Vademecum użytkownika wieczystego

Jedną z najmniej przyjemnych okoliczności, którą spotyka użytkownika wieczystego jest aktualizacja opłaty rocznej. W praktyce pod pojęciem aktualizacja rozumieć należy niemal wyłącznie wzrost opłaty. Przez wiele lat opłata roczna nie jest aktualizowana wobec czego pozostaje na stałym i niezmiennym poziomie. Tym sposobem w ciągu trwania wieczystego użytkowania osłabiana jest czujność Użytkownika, który oswaja się z wysokością wnoszonej opłaty.  Oswojony zapomina o tym, że wysokość opłaty rocznej wcale nie jest sztywna i niezmienna lecz zależna od zmiennej w czasie wartości rynkowej nieruchomości gruntowej.  Podstawowym problemem użytkownika wieczystego jest nieprzewidywalność aktualizacji opłaty rocznej. Nie jest wiadome kiedy nastąpi wzrost opłaty i jaki będzie miał wymiar. Aktualizacja dopada użytkownika niemal jak grypa. Bez ostrzeżenia, nagle i w najmniej oczekiwanym momencie. Rekordowe wzrosty opłaty liczone są nawet w tysiącach procentów.  Użytkownik wieczysty wiedziony naturalnym instynktem samozachowawczym porażony wieścią o raptownym wzroście opłaty panicznie poszukuje wyjścia z sytuacji. Praktyka dowodzi, że istnieją skuteczne sposoby pozwalające uchronić się przed przykrymi skutkami aktualizacji. Niniejszy artykuł powstał po to, by dać użytkownikami wieczystemu możliwość samoobrony przed przykrymi skutkami nagłego i nieoczekiwanego wzrostu tej niewinnie wyglądającej w stanie uśpienia daniny publicznej.

OGÓLNE ZASADY PROCESU AKTUALIZACJI

Zasady aktualizacji regulowane są przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami. Właścicielem nieruchomości oddawanych w wieczyste użytkowanie może być wyłącznie podmiot publiczny: Skarb Państwa lub samorząd. W świetle prawa aktualizacja opłaty rocznej może być dokonywana nie częściej niż raz na 3 lata. Z przyczyn niezależnych od użytkowników wieczystych aktualizacja nie jest zwykle dokonywana przez wiele, wiele lat. Wysokość opłaty rocznej stanowi ustalony wcześniej procent od wartości rynkowej nieruchomości. Ponieważ wartość rynkowa zmienia się w czasie to siłą rzeczy zmieniać się może także opłata.  Kiedy ceny nieruchomości rosną opłata winna wzrastać a kiedy spadają winna się zmniejszać. Im częściej następowałaby aktualizacja tym lepiej. Przezornemu i świadomemu użytkownikowi wieczystemu nie daje się jednak szansy dotarcia do informacji na temat planowanego terminu aktualizacji opłaty rocznej oraz prognozowanych zmian wysokości opłaty. Użytkownik musi grzecznie czekać i wypatrywać listonosza. Albo przyniesie on stosowne zawiadomienie, albo nie przyniesie. Przepisy nie nakazują aktualizacji a jedynie dają możliwość jej przeprowadzania. O wykorzystaniu tej możliwości organy publiczne przypominają sobie zwykle dopiero w okresie dekoniunktury gdy w publicznej kasie zaczyna brakować pieniędzy. Ponieważ wzrost opłaty rocznej pojawia się zwykle w tym właśnie okresie to niezadowolenie użytkownika ma wymiar szczególny. Nie dość, że ze względów koniunkturalnych kurczą się jego dochody to jeszcze gwałtownie wzrasta wysokość wymaganej od niego opłaty. 

Z żalem należy stwierdzić, że nie wytworzył się niestety obyczaj podawania do publicznej wiadomości urzędowych, oficjalnych informacji o odnotowywanych lokalnie zmianach cen nieruchomości oraz związanych z tymi zmianami prognozach zmian wysokości opłat.  Brak jest też możliwości uzyskania informacji o zasadach doboru nieruchomości, dla których w danym roku dokonywana jest aktualizacja opłaty rocznej. Nie znane są wobec tego okoliczności sprawiające, że jednemu jest aktualizowana opłata a opłata innego trwa sobie niezmiennie przez lata na niskim poziomie.  Brak jest zwyczaju przekazywania do publicznej wiadomości wykazów zawierających wysokości opłat obowiązujących dla poszczególnych nieruchomości publicznych oddanych w użytkowanie wieczyste. Dla wielu użytkowników wieczystych byłoby to z pewnością źródło inspiracji do aktywnego działania. W świetle obowiązujących przepisów nie można bowiem wykluczyć sytuacji, w której dla nieruchomości przyległych o podobnej wielkości, funkcji i przeznaczeniu oraz identycznej stawce procentowej obowiązuje zaskakująca różna opłata. Sytuacja taka może mieć zresztą miejsce nie tylko w przypadku przyległych nieruchomości ale, co najlepsze, w przypadku mieszkań usytuowanych w tym samym budynku. Obowiązujące przepisy dopuszczają możliwość występowania różnych podstaw naliczania opłaty rocznej dla takich mieszkań. Nie jest wcale wykluczone, że wartość działki, na której stoi budynek wielomieszkaniowy będzie inna dla każdego mieszkania. Tak ustalana danina publiczna przybiera postać daniny indywidualnej.  Idąc tym tropem należałoby rozważyć indywidualne stawki podatku VAT czy też indywidualne stawki podatku dochodowego.

 W tej chaotycznej i nieprzewidywalnej przestrzeni użytkownikowi wieczystemu pozostaje bronić się przy użyciu prawnie dozwolonych i sprawdzonych w praktyce sposobów. Praktyka pokazuje, że do obrony należy wykorzystywać właśnie chaos i bałagan, który zwykle towarzyszy aktualizacji opłat z tytułu wieczystego użytkowania.


SPOSÓB NALICZANIA OPŁATY ROCZNEJ

Punktem wyjścia do naliczenia opłaty rocznej z tytułu wieczystego użytkowania jest wartość rynkowa nieruchomości gruntowej niezabudowanej. Jeżeli opłata aktualizowana była ostatnio w odległej przeszłości to i wartość rynkowa nieruchomości gruntowej, która do tego posłużyła pochodzi z dalekiej przeszłości. Ponieważ w odległej przeszłości było kiedyś taniej i biedniej to wywodząca się z tamtych lat opłata nawiązuje do tamtej sytuacji. Sam fakt odnotowywanego w mediach wzrostu cen nie przesądza jeszcze o możliwości przeprowadzenia aktualizacji. Warunkiem koniecznym dla dokonywania aktualizacji opłaty jest wymóg sporządzenia wyceny wartości rynkowej nieruchomości gruntowej. W świetle obowiązujących przepisów każda nieruchomość wymaga indywidualnej wyceny w formie operatu szacunkowego. 

Rys. 1  Stopniowe aktualizowanie rocznej opłaty z tytułu wieczystego użytkowania.

W przypadku gdy nowa opłata roczna przewyższa co najmniej dwukrotnie wysokość dotychczasowej opłaty rocznej wówczas aktualizacja przeprowadzana jest na raty. W pierwszym roku usypiana jest nieco czujność wieczystego użytkownika i wzrost opłaty rocznej jest dwukrotny. Jeśli dotychczasowa opłata była niewielka to opłata podwojona nie stanowi dla użytkownika wieczystego wstrząsu.

W drugim roku do wnoszonej opłaty dokładana jest połowa różnicy pomiędzy opłatą docelową a opłatą podwojoną. Dopiero w trzecim roku osiągany jest poziom opłaty zaktualizowanej. Choć zabieg z pewnością uśmierza nieco rany odnoszone przez użytkownika wieczystego przy wzroście opłaty to w końcowym efekcie następuje wyraźny, skokowy wzrost opłaty. Przełożenie w czasie przykrych skutków wzrostu opłaty nie do końca załatwia sprawę. Obowiązujący system naliczania opłaty sprytnie nie zakłada możliwości wystąpienia spadków wartości nieruchomości a tym samym spadków wysokości opłaty. Wydaje się, że znacznie mniej odczuwalna byłaby dla wieczystego użytkownika płynna zmiana wysokości opłaty zmieniająca się równocześnie ze zmianami cen nieruchomości.

Dokładną instrukcję postępowania przy obliczaniu rocznej opłaty można znaleźć w art. 77 ust. 2a ustawy o gospodarce nieruchomościami.


PODSTAWA OPŁATY ROCZNEJ Z TYTUŁU WIECZYSTEGO UŻYTKOWANIA

Podstawą do określenia rocznej opłaty z tytułu wieczystego użytkowania jest wartość rynkowa nieruchomości określana przez rzeczoznawcę majątkowego, który ma obowiązek sporządzić wycenę w formie operatu szacunkowego. Operat szacunkowy jest opracowaniem, którego treść regulowana jest szczegółowo przepisami prawa. Część zasad dotyczących wyceny nieruchomości znaleźć można w ustawie o gospodarce nieruchomości a część w rozporządzeniu Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Oczywistym jest, że do skutecznego przeprowadzenia aktualizacji opłaty rocznej mogą być zastosowane wyłącznie te operaty szacunkowe, które zostaną wykonane zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa. Użytkownik wieczysty ma prawo się tego domagać. Jeśli operat szacunkowy zawiera wady a użytkownikowi wieczystemu uda się dowieść, że przy wykonywaniu wyceny służącej do aktualizacji opłaty rocznej doszło do naruszenia przepisów prawa to wypowiedzenie opłaty rocznej nie będzie uzasadnione wobec czego aktualizacja opłaty rocznej nie będzie mogła nastąpić. Paradoksalnym jest, że korzystne dla użytkownika wieczystego jest by przedkładany mu operat szacunkowy był wykonany niestarannie i przez możliwie najgorszego wykonawcę. Dużą pomocą w tym zakresie okazuje się sposób wyłaniania wykonawców operatów na potrzeby aktualizacji. Standardem na wszelkich przetargach publicznych jest uznawanie najniższej ceny jako kluczowego i często jedynego kryterium wyboru autorów operatów szacunkowych. To co jest zmorą i utrapieniem rzeczoznawców okazuje się zbawienne w skutkach dla wieczystych użytkowników. 

PROCEDURA ODWOŁAWCZA

Informacja o wypowiedzeniu starej opłaty rocznej wraz z ofertą nowej opłaty winna dotrzeć do wieczystego użytkownika  do 31 grudnia roku poprzedzającego wprowadzenie nowej opłaty. W Wypowiedzeniu zawarte są wszelkie informacje o oferowanej, nowej opłacie oraz informacje o miejscu w którym można się zapoznać z operatem szacunkowym. Użytkownik wieczysty ma 30 dni od daty otrzymania Wypowiedzenia na złożenie do samorządowego kolegium odwoławczego wniosku o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości. 

Poniżej przykładowa treść Wypowiedzenia:

------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

YYY, dnia 2011-xx-xx

PREZYDENT MIASTA YYY

Znak sprawy: XXX-YYY-ZZZ-2011

        NAZWA I ADRES UŻYTKOWNIKA

Wypowiedzenie

wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej

Na podstawie art. 78 w związku z art. 4 pkt. 9 i art. 77 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst  jedn.  Oz. U  z 2010 r. Nr 102,  poz. 651  z pózn. zm.), oraz art.  92 ust. 1 pkt. 2 ustawy z dnia 5 czerwca 1998 r. o samorządzie powiatowym  (tekst jedn. Dz. U.  z 2001 r. Nr 142, poz. 1592 z pózn. zm.), w związku ze zmianą wartości nieruchomości

Prezydent Miasta YYY

wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej

wypowiada wysokość dotychczasowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej stanowiącej własność Skarbu Państwa, położonej przy ul. XXX nr xxx w YYY, dla której w Sądzie Rejonowym w YYY prowadzona  jest księga  wieczysta Nr KW AAA\XXXXXXX\X, oznaczonej jako działka nr XXX/X, o powierzchni XXX m².

Dotychczasowa oplata roczna za użytkowanie wieczyste ww. nieruchomości wynosiła 31 052,70 zł.

Jednocześnie Prezydent Miasta YYY przedkłada ofertę przyjęcia,  obowiązującej od 1 stycznia 2012 roku, nowej wysokości opłaty rocznej z tytułu ubytkowania wieczystego opisanej wyżej nieruchomości  gruntowej w kwocie 143 990,28 zł, ustalonej na podstawie wartości nieruchomości określonej w operacie szacunkowym, przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej (3,00 %).

Sposób wyliczenia opłaty rocznej:

Wartość szacunkowa nieruchomości:            4 799 676,00 zł

Stawka procentowa opłaty rocznej:               3,00%

Udział:                                                            1/1

Opłata roczna:                                                4 799 676,00 zł x 1/1 x 3,00 % = 143 990,28 zł.

Z treścią operatu można zapoznać się w Wydziale Obrotu Nieruchomościami Urzędu Miasta YYY przy ul. XXX, pok. nr ZZZ, w godzinach pracy Urzędu, tj: w poniedziałek  w godz. od 7.30 do 17.00 oraz od wtorku do piątku w godz. od 7.30 do 15.30.

Należności z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej w łącznej wysokości  143 990,28 zł należy wnosić bez wezwania na wskazany poniżej indywidualny rachunek  bankowy lub w kasie  Urzędu Miasta YYY przy ul. XXX, w terminie do 31 marca z góry za dany rok, do czasu jej aktualizacji, która zostanie dokonana odrębnym dokumentem.

BANK ZZZ nr xx xxxx xxxx xxxx xxxx xxxx xxxx

UWAGA: w tytule przelewu proszę wpisać: wieczyste użytkowanie - Skarb Państwa, nr karty kontowej XXX

Za zwłokę w uiszczeniu opłaty rocznej, w dniu zapłaty doliczane są. odsetki ustawowe.

Pouczenie o sposobie zakwestionowania  nowej wysokości opłat rocznych

Zgodnie z art. 78 ust  2 ustawy o gospodarce  nieruchomościami  użytkownikowi wieczystemu przysługuje, w terminie 30 dni od dnia otrzymania  wypowiedzenia,  prawo do złożenia wniosku  o ustalenie,  ze aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona alba jest uzasadniona  w innej wysokości. Wniosek  przeciwko Skarbowi Państwa reprezentowanemu przez Prezydenta Miasta YYY składa się piśmie w dwóch egzemplarzach do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w XXX, ul. XXX, xx-xxx XXX. Złożenie wniosku nie zwalnia z obowiązku uiszczenia opłaty rocznej w dotychczasowej wysokości.

W przypadku niezłożenia wniosku od dnia 1 stycznia 2012  r. użytkownik wieczysty  zobowiązany jest do wnoszenia opłaty rocznej w nowej wysokości.

                                                                                                                                     …….……………………………………………………

                                                                                                                                               ^{(Bardzo Ważna Pieczęć i takiż podpis)}

Otrzymują:

1 . Adresat

2. a/a

------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

OPERAT SZACUNKOWY

Jak wcześniej wskazano dowodem na to, że aktualizacja opłaty jest uzasadniona jest prawidłowo sporządzony operat szacunkowy. Ciężar takiego dowodu, że istnieją przesłanki do aktualizacji opłaty rocznej spoczywa na właścicielu nieruchomości pobierającym opłatę a nie na wieczystym użytkowniku. Innymi słowy to na organie egzekwującym opłatę ciąży obowiązek zadbania o stosowną jakość operatu szacunkowego. Jeżeli użytkownik wieczysty stwierdzi w treści operatu szacunkowego uchybienia stanowiące przejaw naruszenia obowiązujących przepisów przysługuje mu prawo złożenie do samorządowego kolegium odwoławczego wniosku o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości. Oczywistym jest bowiem, że operat szacunkowy mający służyć do aktualizacji opłaty rocznej nie może zawierać wad prawnych.  W trakcie oczekiwania na rozstrzygnięcie przez samorządowe kolegium odwoławcze złożonego Wniosku użytkownik wieczysty zobowiązany jest do wnoszenia opłat rocznych w dotychczasowej wysokości. Nowa wysokość opłaty rocznej może zostać zastosowana dopiero wtedy gdy samorządowe kolegium odwoławcze nie potwierdzi wątpliwości zawartych we Wniosku. Do czasu rozstrzygnięcia sprawy opłata zostaje więc zamrożona na dotychczasowym poziomie. 

Jak zdobyć kopię operatu szacunkowego?

Operat szacunkowy jest dosyć obszernym i treściwym dokumentem. Ograniczenie się do zapoznania się z jego treścią w siedzibie organu dokonującego aktualizacji zwykle nie daje możliwości na skuteczne wniknięcie w jego treść. Znacznie wygodniejsze dla wieczystego użytkownika jest dysponowanie kopią operatu szacunkowego. Kopia taka przydatna jest nie tylko na potrzeby składania Wniosku ale do różnych innych celów, o których mowa będzie dalej. Zważywszy na skutki finansowe wynikające z zastosowania operatu szacunkowego do aktualizacji opłaty trudno zrozumieć dlaczego nie ma w zwyczaju dostarczania użytkownikowi wieczystemu jednej z kopii operatu wykonywanego na potrzeby aktualizacji. Co bardziej świadome czy też odpowiednio przymuszone organy publikują już elektroniczne wersje takich operatów na swoich portalach internetowych. Jeśli jednak taka sytuacja nie ma miejsca użytkownik wieczysty winien czym prędzej pisemnie wystąpić do organu o uwierzytelnioną kopię operatu szacunkowego. Wzór takiego pisma przedstawiono poniżej.

------------------------------------------------------------------------------------------------------------

........................., dnia ……………. 20…. r.

                                                                                                                                          ^{(miejscowość)}

……………………………………………….

^{(imię nazwisko/nazwa użytkownika wieczystego)}

………………………………………………..

           ^{(adres użytkownika wieczystego)}

                                                                                 Nazwa Organu

WNIOSEK

 

Na podstawie art. 156 pkt. 1a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. z 2004 r. nr 261, poz. 2003 z późn. zmianami) wnioskuję o wydanie uwierzytelnionego odpisu z operatu szacunkowego, na podstawie którego dokonano aktualizacji wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej położonej w YYY, obręb XXX, działka nr xxx o powierzchni xxx ha.

                                                                                                                                             ………………………………………………

                                                                                                                                                                    ^(podpis)

------------------------------------------------------------------------------------------------------------

KOSZT KOPII OPERATU SZACUNKOWEGO

Choć przepisy prawa ewidentnie zapewniają użytkownikowi wieczystemu możliwość domagania się kopii operatu szacunkowego to zwykle organy udostępniają takie kopie niechętnie. Sposób i koszt udostępniania kopii jest różny i zależny od indywidualnych pomysłów i preferencji poszczególnych organów. Najmniej problemów występuje w dużych ośrodkach.


W niektórych organach publicznych za relatywnie niewielką opłatą tożsamą z kosztem kserokopii (10 – 20 zł) można uzyskać kopię operatu szacunkowego. Wystarczy zwrócić się z prośbą do odpowiedniej osoby. Bywa, że uzyskanie kopii operatu szacunkowego wymaga złożenia pisemnego wniosku. Należy mieć świadomość, że na potrzeby dokonywania analizy operatu szacunkowego jego zwykła kserokopia wystarcza w zupełności. Wnikliwość analizowania operatu nie zależy przecież od rodzaju kopii tego dokumentu. W niektórych urzędach przyjął się zwyczaj, że na poszczególne strony kopii operatu nanoszona jest pieczęć: „ZA ZGODNOŚĆ Z ORYGINAŁEM”, której towarzyszy pieczęć imienna urzędnika i jego podpis.

Użytkownik wieczysty musi się też liczyć z nieco innym i bardziej kosztownym podejściem do zagadnienia. Może się bowiem zdarzyć, że będzie od niego wymagane uiszczenie opłaty skarbowej wysokości 5 złotych za każdą skopiowaną stronę operatu szacunkowego. Koszt uzyskania kopii trzydziestostronicowego operatu szacunkowego wynosi wówczas 150 złotych. Rzecz jest o tyle dziwna, że niejednokrotnie koszt tak skalkulowanej kopii okazuje się wyższy od całkowitego kosztu sporządzenia operatu szacunkowego płaconego przez organ jego autorowi, na który składają się przecież: koszt wykonania oględzin nieruchomości, koszt pozyskania danych o transakcjach nieruchomości, koszt przeprowadzenia analizy tych danych, koszt sporządzenia wyceny nieruchomości i wreszcie koszt przedstawienia na piśmie i wydrukowania (zazwyczaj w dwóch egzemplarzach) opracowania dokumentującego przeprowadzenie wymienionych wyżej czynności.

Użytkownik wieczysty narażony na opisaną wyżej przyjemność zapewnieniający organom wpływy w postaci opłaty skarbowej może próbować uzyskać kopię operatu szacunkowego z pominięciem drakońskiej opłaty odstępując od wymogu uwierzytelniania jego treści na każdej stronie. Osiągnięcie sukcesu w tej sprawie warunkowane jest indywidualnymi zdolnościami użytkownika wieczystego. Zasadne jest wybrać w takiej sytuacji rozwiązanie kompromisowe poprzez wystąpienie wyłącznie uwierzytelnienie wyciągu z operatu szacunkowego, który liczy zwykle nie więcej niż dwie, trzy strony. Pozostała cześć operatu może przybrać wówczas postać zwykłej, nieuwierzytelnionej kopii.

Warto mieć świadomość, że opisane wyżej zabiegi odnoszące się do kosztów uzyskania kopii operatu szacunkowego tracą sens gdy sprawa trafia przed oblicze samorządowego kolegium odwoławczego. Po złożeniu Wniosku o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości cała dokumentacja dotycząca sprawy, włączając w to oryginał operatu szacunkowego, trafia do samorządowego kolegium odwoławczego. Ucina to w sposób jednoznaczny wszelkie rozważania nad sposobem kopiowania operatu szacunkowego. Istotne stają się argumenty przedstawianych przez użytkownika wieczystego we Wniosku.

W niektórych instytucjach panuje przekonanie, że urzędnik nie ma prawa kopiować operatów szacunkowego wykonywanych na potrzeby aktualizacji opłaty rocznej, ponieważ w treści operatu szacunkowego jego autor powołał się na prawa autorskie do spłodzonego dzieła i zawarł klauzulę uniemożliwiającą urzędnikowi sporządzanie kopii.  Jest to oczywista i wierutna bzdura. Zabieg mający zwykle na celu utrudnianie użytkownikowi wieczystemu dostępu do dokumentu marnej jakości. Wszelkie wątpliwości w tym zakresie rozwiał w wyroku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku (Sygnatura: II SA/Gd 897/05), w którym znaleźć można między innymi tezę:

"….Zgodnie z art. 4 pkt 2 ustawy z dnia 4 lutego 1994 r. o prawie autorskim i prawach pokrewnych (Dz. U. 2000 nr 80 poz. 904 ze zm.) nie stanowią przedmiotu prawa autorskiego urzędowe dokumenty, materiały, znaki i symbole. Wyceny sporządzone przez rzeczoznawców majątkowych na potrzeby gospodarowania nieruchomościami jednostek samorządu terytorialnego lub Skarbu Państwa są materiałami w rozumieniu powołanego przepisu." 


OPERAT SZACUNKOWY – OGÓLNE ZASADY SPORZĄDZANIA WYCENY

Operat szacunkowy jest dokumentem, który odzwierciedla proces wyceny nieruchomości. Jest to dokument, którego treść i formę regulują dosyć szczegółowo przepisy prawa. Na pierwszy rzut oka rzecz może wydawać się nieco skomplikowana. Aby dać typowemu odbiorcy możliwość szybkiego zapoznania się z zagadnieniem główne zasady procesu wyceny omówiono wykorzystując podobieństwo jabłek do nieruchomości. Załóżmy, że zadaniem, które przed nami stoi jest oszacowanie wartości rynkowej 1 kg jabłek na terenie Warszawy. 

BAZA DANYCH INFORMACYJNYCH

Z pewnością nie zdziwi nikogo, że w pierwszej kolejności należy zapoznać się z cenami transakcyjnymi jabłek. W tym celu nie pozostaje nic innego jak przejść się po Warszawie i spisać ceny jabłek w różnych punktach sprzedaży. W sklepach, na bazarach, na ulicznych straganach, w sadach, ogrodach działkowych i wszędzie tam gdzie można kupić jabłka. 

Oczywistym jest, że niezbędne okaże się dokonanie podziału gromadzonych cen na poszczególne odmiany jabłek. W zasobie zbieracza informacji powinniśmy oczekiwać cen różnych odmian jabłek oferowanych w różnych dzielnicach miasta oraz w różnych punktach sprzedaży. Możemy podejrzewać, że zasób informacyjny pilnego zbieracza cen jabłek będzie liczył tysiące pozycji a zasób leniwego zbieracza będzie raczej skromny i mizerny – w końcu to leń. Warto wiedzieć, że takie właśnie gromadzenie informacji jest konkurencją obowiązkową dla prawidłowego przeprowadzenia procesu wyceny nieruchomości. Kto ciekawy może zerknąć do art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przystosowując treść wskazanego przepisu na potrzeby wyceny jabłek uzyskujemy rzecz następującą: Wycena jabłek polega na określeniu wartości 1 kg jabłek przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za jabłka podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące jabłka podobne od jabłek wycenianych. Ten sposób wyceny stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy jabłek podobnych do jabłek wycenianych. Zaprezentowany przepis na wycenę 1 kg jabłek dobitnie i jednoznacznie wskazuje, że warunkiem koniecznym przeprowadzenia wyceny jest uprzednie zdobycie informacji o cenach jabłek i oraz parametrach odnotowywanych transakcji.

W przypadku jabłek może spodziewać się zestawienia zawierającego ceny poszczególnych odmian jabłek odnotowywane w różnych punktach sprzedaży, z podziałem na dzielnice miasta.  Na obowiązek gromadzenia informacji przy wycenie nieruchomości wskazuje jeszcze jeden przepis – § 4. 1. rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r.  Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. W wersji jabłkowej przepis przybiera następującą postać: Przy wycenie jabłek konieczna jest znajomość cen jabłek podobnych do jabłek będących przedmiotem wyceny, a także cech jabłek wpływających na poziom ich cen.

ANALIZA DANYCH

Wróćmy do jabłek. Aby móc przystąpić do ich wyceny zgromadzone dane informacyjne o cenach i cechach jabłek należy odpowiednio przeanalizować. Jest nawet na to odpowiedni paragraf – § 3. 1. rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r.  Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, który w wersji jabłkowej przybiera mniej więcej taką postać: Określanie wartości 1 kg jabłek poprzedza się analizą rynku jabłek, w szczególności w zakresie uzyskiwanych cen jabłek oraz warunków zawarcia transakcji.

W przypadku wyceny nieruchomości dochodzi jeszcze jeden dodatkowy czynnik, który nie został uwzględniony przy wycenie jabłek. Ponieważ ceny nieruchomości ulegają zmianie w czasie to fakt ten powinien być każdorazowo uwzględniany przy wycenie nieruchomości. Rzecz okazała się na tyle istotna w procesie wyceny, że ujęto ją w przepisach prawa. Cytowany wyżej art. 153 ust. 1 zawiera w oryginalnej wersji następujące przykazanie: … uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu.  

Wyraźnym dowodem na wywiązanie się z obowiązku gromadzenia informacji niezbędnych dla właściwego przeprowadzenia wyceny jabłek winna być treść dokonywanej analizy. W analizie powinniśmy spodziewać się znaleźć informacje na temat ilości zarejestrowanych cen jabłek, odmian jabłek, ilości przebadanych sklepów, straganów, bazarów, średnich cen jabłek poszczególnych odmian w skali całego miasta, uszeregowanych dzielnicami i na inne sposoby. W analizie powinniśmy szukać informacji na temat ilościowego wpływu poszczególnych cech jabłek na ceny oraz sposób stwierdzenia tego wpływu.

WYCENA

Po mozolnym zebraniu danych zawierających informacje o cenach poszczególnych odmian jabłek odnotowanych w różnorodnych sklepach usytuowanych w różnych dzielnicach miasta niezbędne okazało się przeprowadzenie analizy uprzednio zebranych danych. W efekcie przeprowadzonej analizy z surowych danych winna być wydobyta wiedza pozwalająca na stwierdzenie, które cechy jabłek mają faktyczny wpływ na ceny oraz wyliczyć liczbową wielkość tego wpływu. Trud i wysiłek włożone w gromadzenie informacji o cenach jabłek oraz mozół przeznaczony na analizę tych informacji pozwala przystąpić do szacowania. Dopiero po wykonaniu tych czynności pojawia się możliwość szacowania wartości poszczególnych odmian jabłek sprzedawanych w różnych punktach sprzedaży usytuowanych w dowolnie wybranej dzielnicy miasta. Dzięki wykonanej wcześniej pracy, ciężkiej pracy, można wykazać przyczynę tego, że jedne jabłka są bardzo drogie a inne bardzo tanie. Sama wycena jabłek jawi nam się teraz jako zajęcie proste, łatwe i przyjemne. Po wskazaniu cech jabłek, których wartość szacujemy np. Mokotów, sklep osiedlowy, jabłka odmiany „ligol” naszym oczarowanym oczom ukazać się winna wartość 1 kg!

Przeprowadzona analiza stwarza możliwość ukazywania wartości wszelkich jabłek po uprzednim wskazaniu cech jabłek. Tak przygotowane narzędzie daje możliwość wyceny jabłek o dowolnej konfiguracji cech. Konfiguracji cech występującej w rzeczywistości oraz konfiguracji cech, która w rzeczywistości nie istnieje ale może teoretycznie zaistnieć. Z takimi właśnie sytuacjami możemy spotkać się przy wycenie nieruchomości. Choć w okolicy nie stwierdzono transakcji nieruchomości to szacowana jest wartość nieruchomości. Brak transakcji nie oznacza wcale, że nieruchomość nie posiada wartości, że jest nic nie warta. Oznacza jedynie, że nie dokonywano transakcji.

Mając dokładnie przebadane i przeanalizowane transakcje jabłkami możemy każdemu niedowiarkowi śmiało zakomunikować: - Proszę bardzo, oto jest nasza analiza przeprowadzona w oparciu o zebrane przez nas dane, z niej dobitnie wynika co i w jakim stopniu ma wpływ na ceny jabłek; na dowód czego możemy okazać analizę i to nie jest nasze ostatnie słowo! Kto chętny i ciekawy może otrzymać dokument, z którego jasno i wyraźnie będzie wynikać jaką drogą doszło do zdobycia wiedzy pozwalającej na wypowiadanie się o wartościach wszelkich odmian jabłek sprzedawanych na terenie Warszawy w dowolnie wybranym sklepie.

Zrozumienie ogólnych zasad procesu wyceny przedstawionych na przykładzie jabłek pozwala przystąpić do świadomej lektury typowego operatu szacunkowego dedykowanego aktualizacji opłaty z tytułu wieczystego użytkowania. Wiadomym jest już, że szacowanie wartości jest procesem, na który składają się: zbieranie danych, analiza zebranych danych oraz wycena. Wszelka wiedza o wartościach nieruchomości zawarta jest w surowych i beznamiętnych danych rynkowych po które wyceniający musi się schylić. Naczelnym zadaniem stawianym przed autorem operatu szacunkowego jest umiejętne wydobycie tej wiedzy z surowych danych przy użyciu odpowiedniej ich analizy. Warto mieć świadomość, że sam rzeczoznawca nie jest i nie może być źródłem wiedzy o wartościach nieruchomości. 

Wnikając w treść operatu szacunkowego trzeba mieć na względzie, że prawidłowo sporządzony operat szacunkowy winien dokumentować żmudny proces gromadzenia danych oraz przeprowadzoną analizę tych danych, z której w sposób przekonujący i jednoznaczny wynika co i w jakiej wielkości ma wpływ na wartość nieruchomości. Użytkownik wieczysty ma prawo domagać się by przedkładany mu operat zawierał wszystkie wymienione wyżej a wymagane prawem elementy. Jeśli okaże się, że w operacie pominięte zostały poszczególne etapy wyceny to operat taki nie może być użyty do aktualizacji opłaty rocznej z tytułu wieczystego użytkowania. Użytkownik wieczysty, który dopatrzy się ewidentnych uchybień w przedkładanym mu operacie szacunkowym ma pełne prawo wystąpić do samorządowego kolegium odwoławczego z wnioskiem o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości. Oczywistym przecież jest, że nie można uznać za uzasadnioną aktualizacji opłaty, która została przeprowadzona na podstawie wadliwego dokumentu, dokumentu sporządzonego z naruszeniem obowiązujących przepisów prawa.

PRZYKŁADOWE UCHYBIENIA STWIERDZANE W OPERATACH SZACUNKOWYCH

 Analiza większej ilości operatów szacunkowych pozwoliła na stworzenie pierwszego, historycznego notowania najpopularniejszych uchybień stwierdzanych w operatach szacunkowych wykonywanych na potrzeby aktualizacji rocznej opłaty. TOP LISTA przedstawia się następująco:

NOTOWANIE nr 1 z dnia 21 lutego 2012 r. 

Lp. / Rodzaj uchybienia / Popularność uchybienia

1. Pominięcie lub błędnie uwzględnienie zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu ...79% 
2. Pominięta lub błędnie przeprowadzona analiza wag cech nieruchomości ...70%
3. Pominięcie lub złe określenie cech nieruchomości porównawczych ... 49%
4. Błędne określenie stanu, charakteru, przeznaczenia nieruchomości szacowanej ... 36%
5. Nieznajomość cech nieruchomości wziętych do porównań ... 34%
6. Przyjęcie błędnej bazy transakcyjnej ... 30%
7. Błędy w określeniu warunków transakcji w bazie nieruchomości porównawczych ... 25%
8. Błędne określenie cech nieruchomości szacowanej ... 23%
9. Pominięcie wpływu powierzchni nieruchomości na ceny ... 23%
10. Błędny zakres cenowy ΔC ...  20%

Nowe szaty § 36 czyli jak będą płacić za drogi po nowemu.

W zamierzchłej przeszłości prawnej czyli w 2006 roku powstał artykuł, który odnosił się do niesłuszności odszkodowań za nieruchomości przeznaczane pod drogi publiczne. Artykuł wskazywał na wady prawne tkwiące w ówcześnie obowiązujących przepisach. Po pięciu znojnych latach wypełnionych licznymi kosztownymi sporami i rozprawami konfliktogenny § 36 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego poddano modyfikacji dającej nadzieję na słuszne odszkodowanie właścicielom nieruchomości zajmowanych na drogi publiczne. Nie ma się jednak co łudzić. Aktualne przepisy nie rozwiązują jednak sprawy do końca. Nadal gmatwana jest i mącona droga dojścia do słusznego odszkodowania.  

Należy mieć świadomość, że wadliwie przemyślany sposób rozliczania się z właścicielami nieruchomości przeznaczanymi na cel publiczny zawsze będzie przyczyną awersji do inwestycji publicznych co skutkuje w praktyce nieprzyjazną  i nieracjonalną przestrzenią publiczną. Naturalna, prosta i sprawiedliwa konstytucyjna idea ochrony własności prywatnej, dopuszczająca wywłaszczenie na cele publiczne tylko i wyłącznie za słusznym odszkodowaniem (art. 21 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej) deformowana jest od samych początków naszej „nowej” demokracji. Obserwując codzienność można odnieść wręcz wrażenie, że głównym celem tworzonych przepisów jest chęć odwrócenia uwagi od cennej i słusznej konstytucyjnej idei. 

Rozważania nad słuszną ideą słusznego odszkodowania.

Przed przystąpieniem do analizowania przepisów regulujących kwestie odszkodowań za nieruchomości warto u źródeł rozpoznać pojęcie odszkodowania. Wedle czterotomowego Uniwersalnego Słownika Języka Polskiego (Wyd. Wydawnictwo Naukowe PWN, Warszawa 2003) pojęcie odszkodowania definiowane jest następująco – odszkodowanie praw. «wynagrodzenie, zapłata za wyrządzone szkody, za poniesione przez kogoś straty, doznane krzywdy».

Na wstępie wiadomo tyle, że warunkiem potrzebnym do zaistnienia odszkodowania musi być uprzednie zaistnienie szkód, start czy krzywd, których doznaje poszkodowany. Wynagrodzeniem, zapłatą za te przykre okoliczności jest właśnie odszkodowanie. W normalnych okolicznościach wydaje się niepotrzebne uzupełnianie zakresu odszkodowania poprzez zapewnianie o jego słuszności. No ale skoro już mamy „słuszne odszkodowanie” to cieszmy się i z niego. Być może takie doprecyzowanie okaże się w praktyce niezbędne.

Przykład ustalania wynagrodzenia za wyrządzone szkody, straty i krzywdy.

Na potrzeby dalszych rozważań nad słusznym odszkodowaniem przyjęto założenie, że prócz zasad konstytucyjnych nie istnieją inne przepisy, które doprecyzowują sposób wyznaczania odszkodowania za nieruchomości przejmowane na cel publiczny. Wiadomo jedynie tyle, że poczynione szkody, poniesione straty i wyrządzone krzywdy winny zostać zrekompensowane stosowną zapłatą, wynagrodzeniem stanowiącym słuszne odszkodowanie. Istotna jest świadomość, że ustalanie wysokości wynagrodzenia odzwierciedlającego słuszne odszkodowanie jest zadaniem odpowiedzialnym i delikatnym. Trzeba bowiem pogodzić interesu obu stron. Sprawiedliwie zrekompensować straty poszkodowanego oraz sensownie i oszczędnie gospodarować środkami publicznymi.

Nachylmy się więc wspólnie nad przykładem praktycznym wchodząc w rolę funkcjonariusza publicznego, któremu powierzono zadanie określenia słusznego odszkodowania. Załóżmy, że na powierzchni cennej i wrażliwej tkanki miejskiej planowana jest inwestycja celu publicznego. Niezależnie od tego czy inwestycja planowana jest na poziomie państwowym, miejskim, firmowym czy także prywatnym zawsze zmuszeni będziemy rozważyć prognozowany koszt inwestycji.  Na potrzeby sensownego planowania niezbędna jest więc jakaś racjonalna metoda dotarcia do wiedzy wartościach nieruchomości, które są usytuowane na obszarze planowanej inwestycji celu publicznego. Trudno sobie przecież wyobrazić prowadzenie rozważań nad kosztownym publicznym przedsięwzięciem, którego kluczowy składnik kosztu nie został rozpoznany.

Kompletowanie i analiza informacji o cenach nieruchomości na potrzeby prognozowania kosztu wykupu nieruchomości na terenie przewidzianym pod inwestycje celu publicznego.

Czymś absolutnie naturalnym winno być, że podejmowanie rozważań na temat wartości nieruchomości, które znajdują się lub mogę znaleźć się w zasięgu realizacji inwestycji należy rozpocząć od zdobycia wiedzy o cenach rynkowych. Dotyczy to zresztą w tym samym stopniu nabywania nieruchomości na cele publiczne co i kupowania z budżetu rodzinnego osprzętu łazienkowego, zimowych palt czy nawigacji samochodowych. W żadnym razie nie są tu niezbędne przepisy, ponieważ wymaga tego zwykły rozsądek. Sytuacja staje się wyjątkowo delikatna w przypadku nieruchomości przejmowanych na cele publiczne, ponieważ „grube” zakupy realizowane są ze środków publicznych wobec czego muszą być one dokonywane szczególnie racjonalnie. Trudno sobie wyobrazić by osoby dysponujące środkami publicznymi skłonne były podejmować swe decyzje bez przekonania o jakości i kompletności źródeł informacyjnych, na podstawie których te decyzje są podejmowane. W przypadku nieruchomości zadanie nie jest łatwe ale na szczęście nie jest niemożliwe. Przy odpowiedniej organizacji i stosownym przemyśleniu nawet najbardziej rozwinięte w Polsce rynki nieruchomości możliwie są do sensownego ogarnięcia. Ewidentnie istnieje możliwość zracjonalizowania wydatków publicznych przeznaczanych na nabywanie nieruchomości i co najlepsze nie ma przeszkód prawnych wobec takiego działania. Wszystko jest kwestią podejmowania działań z namysłem oraz troską o interes wspólny oraz dobro prywatne. 

Rysunek 1 – Przykład – Transakcje dla analizy rynku gruntów niezabudowanych na obszarze miasta Szczecina. 

Rysunek 2 – Przykład – Transakcje dla analizy rynku nieruchomości komercyjnych (niemieszkalnych)  w Warszawie i okolicach

Choć lokalne rynki nieruchomości obejmują już zwykle tysiące transakcji to dużą pomocą w zorganizowaniu informacji staje się wzrastająca jakość publicznych źródeł informacji. Występująca sytuacja sprzyja wręcz tworzeniu wydajnych instrumentów pozwalających szybko, relatywnie tanio oraz nade wszystko obiektywnie wypowiadać się na temat wartości nieruchomości. Utworzenie odpowiednio zorganizowanego zbioru wiarygodnych informacji dotyczących rynku nieruchomości stanowi podstawę do przeprowadzenia analiz, na podstawie których uzyskiwana może być wiedza niezbędna do szacowania wartości nieruchomości – do wyceny wartości nieruchomości.

Analiza danych informacyjnych

Skompletowanego zbioru informacji o transakcjach dokonywanych na rynku nieruchomości nie należy w żadnym razie utożsamiać z kompletnym narzędziem umożliwiającym szacowanie wartości nieruchomości. Obrazowo rzecz ujmując zbiór danych informacyjnych to gigantyczna tabela zawierająca uporządkowane informacje o setkach czy nawet tysiącach nieruchomości, które były przedmiotem obrotu rynkowego. W gąszczu liczb i nazw ukryta jest cenna wiedza, którą należy wydobyć poprzez zastosowanie odpowiednich instrumentów analitycznych. Dopiero na podstawie analizy możliwe jest wyjaśnienie mechanizmów rządzących zróżnicowaniem cen na rynku nieruchomości, wyjaśnienie przyczyn tego, że jedne nieruchomości są tanie, a inne drogie. Analiza pozwala na stwierdzenie rzeczywistego wpływu poszczególnych, jednolicie dla danego rynku lokalizacyjnego i funkcjonalnego sformułowanych cech rynkowych w taki sposób by uzyskać najbardziej adekwatny i jednocześnie obiektywny model wartości nieruchomości. W efekcie odpowiednio przeprowadzonej analizy wycena wartości dokonywana może być wyłącznie na podstawie rzeczywistych i zobiektywizowanych cech rynkowych nieruchomości. W ramach modelu wartości nieruchomości (modelu szacowania) dokonanie wyceny polega na zidentyfikowaniu cech rynkowych nieruchomości wycenianych, z których jakości i wielkości następnie wywodzona jest wartość. Przy takim podejściu do zagadnienia nie ma możliwości manipulowania wagami cech czy też cenami nieruchomości przyjmowanymi do porównań, bo wartość wywodzona jest z porównania ze wszystkimi nieruchomościami na raz zapewniający tym sposobem maksymalną obiektywizację procesu wyceny. 

Rysunek 3 – Przykład – Analiza trendu zmiany cen gruntów niezabudowanych w Katowicach i miastach ościennych, eliminacja trendu, aktualizacja cen i przeszacowywanie na dowolną datę.

Rysunek 4 – Przykład – analiza %-owego wpływu lokalizacji na poziom wartości nieruchomości niezabudowanych (gruntów) na obszarze miasta Szczecina.

Rysunek 5 – Przykład - Analiza wpływu cech, cen i wpływu sposobu optymalnego wykorzystania gruntu (SOW) na wartość gruntów obszarze miasta Szczecina.

Rysunek 6 - Przykład - analiza wpływu kierunku w przestrzeni  na ceny nieruchomości niezabudowanych na obszarze miasta Szczecina.

Wycena nieruchomości

Sensownie przeprowadzona analiza danych informacyjnych pozwala na określenie cech nieruchomości, które mają faktyczny wpływ na wartość nieruchomości. Stwierdzone cechy nieruchomości mające istotny wpływ na ceny oraz ich wielkości liczbowe wynikają wówczas z rzeczywistych danych pochodzących z rynku nieruchomości, które zostały uprzednio skrzętnie zarejestrowane a następnie poddane odpowiednio przeprowadzonej analizie. Wszelkie czynności przeprowadzone w toku analizy danych informacyjnych są wówczas sprawdzalne i możliwe do zweryfikowania przez zainteresowane strony. Efekty mozolnego i pracochłonnego wstępnego procesu przygotowania i analizy danych zwieńczonego utworzeniem modelu wartości nieruchomości można swobodnie wykorzystywać na różnych etapach procesu inwestycyjnego. Sama wycena sprowadza się bowiem do zastosowania modelu wartości dla zidentyfikowanych cech wycenianych nieruchomości a proces wyceny konkretnych nieruchomości okazuje się wówczas bardzo szybki i prosty. Wszystko dlatego, że najtrudniejsze i najbardziej pracochłonne etapy procesu wyceny nieruchomości zostały wcześniej mozolnie przeprowadzone. 

Przygotowanie procesu wyceny nieruchomości w opisany powyżej sposób daje możliwość szybkiego i efektywnego szacowania nieruchomości bądź w razie potrzeby przybliżonego prognozowania wartości nieruchomości rozważanych wstępnie pod realizację inwestycji celu publicznego. Poniżej zaprezentowano arkusze opracowane zostały dla konkretnych rynków nieruchomości oraz wybranych typów nieruchomości i wykorzystywane były w codziennej praktyce RealExperts.pl Sp. z o. o. na potrzeby szacowania nieruchomości.

Tabela 1- Przykładowy arkusz wyceny nieruchomości niezabudowanej.

Nawiązanie przedstawionej procedury wyceny nieruchomości do znowelizowanej treści 

§ 36 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Rozległy wstęp miał na celu przybliżenie technologii powstawiania wartości nieruchomości. Jak wykazano wyżej odpowiednie skompletowanie i przetworzenie wiedzy o transakcjach odbytych na rynku nieruchomości daje możliwość stwierdzenia faktycznego wpływu poszczególnych parametrów nieruchomości na jej wartość z uwzględnieniem oddziaływania jakie poszczególne transakcje wywołują na siebie. Dokonywanie wyceny nieruchomości przy pomocy kilkunastu subiektywnie dobranych transakcji, rzekomo najbardziej podobnych do nieruchomości wycenianej, spośród setek czy tysięcy transakcji faktycznie odbytych transakcji wyklucza zwykle obiektywizację wartości. Model wartości nieruchomości skonstruowany na podstawie możliwie najliczniejszego zbioru transakcji nieruchomości o szerokim zróżnicowaniu daje możliwość wyceny wszelkich typów nieruchomości o różnorodnych cechach. Obojętny staje się wówczas rodzaj celu publicznego, na który zajmowana jest nieruchomość. Po odpowiednim przygotowaniu narzędzia służącego do wyceny przedmiotem wyceny mogą być wszelkie typy nieruchomości niepublicznych, które przeznaczane są na cele publiczne. Takie podejście do zagadnienia otwiera możliwość obiektywnego i sprawiedliwego oszacowania wartości prywatnego majątku, którego ochrona gwarantowana jest w Konstytucji RP. 

Omawiany § 36 dedykowany jest wyłącznie wybranej grupie nieruchomości, które zostały przewidziane lub zajęte pod drogi. Choć katalog inwestycji celu publicznego może być w praktyce bardzo szeroki to przepis ten ma zastosowanie wyłącznie dla nieruchomości, które okazały się niezbędne na potrzeby funkcjonowania dróg publicznych a pośrednio także linii kolejowych (co wynika z treści § 37). Ten specjalny „drogowy” przepis nie tyle ułatwia co raczej komplikuje kwestie wyceny nieruchomości na potrzeby ustalenia słusznego odszkodowania. Niezależnie przecież od celu publicznego, na który przewidziano wykorzystać prywatną nieruchomość sprawą kluczową jest oszacowanie rynkowej wartości zajmowanej nieruchomości dla takiego jej stanu i takiej funkcji w jakich nieruchomość znajdowała się w chwili podjęcia decyzji o realizacji celu publicznego. 

Jak wykazano wyżej prawidłowo przeprowadzony proces wyceny nieruchomości wymaga zgromadzenia stosownych informacji, przeprowadzenia analizy tych informacji (§ 3. 2.) i wyłonienia cech nieruchomości, które mają wpływ na ceny (§ 4. 1.) poprzez określenie parametrów liczbowych tego wpływu. Wnikając w treść § 36 można odnieść wrażenie, że uznano iż procedura szacowania nieruchomości wynikająca z doświadczeń praktycznych ujęta w przepisach prawa stosowana powszechnie przy wycenie nieruchomości dla różnych celów akurat w przypadku nieruchomości przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne wymaga dodatkowego doprecyzowania. W efekcie tego doszło do niepotrzebnego zagmatwania zasad, które winny być przecież czytelne i zrozumiałe dla każdego właściciela nieruchomości oraz proste w zastosowaniu dla osób obsługujących ten przepis w codziennej praktyce ¬– zarówno wyceniających jak i urzędników.

Oczywiste jest, że właścicielowi nieruchomości przejmowanej na cel publiczny należy się sprawiedliwie i rzetelnie oszacowanie wartości jego nieruchomości. Nie on wymyśla przecież cele publiczne wobec czego nie na nim winien ciążyć obowiązek ustalenia wartości majątku odejmowanego mu w imię dobra wspólnego. Naturalnym jest, że świadomy właściciel domagał się będzie zrekompensowania ponoszonych przez niego szkód. Należy mu więc dostarczyć wyraźnych i przekonujących argumentów pozwalających na obiektywne stwierdzenie wartości majątku, którym dysponował zanim podjęto decyzję o przejęciu jego nieruchomości na cel publiczny. Dla właściciela istotne jest zwykle by kwota wypłacanego mu odszkodowania odzwierciedlała faktyczną wartość odejmowanego mu majątku. Z punktu widzenia poniesionej straty kwestią obojętną jest natomiast to czy nieruchomość stanie się po jej przejęciu drogą publiczną, oczyszczalnią ścieków czy chociażby nawet płytą nowoczesnego lotniska. Właściciel domagał się będzie rekompensaty za utratę tego majątku, którym dysponował i dysponować już nie może, bo mu go odebrano.  

W treści § 36 ust. 3 uzależniono sposób wyceny nieruchomości od relacji dwóch różnych wartości - wartości rynkowej nieruchomości przed jej przejęciem na cel publiczny i wartości tej nieruchomości będącej już drogą publiczną. Oczywistym jest, że słuszne odszkodowanie winno być uzależnione nade wszystko od wartości rynkowej nieruchomości przed uczynieniem jej drogą publiczną. Właścicielowi nieruchomości nie jest przecież zabierana droga publiczna lecz nieruchomość, którą zwykle poza jego wolą uczyniono drogą publiczną. Sytuacja ma także miejsce wtedy gdy z różnych przyczyn formalnych prywatny właściciel nieruchomości staje się właścicielem nieruchomości stanowiącej drogę publiczną choć sam instytucją publiczną nie jest. Właściciel nie krzywduje przecież z powodu przejmowania jego „prywatnej” drogi publicznej lecz z powodu utraty potencjalnych możliwości, którymi by dysponował gdyby jego nieruchomość była tym czym mogłaby być gdyby nie stała się drogą publiczną. 

W § 36 ust. 4 analizowanego przepisu pojawia się pojęcie „cen transakcyjnych nieruchomości drogowych”. Oczywistym jest, że nie są to ceny odnotowywane w obrocie drogami publicznymi, ponieważ obrót taki nie występuje. Pod pojęciem „cen transakcyjnych nieruchomości drogowych” kryją się najczęściej ceny nieruchomości o różnorodnym przeznaczeniu, które łączy jedna wspólna cecha: nieruchomości te stały się lub staną się drogami publicznymi. Zasadą wynikającą z przepisów prawa jest to by ustalanie ceny nieruchomości odbywało się na podstawie jej wartości (art. 67.1 oraz art. 134 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Fakt, że nieruchomość po jej wykupieniu staje się drogą publiczną nie uzasadnia odstępowania od tej zasady. Zgodnie ze wskazaną zasadą ustawową nabywając grunt rolny, który ma wejść w obszar Parku Narodowego należy rozliczyć się z właścicielem gruntu rolnego po cenie wynikającej z wartości rynkowej nieruchomości rolnej.  W tym celu należy skompletować informacje rynkowe o nieruchomościach rolnych, przeanalizować je i na tej podstawie oszacować wartości rynkowe takich nieruchomości. Wartość rynkowa zajmowanej nieruchomości rolnej może być ustalona bez konieczności tworzenia zasobu informacji o wdzięcznej nazwie „ceny transakcyjne nieruchomości parkowych-narodowych”. Właścicielowi nieruchomości nikt nie zabiera przecież parku narodowego. Dla właściciela istotne będzie jedynie to by za grunt rolny na Podlasiu rozliczono się według wartości gruntów rolnych usytuowanych na Podlasiu natomiast za grunt rolny w Kotlinie Kłodzkiej według wartości gruntów rolnych położonych w Kotlinie Kłodzkiej. Idea szacowania wartości rynkowej nieruchomości wynikająca z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami winna być przecież w taki sam sposób zastosowana w przypadku dróg publicznych co i w przypadku parków narodowych. Treść rozporządzenia nie może tu wprowadzać żadnych odstępstw od obowiązujących zasad.

Wiadomym jest, że cena nabycia przejmowanej nieruchomości powinna odnosić się do wartości rynkowej nieruchomości. Trudno więc zrozumieć intencje zawarte w treści § 36 ust. 3 dopuszczające możliwość powiększania wartości rynkowej nieruchomości „na podstawie badania rynku nieruchomości, nie więcej niż o 50%” w przypadku gdy wartość nieruchomości będąca już drogą publiczną jest wyższa od wartości tej samej nieruchomości gdy drogą jeszcze nie jest. Przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami określone zostały czynności, które należy przeprowadzić aby oszacować rynkową wartość nieruchomości. Nie są jednak rozpoznane i określone metody badania rynku nieruchomości, dają możliwość powiększania wartości rynkowej nieruchomości – nie więcej niż o 50% ponad samą wartość rynkową! Niebezpieczne może się okazać w praktyce przyzwolenie na manipulowanie wartością rynkową nieruchomości. Nie ma natomiast żadnych przeszkód by wynagrodzenie za odszkodowanie określane było na poziomie wyższym od wartości rynkowej nieruchomości. W wielu przypadkach potrzeba taka wydaje się zdecydowanie uzasadniona. 

Powracając do rozważań nad § 36 ust. 4 warto przyjrzeć się nieco bliżej jego treści: 

W przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio.  

Z treści przytoczonego przepisu wynika, że zasadą jest wycena nieruchomości według przeznaczenia przeważającego wśród gruntów przyległych, a wyjątkiem wycena na podstawie cen transakcyjnych nieruchomości drogowych.  Jeśli jest możliwie przepis zaleca dokonywać wyceny nieruchomości przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych. A przecież da się określić wartość nieruchomości wtedy, gdy wycena w drodze wyjątku będzie taka sama jak na podstawie reguły. Czyli wtedy, gdy zaistnieją szczególne okoliczności. Istnieją one wtedy i tylko wtedy, gdy stwierdzimy, że poziom cen za grunty drogowe odpowiada poziomowi cen gruntów przyległych. Jeśli te szczególne okoliczności powodujące zastosowanie wyjątkowej procedury nie mają miejsca, wtedy wycenić należy zgodnie z regułą ogólną – przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych. Sytuacja ta nie powinna wcale dziwić. Jak wcześniej omówiono transakcje nieruchomości drogowych są zbiorem transakcji nieruchomości o różnorodnym przeznaczeniu, które łączy jedna wspólna cecha: po ich nabyciu przez podmioty publiczne nieruchomości te stały się lub staną się drogami publicznymi.  Z powyższego wynika, że transakcje nieruchomości drogowych są podzbiorem ogółu transakcji notowanych na rynku nieruchomości.  W wyjątkowych okolicznościach mogą pojawić się więc sytuacje, w których wartość rynkowa nieruchomości oszacowana na kompletnym zbiorze danych informacyjnych będzie tożsama z wartością rynkową szacowaną na podzbiorze tego zbioru danych. Z praktycznego punktu widzenia takie działanie wydaje się niepotrzebne, ponieważ na cele realizacji dróg publicznych przejmowane są nieruchomości o różnym przeznaczeniu. Bardziej celne i obiektywne wyniki będą zawsze dawały wyceny nieruchomości dokonywane na możliwie największych zbiorach danych informacyjnych. Mniejsza ilość materiału informacyjnego jest zwykle utrudnieniem a nie ułatwieniem procesu wyceny nieruchomości. 

PODSUMOWANIE

Wycena nieruchomości stosowana przy określaniu wynagrodzenia z tytułu odszkodowania jest zadaniem szczególnie odpowiedzialnym. Państwo winno dołożyć wszelkich starań by wartość nieruchomości przejmowanej na cel publiczny była określana na podstawie rzetelnego i kompletnego materiału informacyjnego przy użyciu metod i zasad gwarantujących najwyższy poziom obiektywizmu. Na obecnym stanie zaawansowania rynku nieruchomości niezbędne jest stworzenie warunków pozwalających na ogarnięcie obszernych zasobów danych informacyjnych napływających z rynku nieruchomości oraz obsłużenie tych zasobów stosownymi narzędziami analitycznymi. Zasadne wydaje się by przepisy prawa konstruowane były na podstawie sprawdzonych rozwiązań praktycznych. Niezwykle trudno będzie rozwiązać zagadnienie ograniczając się wyłącznie do opracowywania samych zasad bez potwierdzania ich skuteczności na konkretnych przypadkach.     

SKĄD SIĘ WZIĘŁY WYSOKIE CENY ZA DOKONANIE OCENY?

   Podstawą wielu opłat publicznych jest wycena nieruchomości wykonywana w formie operatu szacunkowego. Na całe szczęście dla posiadaczy nieruchomości rodzimy system prawny nie zakłada nieomylności takich opracowań dając zobowiązanym do uiszczania opłat możliwość odnoszenia się do treści przedkładanych im operatów szacunkowych. Należy mieć świadomość, że proces wyceny jest mocno sformalizowany poprzez dość szczegółowe choć raczej jasne i zrozumiałe dla typowego odbiorcy przepisy prawa. Naturalnym więc jest, że ewidentne stwierdzenie naruszenia przepisów prawa przy sporządzaniu operatu szacunkowego winno wykluczać taki operat z obrotu. Samorządowe Kolegia Odwoławcze mają jednak w zwyczaju sugerowanie stronom kwestionującym jakość przedkładanych im wycen korzystanie z oceniania operatów szacunkowych w organizacjach zawodowych. Zasady dokonywania takich ocen oraz podmioty do tego uprawnione zdefiniowane zostały w treści art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Choć zagadnienie to było już wcześniej, w pewnym jego aspekcie, przeze mnie omawiane, to uznałem, że ciekawy może się okazać nieco inny praktyczny wymiar formalnego dokonywania oceny operatów szacunkowych. Artykuł ten powierzam szczególnej uwadze tych z Państwa, którzy noszą się z zamiarem zlecenia organizacji zawodowej dokonania formalnej oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego. 

Okazją do nachylenia się nad zagadnieniem była rutynowa sprawa dotycząca aktualizacji opłaty rocznej z tytułu wieczystego użytkowania. Czymś absolutnie naturalnym, solą naszej Ziemi,  swojskim elementem naszej  codzienności jest hurtowe niezadowolenie wieczystych użytkowników ze wzrastającej skokowo i z nagła rocznej opłaty z tytułu wieczystego użytkowania. Niezadowolenie jest podłożem licznych sporów, w których materią podstawową są operaty szacunkowego. Sprawy trafiają masowo, tysiącami do Samorządowych Kolegiów Odwoławczych a te umywając swe spracowane tematem ręce zalecają użytkownikom wieczystym występowanie do organizacji zawodowych o dokonanie oceny prawidłowości sporządzenia spornych operatów uznając, że to najwłaściwszy sposób na rozstrzygnięcie wątpliwości, których spienionym nośnikiem jest „awanturujący się” użytkownik wieczysty. Właśnie tak, bardzo typowo i zwyczajnie było i w opisywanym przypadku.

POSZUKIWANIA ORGANIZACJI ZAWODOWYCH UPRAWNIONYCH I RÓWNOCZEŚNIE SKŁONNYCH DO DOKONANIA OCENY PRAWIDŁOWOŚCI SPORZĄDZENIA.

Z ustawy o gospodarce nieruchomościami wiemy tyle, że organizacja zawodowa musi być stowarzyszeniem lub związkiem stowarzyszeń, w których zrzeszają się rzeczoznawcy. Ponieważ nie ma oficjalnych rejestrów organizacji zawodowych to spragniony dokonania oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego musi sobie taki rejestr stworzyć własnym sumptem.

Na wstępie, nasz wieczysty użytkownik, przystąpił do poszukiwania organizacji zawodowych, o których mowa w ustawie dokonując ich identyfikacji za pośrednictwem witryn internetowych stowarzyszeń, których nazwy wskazują, że mogą one nosić znamiona organizacji zawodowych, o jakich mowa art. 4 pkt. 15 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651, z późn. zm.), o przedstawienie oferty na opiniowanie.

Niezależnie wystąpił do Prezydenta Miasta, w którym ma zaszczyt być położona jego nieruchomość, na podstawie ustawy z dnia 6 września 2001 r. o dostępie do informacji publicznej. (Dz. U. z dnia 8 października 2001 r.) z wnioskiem o udostępnienie informacji publicznej dotyczącej między innymi zamówienia publicznego, w ramach którego realizowany był kwestionowany operat szacunkowy. 

Na podstawie odpowiedzi, otrzymanych od zagadniętych organizacji, na ofertę dokonania oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego zdobył wiedzę odnoszącą się do praktycznych uwarunkowań ewentualnego procesu oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, które prezentują poniższe wykresy.

Wykres 1 – Okoliczności towarzyszące zapytaniu ofertowemu na dokonanie oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego skierowanego do 25 organizacji zawodowych.

Wolę podjęcia się oceny prawidłowości sporządzenia wyraziło jedynie 20% zidentyfikowanych organizacji zawodowych, do których wystąpiono i którym przedłożono kopię przedmiotowego operatu szacunkowego mającego być przedmiotem ewentualnej oceny. Spośród organizacji skłonnych do przyjęcia zlecenia Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych zapowiedziała, że w toku dokonywania oceny uchybi treści przepisu art. 157 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651, z późn. zm.) gdyż nie wywiąże się z obowiązujących przepisów prawa proponując termin sporządzenia oceny w ciągu czterech miesięcy „od dnia otrzymania przez Wykonawcę podpisanej umowy” – gdzie zresztą Wykonawcą jest właśnie ta organizacja. Odmowy dokonania oceny prawidłowości tłumaczone były różnymi względami. Poniżej zestawiono argumenty odmowne, którymi posługiwano się w poszczególnych organizacjach:

1. Legnickie Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych - brak reakcji
2. Małopolskie Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych - brak reakcji
3. Podkarpackie Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych - odmowa: ...Nasze Stowarzyszenie nie zna rynku miasta Gliwice, a zatem i nasza ocena może być niewiarygodna…
4. Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych w Słupsku - odmowa: Opiniowanie operatu szacunkowego dla nieruchomości położonej na nieznanym dla nas rynku wiązałoby się z dużymi kosztami i dużym zaangażowaniem czasowym.
5. Lubuskie Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych - przedłożono ofertę.
6. Pomorskie Towarzystwo Rzeczoznawców Majątkowych - odmowa:  ... w chwili obecnej nie posiadamy specjalistów mających dostateczną wiedzę dla rynków szacowanych w przedmiotowym operacie. Z tego tez powodu nie jesteśmy w stanie wykonać tego zlecenia w  ustawowym terminie.
7. Środkowopomorskie Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych - odmowa: Stowarzyszenie nasze dokonuje jedynie ocen prawidłowości ... w odniesieniu do nieruchomości  położonych w pasie województw nadmorskich. ...członkowie nasi nie dysponują wiedzą na temat znajomości lokalnego rynku nieruchomości położonych w konkretnych nieruchomościach na Śląsku. 
8. Koszalińskie Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych - odmowa: ...w związku z dużą odległością nieruchomości wycenionej w operacie szacunkowym... a siedzibą Koszalińskiego Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych a tym samym zrzeszonych w nim członków, nie składamy oferty na dokonanie oceny prawidłowości sporządzenia przedmiotowej opinii , gdyż wiązałoby się to z wysokimi kosztami jej wykonania.
9. Warszawskie Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych - odmowa: … uprzejmie informujemy, że ze względu na małą znajomość rynku lokalnego nie podejmiemy się sporządzenia opinii w tej sprawie… Sugerujemy o zwrócenie się do Stowarzyszeń Rzeczoznawców działających w regionach bliskich przedmiotowej nieruchomości: we Wrocławiu tj. Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych we Wrocławiu; - w Katowicach tj. Śląskie Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych lub w Krakowie Małopolskie Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych
10. SRM Wielkopolski Płd. w Kaliszu - brak reakcji
11. SRM Województwa Wielkopolskiego - odmowa: ...Jednakże biorąc pod uwagę całkowitą odmienność rynków nieruchomości na którym działają zrzeszeni w tut. organizacji rzeczoznawcy majątkowi, a także z obiektywnych przyczyn formalnych - nie możemy aktualnie podjąć się opiniowania opracowania i w tej sytuacji nie jesteśmy zainteresowani złożeniem oczekiwanej przez Pana oferty.
12. Śląskie Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych - przedłożono ofertę
13. Karkonoskie Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych Jelenia Góra - Wałbrzych -brak reakcji
14. Północno-Wschodnie Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych - odmowa: Dokonując oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego - poza zweryfikowaniem wypełnienia przewidzianych prawem procedur - należy w sposób kompleksowy ocenić przeprowadzoną w operacie analizę tego rynku i wnioski z niej wyciągnięte przez autora operatu, a do tego konieczna jest dogłębna znajomość zachowań danego rynku nieruchomości.
15. Zachodniopomorskie Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych - zwrot przesyłki
16. Polskie Stowarzyszenie Rzeczoznawców Wyceny Nieruchomości - odmowa: Ponieważ rzeczoznawca - autor przesłanego do zaopiniowania operatu nie jest członkiem naszego stowarzyszenia prosimy zwrócić się o ocenę do właściwego stowarzyszenia
17. Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych - przedłożono ofertę.
18. Polskie Towarzystwo Rzeczoznawców Majątkowych - przedłożono ofertę.
19. Toruńskie Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych  - zwrot przesyłki (adres pobrany z witryny PFSRM)
20. Regionalne SRM w Lublinie - przedłożono ofertę.
21. Mazowieckie Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych - odmowa: Mazowieckie Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych jest stowarzyszeniem o małej ilości członków i nie prowadzi działalności poza granicami ryku Warszawy oraz okolic stolicy.
22. Łódzkie Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych - brak reakcji
23. Świętokrzyskie Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych - odmowa: Zgodnie z obowiązującym Regulaminem Komisji Opiniującej ŚSRM w Kielcach, Komisja może dokonywać oceny prawidłowości sporządzonych operatów szacunkowych dotyczących tylko nieruchomości położonych na terenie woj. świętokrzyskiego i sporządzonych przez członków tut. Stowarzyszenia.
24. Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych w Bydgoszczy - odmowa:  …członkowie Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych w Bydgoszczy nie prowadzą działalności zawodowej na terenie południowej Polski, w związku z czym nie posiadają wiedzy i doświadczeń z tamtego rynku nieruchomości (w tym również z miasta Gliwice).
25. Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości mrn.pl - organizacja ta, skupiająca rzeczoznawców majątkowych wyjawiła głosem jej prezesa iż: nie jest stowarzyszeniem rzeczoznawców majątkowych tylko stowarzyszeniem analityków i doradców rynku nieruchomości i zajmuję się działalnością badawczo -rozwojową rynku nieruchomości.  

Z powyższego zestawienia wynika, że dla niektórych organizacji zawodowych istotne jest by nieruchomość, dla której sporządzony został operat szacunkowy, który ma być przedmiotem oceny, znajdowała się pobliżu siedziby stowarzyszenia natomiast dla innych (m in. Regionalne SRM w Lublinie, Lubuskie Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych, Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych czy też Polskie Towarzystwo Rzeczoznawców Majątkowych) to uwarunkowanie nie jest istotne dla dokonania oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego. 

Istotna okazała się także inna kwestia rozważana przez użytkownika wieczystego. W przedstawionych okolicznościach nie jest mu łatwo rozstrzygnąć, której organizacji zawodowej powierzyć dokonanie oceny. Zwrócenie się do stowarzyszenia lokalnego, stowarzyszenia, które zrzesza autora ocenionego operatu szacunkowego może stać się przyczyną nieobiektywnej oceny. To, że ustawa pozwala dokonywać oceny organizacji zawodowej nie oznacza wcale, że zmusza do dokonania obiektywnej oceny członka takiej organizacji. Ocena, jak to ocena, może być obiektywna ale wcale obiektywną być nie musi.  

W tej sytuacji sensowne może się okazać zwrócenie się do organizacji odległych geograficznie, które dają nadzieję na brak więzi emocjonalnej pomiędzy organizacją i jej członkiem. Dają nadzieję, że istotne będzie samo opracowanie a nie osoba jego autora. W tym jednak przypadku przeszkodą jest zwykle brak wiedzy o rynku nieruchomości, na którą to niedogodność powołuje się 44% zapytanych organizacji zawodowych. Użytkownik wieczysty rozważa też to, jaki praktyczny wydźwięk może mieć dla relacji pomiędzy rzeczoznawcą a organizacją zawodową negatywna ocena jego operatu? Po głębszym namyśle należy stwierdzić, że żaden praktyczny wydźwięk nie powinien się pojawić. Jakkolwiek ustawa o gospodarce nieruchomościami przewiduje istnienie rzeczoznawców majątkowych i istnienie organizacji zawodowych to nie przewiduje żadnej relacji pomiędzy rzeczoznawcą a organizacją zawodową. Rzeczoznawca, a w praktyce znane są i takie przypadki, może płodzić hurtowo i do woli wadliwie oceniane operaty szacunkowego i nic żadnej organizacji do niego.  Jak mu organizacje za bardzo dopieką przy ocenianiu to się może ze złości wypisać z nich a tym samym przestać na nie łożyć składki. Przy wskazanych uwarunkowaniach należy wręcz założyć, że organizacje milsze, mniej surowe w ocenach powinny być bardziej liczne od tych surowych i nieprzejednanych.  Z przepisów prawa jasno i wyraźnie wynika, że rzeczoznawcy majątkowemu do zawodowego szczęścia i pomyślności wcale nie jest potrzebna organizacja zawodowa. Nikt go do żadnej organizacji zawodowej przymuszać nie ma prawa, ponieważ przynależność do stowarzyszeń jest ustawowo dobrowolna. No i jak w tych okolicznościach strwożony i zniecierpliwiony użytkownik wieczysty ma sobie dobrać organizację zawodową, która zapewni mu optymalną ocenę prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego? Bądź tu nasz wieczysty użytkowniku mądry i pisz skargi do ministra?

W kwestii okoliczności korzystania z oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonywanej przez organizacje zawodowe nie do pominięcia jest także koszt takiej czynności. Z informacji otrzymanej od Prezydenta Miasta na podstawie przepisów Ustawy o dostępie o informacji publicznej wynika, że koszt sporządzenia operatu szacunkowego jaki został poniesiony na wykonanie operatu szacunkowego wyniósł około 150 zł brutto.  Jak się jednak okazało w praktyce koszt dokonania oceny prawidłowości sporządzenia jest zdecydowanie droższy. Bliższe informacje na ten temat przedstawia poniższy wykres.

Wykres 2 – Krotność kosztu oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego w stosunku do ceny jednostkowej sporządzenia takiego operatu szacunkowego.

Zebrane informacje wskazują, że koszt dokonywania oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego jest z nieujawnionych względów znacząco wyższy od kosztu sporządzenia takiego operatu szacunkowego. Nieznane jest podłoże aż tak rażącej różnicy cen. Trudno stwierdzić przecież jakąś kardynalną różnicę w zakresie czynności, które wymaga sporządzenie operatu szacunkowego wobec czynności, które niezbędne są dla przeprowadzenia oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego. Tym bardziej, że jak wynika m in. z wyjaśnienia udzielonego przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych: Komisja Arbitrażowa PFSRM dokonuje oceny i wydaje opinie o prawidłowości operatów szacunkowych, ich zgodności z przepisami prawa i standardami zawodowymi rzeczoznawców majątkowych nie odnosząc się wprost do określonej w nich wartości. Ze stwierdzonych okoliczności można śmiało wnosić, że różnica pomiędzy ceną, którą ponosi organ publiczny za operat szacunkowy a ceną oceny dokonywanej przez organizację zawodową istotnie utrudnia dokonywanie oceny a w wielu przypadkach wręcz uniemożliwia dokonanie oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego z przyczyn ekonomicznych.

Dodatkowym utrudnieniem przy ewentualnym korzystaniu z ocen prawidłowości sporządzenia operatów szacunkowych jest brak możliwości uzyskania wiedzy na temat organizacji zawodowych. Nie istnieje przecież żaden oficjalny, urzędowy ranking czy choćby nawet wykaz takich organizacji.  Brak jest możliwości zdobycia wiedzy na temat jakości ocen dokonywanych przez poszczególne stowarzyszenia, które same nadają sobie przecież status organizacji zawodowych w rozumieniu przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. Jak wykazano wyżej dokonywanie oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego stanowi dla wieczystego użytkownika znaczący koszt a kryteria warunkujące skłonność poszczególnych organizacji do dokonywania oceny nie są jednorodne a przez to nie są czytelne dla ewentualnego zamawiającego taką ocenę. 

Nasz użytkownik wieczysty pozostał sam sobie, żadna publiczna instytucja nie jest mu w stanie wskazać kryteriów, którymi winien się posługiwać zamawiając ocenę prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego w organizacji zawodowej.

Może w tej kłopotliwej sytuacji sensowniej byłoby się zwrócić do ministra? 

W przeciwieństwie do organizacji zawodowych minister ma mocny wpływ na jakość usług świadczonych przez rzeczoznawcę. Należy przypuszczać, że skuteczność ministra ma znacząco większy wpływ na jakość pracy rzeczoznawcy skoro tylko on ma prawo skutecznie ukarać rzeczoznawcę wadliwie wykonującego swą usługę, z odebraniem uprawnień włącznie. Dla użytkownika wieczystego niewątpliwą zaletą rozstrzygania kwestii spornych przez ministra jest także fakt, że koszty takie postępowania są pokrywane ze środków budżetu państwa znajdujących się w dyspozycji ministra. A jeśli tak to należy się spodziewać, że racjonalnie postępujący minister będzie wykazywał naturalną dążność do minimalizacji wydatków na rozstrzygnie sporów poprzez sprawne eliminowanie rzeczoznawców prezentujących niski poziom zawodowy. Żadna organizacji zawodowa takiej dążności wykazywać nie będzie z prostego powodu: Eliminując z obiegu wadliwe operaty straciłaby intratne i stałe, nieschnące źródło dochodów. Tu raczej zachodzi zależność odwrotna niż w przypadku ministra: im gorzej tym lepiej. 

Faktem jest, że z formalnego punktu widzenia minister nie dokonuje oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego lecz tylko i aż rozstrzyga czy w toku wykonywania przedmiotowego operatu szacunkowego rzeczoznawca wykonywał swe czynności zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności, kierując się zasadą bezstronności w wycenie nieruchomości – zgodnie z art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Jeśliby jednak okazało się, że w toku czynności związanych z wykonywaniem operatu szacunkowego rzeczoznawca istotnie nie wypełnił obowiązków wynikających z przepisów prawa i standardów zawodowych, a także zlekceważył wymóg szczególnej staranności i bezstronności, które winny być właściwe dla zawodowego charakteru tych czynności to naturalnym jest, że takiego operatu szacunkowego nie można by raczej uznać za prawidłowy.  

Należy oczekiwać, że rozstrzygnięcie dokonywane przez ministra w odniesieniu do czynności realizowanych w związku ze sporządzaniem konkretnego operatu szacunkowego będzie się odnosić bezpośrednio także i do jakości sporządzenia tego operatu a przynajmniej nie będzie obojętne wobec treści tego operatu skoro efektem czynności wykonywanych przez rzeczoznawcę jest właśnie operat szacunkowy. Trudno bowiem zakładać możliwość sporządzenia prawidłowego operatu szacunkowego z naruszeniem przepisów prawa i standardów zawodowych obowiązujących rzeczoznawcę podczas wykonywania operatu szacunkowego. Jednocześnie należy wykluczyć możliwość zaistnienia sytuacji, w której prawidłowo przeprowadzone czynności, w zgodzie z obowiązującymi przepisami prawa i standardami zawodowymi, realizowane ze starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności, mogą doprowadzić w efekcie do wadliwego, sporządzonego nieprawidłowo operatu szacunkowego. 

Kluczowym argumentem przemawiającym za zasadnością zwracania się do Ministra Infrastruktury jest wola i potrzeba użytkownika wieczystego jednoznacznego rozstrzygnięcia wątpliwości przez organ państwowy, publiczny, gwarantujący najwyższy poziom obiektywizmu i najwyższe kompetencje, przez organ nadający uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości (art. 191 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami), organ prowadzący centralny rejestr uprawnionych (art. 193 uogn) oraz organ orzekający o stosowaniu kar dyscyplinarnych. Rozstrzygnięcia wydane przez ministra w drodze decyzji o zastosowaniu kar dyscyplinarnych bądź też o umorzeniu postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej mają, w odróżnieniu do organizacyjnych procedur, swoją drogę odwoławczą – art. 195a ust. 3. W przypadku ocen prawidłowości sporządzenia operatów szacunkowych dokonywanych przez organizacje zawodowe rzeczoznawców majątkowych nie przewidziano w obowiązujących przepisach prawa odwołań od wydawanej oceny. Istotną wadą tej formy dociekania racji jest także fakt, że nie można wykluczyć sytuacji występowania w obiegu kilku różnych ocen prawidłowości sporządzenia tego samego operatu szacunkowego dokonanych przez różne organizacje zawodowe rzeczoznawców majątkowych bez możliwości przesądzenia, która z ocen jest bardziej właściwa.

Jak by więc nie kombinować wszystkie drogi wiodą naszego „awanturującego się” wieczystego użytkownika do Pana Ministra! Parafrazując Dyzmę należy teraz poczekać: Minister zrobi, jak zechce, a co z tego będzie, zobaczycie.