środa, 10 września 2014

O tym jak wycena nieruchomości może przestać by tajemnicza i stać się jawna i dostępna dla każdego zainteresowanego

Zwykle pojęcie odbiorcy wyceny o wartościach nieruchomości ogranicza się do wiedzy intuicyjnej. Opiera się na informacjach zdawkowych, wewnętrznym przekonaniu oraz obiegowych sądach. Wszystko dlatego, że publicznym obiegu nie ma otwartej i jawnej informacji o tym co się dzieje na rynku nieruchomości. W Pyskowicach, niewielkim śląskim mieście, w kwestii dostępu do informacji o wartościach nieruchomości gruntowych nastąpił przełom w odniesieniu do gruntów (nieruchomości gruntowych niezabudowanych). Wartość tamtejszych nieruchomości wydobyta została na światło dzienne co okazało się całkiem dobrze służyć zarówno miastu jak i jego mieszkańcom. W Pyskowicach w 2012 roku, podobnie jak w innych miastach Polski, wystąpiła coroczna konieczność zamówienia wycen nieruchomości gruntowych niezabudowanych dla potrzeb naliczania opłat z tytułu wieczystego użytkowania, opłat adiacenckich, opłat planistycznych i innych typowych celów. Podobnie jak w innych miastach Polski także i w Pyskowicach ten typowy dla zadań realizowanych przez samorząd asortyment wycen był dotychczas stałą przyczyną sporów i konfliktów. Za celowe uznano więc podjęcie działań, które zaradzą problemom wywoływanym przez dotychczas stosowane rozwiązania wykorzystywane do obsługi procesu wyceny nieruchomości. Nowe podejście do zagadnienia wyceny nieruchomości w Pyskowicach okazało się w praktyce polegać przede wszystkim na świadomym i przemyślanym zastosowaniu obowiązujących przepisów prawa a także usprawnieniu i sprofesjonalizowaniu elementów składowych procesu wyceny. Efekty praktyczne podjętych działań zaradczych okazały się na tyle zadawalające, że w roku 2013 i 2014 postanowiono kontynuować prace nad wdrażaniem rozwiązania systemowego, przełamującego głęboko zakorzenione stereotypy na obszarze wyceny nieruchomości dla sektora publicznego.

Od 2012 r, corocznie na oficjalnym portalu miasta publikowana jest i oznajmiana Urbi et Orbi analiza rynku nieruchomości gruntowych, z którą każdy zainteresowany ma możliwość się zapoznać. Wydrukować sobie ją, dotknąć jej czy też wykorzystywać na potrzeby własnych decyzji związanych z nieruchomościami. Analizą objęte są wszystkie transakcje nieruchomości gruntowych jakie przeprowadzone zostały w mieście w ostatnich latach. To nie jest analiza samych transakcji tanich (aby było tanio), ani też analiza transakcji drogich (aby było drogo), ani też małych czy dużych, Analiza obejmuje wszystko co się w Pyskowicach działo w minionych kilku latach. Główną korzyścią płynącą z takiego podejścia do zagadnienia jest to, że prócz informacji ogólnych o zdarzeniach zachodzących na miejscowym rynku nieruchomości każdy zainteresowany poznaje regułę na podstawie której, w danym roku dokonywana będzie wycena wszystkich nieruchomości gruntowych w Pyskowicach. Jeśli więc w efekcie wyceny pomiędzy wartościami nieruchomości występują różnice to różnice te powodowane są wyłącznie zróżnicowanie cech nieruchomości. Albo na wpływ ma lokalizacja, albo też kształt, powierzchnia, uzbrojenie, sposób optymalnego wykorzystania, rodzaj prawa czy którakolwiek z innych cech, która okazała się mieć w efekcie przeprowadzonej analizy wpływ na wartość nieruchomości.

To jest bardzo zdrowe podejście do sprawy.

Jeśli porównać wycenę do ważenia to zasadne jest by wszystkie przedmioty ważone były na jednej wadze. Dzisiaj każdy przedmiot ważony jest na indywidualnej wadze skonstruowanej specjalnie dla tego przedmiotu. Samo ważenie jest natomiast czynnością na tyle wstydliwą i intymną, że odbywa się w odosobnieniu, pod swego rodzaju kołdrą. To rodzi problemy. W Pyskowicach udało się najpierw problemu istotnie ograniczyć aby następnie je niemal całkowicie wyeliminować.


8 komentarzy:

  1. Bardzo dobry artykuł. Gratuluje :)

    OdpowiedzUsuń
  2. Sygnatura akt. II K 680/13
    Bronislawa Bledniak i mgr . adwokat Anny Alianowicz !
    Skladala propozycje, „ Korupcyjna Bieglej sadowej Ofman Lilia ” .
    zanizenia wycena nieruchomości wartosci domu
    59-700 Trzebien Ul. Kolejowa 7.
    Historia człowieka okradzionego w majestacie prawa III RP.
    To może przydarzyć się każdemu...
    https://www.facebook.com/624680607593846/photos/a.769389396456299.1073741828.624680607593846/854447341283837/?type=1&theater
    WŁADZE KARKONOSKIEGO STOWARZYSZENIA RZECZOZNAWCÓW MAJĄTKOWYCH
    Zarząd Sekretarz Jerzy KARPIŃSKI Przypomnijmy. Bogusława Biedrzyńskiego i Anna Luberde .
    Jerzy Karpiński, biegły sądowy z zakresu budownictwa (Sąd Okręgowy w Jeleniej Górze) ponad wszelką wątpliwość
    zaniżył wartość domu stanowiącego współwłasności byłego już małżeństwa Bogusława Biedrzyńskiego i Anny Luberdy.
    Czy opinia biegłego może być sprzeczna z faktami i ze zdrowym rozsądkiem, a mimo to stanowić podstawę
    sądowego wyroku? Na to pytanie znamy już odpowiedź – jest ona niestety
    twierdząca. Jednak to, że biegły sądowy może dowolnie snuć wymysły zza biurka bez jakichkolwiek konsekwencji wydaje się być nowym odkryciem naszego prawa. Mniej więcej o połowę.
    Dodajmy, że Jerzy Karpiński prowadzi działalność w zakresie związanym m.in. z pośrednictwem w obrocie nieruchomościami od czerwca 1993 roku (21 lat!!!) – NIP: 6110111206.
    http://3obieg.pl/polska-rzeczpospolita-korupcyjna-biedrzynski-na-drzewo

    OdpowiedzUsuń
  3. Spolka ZOO : Prosze wstac Wysoki Sad idzie w Boleslawcu,
    SSR Maria Mariowska , SSR Paweł Wyrzykowski , SSR Daniel Strzelecki .
    Biegly nie musi ogladac domow porownywalnych ? Nr.1
    Film nr. 1/4 Daniel Strzelecki
    http://youtu.be/-cHNbpt5Z28
    Biegly nie musi ogladac domow porownywalnych ? Nr.2
    Film nr.2/4
    http://youtu.be/ZMjMKKyLkok
    Biegly nie musi ogladac domow porownywalnych ? Nr.3
    Film nr.3 /4
    http://youtu.be/k0smoh0NMRg
    Biegly nie musi ogladac domow porownywalnych ? Nr.4
    Film nr.4/4
    http://youtu.be/2gexYTNE0sM
    Czy Daniel Strzelecki celowo dokonał pomieszania przepisów?
    24 lutego 2014 roku sędzia Daniel Strzelecki (Sąd Rejonowy w Bolesławcu) oddalił skargę Bogusława Biedrzyńskiego na postanowienie prokuratora rejonowego w Bolesławcu umarzające postępowanie w sprawie biegłego sądowego Jerzego Karpińskiego.
    Żadne przepisy nie nakładają na biegłego obowiązku osobistego dokonania oględzin wszystkich nieruchomości, które wykorzystał do porównania i ustalenia wartości budynku – argumentował sąd i utrzymał w mocy decyzję bolesławieckiej prokuratury, która umorzyła postępowanie w sprawie złożenia przez biegłego fałszywej opinii.
    http://www.nj24.pl/article/biegly-nie-musi-nic-ogladac
    http://3obieg.pl/polska-rzeczpospolita-korupcyjna-sedzia-bieglemu-oka-nie-wykole
    http://progressforpoland.com/polska-rzeczpospolita-korupcyjna-sedzia-bieglemu-oka-nie-wykole/

    OdpowiedzUsuń
  4. WŁADZE KARKONOSKIEGO STOWARZYSZENIA RZECZOZNAWCÓW MAJĄTKOWYCH
    Zarząd Sekretarz Jerzy KARPIŃSKI
    http://ksrm.eu/wladze-stowarzyszenia/

    Przypomnijmy. Bogusława Biedrzyńskiego i Anna Luberde .
    Jerzy Karpiński, biegły sądowy z zakresu budownictwa (Sąd Okręgowy w Jeleniej Górze) ponad wszelką wątpliwość zaniżył wartość domu stanowiącego współwłasności byłego już małżeństwa Bogusława Biedrzyńskiego i Anny Luberdy.
    Czy opinia biegłego może być sprzeczna z faktami i ze zdrowym rozsądkiem, a mimo to stanowić podstawę sądowego wyroku? Na to pytanie znamy już odpowiedź – jest ona niestety twierdząca. Jednak to, że biegły sądowy może dowolnie snuć wymysły zza biurka bez jakichkolwiek konsekwencji wydaje się być nowym odkryciem naszego prawa. Mniej więcej o połowę.
    Dodajmy, że Jerzy Karpiński prowadzi działalność w zakresie związanym m.in. z pośrednictwem w obrocie nieruchomościami od czerwca 1993 roku (21 lat!!!) – NIP: 6110111206.
    http://3obieg.pl/polska-rzeczpospolita-korupcyjna-biedrzynski-na-drzewo


    http://3obieg.pl/piata-prawda-sprawiedliwosci

    OdpowiedzUsuń
  5. Myślę, że to odpowiedni blog do zadania takiego pytania...
    Szukam atrakcyjnej inwestycji, mojej drugiej, w nieruchomości pod wynajem, konkretnie mieszkania / apartamenty. Zwracam uwagę przede wszystkim na stosunek cena / jakość / lokalizacja / otoczenie. Zainteresowała mnie ostatnio sprawa budowy ciekawego osiedla we Wrocławiu przy Bajana. Proszę zerknąć wrocław nowe mieszkania od dewelopera. Takie cechy jak kolorowa fontanna czy pergola. Taka opcja wydaje się być interesująca. Chętnie poznam opinię na ile tego typu cechy uatrakcyjniają potencjalną inwestycję z racji mojego mniejszego doświadczenia w temacie.

    OdpowiedzUsuń
  6. Myślę, że to odpowiedni blog do zadania takiego pytania...
    Szukam atrakcyjnej inwestycji, mojej drugiej, w nieruchomości pod wynajem, konkretnie mieszkania / apartamenty. Zwracam uwagę przede wszystkim na stosunek cena / jakość / lokalizacja / otoczenie. Zainteresowała mnie ostatnio sprawa budowy ciekawego osiedla we Wrocławiu przy Bajana. Proszę zerknąć wrocław nowe mieszkanie od dewelopera. Takie cechy jak kolorowa fontanna czy pergola. Taka opcja wydaje się być interesująca. Chętnie poznam opinię na ile tego typu cechy uatrakcyjniają potencjalną inwestycję z racji mojego mniejszego doświadczenia w temacie.

    OdpowiedzUsuń
  7. Ale to jest dziwne według mnie

    OdpowiedzUsuń
  8. bardzo ciekawy artykuł. osobną jednak kwestią są wyceny nieruchomości gruntowych, zwłąszcza rolnych. kwoty są czasami zaskakująco niskie (polecam analizę sprzed kilku lat, ale zakladam, że obecnie cena nie poszła o 1000% do góry: https://www.eporady24.pl/ustalenie_wartosci_rynkowej_nieruchomosci,pytania,8,115,6172.html ) i wydają się dla prawników bądź rzeczoznawców marginesem, jednak dla zwykłego Kowalskiego i jego majatku mają niebagatelne znaczenie. pozdrawiam!

    OdpowiedzUsuń