SKĄD SIĘ WZIĘŁY WYSOKIE CENY ZA DOKONANIE OCENY?

   Podstawą wielu opłat publicznych jest wycena nieruchomości wykonywana w formie operatu szacunkowego. Na całe szczęście dla posiadaczy nieruchomości rodzimy system prawny nie zakłada nieomylności takich opracowań dając zobowiązanym do uiszczania opłat możliwość odnoszenia się do treści przedkładanych im operatów szacunkowych. Należy mieć świadomość, że proces wyceny jest mocno sformalizowany poprzez dość szczegółowe choć raczej jasne i zrozumiałe dla typowego odbiorcy przepisy prawa. Naturalnym więc jest, że ewidentne stwierdzenie naruszenia przepisów prawa przy sporządzaniu operatu szacunkowego winno wykluczać taki operat z obrotu. Samorządowe Kolegia Odwoławcze mają jednak w zwyczaju sugerowanie stronom kwestionującym jakość przedkładanych im wycen korzystanie z oceniania operatów szacunkowych w organizacjach zawodowych. Zasady dokonywania takich ocen oraz podmioty do tego uprawnione zdefiniowane zostały w treści art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Choć zagadnienie to było już wcześniej, w pewnym jego aspekcie, przeze mnie omawiane, to uznałem, że ciekawy może się okazać nieco inny praktyczny wymiar formalnego dokonywania oceny operatów szacunkowych. Artykuł ten powierzam szczególnej uwadze tych z Państwa, którzy noszą się z zamiarem zlecenia organizacji zawodowej dokonania formalnej oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego. 

Okazją do nachylenia się nad zagadnieniem była rutynowa sprawa dotycząca aktualizacji opłaty rocznej z tytułu wieczystego użytkowania. Czymś absolutnie naturalnym, solą naszej Ziemi,  swojskim elementem naszej  codzienności jest hurtowe niezadowolenie wieczystych użytkowników ze wzrastającej skokowo i z nagła rocznej opłaty z tytułu wieczystego użytkowania. Niezadowolenie jest podłożem licznych sporów, w których materią podstawową są operaty szacunkowego. Sprawy trafiają masowo, tysiącami do Samorządowych Kolegiów Odwoławczych a te umywając swe spracowane tematem ręce zalecają użytkownikom wieczystym występowanie do organizacji zawodowych o dokonanie oceny prawidłowości sporządzenia spornych operatów uznając, że to najwłaściwszy sposób na rozstrzygnięcie wątpliwości, których spienionym nośnikiem jest „awanturujący się” użytkownik wieczysty. Właśnie tak, bardzo typowo i zwyczajnie było i w opisywanym przypadku.

POSZUKIWANIA ORGANIZACJI ZAWODOWYCH UPRAWNIONYCH I RÓWNOCZEŚNIE SKŁONNYCH DO DOKONANIA OCENY PRAWIDŁOWOŚCI SPORZĄDZENIA.

Z ustawy o gospodarce nieruchomościami wiemy tyle, że organizacja zawodowa musi być stowarzyszeniem lub związkiem stowarzyszeń, w których zrzeszają się rzeczoznawcy. Ponieważ nie ma oficjalnych rejestrów organizacji zawodowych to spragniony dokonania oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego musi sobie taki rejestr stworzyć własnym sumptem.

Na wstępie, nasz wieczysty użytkownik, przystąpił do poszukiwania organizacji zawodowych, o których mowa w ustawie dokonując ich identyfikacji za pośrednictwem witryn internetowych stowarzyszeń, których nazwy wskazują, że mogą one nosić znamiona organizacji zawodowych, o jakich mowa art. 4 pkt. 15 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651, z późn. zm.), o przedstawienie oferty na opiniowanie.

Niezależnie wystąpił do Prezydenta Miasta, w którym ma zaszczyt być położona jego nieruchomość, na podstawie ustawy z dnia 6 września 2001 r. o dostępie do informacji publicznej. (Dz. U. z dnia 8 października 2001 r.) z wnioskiem o udostępnienie informacji publicznej dotyczącej między innymi zamówienia publicznego, w ramach którego realizowany był kwestionowany operat szacunkowy. 

Na podstawie odpowiedzi, otrzymanych od zagadniętych organizacji, na ofertę dokonania oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego zdobył wiedzę odnoszącą się do praktycznych uwarunkowań ewentualnego procesu oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, które prezentują poniższe wykresy.

Wykres 1 – Okoliczności towarzyszące zapytaniu ofertowemu na dokonanie oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego skierowanego do 25 organizacji zawodowych.

Wolę podjęcia się oceny prawidłowości sporządzenia wyraziło jedynie 20% zidentyfikowanych organizacji zawodowych, do których wystąpiono i którym przedłożono kopię przedmiotowego operatu szacunkowego mającego być przedmiotem ewentualnej oceny. Spośród organizacji skłonnych do przyjęcia zlecenia Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych zapowiedziała, że w toku dokonywania oceny uchybi treści przepisu art. 157 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651, z późn. zm.) gdyż nie wywiąże się z obowiązujących przepisów prawa proponując termin sporządzenia oceny w ciągu czterech miesięcy „od dnia otrzymania przez Wykonawcę podpisanej umowy” – gdzie zresztą Wykonawcą jest właśnie ta organizacja. Odmowy dokonania oceny prawidłowości tłumaczone były różnymi względami. Poniżej zestawiono argumenty odmowne, którymi posługiwano się w poszczególnych organizacjach:

1. Legnickie Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych - brak reakcji
2. Małopolskie Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych - brak reakcji
3. Podkarpackie Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych - odmowa: ...Nasze Stowarzyszenie nie zna rynku miasta Gliwice, a zatem i nasza ocena może być niewiarygodna…
4. Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych w Słupsku - odmowa: Opiniowanie operatu szacunkowego dla nieruchomości położonej na nieznanym dla nas rynku wiązałoby się z dużymi kosztami i dużym zaangażowaniem czasowym.
5. Lubuskie Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych - przedłożono ofertę.
6. Pomorskie Towarzystwo Rzeczoznawców Majątkowych - odmowa:  ... w chwili obecnej nie posiadamy specjalistów mających dostateczną wiedzę dla rynków szacowanych w przedmiotowym operacie. Z tego tez powodu nie jesteśmy w stanie wykonać tego zlecenia w  ustawowym terminie.
7. Środkowopomorskie Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych - odmowa: Stowarzyszenie nasze dokonuje jedynie ocen prawidłowości ... w odniesieniu do nieruchomości  położonych w pasie województw nadmorskich. ...członkowie nasi nie dysponują wiedzą na temat znajomości lokalnego rynku nieruchomości położonych w konkretnych nieruchomościach na Śląsku. 
8. Koszalińskie Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych - odmowa: ...w związku z dużą odległością nieruchomości wycenionej w operacie szacunkowym... a siedzibą Koszalińskiego Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych a tym samym zrzeszonych w nim członków, nie składamy oferty na dokonanie oceny prawidłowości sporządzenia przedmiotowej opinii , gdyż wiązałoby się to z wysokimi kosztami jej wykonania.
9. Warszawskie Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych - odmowa: … uprzejmie informujemy, że ze względu na małą znajomość rynku lokalnego nie podejmiemy się sporządzenia opinii w tej sprawie… Sugerujemy o zwrócenie się do Stowarzyszeń Rzeczoznawców działających w regionach bliskich przedmiotowej nieruchomości: we Wrocławiu tj. Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych we Wrocławiu; - w Katowicach tj. Śląskie Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych lub w Krakowie Małopolskie Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych
10. SRM Wielkopolski Płd. w Kaliszu - brak reakcji
11. SRM Województwa Wielkopolskiego - odmowa: ...Jednakże biorąc pod uwagę całkowitą odmienność rynków nieruchomości na którym działają zrzeszeni w tut. organizacji rzeczoznawcy majątkowi, a także z obiektywnych przyczyn formalnych - nie możemy aktualnie podjąć się opiniowania opracowania i w tej sytuacji nie jesteśmy zainteresowani złożeniem oczekiwanej przez Pana oferty.
12. Śląskie Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych - przedłożono ofertę
13. Karkonoskie Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych Jelenia Góra - Wałbrzych -brak reakcji
14. Północno-Wschodnie Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych - odmowa: Dokonując oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego - poza zweryfikowaniem wypełnienia przewidzianych prawem procedur - należy w sposób kompleksowy ocenić przeprowadzoną w operacie analizę tego rynku i wnioski z niej wyciągnięte przez autora operatu, a do tego konieczna jest dogłębna znajomość zachowań danego rynku nieruchomości.
15. Zachodniopomorskie Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych - zwrot przesyłki
16. Polskie Stowarzyszenie Rzeczoznawców Wyceny Nieruchomości - odmowa: Ponieważ rzeczoznawca - autor przesłanego do zaopiniowania operatu nie jest członkiem naszego stowarzyszenia prosimy zwrócić się o ocenę do właściwego stowarzyszenia
17. Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych - przedłożono ofertę.
18. Polskie Towarzystwo Rzeczoznawców Majątkowych - przedłożono ofertę.
19. Toruńskie Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych  - zwrot przesyłki (adres pobrany z witryny PFSRM)
20. Regionalne SRM w Lublinie - przedłożono ofertę.
21. Mazowieckie Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych - odmowa: Mazowieckie Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych jest stowarzyszeniem o małej ilości członków i nie prowadzi działalności poza granicami ryku Warszawy oraz okolic stolicy.
22. Łódzkie Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych - brak reakcji
23. Świętokrzyskie Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych - odmowa: Zgodnie z obowiązującym Regulaminem Komisji Opiniującej ŚSRM w Kielcach, Komisja może dokonywać oceny prawidłowości sporządzonych operatów szacunkowych dotyczących tylko nieruchomości położonych na terenie woj. świętokrzyskiego i sporządzonych przez członków tut. Stowarzyszenia.
24. Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych w Bydgoszczy - odmowa:  …członkowie Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych w Bydgoszczy nie prowadzą działalności zawodowej na terenie południowej Polski, w związku z czym nie posiadają wiedzy i doświadczeń z tamtego rynku nieruchomości (w tym również z miasta Gliwice).
25. Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości mrn.pl - organizacja ta, skupiająca rzeczoznawców majątkowych wyjawiła głosem jej prezesa iż: nie jest stowarzyszeniem rzeczoznawców majątkowych tylko stowarzyszeniem analityków i doradców rynku nieruchomości i zajmuję się działalnością badawczo -rozwojową rynku nieruchomości.  

Z powyższego zestawienia wynika, że dla niektórych organizacji zawodowych istotne jest by nieruchomość, dla której sporządzony został operat szacunkowy, który ma być przedmiotem oceny, znajdowała się pobliżu siedziby stowarzyszenia natomiast dla innych (m in. Regionalne SRM w Lublinie, Lubuskie Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych, Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych czy też Polskie Towarzystwo Rzeczoznawców Majątkowych) to uwarunkowanie nie jest istotne dla dokonania oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego. 

Istotna okazała się także inna kwestia rozważana przez użytkownika wieczystego. W przedstawionych okolicznościach nie jest mu łatwo rozstrzygnąć, której organizacji zawodowej powierzyć dokonanie oceny. Zwrócenie się do stowarzyszenia lokalnego, stowarzyszenia, które zrzesza autora ocenionego operatu szacunkowego może stać się przyczyną nieobiektywnej oceny. To, że ustawa pozwala dokonywać oceny organizacji zawodowej nie oznacza wcale, że zmusza do dokonania obiektywnej oceny członka takiej organizacji. Ocena, jak to ocena, może być obiektywna ale wcale obiektywną być nie musi.  

W tej sytuacji sensowne może się okazać zwrócenie się do organizacji odległych geograficznie, które dają nadzieję na brak więzi emocjonalnej pomiędzy organizacją i jej członkiem. Dają nadzieję, że istotne będzie samo opracowanie a nie osoba jego autora. W tym jednak przypadku przeszkodą jest zwykle brak wiedzy o rynku nieruchomości, na którą to niedogodność powołuje się 44% zapytanych organizacji zawodowych. Użytkownik wieczysty rozważa też to, jaki praktyczny wydźwięk może mieć dla relacji pomiędzy rzeczoznawcą a organizacją zawodową negatywna ocena jego operatu? Po głębszym namyśle należy stwierdzić, że żaden praktyczny wydźwięk nie powinien się pojawić. Jakkolwiek ustawa o gospodarce nieruchomościami przewiduje istnienie rzeczoznawców majątkowych i istnienie organizacji zawodowych to nie przewiduje żadnej relacji pomiędzy rzeczoznawcą a organizacją zawodową. Rzeczoznawca, a w praktyce znane są i takie przypadki, może płodzić hurtowo i do woli wadliwie oceniane operaty szacunkowego i nic żadnej organizacji do niego.  Jak mu organizacje za bardzo dopieką przy ocenianiu to się może ze złości wypisać z nich a tym samym przestać na nie łożyć składki. Przy wskazanych uwarunkowaniach należy wręcz założyć, że organizacje milsze, mniej surowe w ocenach powinny być bardziej liczne od tych surowych i nieprzejednanych.  Z przepisów prawa jasno i wyraźnie wynika, że rzeczoznawcy majątkowemu do zawodowego szczęścia i pomyślności wcale nie jest potrzebna organizacja zawodowa. Nikt go do żadnej organizacji zawodowej przymuszać nie ma prawa, ponieważ przynależność do stowarzyszeń jest ustawowo dobrowolna. No i jak w tych okolicznościach strwożony i zniecierpliwiony użytkownik wieczysty ma sobie dobrać organizację zawodową, która zapewni mu optymalną ocenę prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego? Bądź tu nasz wieczysty użytkowniku mądry i pisz skargi do ministra?

W kwestii okoliczności korzystania z oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonywanej przez organizacje zawodowe nie do pominięcia jest także koszt takiej czynności. Z informacji otrzymanej od Prezydenta Miasta na podstawie przepisów Ustawy o dostępie o informacji publicznej wynika, że koszt sporządzenia operatu szacunkowego jaki został poniesiony na wykonanie operatu szacunkowego wyniósł około 150 zł brutto.  Jak się jednak okazało w praktyce koszt dokonania oceny prawidłowości sporządzenia jest zdecydowanie droższy. Bliższe informacje na ten temat przedstawia poniższy wykres.

Wykres 2 – Krotność kosztu oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego w stosunku do ceny jednostkowej sporządzenia takiego operatu szacunkowego.

Zebrane informacje wskazują, że koszt dokonywania oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego jest z nieujawnionych względów znacząco wyższy od kosztu sporządzenia takiego operatu szacunkowego. Nieznane jest podłoże aż tak rażącej różnicy cen. Trudno stwierdzić przecież jakąś kardynalną różnicę w zakresie czynności, które wymaga sporządzenie operatu szacunkowego wobec czynności, które niezbędne są dla przeprowadzenia oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego. Tym bardziej, że jak wynika m in. z wyjaśnienia udzielonego przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych: Komisja Arbitrażowa PFSRM dokonuje oceny i wydaje opinie o prawidłowości operatów szacunkowych, ich zgodności z przepisami prawa i standardami zawodowymi rzeczoznawców majątkowych nie odnosząc się wprost do określonej w nich wartości. Ze stwierdzonych okoliczności można śmiało wnosić, że różnica pomiędzy ceną, którą ponosi organ publiczny za operat szacunkowy a ceną oceny dokonywanej przez organizację zawodową istotnie utrudnia dokonywanie oceny a w wielu przypadkach wręcz uniemożliwia dokonanie oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego z przyczyn ekonomicznych.

Dodatkowym utrudnieniem przy ewentualnym korzystaniu z ocen prawidłowości sporządzenia operatów szacunkowych jest brak możliwości uzyskania wiedzy na temat organizacji zawodowych. Nie istnieje przecież żaden oficjalny, urzędowy ranking czy choćby nawet wykaz takich organizacji.  Brak jest możliwości zdobycia wiedzy na temat jakości ocen dokonywanych przez poszczególne stowarzyszenia, które same nadają sobie przecież status organizacji zawodowych w rozumieniu przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. Jak wykazano wyżej dokonywanie oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego stanowi dla wieczystego użytkownika znaczący koszt a kryteria warunkujące skłonność poszczególnych organizacji do dokonywania oceny nie są jednorodne a przez to nie są czytelne dla ewentualnego zamawiającego taką ocenę. 

Nasz użytkownik wieczysty pozostał sam sobie, żadna publiczna instytucja nie jest mu w stanie wskazać kryteriów, którymi winien się posługiwać zamawiając ocenę prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego w organizacji zawodowej.

Może w tej kłopotliwej sytuacji sensowniej byłoby się zwrócić do ministra? 

W przeciwieństwie do organizacji zawodowych minister ma mocny wpływ na jakość usług świadczonych przez rzeczoznawcę. Należy przypuszczać, że skuteczność ministra ma znacząco większy wpływ na jakość pracy rzeczoznawcy skoro tylko on ma prawo skutecznie ukarać rzeczoznawcę wadliwie wykonującego swą usługę, z odebraniem uprawnień włącznie. Dla użytkownika wieczystego niewątpliwą zaletą rozstrzygania kwestii spornych przez ministra jest także fakt, że koszty takie postępowania są pokrywane ze środków budżetu państwa znajdujących się w dyspozycji ministra. A jeśli tak to należy się spodziewać, że racjonalnie postępujący minister będzie wykazywał naturalną dążność do minimalizacji wydatków na rozstrzygnie sporów poprzez sprawne eliminowanie rzeczoznawców prezentujących niski poziom zawodowy. Żadna organizacji zawodowa takiej dążności wykazywać nie będzie z prostego powodu: Eliminując z obiegu wadliwe operaty straciłaby intratne i stałe, nieschnące źródło dochodów. Tu raczej zachodzi zależność odwrotna niż w przypadku ministra: im gorzej tym lepiej. 

Faktem jest, że z formalnego punktu widzenia minister nie dokonuje oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego lecz tylko i aż rozstrzyga czy w toku wykonywania przedmiotowego operatu szacunkowego rzeczoznawca wykonywał swe czynności zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności, kierując się zasadą bezstronności w wycenie nieruchomości – zgodnie z art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Jeśliby jednak okazało się, że w toku czynności związanych z wykonywaniem operatu szacunkowego rzeczoznawca istotnie nie wypełnił obowiązków wynikających z przepisów prawa i standardów zawodowych, a także zlekceważył wymóg szczególnej staranności i bezstronności, które winny być właściwe dla zawodowego charakteru tych czynności to naturalnym jest, że takiego operatu szacunkowego nie można by raczej uznać za prawidłowy.  

Należy oczekiwać, że rozstrzygnięcie dokonywane przez ministra w odniesieniu do czynności realizowanych w związku ze sporządzaniem konkretnego operatu szacunkowego będzie się odnosić bezpośrednio także i do jakości sporządzenia tego operatu a przynajmniej nie będzie obojętne wobec treści tego operatu skoro efektem czynności wykonywanych przez rzeczoznawcę jest właśnie operat szacunkowy. Trudno bowiem zakładać możliwość sporządzenia prawidłowego operatu szacunkowego z naruszeniem przepisów prawa i standardów zawodowych obowiązujących rzeczoznawcę podczas wykonywania operatu szacunkowego. Jednocześnie należy wykluczyć możliwość zaistnienia sytuacji, w której prawidłowo przeprowadzone czynności, w zgodzie z obowiązującymi przepisami prawa i standardami zawodowymi, realizowane ze starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności, mogą doprowadzić w efekcie do wadliwego, sporządzonego nieprawidłowo operatu szacunkowego. 

Kluczowym argumentem przemawiającym za zasadnością zwracania się do Ministra Infrastruktury jest wola i potrzeba użytkownika wieczystego jednoznacznego rozstrzygnięcia wątpliwości przez organ państwowy, publiczny, gwarantujący najwyższy poziom obiektywizmu i najwyższe kompetencje, przez organ nadający uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości (art. 191 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami), organ prowadzący centralny rejestr uprawnionych (art. 193 uogn) oraz organ orzekający o stosowaniu kar dyscyplinarnych. Rozstrzygnięcia wydane przez ministra w drodze decyzji o zastosowaniu kar dyscyplinarnych bądź też o umorzeniu postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej mają, w odróżnieniu do organizacyjnych procedur, swoją drogę odwoławczą – art. 195a ust. 3. W przypadku ocen prawidłowości sporządzenia operatów szacunkowych dokonywanych przez organizacje zawodowe rzeczoznawców majątkowych nie przewidziano w obowiązujących przepisach prawa odwołań od wydawanej oceny. Istotną wadą tej formy dociekania racji jest także fakt, że nie można wykluczyć sytuacji występowania w obiegu kilku różnych ocen prawidłowości sporządzenia tego samego operatu szacunkowego dokonanych przez różne organizacje zawodowe rzeczoznawców majątkowych bez możliwości przesądzenia, która z ocen jest bardziej właściwa.

Jak by więc nie kombinować wszystkie drogi wiodą naszego „awanturującego się” wieczystego użytkownika do Pana Ministra! Parafrazując Dyzmę należy teraz poczekać: Minister zrobi, jak zechce, a co z tego będzie, zobaczycie.