O tym jak wycena nieruchomości może przestać by tajemnicza i stać się jawna i dostępna dla każdego zainteresowanego

Zwykle pojęcie odbiorcy wyceny o wartościach nieruchomości ogranicza się do wiedzy intuicyjnej. Opiera się na informacjach zdawkowych, wewnętrznym przekonaniu oraz obiegowych sądach. Wszystko dlatego, że publicznym obiegu nie ma otwartej i jawnej informacji o tym co się dzieje na rynku nieruchomości. W Pyskowicach, niewielkim śląskim mieście, w kwestii dostępu do informacji o wartościach nieruchomości gruntowych nastąpił przełom w odniesieniu do gruntów (nieruchomości gruntowych niezabudowanych). Wartość tamtejszych nieruchomości wydobyta została na światło dzienne co okazało się całkiem dobrze służyć zarówno miastu jak i jego mieszkańcom. W Pyskowicach w 2012 roku, podobnie jak w innych miastach Polski, wystąpiła coroczna konieczność zamówienia wycen nieruchomości gruntowych niezabudowanych dla potrzeb naliczania opłat z tytułu wieczystego użytkowania, opłat adiacenckich, opłat planistycznych i innych typowych celów. Podobnie jak w innych miastach Polski także i w Pyskowicach ten typowy dla zadań realizowanych przez samorząd asortyment wycen był dotychczas stałą przyczyną sporów i konfliktów. Za celowe uznano więc podjęcie działań, które zaradzą problemom wywoływanym przez dotychczas stosowane rozwiązania wykorzystywane do obsługi procesu wyceny nieruchomości. Nowe podejście do zagadnienia wyceny nieruchomości w Pyskowicach okazało się w praktyce polegać przede wszystkim na świadomym i przemyślanym zastosowaniu obowiązujących przepisów prawa a także usprawnieniu i sprofesjonalizowaniu elementów składowych procesu wyceny. Efekty praktyczne podjętych działań zaradczych okazały się na tyle zadawalające, że w roku 2013 i 2014 postanowiono kontynuować prace nad wdrażaniem rozwiązania systemowego, przełamującego głęboko zakorzenione stereotypy na obszarze wyceny nieruchomości dla sektora publicznego.

Od 2012 r, corocznie na oficjalnym portalu miasta publikowana jest i oznajmiana Urbi et Orbi analiza rynku nieruchomości gruntowych, z którą każdy zainteresowany ma możliwość się zapoznać. Wydrukować sobie ją, dotknąć jej czy też wykorzystywać na potrzeby własnych decyzji związanych z nieruchomościami. Analizą objęte są wszystkie transakcje nieruchomości gruntowych jakie przeprowadzone zostały w mieście w ostatnich latach. To nie jest analiza samych transakcji tanich (aby było tanio), ani też analiza transakcji drogich (aby było drogo), ani też małych czy dużych, Analiza obejmuje wszystko co się w Pyskowicach działo w minionych kilku latach. Główną korzyścią płynącą z takiego podejścia do zagadnienia jest to, że prócz informacji ogólnych o zdarzeniach zachodzących na miejscowym rynku nieruchomości każdy zainteresowany poznaje regułę na podstawie której, w danym roku dokonywana będzie wycena wszystkich nieruchomości gruntowych w Pyskowicach. Jeśli więc w efekcie wyceny pomiędzy wartościami nieruchomości występują różnice to różnice te powodowane są wyłącznie zróżnicowanie cech nieruchomości. Albo na wpływ ma lokalizacja, albo też kształt, powierzchnia, uzbrojenie, sposób optymalnego wykorzystania, rodzaj prawa czy którakolwiek z innych cech, która okazała się mieć w efekcie przeprowadzonej analizy wpływ na wartość nieruchomości.

To jest bardzo zdrowe podejście do sprawy.

Jeśli porównać wycenę do ważenia to zasadne jest by wszystkie przedmioty ważone były na jednej wadze. Dzisiaj każdy przedmiot ważony jest na indywidualnej wadze skonstruowanej specjalnie dla tego przedmiotu. Samo ważenie jest natomiast czynnością na tyle wstydliwą i intymną, że odbywa się w odosobnieniu, pod swego rodzaju kołdrą. To rodzi problemy. W Pyskowicach udało się najpierw problemu istotnie ograniczyć aby następnie je niemal całkowicie wyeliminować.