niedziela, 29 listopada 2009

Wolnoć czy nie wolnoć?

Nieruchomość stanowiąca własność prywatną została zajęta pod budowę drogi publicznej. Właścicielowi z tego tytułu należy się odszkodowanie. Odszkodowanie ustala starosta na podstawie operatu szacunkowego. No i operat taki został za publiczne pieniądze wykonany. Właścicielowi przedłożona została kwota odszkodowania wraz stanowiącym załącznik do tej kwoty - operatem szacunkowym. Właściciel z różnych względów, w tym także z uwagi na treść operatu, nie chce się zgodzić ze sposobem ustalenia odszkodowania i kwotą odszkodowania.
Właściciel ma formalną możliwość zwrócenia się do organizacji zawodowej o stwierdzenie prawidłowości sporządzenia przedłożonego mu operatu szacunkowego. Możliwość taka trwa do 3 miesięcy i kosztuje kilka tysięcy złotych.
Właściciel ma też możliwość ekspresowej ochrony swoich racji poprzez ekspertów, którzy mają stosowną wiedzę niezbędną do wypowiadania się w jego sprawie. Trudno zabierać właścicielowi nieruchomości prawo obrony jego racji. Z drugiej strony organ publiczny skłonny będzie przyznać rację właścicielowi nieruchomości tylko wówczas, gdy racja będzie po stronie właściciela. Jeśli racje właściciela będą liche, marnej jakości to w swojej sprawie wskóra niewiele. Racje organu państwowego będą górą.

Dostarczana właścicielowi dokumentacja może zawierać wady fromalno-prawne a także przedkładany operat szacunkowy może zawierać wady. Dokumentacja może też żadnych wad nie zawierać. Właściciel nieruchomości ma jednak prawo domagać się aby w tej przykrej sprawie jaką jest odjęcie mu prawa własności nieruchomości organ administracyjny działał zgodnie z przepisami prawa i zasadami ogólnie rozumianego rozsądku i sensu.

Wśród specjalistów państwowych uprawnionych do sporządzania operatów szacunkowych używanych do ustalania wysokości odszkodowania w procesach wywłaszczeniowych istnieje silna niechęć do ekspertów obsługujących właścicieli nieruchomości. Specjalistom tym nie podoba się, że właściciel nieruchomości korzysta z profesjonalnej porady. Specjaliści ci są zdania, że właściciel nieruchomości w zabieganiu o swoje racje winien korzystać wyłącznie z oficjalnych dróg. Uważają oni, że ujawnianie łamania przepisów prawa przez kolegów po fachu to zbójectwo we własnym środowisku. Wykazywanie, że organ i zatrudniony przez niego specjalista łamią prawo to w opinii tych specjalistów przejaw łamiania prawa. W opinii takich specjalistów wykazywanie, że inny podmiot łamie prawo i kpi z warsztatu zawodowego winno być prawnie niedopuszczalne i ścigane wewnątrzśrodowiskowymi obyczajami.

W nawiązaniu do powyższych rozważań załączam przykład praktyczny. Przykład rodzi dylemat: czy właścicielowi należy się wsparcie ze strony eksperta czy też ekspert winien milczeć jak zaklęty? Czy przedłożony mu przez poważny organ państwowy sposób określenia odszkodowania za nieruchomość zajętą pod drogą publiczną jest przekonujący, czy może przekonujący jest mało?
Czy właściciel nieruchomości powinien łożyć na zinstytucjonlaizowane, oficjalne wykazywanie swoich racji czy też może sięgnąć po rozwiązania prostsze, szybsze i w efekcie wydajniejsze?
Co robić? Co czynić?
Czy legalizować zbójectwo?
Kto w tej sytuacji jest zbójem?
Czy istotnie niezbędne jest uruchamianie długiej procedury formalnej w celu wykazania, że zaproponowane przez organ administracyjny odszkodowanie ustalono w sposób niechlujny?
Czy należy nabierać wody w usta gdy odszkodowanie ustalone zostało (tak jak to przedstawiono niżej) bez zastosowania rzeczowych, przekonujących argumentów, bez zbadania rynku nieruchomości, przy zastosowaniu jedynie trzech transakcji?


Przykład praktyczny (nie polecany do naśladowania!)

OPERAT SZACUNKOWY WYCENY NIERUCHOMOŚCI

Nazwa: Nieruchomość - działka gruntowa położona w obrębie L., gmina K. nr xxx o powierzchni 0,1243 ha.
Zleceniodawca: Starostwo Powiatowe
Cel wyceny: Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej nieruchomości do wypłacenia odszkodowania za wywłaszczenie w/w nieruchomości.
Data wyceny: 17 kwietnia 2009
Wyceniający: rzm


1. OKREŚLENIE PRZEDMIOTU I ZAKRESU WYCENY

1.1. Przedmiot wyceny
Przedmiotem wyceny jest nieruchomość - działka gruntowa położona w obrębie L., gmina K. nr xxx o powierzchni 0.1243 ha.
1.2. Zakres wyceny
Oszacowaniu podlega prawo własności wyżej wymienionej nieruchomości gruntowej.

2. CEL WYCENY
Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej nieruchomości do wypłacenia odszkodowania za wywłaszczenie w/w nieruchomości.


3. OKREŚLENIE PODSTAW OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO
3.1. Podstawy formalne
Wycenę sporządzono na podstawie pisma z dnia 19.03.2009 r. na potrzeby Zamawiającego, którym jest Starostwo Powiatowe.
3.2. Podstawy prawne
• Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, opublikowana w Obwieszczeniu Marszałka Sejmu Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 30 listopada 2004 r. w sprawie ogłoszenia jednolitego tekstu ustawy o gospodarce nieruchomościami Dz.U. 2004 nr 261 poz. 2603. wraz z późniejszymi zmianami.
• Ustawa z dnia 24 sierpnia 2007 r o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych ustaw ( Dz. U. z 21 września 2007 r nr 173, pozycja 1218)
• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks cywilny ( Dz. U. nr 16. pozycja 93) z późniejszymi zmianami
• Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego - Dz.U. 2004 nr 207 poz. 2109 z późniejszymi zmianami, zwane dalej w opracowaniu jako - rozporządzenie
• Standardy Zawodowe Rzeczoznawców Majątkowych wyd. Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. Wydanie aktualne wg stanu na marzec 2009.
3.3. Źródła danych merytorycznych
Szacowanie wartości nieruchomości przeprowadzone zostało przy wykorzystaniu informacji z następujących źródeł:
• oględziny nieruchomości przeprowadzone w dniu 08 kwietnia 2009
• informacje o sprzedanych nieruchomościach na terenie woj. xxx z bazy danych własnych uzyskanych drogą samodzielnego gromadzenia danych
• Dane ze Starostwa Powiatowego
• S.Żróbek. M Bełej - „Podejście porównawcze w szacowaniu nieruchomości" - Educaterra Sp. z o.o.. Olsztyn 2000
• Decyzja Wojewody o stwierdzeniu nabycia własności przedmiotowych nieruchomości z dnia 28.01.2009
• Pismo Ministra Infrastruktury z dnia 18.02.2009 r. nr BO-074-9/09 skierowana do wojewodów dotycząca postępowania w przedmiocie ustalenia odszkodowań w zakresie dróg
3.4. Daty istotne dla wyceny
Wartość nieruchomości - ustalono według stanu nieruchomości i poziomu cen na:
- 08 kwietnia 2009 - oględziny nieruchomości
- 29 października 1998 - stan nieruchomości
- 24 kwietnia 2009 - sporządzenie operatu szacunkowego
- 24 kwietnia 2009 - wartość rynkowa nieruchomości

4. OPIS PRZEDMIOTU WYCENY
4.1. Stan prawny nieruchomości
Nieruchomość - działka gruntowa położona w obrębie L., gmina K. nr xxx o powierzchni 0.1243 ha.
Działka gruntowa położona w obrębie L. gmina K., oznaczona nr xxx o powierzchni 0.1243 ha., stanowiąca własność YYY, objęta księgą wieczystą KW nr xxx, z dniem 1 stycznia 1999 r. stała się własnością Skarbu Państwa i zajęta jest pod drogę krajową nr xx .
4.2. Opis nieruchomości gruntowej
Przedmiotowa działka gruntowa o rodzaju użytków - drogi, stanowią teren zajęty pod drogi jak opisano w punkcie 4.1. Działka kształtu regularnego, teren działki zabudowany drogą o nawierzchni asfaltowej, równy i płaski, uzbrojony standardowo.
4.3. Przeznaczenie w miejscowym planie
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego kształtuje sposób wykorzystania terenu. Przyjęto sposób użytkowania zgody z przeznaczeniem z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

5. PROCEDURA WYCENY
5.1. Rodzaj określonej wartości nieruchomości
W operacie określono wartość rynkową nieruchomości dla aktualnego sposobu użytkowania.
5.2. Procedura szacowania
Dokonana wycena winna ustalić wartość rynkową nieruchomości w dacie jej sporządzenia. Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje się uwzględniając w szczególności:
• cel wyceny
• rodzaj i położenie nieruchomości
• funkcję wyznaczona dla niej w planie miejscowego zagospodarowania
• stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej
• stan jej zagospodarowania
• dostępność danych o cenach nieruchomości podobnych

Wartość rynkowa nieruchomości stanowi przewidywana cena możliwa do uzyskania na rynku, ustalona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy spełnieniu następujących warunków:
- strony umowy były niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej, oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy
- upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy

Wartość rynkowa jest to wartość kształtowana przez prawo popytu i podaży, którą przyjmuje się jako wyjściową do negocjacji w oparciu o ceny sprzedaży podobnych porównywalnych nieruchomości.
Stosownie do art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10.04.2003 r. wysokość odszkodowania za nieruchomości nabyte pod inwestycje drogowe ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej poprzez organ pierwszej instancji oraz według wartości z dnia w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Niemniej jednak operat szacunkowy sporządzony dla potrzeb postępowania odszkodowawczego winien również odpowiadać wymogom określonym w przepisach wykonawczych, o jakich mowa w art. 159 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Zgodnie z § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21.09.2004 r., przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów na te cele. Natomiast stosownie do § 36 ust. 2 powołanego rozporządzenia, w przypadku braku cen. o których mowa w ust. 1. wartość gruntów określa się w sposób następujący:
1) wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących określa się jako iloczyn wartości 1 m2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni, z tym że jeżeli przeznaczenie gruntów, z których wydzielono działki pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących, powoduje, że wartość tych gruntów jest niższa niż wartość gruntów przeznaczonych pod drogi, tak określoną wartość powiększa się o 50 %;
2) wartość gruntów zajętych pod drogi publiczne określa się jako iloczyn wartości 1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni, z tym że jeżeli przeznaczenie gruntów przyległych powoduje, że ich wartość jest niższa niż wartość gruntów przeznaczonych pod drogi, tak ustaloną wartość powiększa się o 50 %.

Zgodnie z § 36 ust. 4 rozporządzenia przepisu ust. 1 i ust. 2 pkt. 1 stosuje się odpowiednio do określenia wartości nieruchomości lub ich części nabywanych na cele budowy autostrad lub dróg krajowych, z tym że stan tych nieruchomości przyjmuje się na dzień wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji autostrady lub drogi krajowej, a ceny na dzień zawarcia umowy, jeżeli nabycie następuje w drodze umowy, albo na dzień wydania decyzji o odszkodowaniu, jeżeli nabycie następuje w drodze wywłaszczenia.

W myśl powołanych przepisów rzeczoznawca majątkowy określa wartość rynkową nieruchomości w podejściu porównawczym za pomocą metody korygowania ceny średniej lub porównywania parami.

Zasadnicza wskazówka zwarta w § 36 rozporządzenia w pierwszej kolejności nakazuje rzeczoznawcy majątkowemu uwzględnienie przy wycenie jedynie transakcji gruntami wykupionymi pod budowę dróg publicznych. Dopiero stwierdzenie braku na rynku lokalnym ( ewentualnie regionalnym, ogólnopolskim ) transakcji gruntami nabywanymi pod drogi upoważnia rzeczoznawcę majątkowego do skorzystania z § 36 ust. 2 pkt 1 rozporządzenia i przyjęcia do porównań transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu odpowiadającemu przeznaczeniu gruntów, z których wydzielono wycenianą działkę. Przy czym. w tym przypadku, przeznaczenie nieruchomości winno być określone zgodnie z obwiązującym w dacie wydania decyzji lokalizacyjnej miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku jego braku ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Zatem w powołanych wyżej uwarunkowaniach prawnych zastosowane przez rzeczoznawcę majątkowego § 36 ust. 2 pkt 1 rozporządzenia, wymaga zamieszczenia we wstępnych warunkach wyceny informacji o braku na badanym rynku transakcji nieruchomościami nabywanymi pod budowę dróg publicznych

Z punktu widzenia celu opracowania przyjęto szacowanie wartości rynkowej nieruchomości - podejściem porównawczym, metodą porównywania parami

5.3. Analiza i charakterystyka rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny.

Dla określenia wartości działek przeznaczonych i zajętych pod drogi dokonano badania rynku nieruchomości z obszaru Województwa X. w okresie marzec 2007 r. - marzec 2009 r. W wyniku tych badań stwierdzono, że regionalny rynek nieruchomości jest niejednorodny, mało stabilny, rozchwiany i wykazuje dużą przypadkowość. Stwierdzono dużą ilość transakcji nieruchomościami gruntowymi przeznaczonymi pod zabudowę mieszkaniową i użytkowanych rolniczo i nieznaczną ilość transakcji sprzedaży nieruchomości przeznaczonych pod drogi.
Po przeanalizowaniu około 20 transakcji nieruchomości przeznaczonych pod drogi stwierdzono, że rynek tego rodzaju nieruchomości charakteryzuje się niejednorodnością cen rynkowych i wykazuje dużą przypadkowość. Z analizy wynika iż wyższe ceny jednostkowe uzyskują nieruchomości gruntowe o małych powierzchniach względem dużych nieruchomości. W wyniku analizy, stwierdzono, że 3 działki przyległe do przedmiotowej działki są przeznaczone pod drogi, dwie działki to grunty orne, dwie działki to zabudowa w roli. W tej sytuacji do określenia wartości 1 m2 gruntów przyległych a następnie całej działki, przyjęto podejście porównawcze, a do porównań przyjęto wartość gruntów przeznaczonych pod drogi gdyż brak było transakcji gruntów zajętych pod drogi. W wycenie starano się uzyskać dane porównawcze podobne.

Wyodrębniono następujące cechy wpływające na wartość nieruchomości gruntowych przeznaczonych lub zajętych pod drogi - są to przede wszystkim: przeznaczeniem w miejscowym planie zagospodarowania, położenie, wielkość, uzbrojenie, kształt. Do dalszej analizy wybrano następujące transakcje nieruchomościami gruntowymi przeznaczonymi pod drogi publiczne, których cechy zestawiono poniżej:





6. OKREŚLENIE WARTOŚCI PRZEDMIOTU WYCENY PODEJŚCIEM PORÓWNAWCZYM Z PRZEDSTAWIENIEM OBLICZEŃ TEJ WARTOŚCI

Wartość nieruchomości określono podejściem porównawczym, metodą porównywania parami, której istota polega na porównywaniu nieruchomości będącej przedmiotem wyceny o znanych cechach, kolejno z nieruchomościami podobnymi będącymi przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji, a także cechy tych nieruchomości. Do bazy do wyceny przedmiotowej nieruchomości gruntowej, po odrzuceniu transakcji o wartościach skrajnych rażąco odbiegających od wartości pozostałych, zakwalifikowano następujące transakcje nieruchomościami gruntowymi jak w tabeli powyżej. Nie dokonano aktualizacji cen z tytułu upływu czasu, z uwagi na spadki cen nieruchomości w okresie ostatniego półrocza.




Dla powyższych danych określono następujące wartości: wartość maksymalną, wartość minimalną, oraz obliczono ?C.




Na podstawie dokonanej analizy lokalnego rynku nieruchomości, oraz uzyskanych informacji z biur pośrednictwa handlu nieruchomościami, a także z analizy preferencji osób i instytucji zainteresowanych nabyciem tego typu gruntów do przyjęcia współczynników wagowych poszczególnych atrybutów: został on podzielony według następujących cech rynkowych.





Zestawienie cech porównawczych obiektu wycenianego i obiektów porównawczych.




ARKUSZ WYCENY 1 m2 NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ




Wartość nieruchomości wyliczono w pkt 7. operatu.

7. USTALENIE WYNIKU KOŃCOWEGO WRAZ Z WNIOSKAMI I ICH UZASADNIENIEM

Na podstawie przeprowadzonych badań, analiz i obliczeń, oraz posiadanego rozeznania lokalnego rynku nieruchomości stwierdzam, że wartość rynkowa nieruchomości, którą są działka gruntowa położona w obrębie L. gmina K. nr xxx o powierzchni 0,1243 ha wynosi:

*wartość prawa własności nieruchomości gruntowej położonej w obrębie L.:

W=18,56 zł/m2 x 1243 m2 = 23 070 zł

Wyliczona wartość nieruchomości jest odzwierciedleniem wartości rynkowej nieruchomości według jej aktualnego stanu. Oszacowana wartość mieści się w przedziale cen średnich.

8. WARUNKI I OGRANICZENIA - KLAUZULE

Operat szacunkowy sporządzony został zgodnie ze Standardami Zawodowymi Rzeczoznawców Majątkowych Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, oraz obowiązującymi przepisami

Wycena opiera się na danych z wizji lokalnej oraz informacjach i dokumentach dostarczonych przez zleceniodawcę. Informacje, dokumenty materiały i udostępnione przez zleceniodawcę, zostały potraktowane jako wykonane zgodnie z obowiązującymi przepisami i stanowiły one podstawę do określenia stanu prawnego wycenianej nieruchomości. Zakłada się, że autorowi opracowania zgłoszono wszystkie znane okoliczności

Wartości końcowe wyszacowane w opracowaniu mają zastosowanie tylko do celu dla którego operat został opracowany.

Operat, ani żadna jego część, lub odwołanie od niego nie mogą być włączone do publikowanego dokumentu, okólnika komunikatu lub publikowane w inny sposób bez pisemnej zgody autora.

2 komentarze:

  1. Szanowny Panie Wojtku!
    Artykuł ciekawy i na czasie.W związku z powstawaniem nowej infrastruktury, budową dróg, rozbudową osiedli, czy też plagami - mam na myśli powodzie , które nawiedziły spory obszar kraju, mamy i będziemy mieli, coraz wiecej sytuacji konfliktowych.
    Wydaje mi się jednak , że w tematach , jakie Pan podejmuje, często dominuje jedynie teoria. Zakłada Pan, że żyjemy w państwie prawa, które zgodnie ze swoją konstytucją i obowiązującą już od kilkunastu lat konwencją prawa europejskiego (EKPC)- zapewnia swoim obywatelom poczucie bezpieczeństwa i - nawiązując do tematu - ochronę własności(art. 21).
    Proces wywłaszczenia oparty jest w praktyce nie o prawo konstytucjne czy też o ustawę o gospodarce nieruchomościami a de facto przebiega w oparciu o kpa - kodeks postępowania adnministracyjnego, który daje urzednikom pełną, najczęściej własną, możliwość interpretacji przepisów.
    Kilka uwag do pańskiego artykułu. Stwierdzenie "Właściciel ma formalną możliwość zwrócenia się do organizacji zawodowej o stwierdzenie prawidłowości sporządzenia przedłożonego mu operatu szacunkowego. Możliwość taka trwa do 3 miesięcy i kosztuje kilka tysięcy złotych" nie zawsze odnosi sie do rzeczywistości. Przykład : http://www.keepandshare.com/doc/2551321/odmowa-starostwa-zbadania-przez-psrm-operatu-pdf-january-26-2011-10-07-pm-225k?da=y
    Oczywiście prawo zostawia (ale nie każdemu!)obywatelowi pewną szansę. Może nie kosztuje to kilka tysięcy zł ale trwa czsami kilka lat. Przykład :
    http://www.keepandshare.com/doc/2551322/wniosek-do-min-infrastr-o-wszcz-...
    http://www.keepandshare.com/doc/1910419/koza-min-inf-b-dy-w-operacie-pdf...
    Cóz, na razie tyle. Życze powodzenia
    Włodzimierz Trzeciak

    OdpowiedzUsuń