokrzywdzony. Jeśli natomiast kwota bazowa odszkodowania okaże się istotnie wyższa od wartości rynkowej nieruchomości to stratę poniesie przedsiębiorca przesyłowy czyli w dalszej konsekwencji odbiorca przesyłanego medium. On będzie zmuszony płacić za wszelkie nadwyżki.

Dobrym sposobem na przetestowanie rozwiązania zaproponowanego w projekcie ustawy będzie nawiązanie do rzeczywistych rynków nieruchomości. Na wstępie korzystając z zasad wynikających z projektu ustawy ustalono kwoty bazowe odszkodowania dla różnorodnych polskich rynków nieruchomości.


W tabeli przedstawione zostały jednostkowe kwoty bazowe odszkodowania dla 10 miast polskich o różnej wielkości. Z projektu ustawy wynika, że na terenie miast wyszczególnionych w tabeli właściciele nieruchomości za urządzenia naziemne mogą spodziewać się wynagrodzenia będącego ilorazem powierzchni nieruchomości i jednostkowej kwoty bazowej. Należy zauważyć, że w projektowanej ustawie zaproponowano ujednoliconą, stałą stawkę jednostkową na całego obszaru miasta.
Poniżej dokonano ulokowania jednostkowych kwot bazowych za odszkodowanie wynikających z projektu ustawy na tle rzeczywistych transakcyjnych cen jednostkowych nieruchomości gruntowych niezabudowanych odnotowanymi na rynkach nieruchomości w poszczególnych miastach.

WARSZAWA

Powyższy histogram przedstawia rzeczywistą różnorodność cen rynkowych nieruchomości stwierdzoną na rynku warszawskim dla wszelkich typów gruntów. W zależności od usytuowania i przeznaczenia ceny jednostkowe nieruchomości mieszczą się w szerokim przedziale od kilku zł do ponad 5 tys. zł/m2. 


Umieszczając „warszawską” stawkę bazową dla urządzenia naziemnego wynoszącą 358 zł/m2 na dystrybuancie rozkładu rzeczywistych cen odnotowanych w Warszawie można łatwo zauważyć, że zaledwie 24% transakcji rynkowych miało poziom niższy od ceny 358 zł/m2. Powyższe prowadzi do prostego spostrzeżenia, że aż 76% wszystkich transakcji odbyło się powyżej tego poziomu. W przedstawionej sytuacji niezwykle łatwo można przewidzieć reakcję właścicieli wszystkich tych nieruchomości, których wartość realnie wykracza poza odszkodowanie ustalone w projekcie ustawy w wysokości 358 zł/m2. Okoliczności sprawiają, że konflikty będą niemal murowane.

POZNAŃ


W Poznaniu zaproponowane w projekcie ustawy odszkodowanie w kwocie 353 zł/m2 pozwoli obsłużyć jedynie 32,5% stwierdzonego zróżnicowania cen nieruchomości występującego w na rzeczywistym rynku. Należy przewidywać, że właściciele 67,5% nieruchomości, których wartości rynkowe wykraczają poza poziom wyznaczony w projekcie ustawy będą mieli podstawy odrzucić proponowane im odszkodowanie stwierdzając jego ewidentną niesłuszność. 
Analogiczne wizualizacje ulokowania pozycji skalkulowanej na podstawie projektu ustawy stawki bazowej dla urządzenia naziemnego na rynkach Gdańska, Szczecina i Lublina prezentują poniższe histogramy i dystrybuanty rozkładu cen jednostkowych dla tych rynków.


GDAŃSK



SZCZECIN


LUBLIN


Jak widać projekt ustawy przewiduje dla Lublina rekordowo niską wysokość  stawki odszkodowania. Stawka bazowa wartości gruntu pod urządzenie naziemne sięga zaledwie do poziomu ok. 15,5% występujących w Lublinie cen. Oznacza to, że aż dla ok. 84,5% gruntów w Lublinie stawka ta będzie niższa niż wartość rynkowa tych gruntów.

KATOWICE


RACIBÓRZ


W przeciwieństwie do Lublina i innych miast większość (ok. 82%) właścicieli nieruchomości z Raciborza będzie mogła spać spokojnie. W przeważającej większości przypadków raciborzanie mogą spodziewać się odszkodowania, które nie tylko powinno ich zaspokajać ale często „ustawowe” odszkodowanie będzie przewyższać wartość rynkową ich nieruchomości. Tym razem podstawy do niezadowolenia mogą jednak występować po stronie przedsiębiorców przesyłowych, którzy będą zmuszeni do przepłacania.

ŁOWICZ


PRUSZCZ GDAŃSKI


PYSKOWICE


Poniższe zestawienie zawiera uszeregowane wg osiąganego przez stawkę bazową wartości gruntu za urządzenie naziemne percentylu (odsetka) cen transakcyjnych mieszczących się w zasięgu określanym przez tę stawkę bazową:


Konfrontując odszkodowania ustalane na podstawie reguł wynikających z projektu ustawy o korytarzach przesyłowych z realnymi cenami rynkowymi stwierdzić można, że uzyskane poziomy stawek bazowych w stosunku do rzeczywistych cen wydają się być raczej ewidentnie przypadkowe. Nie idzie o to, że są one za wysokie lub za niskie. Przyjęte parametry generują wartości odległe od wartości rynkowych oraz nie nawiązują do faktycznie występującego poziomu cen dla miasta i poziomu zmienności cen w mieście wynikającego głównie z lokalizacji i typu gruntu.

 Zróżnicowanie cen nieruchomości w Polsce wynikające z projektu ustawy istotnie różni się bowiem od faktycznego zróżnicowania cen gruntów występującego na realnym rynku nieruchomości.

ZRÓŻNICOWANIE ŚREDNICH CEN GRUNTÓW W POLSCE NA POZIOMIE POWIATÓW


Zadośćuczynienie słuszności odszkodowań może nastąpić tylko wtedy gdy propozycje rozliczeń za nieruchomości będą uwzględniać faktyczną zmienność cen obserwowaną na realnym rynku nieruchomości. Aby zadośćuczynić słuszności odszkodowań należy upowszechnić stosowanie rozwiązań systemowych, które będą umożliwiały wyjaśniać występującą w rzeczywistości zmienność cen. Osiągnięcie tego bez badań rynkowych jest niestety w praktyce niemożliwe. Jest to obecnie jedyna rozpoznana droga do definiowania odszkodowań na poziomie odpowiadającym konstytucyjnej zasadzie słusznego odszkodowania. Projekt ustawy wkroczył na tę drogę ale zrobił to w sposób zbyt prymitywny i w efekcie nie nawiązujący w sposób istotny do realiów rynkowych. Sam pomysł stworzenia obiektywnego, minimalizującego obszar konfliktów rozwiązania systemowego w postaci parametrycznego ogólnopolskiego (lub przynajmniej regionalnego) modelu wartości gruntów jest słuszny. Należy jednak popracować nad jego realizacją – uwzględnieniem istotnie różnicujących cech rynkowych związanych przede wszystkim z lokalizacją ogólną i szczegółową, dostępnością komunikacyjną, typem gruntu, uzbrojeniem – aby sensownie oddawał realia rynkowe. Ale to można osiągnąć jedynie w drodze stworzenia parametrycznego modelu wartości gruntów na bazie analizy danych rynkowych.
Czy to jest możliwe? Oczywiście! Poniżej przedstawiona np. stworzoną na podstawie badań rynkowych symulację ogólnopolskiej mapy cenności lokalizacji gruntów znacznie sensowniej i trafniej określającą poziom ich cen.

WSTĘPNA SYMULACJA MAPY CENNOŚCI GRUNTÓW W POLSCE



ZASADNOŚĆ EKONOMICZNĄ STOSOWANIA ROZWIĄZAŃ SYSTEMOWEGO
Ze wstępnych kalkulacji Polskiego Towarzystwa Przesyłu i Rozdziału Energii Elektrycznej wynika, że w samej branży energetycznej problem obejmuje około 17,5 mln nieruchomości przy łącznej szacowanej wartości odszkodowań wynoszącej w przybliżeniu ponad 10 mld złotych. Z omówionych wyżej praktycznych przykładów ewidentnie wynika, że pomysł na szacowanie odszkodowań zaproponowany w projekcie ustawy jest mocno niedoskonały i podatny na wyraźne błędy. W niektórych przypadkach rozwiązanie zawarte w projekcie ustawy ewidentnie niedoszacowuje odszkodowań należnych właścicielom nieruchomości a w innych przypadkach ma wyraźną skłonność do działania na szkodę przedsiębiorstw przesyłowych. Jeśli, kusząc się o daleko idący optymizm, niedoszacowanie obejmie zaledwie 10% wszystkich przypadków to należy się liczyć z niebagatelną ilością 1,75 milionów niezadowolonych właścicieli nieruchomości. Jeśli 500 tysięcy z nich pójdzie do sądu dociekać należnego im słusznego odszkodowania oraz jeśli każda z tych spraw pochłonie 10 tys. złotych kosztów to szacowany koszt rozstrzygania 500 tysięcy sporów pochłonie w przybliżeniu 5 miliardów złotych w skali kraju. Jeśli natomiast przeszacowanie dotknie jedynie 10% wszystkich przypadków i wywoła 10% nadpłatę odszkodowań wypłacanych przez przedsiębiorstwa przesyłowe to błąd oszacowania można wyrazić w przybliżeniu kwotą 1 miliarda złotych. Z tej niezwykle uproszczonej kalkulacji wynika, że niedoskonałe narzędzie wykorzystywane do szacowania odszkodowań powodujące w indywidualnych przypadkach 10% błąd w obie strony może przysporzyć 6 miliardów złotych dodatkowych wydatków, które zmuszone będzie ponieść Państwo Polskie, właściciele nieruchomości, przedsiębiorstwa przesyłowe a w dalszej konsekwencji także odbiorcy mediów. Ewidentnie jest o co walczyć a koszt stworzenia sensownego rozwiązania systemowego to zaledwie ułamek oszczędności, których należy się spodziewać. Główny problem polega jednak na tym, że uzyskanie przyszłych oszczędności wyrażonych w miliardach wymaga dzisiaj poniesienia nakładów wyrażonych zaledwie w milionach. Nakłady te w żadnym razie nie powinny być finansowane z budżetu Państwa. Do zadań Państwa nie powinna należeć też szczegółowa regulacja oraz organizacja rozwiązań systemowych umożliwiających obiektywne i sprawiedliwe szacowanie słusznych odszkodowań. Istotną i pożądaną rolą Państwa jest natomiast dopuszczanie do publicznego obiegu tylko takich rozwiązań, których praktyczne zastosowanie potwierdzi ich słuszność, sensowność i rzetelność. Publiczne pieniądze nie są tu wcale wymagane, ponieważ skonstruowanie sprawnego rozwiązania systemowego jest zadaniem, z którym doskonale poradzi sobie wolny rynek usług. Wolny rynek w wielu branżach usługowych przynosi zwykle rozwiązania najsprawniejsze, najsensowniejsze i najtańsze. Z pewnością przyda się także niewielka doza sprzyjającej aury politycznej pomocna przy wdrażaniu nowoczesnych technologii.

autorzy:
Tomasz Kotrasiński
Wojtek Nurek

11 komentarzy:

  1. Panowie!
    Bardzo klarowne i rozsądne opracowanie. W przedsiębiorstwach przesyłowych już można zaobserwować działania zmierzające do oszacowania ryzyka liczonego dla wartości wynikających z projektu ustawy. Ja jednak obawiam się o zgodność z Konstytucją zaproponowanej metody, którą trudno będzie obronić jako słuszne odszkodowanie, szczególnie mając na uwadze przedstawiony przez Was procent właścicieli, dla których świadczenie liczone według specustaw będzie niższe niż rynkowe. Dotychczas specustawy nie odchodziły od modelu wyliczania odszkodowań z ustawy o gospodarce nieruchomościami, a tu jest zupełnie nowatorska koncepcja. Co mnie cieszy, nie bombardujecie samej zasady parametryzacji, być może uwagi zgłaszane w toku dalszych prac nad projektem pozwolą udoskonalić metodę, choć z mojej wiedzy wynika, że przyjęte wartości nie są do końca przypadkowe :)

    OdpowiedzUsuń
  2. Czytając opinie fachowców o proponowanym algorytmie wyliczania wartości służebności zaczynam się zastanawiać, czy to cały świat zwariował a tylko ja jestem normalna czy odwrotnie...
    Czy naprawdę nikt poza mną nie rozumie, ze problem nie jest w sposobie wyliczania wartości metra działki, tylko w tym, ze w projekcie w ogóle nie uwzględniono najważniejszego czynnika wpływającego na rzeczywistą stratę spowodowaną linią przesyłową na działce czyli SPOSOBEM POSADOWIENIA SIECI??
    No naprawdę nikt nie interesuje się tym, ze zupełnie inna szkoda jest wtedy gdy linia biegnie wzdłuż granicy a inna gdy przecina działkę w poprzek??
    Co mi przyjdzie z najlepszej, najtrafniejszej nawet wyceny jeśli ta wycena ograniczy się do wartości pasa służebności? Ot, tyle mi przyjdzie: stracę na wartości działki pół miliona a odszkodowania dostane 50 tys.
    Jeśli więc nie jest tak, że tylko ja o tym wiem, to dlaczego nikt o tym nie pisze, nikt nie broni ludzi którzy zostaną oszukani?

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Witam.Tak, pani jest normalna, a cały świat zwariowal...Jest pani geniuszem, poruszyła pani bardzo ważną kwestię i ma pani całkowitą rację ! Specjaliści i fachowcy nie zauważyli tego problemu, czyli kompetencja fachowość ich jest bardzo niska ! Jestem Poszkodowanym współwłaścicielem nieruchomosci tak jak pani i będę walczyłcz całych sił z przedsiębiorstwami przemysłowymi którzy korzystają bez wynwynagrodzenia z mojej nieruchomosci ! Chcemy zaskarżyc ustawę o korytarzach przesyłowych za pośrednictwem. Rzecznika Praw Obywatelskich ponieważ jest niezgodna z Konstytucją !!!!!!!!! Proszę o kontakt stalker13@wp.pl Pozdrawiam Witold Borowski

      Usuń
  3. Moim skromnym zdaniem stwierdzam, że obecny projekt ustawy wprowadza mniejsze szkody niż czynią to obecnie biegli sądowi z zakresu szacowania nieruchomości. Opiniowałem, wiele operatów szacunkowych z określenia prawa służebności i to co widziałem, powoduje, że zastanawiam się czy nie należałoby wprowadzić ponownego egzaminu z zakresu szacowania przy wpisywaniu na listę. Wielu Rm po prostu nie wie jak liczymy służebności. Jeśli nie jesteśmy w stanie dopilnować pewnej grupy ludzi do właściwego wykonywania swojej pracy więc może lepiej ustalić coś odgórnie? Nie demonizowałbym tego projektu.

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Jak to mniejsze szkody powoduje nowa ustawa ????????????? Już samo to, że pozbawia odszkodowania za bezumowne korzystanie z nieruchomosci jest zlodziejstwem i naruszeniem Konstytucji RP. !!!!!!!!!!!!!!!!!

      Usuń
  4. Do pana namawiającego by "nie demonizować projektu korytarzy" mam propozycję. Skoro jest Pan rzeczoznawcą, to proszę wyliczyć sobie ile traci na wartości działka budowlana wartości 150 tys. przecięta UKOŚNIE dowolną linią przesyłową, na której z wyłącznej winy tejże linii nigdy już niczego nie będzie można wybudować.A potem proszę policzyć ile jej właściciel dostanie odszkodowania za ustanowienie korytarza przyjmując, że powierzchnia korytarza nie przekroczy 40% powierzchni działki (i to w najlepszym razie). Wyliczenia mogą być dla dowolnego miasta, to akurat bez znaczenia...
    Teraz już tylko drobiazg: proszę sobie wyobrazić, że to Pan jest tym właścicielem.
    I co, dalej Pan uważa dowcipnie, ze właściciele demonizują?

    OdpowiedzUsuń
  5. Spotkałem się z taka opinią :…Dokonując ustalenia odpłatności w formie jednorazowej z tytułu służebności przesyłu biegli stosują nieprawidłowe założenie metodologiczne przy wycenie a mianowicie metodę bezpośrednią. Zdaniem wnioskodawcy ,biegły powinien oprzeć się na podejściu dochodowym. Powinien wziąć pod uwagę prognozę przypływu dochodów jakie uzyska uczestnik za okresy 5,10 letnie itd. Podejście to jest obowiązkowo stosowane w przypadku gdy nieruchomość przynosi dochód. Nie powinno stanowić to żadnych wątpliwości ,gdyż uczestnik z tytułu przesyłu osiąga dochód i zysk netto…Koniec cyt.
    Moje pytanie brzmi jak to rozebrać i gdzie można znaleźć jakąś charakterystykę tej metody dochodowej

    OdpowiedzUsuń
  6. Najlepsze blogi są stworzone z myślą o tym, aby podzielić się wiedzą, którą nabywało się z pasji lub zainteresowania. To jest jeden z nich - Polecam!

    OdpowiedzUsuń
  7. Ta ustawa według mnie jest bardzo dziwna

    OdpowiedzUsuń