Rozważania na temat oczywistej niesłuszności odszkodowania.

Motto:

     Ukochany kraj,

     Umiłowany kraj,

     Ukochany, jedyny, nasz, polski

     Ukochany kraj,

     Umiłowany kraj,

     Ukochana i ziemia, i nazwa (...)

     Konstanty Ildefons Gałczyński, Ukochany kraj, 

Miejsce akcji: Knurów, województwo śląskie

Osoby:

Państwo M. – małżonkowie Ewa i Franciszek i ich dwoje dzieci reprezentowani przez jednoosobowego pełnomocnika – razem 5 osób w tym dwoje dzieci.

Skarb Państwa reprezentowany przez: urzędników Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych i Autostrad, Wojewoda Śląski i jego urzędnicy, urzędnicy Powiatowego Inspektoraty Nadzoru Budowlanego Powiatu Gliwickiego, Minister Infrastruktury z urzędnikami, rzeczoznawcy majątkowi – razem kilkadziesiąt osób.

Przedmiot akcji: dwupokojowe mieszkanie stanowiące własność Państwa M.

Państwo M. to typowa polska rodzina nie grzesząca przesadzoną zamożnością. Głównym ich rodzinnym majątkiem jest dwupokojowe mieszkanie, w którym wiodą swoje zwykłe, codzienne życie. Pech chciał, że ten rodzinny majątek znalazł się na terenie, który przeznaczony został w publicznych planach na drogę. Niekomfortową rodzinną sytuację łagodzić miał fakt, że Polska jest już krajem demokratycznym, w którym obowiązuje konstytucyjna zasada chroniąca prywatne majątki: Rzeczpospolita Polska chroni własność i prawo dziedziczenia a wywłaszczenie jest dopuszczalne jedynie wówczas, gdy jest dokonywane na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem. Z zasady tej jasno wynika, że właściciel nieruchomości nie powinien żywić obaw, gdyż rekompensatą za przymusowo zabieraną nieruchomości będzie słuszne odszkodowanie.  W swym podstawowym akcie prawnym – konstytucji – Państwo Polskie zagwarantowało Państwu M., że z przykrego incydentu wyjdą bez finansowego szwanku.

Przy rozważaniach nad przypadkiem  Państwa M. pomocnym będzie fakt, że każdy z nas, bez wyjątków, posiada jakieś miejsce zamieszkania, jakiś adres. Nie wysilając specjalnie wyobraźni dosyć łatwo można więc wyobrazić sobie sytuację, w której znaleźli się Państwo M. Oczywistym jest, że siłowe wytrącenie ludzi z błogiego stanu rodzinnego spokoju i stabilizacji nie jest sytuacją przyjemną dla wytrącanych. Słuszne odszkodowanie za skutki finansowe ingerencji w czyjś prywatny majątek traktować należy jako absolutne minimum tego, co Państwo winno zagwarantować właścicielom nieruchomości wywłaszczanych na cele publiczne. Rzecz jasna państwo demokratyczne. Inne typy państw takiego obowiązku nie posiadają. Można być niemal pewnym, że wszelkie próby oszczędzania na procesach odszkodowawczych kosztem właścicieli nieruchomości przyniosą odwrotny od zamierzonego skutek. Wraz ze zniknięciem zaufania do Państwa Polskiego pojawi się chorobliwa niechęć do wszelkich inwestycji publicznych. Sensowny i szybki rozwój polskiej infrastruktury komunikacyjnej będzie torpedowany na wszelkie możliwe sposoby.  Fałszywie pojmowane oszczędności wchłonięte zostaną przez honoraria, prawników, ekspertów i urzędników, którzy będą się dwoić i troić by ukryć gołą prawdę.  Nie wspominając nawet o nerwach i pieniądzach właścicieli nieruchomości targanych niesprawiedliwym traktowaniem ich majątków.

Ponieważ każdy dysponuje jakimś miejscem zamieszkania, to co najmniej większość potrafi zgrubnie przewidzieć typowe wydatki niezbędne do poniesienia przy przymusowej przeprowadzce i zamianie dotychczas posiadanego mieszkania na mieszkanie zamienne. W standardowych sytuacjach typowe koszty zmiany miejsca zamieszkania składać się będą z następujących składników:

1. Cena typowego, podobnego do opuszczanego, dostępnego na lokalnym rynku mieszkania zastępującego mieszkanie przymusowo opuszczane.
2. Koszt poszukiwania nowego, zamiennego miejsca zamieszkania.
3. Prowizja pośrednika w obrocie nieruchomościami.
4. Honorarium notariusza spisującego akt notarialny – umowę kupna mieszkania nowego.
5. Koszt przeprowadzki – koszt usługi polegającej na przeniesieniu sprzętów z mieszkania opuszczanego do nowego miejsca zamieszkania.
6. Koszt nabycia nowych mebli – należy założyć, że część mebli (meble kuchenne na miarę, szafy wnękowe, etc.) ze względów technicznych i gabarytowych nie będą mogły być zastosowane w nowym mieszkaniu.
7. Koszt przystosowania „nowego” mieszkania do własnych potrzeb – malowanie, ułożenie glazury, własna wanna, bateria wannowa etc.
8. Rekompensata za czas poświęcany na instalowanie się w nowym miejscu (w końcu w tym czasie można było pracować zarobkowo lub nawet nic nie robić),
9. Koszt zmiany dokumentów, umów na media, telefony i innych formalności.
10. Honoraria dla specjalistów angażowanych w proces odszkodowawczy (jeśli pomoc fachowa jest potrzebna).
11. Inne nie przewidziane koszty związane ze przymusową przeprowadzką.

 Wyszczególnione wydatki zdefiniowane zostały jedynie hasłowo. Oczywistym jest, że poszczególne przypadki nie będą w praktyce identyczne co do struktury takich wydatków. Ale skoro Państwo Polskie gwarantuje swym autorytetem i majestatem słuszność odszkodowania to należy przypuszczać, że faktyczne, możliwie do udowodnienia wydatki ponoszone przez wywłaszczanych właścicieli ujmowane będą w kwocie odszkodowania, niezależnie od tego ile pomysłów legislacyjnych nadbudowanych zostanie na prostą, logiczną i powszechnie zrozumiałą konstytucyjną zasadę gwarantującą słuszne odszkodowania za majątek wywłaszczany na cel publiczny.

Niestety, w tym indywidualnym przypadku dotyczącym Państwa M. i ich mieszkania dokonano wszelkich możliwych zabiegów by do ustalenia słusznego odszkodowania nie doszło. W spektakularne wykoślawienie procesu odszkodowania oraz uprzykrzenie życia Bogu ducha winnych ludzi zaangażowany został rozbudowany aparat państwowy działający pod szyldem, wydawałoby się, poważnych i szacownych instytucji państwowych. Dzięki sprawności tego aparatu Państwo M. mieszkają w coraz trudniejszych warunkach, pod wzmagającą się presją różnorodnych instytucji publicznych. Kolejne szczeble administracyjne coraz dosadniej wybijają im z głowy myśl o gwarantowanym w treści konstytucji słusznym odszkodowaniu. Należy mieć jednak nadzieję, że żałosny spektakl, w którym uczestniczą Państwo M. oraz aparat państwowy dobrnie do sensownego zakończenia. Jeśli Państwo M. wyjdą ukontentowani z tej sytuacji to i my na przyszłość będziemy mogli patrzeć z nadzieję. W przeciwnym razie myśl o Polsce jako Państwie sprawiedliwym i demokratycznym trzeba będzie mocno zweryfikować. Wątpliwy też będzie sens rozwoju infrastruktury komunikacyjnej w Polsce skoro będzie się on musiał odbywać aż takim kosztem wybranych, pechowych jednostek.

ŻAŁOSNY PRZEBIEG ZDARZEŃ

Żałosna i miejmy nadzieję wstydliwa, dla reprezentujących Skarb Państwa instytucji i urzędników, historia tego feralnego procesu odszkodowawczego rozpoczęła się od pierwszej propozycji wykupu złożonej przez przedstawicieli Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych i Autostrad na kwotę 114 tys. złotych. Podstawą pojawienia się propozycji wykupu mieszkania na taką kwotę był operat szacunkowy sporządzony przez dwie panie – rzeczoznawczynie majątkowe – posiadające państwowe uprawnienia w zakresie wyceny nieruchomości, wynajęte przez Generalną Dyrekcję.

Państwo M. odrzucili tę ofertę nie dlatego, że dysponują głęboką wiedzą z zakresu szacowania nieruchomości i byli w stanie procesowi wyceny zarzucić niedoróbki i przekłamania. Państwo M. postąpili znacznie prościej. Udali się do okolicznych biuro pośrednictwa, zaglądnęli do internetu i stwierdzili, że za kwotę im proponowaną w żaden sposób nie będą w stanie kupić mieszkania podobnego do tego, którego są właścicielami. Kwota zaproponowana przez Generalną Dyrekcję to około 2,2 tys. zł/m kw. podczas gdy średnie ceny ofertowe mieszkań ujętych w lokalnych ofertach wynosiły około 3,3 tys. zł/m kw. W takiej sytuacji nikt o zdrowych zmysłach, a takimi dysponują wciąż jeszcze Państwo M., nie przyjąłby propozycji błędnie ustalonego odszkodowania. Nie tyle z wyrachowania ile wiedziony instynktem samozachowawczym.

Przy okazji warto sobie uprzytomnić, że operat szacunkowy (jeśli oczywiście jest poprawnie sporządzony) daje wiedzę wyłącznie o wartości rynkowej nieruchomości a więc najbardziej prawdopodobnej cenie za którą można nieruchomość nabyć. Wartość rynkowa nieruchomości, w żadnym razie, nie zawiera w sobie innych składników odszkodowania prócz jej ceny. Z powyższego względu właściciel wywłaszczanej nieruchomości może zostać zaspokojony kwotą odszkodowania równą wartości rynkowej nieruchomości tylko wtedy gdy wartość nieruchomości oszacowana zostanie wadliwie, ściślej – gdy wartość nieruchomości zostanie zawyżona. W standardowych sytuacjach właścicielom wywłaszczanych nieruchomości winny być proponowane, prócz samej wartości nieruchomości (jej najbardziej prawdopodobnej ceny) pozostałe składniki odszkodowania, które zobowiązani będą ponieść nabywając nieruchomość zamienną. Jeśli składniki te zostaną w odszkodowaniu pominięte to odszkodowania nie będzie można uznać za słuszne.

Choć Państwo M. nie znali się na zawiłościach wyceny nieruchomości, nie mieli świadomości wskazanych wyżej uwarunkowań to z przyczyn zdroworozsądkowych nie przyjęli niekorzystnej dla nich oferty słusznego, a raczej niesłusznego  odszkodowania sugerowanego przez Generalną Dyrekcję.

Odrzucenie niesłusznie określonej kwoty słusznego w urzędniczym mniemaniu odszkodowania sprawiło, że bezlitosna machina administracyjna rzuciła się z impetem na skromny majątek Państwa M.  Do sprawy przyłączył się Wojewoda Śląskiej, który ponaglał do dobrowolnego zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości.   Nie przyjmowano do wiadomości oczywistych wyjaśnień dobitnie wykazujących, że kwota proponowana przez Generalną Dyrekcję daleka jest od należnego właścicielom mieszkania słusznego odszkodowania. O zasadności stanowczego odrzucenia pierwotnej oferty zaświadczyła w dalszym przebiegu sprawy kolejna wycena mieszkania opracowana, tym razem na zlecenie Wojewody Śląskiego, przez innego rzeczoznawcę. W tej nowej wycenie mieszkanie Państwa M. wyceniono na niemal 163 tys. Opór Państwa M. okazał się mieć wymierny sens – wyrażony w kwocie sięgającej niemal 50 tys. złotych stanowiących różnicę pomiędzy kwotą zaproponowaną przez Wojewodę a kwotą pierwotnie zaproponowaną przez GDDKiA! Podobnym oporem nie odznaczyli się inni mieszkańcy budynku, w którym zamieszkują Państwo M. wobec czego należne im pieniądze przemknęły jedynie koło nosa. Były to jednak osoby starsze, które pogląd na rolę instytucji państwowych czerpały z minionego ustroju. Podobnie zresztą jak większość reprezentantów Państwa Polskiego zaangażowanych w tę sprawę.

  

Konsekwencją odrzucenia marnej oferty wykupu mieszkania składanej przez Generalną Dyrekcję stało się wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego z wniosku samej Generalnej Dyrekcji, która dobrowolnie nie zdołała przełamać oporu krnąbrnych Państwa M. i nie doszła z nimi do porozumienia. W przebiegu zdarzeń nikogo nie zaniepokoił ani nie przejął fakt, że pierwotna oferta była wyraźnie wadliwa. Jej podstawę stanowił bubel wycenopodobny, który w niesprzyjających okolicznościach mógł stać się przyczyną tarapatów finansowych niewinnych ludzi. Z nieustalonych przyczyn nikomu winnemu tej sytuacji włos z głowy nie spadł.  Sensowna reakcja na bubel pojawiający się przy szacowaniu wartości nieruchomości na potrzeby odszkodowania jest o tyle istotna, że dziś konsekwencje partactwa mogły wyrządzić szkodę Państwu M. ale jutro mogą uderzyć ze zwiększoną mocą w interes Państwa Polskiego – o ile już nie uderzyły.  W grę wchodzą naprawdę duże, publiczne pieniądze pochodzące z podatków zwykłych ludzi, takich jak Państwo M., a pomysłowość rzekomych fachowców, urzędników nie zna przecież granic. Istnieją liczne dowody na to, że warto jest dbać o stosowną jakość wycen nieruchomości. Co by przecież nie mówić wartości nieruchomości stanowią główny choć nie wyłączny element kwoty odszkodowania.

Konsekwencją toczącego się toku wydarzeń stało się powstanie zawiadomienia Wojewody Śląskiego o wszczęciu postępowania wywłaszczeniowego, w którego treści Państwo M. zostali poinstruowani, że Pan Wojewoda, na wniosek Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad udziela, w uzasadnionych przypadkach, w drodze decyzji, zezwolenia na niezwłoczne zajęcie nieruchomości przeznaczonych na pasy drogowe co prościej formułując przekłada się na przymusowe, siłowe usunięcie Państwa M. z mieszkania stanowiącego wciąż ich własność.  Nie trzeba było dysponować szczególną wyobraźnią by przewidzieć, że w omawianej sytuacji taki właśnie, uzasadniony przypadek nastąpił. Państwo M. oczekiwali tylko jak i kiedy zostanie to im oznajmione.

W międzyczasie Generalna Dyrekcja piórami swoich urzędników zaręczała urzędnikom Wojewody Śląskiego staranność wyceny, na podstawie której sporządzona została pierwotna oferta na owe marne 114 tys. a także gwarantowała skrupulatność urzędniczą zastosowaną przy ocenie jakości tej wyceny. Oczywistym jest, że jakość takich deklaracji okazała się być porównywalna do zaręczanego opracowania. Cóż to jednak dziś kogo obchodzi? Widać poniosło naszych urzędników i bardziej zachowali się jak gracze w cynicznym biznesie niż przedstawiciele służby publicznej odpowiedzialnej za proces ustalania słusznego odszkodowania. Słusznego czyli zgodnego z nadrzędnym aktem prawnym, jakim jest w Polsce konstytucja.

Oczekiwana decyzja Wojewody Śląskiego umożliwiająca niezwłoczne zajęcie nieruchomości wydana została niecałe trzy tygodnie po uprzednim zawiadomieniu. Wojewoda Śląski wydał decyzję, w myśl której zezwolono Generalnej Dyrekcji na niezwłoczne zajęcie mieszkania Państwa M. ale jednocześnie zobowiązał Generalnego Dyrektora do wskazania im lokalu zamiennego. Wydanej decyzji nadano rygor natychmiastowej wykonalności.  Wraz z urzędowym pismem udekorowanym czerwoną urzędową pieczęcią pojawił się strach, który ogarnął całą rodzinę Państwa M.

Państwo M. przejęci swoim niepewnym losem zwrócili się do Wojewody o rozstrzygnięcie najprostszych i najbardziej oczywistych kwestii praktycznych,  związanych z podjętą przez Wojewodę decyzją:

• w jakiej kwocie i z jakich środków sfinansowane zostaną wszelkie koszty związane z przymusową przeprowadzką pomiędzy mieszkaniem, w którym zamieszkują a mieszkaniem zamiennym, które zostanie im wskazane przez Generalną Dyrekcję?
• w jakiej kwocie i z jakich środków finansowany będzie pobyt Państwa M. w mieszkaniu zamiennym do czasu uzyskania przez nich, należnego im, słusznego odszkodowania?

Zasygnalizowane kwestie były dla Państwa M. dość istotne, ponieważ, jak wcześniej wspomniano, nie są na tyle zamożni by móc sięgnąć do rodzinnych rezerw niezbędnych do sprostania skutkom finansowym decyzji wydanej przez Wojewodę Śląskiego.

Nie minęły dwa tygodnie od podjętej właśnie przez Wojewodę decyzji gdy Państwo M. otrzymali od Generalnej Dyrekcji wezwanie do dobrowolnego opuszczenia mieszkania, które nałożone zostało decyzją administracyjną wydaną przez Wojewodę. W treści wezwania wyznaczono Państwu M. niespełna dwutygodniowy termin do protokolarnego przekazania zamieszkiwanego przez nich i stanowiącego ich własność mieszkania. Przerażonej, przejętej i zaszczutej rodzinie wskazano adres mieszkania zamiennego. Wciąż niespodzianką pozostawało kto sfinansuje przeprowadzkę oraz kto będzie opłacał czynsz najmu mieszkania zamiennego.

Do protokolarnego przekazania mieszkania w efekcie nie doszło, ponieważ mieszkanie zamienne oferowane Państwu M. okazało nie nadawać się do zasiedlenia z przyczyn technicznych. Państwo M. odmówili przyjęcia

• mieszkania zamiennego  z prozaicznych przyczyn:
• brak węzła sanitarnego w mieszkaniu,
• wilgoć i grzyb na ścianach do wysokości 1,5 m.
• brak podpiwniczenia,
• brak centralnego ogrzewania.

 Abstrahując od marnego stanu technicznego w jakim znajdowało się sugerowane przez Generalną Dyrekcję mieszkanie zamienne Państwo M. nie otrzymali żadnej pisemnej, ani też ustnej deklaracji wyjaśniającej im sposób załatwienia kwestii finansowych związanych z czekającą ich  przymusową przeprowadzką do mieszkania zamiennego.  Nie wyjaśniono im także, kto i w jakiej wysokości będzie ponosił czynsz najmu za korzystanie z lokalu zamiennego.

Widok ogólny budynku, w którym znajduje się lokal zamienny.

Zawilgocenia ściany wewnętrznej lokalu zamiennego.

Po jakimś czasie, w odpowiedzi na wątpliwości finansowe dotyczące ewentualnego przemieszczenia się do lokalu zamiennego Generalna Dyrekcja przekazała Państwu M. wzór porozumienia mającego rozstrzygać te istotne kwestie. Wobec zaistniałych okoliczności data wydania mieszkania przesunięta została łaskawie o następne 3 tygodnie. Przy tym kolejnym podejściu do sprawy Generalna Dyrekcja dopuściła możliwość by Państwo M. własnym staraniem znaleźli sobie mieszkanie zamienne. Nawiązując do sygnalizowanych wcześniej wątpliwości przedstawiciele Generalnej Dyrekcji zobowiązali się płacić czynsz za mieszkanie zamienne za okres następnych 6 miesięcy. Po tym okresie Państwo M. winni  martwić się o pieniądze we własnym zakresie. Sami też, na własny koszt winni się przeprowadzić. Przebieg zdarzeń nie napawał Państwa M. optymizmem. Beznadziejność sytuacji podsycił Wojewoda Śląski w swym stanowisku będącym odpowiedzią na wątpliwości właścicieli mieszkania co do dalszego przebiegu sprawy. Z potoku słów i licznie przytaczanych aktów prawnych nic konkretnego nie wyniknęło. Obawy i niepewność Państwa M. uległy wzmożeniu.

Choć Państwo M. byli i są nadal właścicielami swojego mieszkania i choć Państwo Polskie gwarantuje im rzekomo ochronę posiadanego majątku to bez specjalnych ceregieli firmy budowlane działające na zlecenie Generalnej Dyrekcji (czyli Państwa Polskiego) rozpoczęły realizację inwestycji na terenie stanowiącym współwłasność Państwa M. Nikomu, prócz rzecz jasna samych właścicieli mieszkania, nie przeszkadzał fakt, że kwestia odszkodowania wciąż nie została załatwiona. Nie przejmowano się także tym, że wchodząc na nieruchomość naruszano prywatną własność wbrew woli właścicieli.  Znikomy majątek Państwa M. tkwiący w dwupokojowym mieszkaniu nie zajmował i nie zajmuje specjalnie nikogo. Roboty budowlane prowadzone były w najlepsze. Sprzęt ciężki orał pod oknami masy ziemne i nikt się specjalnie nie przejmował tym, że wewnątrz budynku mieszkają jacyś ludzie. Przez kilka tygodni urządzono Państwu M. piekło na ziemi zmuszając ich do zamieszkiwania na placu budowy, na którym prowadzone były intensywne prace budowlane. Przy okazji przeorana została kanalizacja deszczową wokół budynku, w którym mieści się mieszkanie.

Plac budowy na powierzchni nieruchomości – widok z okna mieszkania Państwa M.

Plac budowy na powierzchni nieruchomości – widok z zewnątrz.

Zdesperowani Państwo M. w trosce o swoje bezpieczeństwo zwrócili się o pomoc do Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego z prośbą wstrzymania prac budowlanych, które ewidentnie zagrażały ich zdrowiu, życiu i mieniu. W cynicznym urzędowym piśmie Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego uspokajał, że „prowadzone prace i uciążliwości związane są z budową autostrady w tym rejonie i zakończą się wraz z oddaniem do użytkowania obiektu.”  Do kwestii bezpośredniego zagrożenia życia i mienia Państwa M. zamieszkujących na placu budowy nikt w Inspektoracie się nie odniósł. Inspektorat nie stwierdził nic niepokojącego w tym, że ludzie mieszkają wbrew swojej woli na placu budowy gdzie przy pomocy sprzętu ciężkiego realizowane są intensywne roboty ziemne. Nadzór budowlany nie podzielił z Państwem M. niepokoju, który pojawił się z chwilą przeorania, przy okazji prowadzonych robót ziemnych, kanalizacji deszczowej odprowadzającej wodę z okolicznego terenu.  Także przedstawiciele Generalnej Dyrekcji nie byli skłonni dzielić się z Państwem M. niepokojem przy tej okazji.

Niepokoje i obawy Państwa M. potwierdziło jednak podtopienie okolicznego terenu, które nastąpiło wkrótce. Wody opadowe skrzętnie skorzystały z grawitacji i spływając z nowo wybudowanej autostrady stawiły się w pokaźnej ilości wokół budynku. Woda nie mając gdzie ujść wytworzyła sobie całkiem pokaźny zbiornik. Prorocze przewidywania Państwo M. sygnalizowane w pismach do Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego spełniły się zaskakująco dobitnie. Na tyle jednak słabo, że nadal nikt nie daje wiary Państwu M., że w wyniku przeprowadzonych prac budowlanych po kanalizacji deszczowej pozostało jedynie blade wspomnienie.

Podtopienie budynku obserwowane z okien mieszkania Państwa M.

Podtopienie budynku obserwowane z zewnątrz.

Podtopienie budynku obserwowane z zewnątrz.

W kolejnej odsłonie całej przygody Państwa M. z procesem odszkodowawczym odbyła się rozprawa administracyjna przed obliczem urzędniczki Wydziału Infrastruktury Śląskiego Urzędu Wojewódzkiego. Na rozprawie starano się zasugerować Państwu M. aby skłonili się do przyjęcia kwoty odszkodowania w wysokości ceny mieszkania wynoszącej około 163 tys. Wszelkie wyjaśnienia wykazujące, że proponowana im kwota odszkodowania pomija pozostałe wydatki, które przy zmianie miejsca zamieszkania zmuszeni będą ponieść nie znajdowały zrozumienia. Wojewoda Śląski dał wyraz zdecydowanego niezrozumienia roszczeń Państwa M. w treści decyzji administracyjnej wydanej po rozprawie. Na otarcie łez do ceny mieszkania dodano 10 tys. zł uznając, że to jest wszystko co Państwo M. mogą otrzymać od Państwa Polskiego z tytułu słusznego odszkodowania za wywłaszczaną nieruchomość.

Zarówno Generalna Dyrekcja jak i Wojewoda Śląski oraz Powiatowy Inspektorat nadzoru budowlanego pozostawały głuche na bytowe problemy codziennego życia Państwa M. Po zakończeniu prac budowlanych istotnie minęło bezpośrednie zagrożenie zdrowia i życia, które mógł wywołać ciężki sprzęt pracujący w ogrodzie przydomowym. W wyniku wybudowania drogi pojawiło się jednak nowe, nieznane dotąd zagrożenie wywołane niebezpiecznym usytuowaniem budynku w stosunku do nowo powstałej jezdni. W efekcie przeprowadzonych prac drogowych budynek, w którym położone jest mieszkanie znalazł się w bezpośrednim sąsiedztwie intensywnie używanego wyjazdu z autostrady.  Aktualne usytuowanie budynku w stosunku do jezdni stwarza zdecydowane zagrożenie bezpieczeństwa Państwa M. i na domiar złego stanowi wyraźny przejaw naruszenia przepisów prawa. Nieszczęśliwym trafem przejmuje to wyłącznie Państwa M. Przedstawiciele instytucji publicznych nie znajdują żadnych powodów do niepokoju.

Usytuowane budynku w stosunku do zewnętrznej krawędzi jezdni.

Usytuowane budynku w stosunku do zewnętrznej krawędzi jezdni.

Usytuowane budynku w stosunku do zewnętrznej krawędzi jezdni.

Konsekwencją przedstawionej sytuacji stało się odwołanie Państwa M. od decyzji Wojewody Śląskiego do Ministra Infrastruktury. Minister potrzebował 10 miesięcy, żeby przeanalizować przedkładane mu czarno na białym argumenty i wydać zaskakującą, chyba nawet jego samego, decyzję. Wykazał, że Wojewoda Śląski nienależnie pośpieszył się z oferowaniem Państwu M. dodatkowych 10 tys. ponad cenę mieszkania oszacowaną na kwotę 163 tys. złotych. Wywód zawarty w decyzji ministra wykazał, że w świetle obowiązujących przepisów prawa a więc nade wszystko Konstytucji RP Państwu M. żadne dodatkowe pieniądze ponad „czystą” cenę ich mieszkania się nie należą. Minister uchylił więc wadliwą decyzję Wojewody w zakresie tych dodatkowych 10 tys. i utrzymał decyzję o przyznaniu słusznego odszkodowania w kwocie 163 tys. złotych a więc w kwocie stanowiącej wyłącznie „suchą” cenę mieszkania. Z tak pojmowanego podejścia do słusznego odszkodowania wnosić należy, że Państwo M. z własnych środków mają sobie poszukać nowego mieszkania, we własnym zakresie ponieść koszt przeprowadzki, opłacić prowizję pośrednika, honorarium notariusza oraz ewentualne honoraria prawników i ekspertów przydatnych w hipotetycznych okolicznościach pojawienia się problemów w toku postępowania administracyjnego. Zakładać należy, że w wariancie awaryjnym, desperackim mogą rozważyć też przykrojenie sobie nieco metrażu mieszkania a oszczędności uzyskane z przykrojenia przeznaczyć na wydatki związane przejściem na nowe mieszkanie. Z przykrawaniem Państwo M. mają jednak pewne problemy, ponieważ w dwupokojowym mieszkaniu użytkowanym przez czteroosobową rodzinę nie za bardzo jest co przykrawać. W okolicznościach wyznaczonych decyzją Ministra Infrastruktury Państwo M. muszą zapomnieć o treści Konstytucji RP a także o zasadzie słusznego odszkodowania za własność przejętą przez Państwo Polskie na cel publiczny.  W nawiązaniu do opowiedzianej wyżej historii Państwo M. między bajki winni  włożyć konstytucyjne deklaracje ochrony majątku prywatnego.

Oczywistym jest, że Państwo M. podejmą dalsze próby dociekania swoich praw. W hierarchii administracyjnej doszli już wysoko ale nie wyczerpali wszystkich możliwości. O ile żadna ciężarówka mknąca po przyległej jezdni nie staranuje ich mieszkania i nie unicestwi jego zawartości Państwo M. mają teoretyczną możliwość brnięcia dalej. Czas pokaże co się jeszcze wydarzy w tej sprawie. 

PODSUMOWANIE

Przedstawiona historia Państwa M. i ich niewielkiej rodziny jest o tyle ciekawa, że ujawnia dobitnie wadliwe pojmowanie kwestii odszkodowawczych w Polsce. Szczególnie wobec ludzi słabych, niezamożnych i słabo ustosunkowanych.  W omówionym przykładzie widać jak na dłoni, że służby publiczne w żadnym razie nie pełnią funkcji służebnych wobec obywateli. Środki niezbędne do uregulowania słusznego odszkodowania miast trafiać do kieszeni wywłaszczanych marnowane są na honoraria osób, które tylko pozornie chronią interesu Państwa Polskiego oraz na wlekące się miesiącami i latami spory. Oczywistym jest, że omówiony sposób obsługi procesów odszkodowawczych jest podłożem mnożących się konfliktów, które przetaczają się i przetaczać się będą przez rozmaite polskie urzędy i sądy. Ogromny wysiłek ludzki, licząc w skali całego kraju, angażowany jest w kłótnie i spory, których pożywką i podłożem są tandetne przepisy prawa przyprawione złą wolą cynicznych urzędników. Jeśli rzeczywiście chcemy mieć w Polsce nowe drogi i lepszą kolej to bierzmy się czym prędzej za porządki w kwestiach odszkodowawczych.

Oczywistym jest, że nie wszystkie procesy odszkodowawcze mają taki przebieg jak sprawa Państwa M. W pewnych sprawach nie pojawiają się spory, ponieważ wypłacane odszkodowania przewyższają znacząco kwotę słusznego odszkodowania. W innych spory i konflikty łagodzone są przez intencjonalne zawyżanie wartości nieruchomości do kwoty zbliżonej do kwoty słusznego odszkodowania. Pewna część sporów ginie tylko dlatego, że właściciele nieruchomości polegają w konfrontacji z aparatem państwowym przerastającym ich z naturalnych względów swoimi możliwościami finansowymi i kompetencyjnymi. W całej sprawie nie chodzi jednak o polowanie na czarownice lecz uzmysłowienie sobie, że obecnie funkcjonujący system odszkodowawczy jest ewidentnie zły. Jego wady rodzą problemy, które należy wyeliminować. Trzeba po prostu podmienić nasze polskie, rodzime, nieudolnie przez nas Polaków wymyślone zasady regulowania odszkodowania, na inne – lepsze, sensowniejsze choć tak samo polskie i tak samo rodzime jak poprzednie.

Wbrew pozorom do szczęścia wcale nie są potrzebne kolejne regulacje prawne. Bardziej sensowne wydaje się przeprowadzenie zmasowanego procesu deregulacji. Wystarczy też więcej namysłu i serca włożyć we wcielanie w życie całkiem sensownych, prostych i logicznych zasad ujętych w art. 21 w Konstytucji Rzeczpospolitej Polskiej:

1. Rzeczpospolita Polska chroni własność i prawo dziedziczenia.

2. Wywłaszczenie jest dopuszczalne jedynie wówczas, gdy jest dokonywane na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem.

Na koniec warto może sobie przypomnieć słownikową definicję słuszności (Uniwersalny Słownik Języka Polskiego, Wyd. Wydawnictwo Naukowe PWN, Warszawa 2003):

słuszny 1. «zgodny z prawdą, odpowiadający rzeczywistości, mający rację; trafny, logiczny» 2. «taki jak powinien być; usprawiedliwiony, uzasadniony, właściwy»

     My trudności wszystkie pokonamy,

     żaden wróg nie złamie hartu w nas,

     w słońce jutra otworzymy bramy,

     rozśpiewamy, rozświecimy czas.

     

Konstanty Ildefons Gałczyński, Ukochany kraj, 

I to by może było na razie tyle.

Ruszył walec do zgniecenia środowiskowej tandety

W środowisku rzeczoznawców majątkowych huczy od obaw przed rodzącym się i rosnącym na rynku usług zapotrzebowaniem na fachową obsługę właścicieli nieruchomości, którzy od instytucji publicznych doznają szkód w wyniku wadliwie naliczanych im danin publicznych czy też nierzetelnie ustalanych odszkodowań. Konserwatywna część rzeczoznawców nie rozumie tego naturalnego rynkowego zjawiska. Nie potrafi spojrzeć na samych siebie jako ekspertów, znawców rzeczy. W ich mentalności nie znajduje usprawiedliwienia występowanie w obrocie gospodarczym w roli fachowców, którzy skłonni są wykorzystywać swoją wiedzę i fachowość wszędzie tam, gdzie zachodzi taka potrzeba. Przyzwyczaili się do tego, że uprawniony państwowo rzeczoznawca majątkowy winien być nade wszystko sprzymierzeńcem i konfidentem instytucji publicznej. Minione lata wynaturzyły podejście do zawodu. Wedle utrwalonego mniemania zadaniem uprawnionego rzeczoznawcy nie jest wznoszenie się na wyżyny profesjonalizmu lecz wcielanie w życie przepisów prawa w interesie hojnego dawcy uprawnień. Występowanie w obronie interesów właściciela nieruchomości przed organami publicznymi naiwnie uważane jest za szarganie świętości. Korzystanie ze swoich umiejętności i wiedzy w ramach regularnej, otwartej działalności, wykazywanie szkodliwego i niebezpiecznego w skutkach partactwa, niechlujstwa i nieuctwa niektórych kolegów po fachu uznawane jest za przejaw zwykłego świństwa. Niewykazywanie, nabieranie wody w usta, „granie wariata” uznawane jest za wyraz dobrze rozumianej solidarności zawodowej.
Pomimo tego świętego oburzenia rośnie systematycznie grono zadowolonych klientów traktujących mimo wszystko rzeczoznawców jako specjalistów wysokiej klasy, którzy dzięki swojej wiedzy i doświadczeniu potrafią skutecznie przeciwstawić się wadliwie i niebezpiecznie działającym instytucjom publicznym. Kurczy się natomiast nieubłaganie rynek tandetnych usług o niskiej jakości oferowanych bezmyślnie instytucjom publicznym, które realizowane są wyłącznie ze zwykłej chciwości i pazerności. Stąd cała ta histeria upstrzona festiwalem hipokryzji.
Gdy znikną te naburmuszone i oburzone miny nadejdą i pozytywy tych „wewnątrzrodzinnych” sporów. Należy bowiem oczekiwać, że na całej tej zawierusze dziejowej skorzystają przede wszystkim właściciele nieruchomości.
W efekcie mnożących się procesów, starć i zaognień w końcu zostanie wygładzone i ucywilizowane prawo a także sposób funkcjonowania instytucji publicznych. Z jednej prostej przyczyny: będzie to łatwiejsze i wygodniejsze w codziennej obsłudze. Za parę lat dzisiejsze środowiskowe spory przestaną mieć znaczenie. Nie będzie na to czasu. Trzeba będzie zabrać się do solidnej, rzetelnej roboty. Podnieść kwalifikacje. Dzisiejsza moda na partactwo i nieuctwo odejdzie w niepamięć. Oby możliwie najszybciej.

Niezwykle delikatną i odpowiedzialną materią obsługiwaną przez rzeczoznawców są wyceny realizowane na potrzeby ustalania danin publicznych i odszkodowań. Jednym z kluczowych powodów wymaganej odpowiedzialności i rozwagi przy świadczeniu usług w tym zakresie jest to, że usługi takie finansowane są ze środków publicznych i dotyczą pieniędzy właścicieli nieruchomości. Świadczący takie usługi sięgając po publicznie pieniądze musi mieć przekonanie i pewność, że będzie w stanie wywiązać się z powierzanych mu odpowiedzialnych zadań. Wchodzi bowiem na pole minowe, na którym każdy błąd, każdy fałsz zostanie użyty przeciwko niemu. Jeżeli posiada co najmniej śladowe ilości wyobraźni to z taką ewentualnością musi się liczyć. Realizując usługi dla instytucji publicznych winien mieć świadomość przejmowania na siebie ciężaru autorytetu powierzanego instytucjom publicznym i związanej z tą sytuacją delikatnością materii. Ważnym powodem wymaganej rozwagi przy obsługiwaniu instytucji publicznych jest także i to, że efektem końcowym świadczonych usług są poważne administracyjne roszczenia finansowe instytucji publicznych wobec właścicieli nieruchomości a także byt wielu polskich rodzin uczestniczących bez swojej woli w procesach odszkodowawczych.

Ranga skutków, które wywołują wyceny realizowane dla omawianych celów wskazuje, że winny to być usługi wykonywane na najwyższym profesjonalnym poziomie. Jakość tych wycen powinna stanowić wyznacznik, standard i drogowskaz dla wycen realizowanych w obrocie komercyjnym. Sektor usług świadczonych na rzecz instytucji publicznych winny być miejscem, na którym wcielane są do praktyki zawodowej najlepsze i najnowsze środowiskowe osiągnięcia teoretyczne i technologiczne. To, że na razie tak się nie dzieje, nie przemawia wcale o słuszności dotychczasowych praktyk w tym zakresie. Brutalna rzeczywistość systematycznie wyciśnie zdrowe i sensowne zachowania. Proces wyciskania powoli zaczął ruszać. Ponieważ jest to zjawisko nowe, więc, jak wszystko, co nowe, wdrożeniu go towarzyszy ból. Powoduje lamenty i krzyki. Ale boleć musi. Z uwagi na fakt, że w grę wchodzą poważne, prywatne pieniądze i prywatny majątek to z drogi musi zostać zmieciona każda przeszkoda tkwiąca w niechlujstwie i głupocie kultywowanymi z zamiłowaniem pod szyldem szacownych i poważnych instytucji publicznych.


Pojawiające się zjawiska polegające na utylizacji nadpsutych owoców usług świadczonych  niechlujnie i naprędce, bez wyobraźni i za psi grosz zwiastują nadejście dobrej nowiny. Nadchodzą dawno oczekiwane czasy godziwego wynagrodzenia za poważną usługę. Czasy strachu i panicznego lęku przed oszukańczym oferowaniem tandety i brakoróbstwa jako towaru pełnowartościowego. Także strachu i obaw przed przyjmowaniem przez niedouczonych urzędników tandetnych i niechlujnych usług na poważne publiczne potrzeby. 
Widomym jest, że przystąpienie do profesjonalnej obsługi instytucji publicznych wymaga spełnienia formalnych wymagań stawianych przed podmiotami gospodarczymi w toku postępowania o zamówienie publiczne. Oczywistym jest także i to, że samo spełnienie formalnych wymagań stawianych przed uczestnikami przetargów nie daje gwarancji należytego wykonania usługi. Jest to jedynie warunek konieczny ale nie wystarczający. Licznych dowodów na poparcie tej tezy dostarcza praktyka. Licznych i coraz liczniejszych. Zwolna rusza hurtowania dowodów. Do tego należy dołączyć jeszcze zdrowy i ożywczy lęk i wstyd przed generowaniem żenady udającej usługę.

Utarło się jednak naiwne i nierozsądne przekonanie decydentów instytucji publicznych, że podstawowym kryterium doboru podmiotu, od którego istotnie zależą odpowiedzialne decyzje administracyjne jest najniższa cena. Niepotrzebnym marnowaniem czasu i wysiłku byłoby rozwodzenie się nad brakiem logiki i sensu takiego mniemania. Lawinowo wrasta ilość konkretnych dowodów na to, że jest to praktyka błędna, niebezpieczna i naganna. Przysparzająca kłopotów, kosztów i komplikacji. Nędzny fachowiec wynajmowany za pół darmo to zwykle partacz, którego tania usługa nie tylko nie przynosi oczekiwanych oszczędności a wręcz generuje pokaźne straty. Skoro nie było możliwe wcześniejsze uprzytomnienie skutków takiego mniemania to należy teraz dzielnie przyjąć na gardę praktyczne skutki takiego podejścia do sprawy.  Obserwowana sytuacja jest ewidentnym i namacalnym dowodem na to, że w sferze publicznej rozsądek i namysł był i jest towarem deficytowym. Wystarczyła krztyna wyobraźni upstrzona odrobiną rozwagi by przewidzieć bieżący stan rzeczy. Ponieważ zabrakło tych komponentów to systematycznie pojawiają się konsekwencje wadliwego myślenia. Masowe odwołania, hurtowo przegrywane sprawy administracyjne i sądowe stają się jedynym lekarstwem na bezmyślność i brak wyobraźni. Widać tak było trzeba. Aby dotarło musi trochę poboleć. Czasem nawet warto sypnąć na ranę garścią soli.

Systematyczne lekceważenie jakości usług świadczonych na rzecz podmiotów publicznych stało się podłożem powszechnych, przykrych błędów, których konsekwencje ponoszą przede wszystkim właściciele nieruchomości. To oni są głównymi ofiarami powszechnie uprawnianego procederu. To właściciele nieruchomości z uwagi na kulawe procedury zmuszeni są słono płacić prawnikom i specjalistom za występowanie w obronie ich interesów. Jedynym lekarstwem na zatrzymanie procederu uprawianego masowo przez instytucje publiczne odpowiedzialne za naliczane danin publicznych i ustalanie odszkodowań jest zdecydowany opór stawiany przez właścicieli nieruchomości wykorzystujących najlepszych i najskuteczniejszych fachowców z branży. Praktyka wykazuje, że jest to sposób skuteczny, najtańszy i najszybszy z możliwych. O sensowności tego typu rozwiązania świadczą liczne sukcesy odnoszone przez właścicieli nieruchomości przed samorządowymi kolegiami odwoławczymi oraz w sądach. Pożądane działania fachowców wspierających właścicieli nieruchomości bywają często przedmiotem ślepej napaści i głupiej agresji. Wielu osobom trudno jest zrozumieć, że szczęśliwy posiadacz państwowych uprawnień nie musi wcale czuć się w obowiązku występować wyłącznie po stronie instytucji publicznych ale także ma prawo występowania w dobrze pojętym interesie właścicieli nieruchomości. Zasadność takiego postępowania potwierdzają rozstrzygnięcia kolegiów odwoławczych i sądów. Ona wskazują gdzie leży racja i kto popełnia błędy. Błogosławieństwo kolegów po fachu nie jest do szczęścia potrzebne. Zrozumienie sensu zjawiska nastąpi wraz z rosnącym zapotrzebowaniem na dobrą lecz także dobrze wynagradzaną usługę.
Zanim nadejdzie zrozumienie, jak zwykle w podobnych sytuacjach, głupota i hipokryzja musi się wyszumieć. Musi sobie urządzić swój tradycyjny karnawał.

Wszyscy porządni rzeczoznawcy majątkowi jak kania dżdżu wyczekują skutków procesu, który właśnie się zaczął. Nic nie może ich uradować bardziej niż oczyszczenie środowiska z miernoty, która prowadzi do pauperyzacji zawodu.
Klienci, właściciele nieruchomości, już zrozumieli, że aby zyskać trzeba korzystać z usług najlepszych a nie najtańszych fachowców. Czekamy aż zrozumieją to decydenci publicznych funduszy.

Wojtek Nurek

Oceniać każdy może, trochę lepiej, lub trochę gorzej.

Jasne jest i oczywiste, że sporządzaniem operatów szacunkowych zajmują się rzeczoznawcy majątkowi. Wynika to dosyć wyraźnie z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami (art. 7 i art. 156).

Całkowicie odmienną materią jest kwestia dokonywania oceny operatów szacunkowych. Kwestia ta uregulowana została w art. 157 ust. 1 ustawy w sposób następujący:

Oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 2 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny, mając na względzie następujące zasady:

1.   organizacja zawodowa wyznacza zespół oceniający w składzie co najmniej 2 rzeczoznawców majątkowych;
2.   w ocenie nie mogą brać udziału rzeczoznawcy majątkowi, wobec których zachodzą przesłanki wymienione w art. 24 Kodeksu postępowania administracyjnego lub inne przesłanki, które mogą budzić uzasadnione wątpliwości co do ich bezstronności.

Z przepisu jasno wynika, że aby brać się za bary z ocenianiem należy spełnić dwa warunki:

• należy być organizacją
• trzeba mieć moce przerobowe w ciągu najbliższych 2 miesięcy,
• dysponować co najmniej 2 rzeczoznawcami skłonnymi wejść w skład komisji opiniującej.
  

Dociekliwy czytelnik spyta: jak stać się organizacją zawodową?
Nic prostszego!

Ustawa, w treści art. 4 pkt. 15 daje nam proste, rzec by można żołnierskie, wyjaśnienie:

Ilekroć w ustawie jest mowa o organizacjach zawodowych - należy przez to rozumieć utworzone, zgodnie z przepisami o stowarzyszeniach, stowarzyszenia i związki stowarzyszeń zrzeszające osoby zawodowo wykonujące czynności odpowiednio rzeczoznawcy majątkowego, pośrednika w obrocie nieruchomościami lub zarządcy nieruchomości.

Z przepisu jasno i wyraźnie wynika, że do wygenerowania organizacji zawodowej potrzebne będą co najmniej następujące komponenty:

• jakieś stowarzyszenie - może być już istniejące;
• paru rzeczoznawców majątkowych, którzy są członkami lub zostaną przyjęci w poczet członków tego stowarzyszenia.

I to wszystko.
Mamy wymagany komplet warunków. Mamy stowarzyszenie zrzeszające osoby zawodowo wykonujące czynności rzeczoznawcy majątkowego?
Mamy. To do roboty!

W Polsce istnieje wiele organizacji zawodowych tak właśnie skonstruowanych w rozumieniu cytowanej ustawy. Przeważająca większość funkcjonujących w Polsce organizacji zawodowych ma w swoim składzie zarówno osoby zawodowo wykonujące czynności rzeczoznawcy majątkowego, jak i różne inne osoby.

Ustawodawca nie określał wymaganej proporcji pomiędzy rzeczoznawcami i nie rzeczoznawcami. Wiadomym jest jedynie, że organizację czynią osoby wykonujące czynności. Nie może więc to być jednak jedna osoba. Musi być co najmniej dwóch rzeczoznawców.

Podejrzewać można, że niektóre istniejące stowarzyszenia są organizacjami zawodowymi rzeczoznawców majątkowych w myśl definicji z uogn. Tym zagadnieniem na pewno warto się zainteresować skoro istnieje możliwość pozyskiwania środków na cele statutowe za pomocą ustawowo przydzielonego prawa do dokonywania oceny prawidłowości sporządzania operatów.

Prostota stworzenia organizacji zawodowej może być doskonałym wariantem działania dla osób posiadających zamiłowanie do opiniowania. Przede wszystkim jednak kandydaci do zawodu winni się zainteresować tematem. Winni rozważyć czy nie warto wejść w ciekawe zagadnienia praktyczne od strony oceniania operatów szacunkowych wykonywanych przez ich starszych, bardziej doświadczonych kolegów.
Sprawa naprawdę warta jest poważniejszego zainteresowania i głębszego rozważenia.

Drodzy Kandydaci do zawodu!

Z przyjemnością informuję wszystkich chętnych, że macie Państwo już połowę wymaganego przy konstruowaniu organizacji składu rzeczoznawców. Oferuję Wam także połowę wymaganego ustawowo składu  zespołu oceniającego. Wszystko to w mojej, skromnej, jednoosobowej osobie.

Najprostszą możliwością stworzenia nowej organizacji zawodowej jest odpalenie stowarzyszenia zwykłego. Jest to przewidziana przez prawo o stowarzyszeniach uproszczona forma stowarzyszenia, nie posiadającego niestety osobowości prawnej. Kuszące jest jednak to, że wystarczą zaledwie trzy osoby by skutecznie założyć stowarzyszenie zwykłe.  Ważne jest aby co najmniej dwie z tych  osób było rzeczoznawcami majątkowymi. Bez tego nie powstanie formalnie organizacja zawodowa.

Istotną wadą braku osobowości prawnej jest brak możliwości wystawiania faktur.

Ale nie można być materialistą. Nie zawsze tam gdzie jest pożyteczna działalność w grę muszą wchodzić pieniądze.

W nawiązaniu do przedstawionych informacji nie możemy wykluczyć następującego scenariusza:

Załóżmy, że w formie stowarzyszenia istnieje sobie gdzieś na wsi Towarzystwo Miłośników Pięknej Polskiej Wsi. Towarzysze tego towarzystwa przyjmują w poczet swoich członków co najmniej dwóch rzeczoznawców. Z mocy prawa stają się rzecz jasna organizacją zawodową. Towarzystwo uzyskuje ustawowe prawo do korzystania z dobrodziejstwa dokonywania oceny prawidłowości operatów szacunkowych. Z pewnością w gminie rzecz się przyda, ponieważ urzędnicy nie zawsze panują nad jakością operatów szacunkowych.

Jest to mocno zauważalne, gdy opracowania zamawiane są wyłącznie według kryterium najniższej ceny.

Jeśli od treści operatów mocno uzależnione są np. opłaty publiczne to każdy błąd, każda wada przenosi się na spore pieniądze.

A nie można przecież wykluczyć, że miejscowy rolnik czy pszczelarz okażą się doskonałymi ekspertami od ocen. W końcu w grę wchodzi rozsądek, logiczne myślenie i umiejętność czytania przepisów. Z formalnego względu ważne jest także by w skład zespołu oceniającego wchodziło co najmniej dwóch rzeczoznawców. Jak się dalej okaże nie muszą to być wcale ci sami, dzięki którym zaistniała organizacja. Z przyczyn praktycznych lepiej będzie gdy będą to inne osoby. 

Składu zespołu oceniającego nie powinno się ograniczać wyłącznie do samych rzeczoznawców.  Istotne jest przede wszystkim by członkiem zespołu była osoba roztropna i mająca pojęcie o wycenie. Tak jak od urzędnika przyjmującego operat szacunkowy do obrotu prawnego nie wymaga się specjalnych kwalifikacji, tak i od oceniającego nie ma powodów wymagać specjalnych certyfikatów na posiadany przez niego rozsądek.

W ostateczności, w razie sporu, kompetencje oceniającego osądzone zostaną przez poważne publicznie instytucje: Samorządowe Kolegia Odwoławcze oraz Sądy.

Cóż może być lepszą gwarancją jakości?

Czym się ma różnić w praktyce kompetentna ocena dokonana przez pszczelarza i sadownika zasiadającego w zespole z dwoma rzeczoznawcami od takiego samej oceny dokonanej wyłącznie przez osoby posiadające uprawnienia do wykonania ocenianej przez nich usługi?

Czy faktycznie musimy być zawodowymi restauratorami aby ocenić jakość podanych nam gumowatych racuszków z muchą na talerzu?

Czy koniecznie powinniśmy być prezesami cechów fryzjerskich aby stwierdzić, że fryzjer wygolił nam łyse placki i krzywo przyciął baczki?

Oczywiście, że nie!

Oczywisty dowód partactwa brzmi tak samo przekonująco w ustach dojrzałego specjalisty z licznymi orderami, dyplomami, statuetami i rev-ami, jak i w ustach pięknej, młodej, inteligentnej kobiety trudniącej się na co dzień z sukcesem wychowywaniem gromadki dzieci.

W opisywanych zagadnieniach rysuje się jednak kolejny problem.

Osoby zawodowo wykonujące czynności rzeczoznawcy majątkowego zostały ze względów praktycznych przymuszone do ubezpieczania się na okoliczność wyrządzenia szkód w toku działalności zawodowej. Jest to rzecz absolutnie naturalna i zrozumiała.

Nie należy jednak wykluczać, że szkody materialne może także wyrządzić wadliwa ocena prawidłowości operatu szacunkowego. Z niewiadomych powodów zdefiniowane w ustawie organizacje zawodowe nie mają obowiązku ubezpieczania się na okoliczność wykonywanych ocen.

Sprawa wydaje się o tyle niebezpieczna, że przywoływane wcześniej Towarzystwo Miłośników Pięknej Polskiej Wsi może, przez niedopatrzenie, powierzyć opiniowanie akurat tym osobom, które nie posiadają stosownej inteligencji, rozwagi i wnikliwości.

Oczywiście taka sytuacja jeszcze w Polsce nie miała miejsca. Rozważam ją jedynie hipotetycznie.

Wiadomym jest przecież, że sporządzone dotychczas opinie nie zawierały wad.

Bądź co bądź, nie wykonywali ich ludzie tylko organizacje zawodowe.

Kolejnym faktem przemawiającym za tym, że dokonywanie ocen operatów szacunkowych rządzi się nieco innymi regułami niż samo sporządzanie operatów jest fakt, że osoby oceniające nie podlegają ustawowo rozumianej odpowiedzialności zawodowej (art. 178 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Ze swej natury proces dokonywania oceny prawidłowości sporządzenia operatów szacunkowy powierzany jest zarówno rzeczoznawcom jak i innym osobom. W głębszym zrozumieniu zagadnienia pomocne będzie pismo Naczelnika Wydziału Odpowiedzialności Zawodowej w Departamencie Gospodarki Nieruchomościami Ministerstwa Infrastruktury.

Nawiązując do zmyślnej konstrukcji prawnej procesu opiniowania zachęcam, szczególnie kandydatów do zawodu, do wygenerowania sobie własnej, ustawowo rozumianej organizacji zawodowej. Sprawne zorganizowanie się pozwoli dosyć szybko odzyskać środki wydatkowane na mozolny i kosztowny proces zdobywania uprawnień. Może też stanowić całkiem dobre narzędzie do pogłębiania umiejętności praktycznych a przy okazji stać się całkiem intratnym źródłem dochodu.

Od strony praktycznej funkcjonowania omawianej organizacji zawodowej główny problem techniczny tkwi w sprawnym docieraniu do niezadowolonych odbiorców operatów szacunkowych. Zaletą opisywanej działalności jest brak konieczności występowania w przetargach publicznych, brak potrzeby posiadania uprawnień (z wyjątkiem dwóch członków zespołu oceniającego) a tym samym brak obowiązku ubezpieczania się przez tych członków zespołu, którzy nie są rzeczoznawcami.

I dla rzeczoznawców będących członkami zespołu oceniającego jest też pewne udogodnienie. Z tytułu działalności prowadzonej w ramach zespołu oceniającego nie będą podlegać odpowiedzialności zawodowej.  Dla osób, które zdecydują się na tę formę aktywności gospodarczej może okazać się korzystne, aby w postępowaniach przetargowych wybierano możliwie najgorszych i najtańszych rzeczoznawców. Im bowiem gorzej tym większe prawdopodobieństwo sukcesu gospodarczego dobrze zorganizowanej organizacji zawodowej, dobrze skonstruowanego zespołu fachowców.

W całej sprawie istotne jest także aby pochopnie nie zapisywać się do organizacji. Warto pamiętać o treści art. 2 ust. 3 ustawy prawo o stowarzyszeniach: Stowarzyszenie opiera swoją działalność na pracy społecznej członków; do prowadzenia swych spraw może zatrudniać pracowników. 

Należy mieć na względzie, że członkowie stowarzyszenia są potrzebni wyłącznie do formalnego istnienia stowarzyszenia. Z ustawowego przepisu wyraźnie wynika, że oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja, a ta ma przecież prawo powierzać swoje sprawy pracownikom. Dalej istotne jest by dwóch pracowników, członków zespołu oceniającego było rzeczoznawcami. Rzeczoznawcy Ci nie  mają obowiązku i nawet nie powinni być członkami stowarzyszenia - organizacji zawodowej. Ich członkostwo stanowiło by nawet pewien problem prawny, ponieważ formalnie stowarzyszenie opiera swoją działalność na pracy społecznej członków a tylko pracowników ma prawo zatrudniać do prowadzenia spraw (w tym oczywiście także opiniowania).

Nie pozostaje więc nic innego jak zakasać rękawy i wziąć się do roboty.

Dobrze wykonywana usługa zawsze znajdzie odbiorcę. Chociażby dlatego, że jest pożyteczna gdyż jest dobra. Zła usługa też zawsze znajduje odbiorcę.
Dzięki temu każdy może jakoś żyć.
;-)
A nie mówiłem?

Niesłuszne odszkodowania à la GDDKiA – część II

W artykule Niesłuszne odszkodowania á la GDDKiA wiedziona była opowieść o losach Państwa M.
i ich niewielkiego mieszkania. Budynek, w którym zamieszkują Państwo M. został przewidziany do wyburzenia. Teren, na którym jest położony przewidziany został na realizację celu publicznego - autostrady płatnej A-1. Historia Państwa M. pokazuje, w jaki sposób instytucje publiczne odpowiedzialne za realizację dróg publicznych wcielają w życie konstytucyjną zasadę: „Wywłaszczenie jest dopuszczalne jedynie wówczas, gdy jest dokonywane na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem”.

Mijają miesiące. Wokół budynku, w którym mieszkają Państwo trwają intensywne prace budowlane. Hałas i drgania wywoływane przez ciężkie maszyny budowlane sprawiają, że życie Państwa M. zamieniane jest systematycznie w koszmar. Dojście do domu wymaga pokonywania toru przeszkód. Istniejący tu niedawno ogród przydomowy Państwa M. został zamieniony na huczny plac budowy z rozjeżdżonym gruntem, gliną i wykopami.

Tę barwną codzienność rodziny M. ubarwiała przez jakiś czas korespondencja napływająca od urzędników, którym powierzono zadanie przejęcia majątku prywatnego na rzecz Skarbu Państwa. To napisał coś wojewoda śląski, to z kolei ktoś z Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych i Autostrad. Niezależnie jednak od ilości użytych zdań i mnogości przytoczonych artykułów sprawa utknęła w miejscu. Przedstawiciele organów Państwa nie potrafią znaleźć sposobu na rozliczenie się z obywatelem przy zastosowaniu słusznego odszkodowania. Kilka ostatnich tygodni okrasza cisza, którą przerywa jedynie warkot ciężkiego sprzętu budowlanego. Państwo M. tracą nadzieję. Obawiają się, że polska sztuka prawodawcza polegnie w konfrontacji z prostym problemem polegającym na wykupie mieszkania na cel publiczny.

Na pierwszym etapie sprawy Państwu M. zaproponowano niesłuszne odszkodowanie. Oferta z niesłusznym odszkodowaniem została przez nich odrzucona. Odrzucenie niesłusznej oferty stało się dla GDDKiA pretekstem do wystąpienia do wojewody o wszczęcie procesu wywłaszczeniowego. Przy okazji zwrócono się do wojewody o udzielenie zezwolenia na niezwłoczne zajęcie nieruchomości. Żeby jednak sprawa była wiadoma dla samych zainteresowanych pismo takie przesłano także i do nich.

Warto mieć na względzie, że zdobna w liczne artykuły i paragrafy treść pisma adresowana jest do prostego odbiorcy. Zwykłego, typowego właściciela lokalu jakich w Polsce miliony. Smakując treść pisma łatwo sobie wyobrazić minę odbiorcy porażonego skomplikowaną wiedzą, którą z nonszalancją posługują się światli urzędnicy.

WNIOSEK GDDKiA DO WOJEWODY

 

Z treści pisma można odnieść wrażenie, że odrzucenie niesłusznej oferty skierowanej do Państwa M. stało się przyczyna poważnych problemów, na które M. narażają interes publiczny. Ich działanie zmusza do podjęcia rozwiązań siłowych, które tak, czy siak, umożliwią realizację inwestycji celu publicznego, która jest budowa autostrady A-1.

A przecież wystarczyło przyjąć ofertę z niesłusznym odszkodowaniem i problem by nie wystąpił.

ZAWIADOMIENIE WOJEWODY

 

Proste niezgodzenie się z ofertą zawierającą niesłuszne odszkodowanie i zdecydowana reakcja GDDKiA stała się przyczyną aktywności wojewody, który zawiadomił właścicieli lokalu mieszkalnego o wszczęciu postępowanie wywłaszczeniowego.

Należy sobie uzmysłowić, że Bogu ducha winni Państwo M. niezależnie od wszystkiego muszą gdzieś mieszkać. Posiadane przez nich mieszkanie nie jest elementem większej kolekcji posiadanych przez nich mieszkań. Jest to miejsce ich stałego zamieszkania. To mieszkanie będące źródłem natchnienia dla powstających w różnych urzędach pism jest niezbędne dla ich codziennego i coraz mniej komfortowego życia.
Z wypiekami na licach wczytują się w pismo wojewody, który wyjawia im, że nie godząc się na niesłuszne odszkodowanie narobili sobie niezłego bałaganu. Zachodzi teraz obawa, że wojewoda sięgnie po instytucję rygoru natychmiastowej wykonalności, której sama nazwa budzi lęk. Nie mówiąc już o skutkach praktycznych.

DECYZJA WOJEWODY OBEJMUJĄCA ZAJĘCIE I ZAPOWIADANY RYGOR

 

Kolejny list to decyzja wojewody, która powtarza lawinę paragrafów i artykułów. W gąszczu różnorodnych informacji, z naturalnych przyczyn niejasnych dla większości Polaków, powiadomiono Państwa M., że zapowiadany rygor natychmiastowej wykonalności właśnie się ziścił. Zlęknionym właścicielom lokalu mieszkalnego uprzytomniono, że konsekwencją podjętej decyzji wojewody są uprawnienia nabyte przez GDDKiA do dysponowania lokalem na cele budowlane a Państwo M. zobowiązani są teraz do niezwłocznego wydania zamieszkiwanego przez nich mieszkania.

Główny problem Państwa M. polegał na tym, że nikt nie podpowiedział im gdzie mają się niezwłocznie podziać.  Na razie kwestia ta nie zajmowała uwagi tzw. czynników oficjalnych.

PISMO GDDKiA – WZMIANKA O LOKALU ZAMIENNYM

12 października 2009 r. powstaje kolejne pismo autorstwa GDDKiA. Pismo wyjawia Państwu M., że to co uprzednio wyraził pisemnie wojewoda staje się faktem. Nadchodzi moment wcielenia w życie ujawnionych dotychczas faktów, które narodziły się z chwilą nie wyrażenia zgody na przyjęcie oferty zawierającej niesłuszne odszkodowanie złożone Państwu M.
Pewnym novum, które zawiera pismo GDDKiA jest napomknięcie w nim o mieszkaniu zamiennym, do którego Państwo M. mają się przenieść w chwili gdy rygor o natychmiastowej wykonalności pojawi się w praktyce.

Państwo M. udali się pod wskazany w piśmie adres. Standard lokalu okazał się odbiegać nawet od niewygórowanych wymagań. Państwo M. kolejny raz utrudnili realizację autostrady odmawiając na piśmie przeniesienia się do wskazanego im mieszkania.

Widok ogólny budynku z proponowanym lokalem zamiennym

Ściana zewnętrzna lokalu zamiennego

ODRZUCONA PROPOZYCJA PROTOKOŁU WYDANIA LOKALU 

 

Na okoliczność ewentualnego skorzystania z lokalu zamiennego przedłożono Państwu M. porozumienie regulujące między innymi kwestie finansowe korzystania z lokalu zamiennego (tego z zawilgoconymi ścianami) do czasu pojawienia się na koncie bankowym Państwa M. słusznego odszkodowania ustalonego przez wojewodę.
Niepokój właścicieli feralnego mieszkania wzniecał niewiadomy termin wypłacenia odszkodowania przez wojewodę. Zważywszy na dotychczasowy bieg wypadków trudno im było uwierzyć w rychłe zakończenie sprawy. W żadnym razie nie zgodzili się przystać na ofertę GDDKiA gwarantującą ponoszenie kosztów czynszu w okresie jedynie 6 miesięcy od opuszczenia mieszkania.

ODRZUCONA PROPOZYCJA POROZUMIENIA W SPRAWIE ZASAD KORZYSTANIA Z LOKALU ZMIENNEGO

STANOWISKO WOJEWODY UZASADNIAJĄCE ODRZUCENIE ZŁOŻONEJ PIERWOTNIE OFERTY

4 listopada 2009 r. wojewoda wyraził swoje stanowisko. Państwo M. zostali dobitnie poinstruowani w kwestiach prawnych związanych z zagadnieniem. Wskazano im, że przysługuje im prawo do dodatkowych 10.000 zł. Jak wynika z wcześniejszych propozycji kwota taka nie wchodziła w zakres oferowanego dotychczas odszkodowania. Można więc z tego wnosić, że Państwo M. słusznie nie wyrazili zgody na wcześniej składaną im ofertę. Innymi słowy cały ten korowód nie powstał z winy właścicieli mieszkania. Domniemywać można, że Państwo M. nie są odpowiedzialni za upływ bezskutecznego terminu zawarcia umowy.

Poza światem wirtualnym tkwiącym w redagowanych dokumentach istnieje także świat rzeczywisty. W świecie tym Państwo M. nadal mieszkają w swoim mieszkaniu. To nie uległo zmianie. Mocnej zmianie ulega natomiast otoczenie budynku, w którym zamieszkują Państwo M. Przydomowy ogród zamieniony został w plac budowy. Codzienne życie zaburza warkot sprzętu ciężkiego, który drąży dziury w ziemi i przemieszcza masy ziemne. Spokojne niegdyś życie toczone przez rodzinę M. zamienia się powoli w koszmar. Ekipy budowlane zachowują się w tym wszystkim tak, jakby mieszkanie Państwa M. było nie zamieszkałe.

Postępującym pracom budowlanym towarzyszy absolutny brak wsparcia ze strony wojewody i przedstawicieli GDDKiA. Państwo M. z coraz większym niepokojem przyglądają się toczącym się przy ich domu robotom budowlanym.

Prace budowlane prowadzone przy zamieszkałym budynku mieszkalnym.

Niecodzienny widok z okna mieszkania Państwa M.

Zdesperowani właściciele mieszkania, przerażeni rosnącym zagrożeniem ich zdrowia, życia i mienia zwrócili się do Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego o pomoc. Państwo M. są pełni obaw, że w toku realizacji autostrady ekipy budowlane mogły nie zwrócić uwagi na to, że oni wciąż mieszkają w swoim mieszkaniu. 
Państwo M. demonstrują coraz większość ostrożność co do skuteczności przepisów konstytucyjnych. W bezpośredniej rozmowie z Państwem M. czuć słabnącą sympatię wobec osób sprawujących odpowiedzialne funkcje publiczne.

Miejmy nadzieję, że ciąg dalszy nastąpi wedle nieco innej jakości pracy instytucji publicznych odpowiedzialnych za realizację upragnionych autostrad.

Drogi publiczne - znój interpretacji kiepskich przepisów

Drogi publiczne - pismo Ministra Infrastruktury z dnia 18.02.2009 r. do Wojewodów

Warszawa, dnia 18 lutego 2009 r.

Minister Infrastrukutry
Cezary Grabarczyk
Nr BO-074-9/09

Panie i Panowie Wojewodowie

W związku z powtarzającymi się uchybieniami w prowadzonych postępowaniach administracyjnych w przedmiocie ustalania odszkodowań za nieruchomości nabyte na rzecz Skarbu Państwa z mocy przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 roku o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (tekst jedn.: Dz.U. z 2008 roku Nr 193, poz. 1194 ze zm.), zwracam się z uprzejmą prośbą o uwzględnienie następujących uwag w toku prowadzonych postępowań przed organem wojewódzkim.

Aktualne orzecznictwo sądowoadministracyjne prezentuje pogląd, iż operat szacunkowy sporządzony dla potrzeb postępowania odszkodowawczego jest jednym z dowodów w sprawie, i tak jak każdy dowód, podlega ocenie przez organ administracji, stosowanie do art. 77 Kpa. W szczególności na podstawie art. 80 Kpa rozpoznając sprawę organ administracji ma prawo i obowiązek ocenić dowodową wartość operatu szacunkowego, zbadać czy przedłożona mu opinia jest zupełna, logiczna i wiarygodna (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 12 grudnia 2007 roku sygn. akt: I SA/Wa 1484/07, publ. Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych). Zgodnie z art. 75 Kpa, opinia biegłego jest tylko jednym z dowodów w sprawie i jako dowód podlega ocenie organu prowadzącego postępowanie. W szczególności ocena ta musi dotyczyć prawidłowości ustalonej przez rzeczoznawcę majątkowego wysokości odszkodowania w korelacji z przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 11 grudnia 2008 roku sygn. akt: I SA/Wa 1174/08, publ. Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych). Również z utrwalonego orzecznictwa Naczelnego Sądu Administracyjnego wynika możliwość, a nawet wręcz konieczność, dokonania przez organy administracji oceny operatu szacunkowego. Zgodnie z wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnega z dnia 26 stycznia 2006 roku sygn. akt: II OSK 459/05, publ. LEX nr 206473,. zarówno organy administracyjne jak i sądy rozpoznające sprawę mają obowiązek ocenić, na podstawie art. 80 Kpa, wartość dowodową złożonego operatu szacunkowego. Żadne argumenty nie przemawiają za tym, aby organy rozpoznające sprawę na podstawie tego dokumentu nie mogły samodzielnie ocenić jego wartości dowodowej, a w razie wątpliwości żądać od rzeczoznawcy uzupełnienia tego dokumentu albo wyjaśnień co do jego treści. Również Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 4 października 2006 roku sygn. akt: I OSK 417/06, publ. LEX nr 281387 uznał, że sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy stanowi dowód, że opisana w nim nieruchomość ma określoną wartość, a z kolei wartość ta jest podstawą określenia ceny. Rzeczoznawca ma pewien wpływ na ustalenie wartości nieruchomości, skoro organ dokonuje tego określenia na podstawie sporządzonego przez niego oszacowania nieruchomości. Nie oznacza to jednak związania organu ustaleniami uzyskanej opinii rzeczoznawcy majątkowego. O wysokości odszkodowania decyduje właściwy organ. On więc ocenia wiarygodność otrzymanej opinii. Na organie spoczywa również obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy oraz podjęcia niezbędnych działań zmierzających do prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości i należnego za nią odszkodowania. Proces wyceny nieruchomości powinien być poprzedzony wnikliwą analizą rynku nieruchomości, w tym wszechstronną, opartą na wszelkich dostępnych danych, analizą cen występujących na tym rynku.

Stosowanie do art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 roku wysokość odszkodowania za nieruchomości nabyte pod inwestycje drogowe ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ pierwszej instancji oraz według wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Zgodnie natomiast z art. 23 tej ustawy w sprawach nieuregulowanych stosuje się przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami.

W myśl art. 154 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn.: Dz.U. z 2004 roku Nr 261, poz. 2603 ze zm.) wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Niemniej jednak operat szacunkowy sporządzony dla potrzeb postępowania odszkodowawczego winien również odpowiadać wymogom określonym w przepisach wykonawczych, o jakich mowa w art. 159 ustawy o gospodarce nieruchomościami, w szczególności z rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 roku Nr 207, poz. 2109).

Zgodnie z § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów na te cele. Natomiast stosownie do § 36 ust. 2 powołanego rozporządzenia z dnia 21 września 2004r., w przypadku braku cen, o których mowa w ust. 1, wartość gruntów określa się w sposób następujący:

   1. wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących określa się jako iloczyn wartości 1 m2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni, z tym że jeżeli przeznaczenie gruntów, z których wydzielono działki pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących, powoduje, że wartość tych gruntów jest niższa niż wartość gruntów przeznaczonych pod drogi, tak określoną wartość powiększa się o 50 %;
   2. wartość gruntów zajętych pod drogi publiczne określa się jako iloczyn wartości 1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni, z tym że jeżeli przeznaczenie gruntów przyległych powoduje, że ich wartość jest niższa niż wartość gruntów przeznaczonych pod drogi, tak ustaloną wartość powiększa się o 50 %.


Zgodnie z § 36 ust. 4 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 roku przepisy ust. 1 i ust. 2 pkt 1 stosuje się odpowiednio do określenia wartości nieruchomości lub ich części nabywanych na cele budowy autostrad lub dróg krajowych, z tym że stan tych nieruchomości przyjmuje się na dzień wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji autostrady lub drogi krajowej, a ceny - na dzień zawarcia umowy, jeżeli nabycie następuje w drodze umowy, albo na dzień wydania decyzji o odszkodowaniu, jeżeli nabycie następuje w drodze wywłaszczenia.

W myśl powołanych powyżej przepisów rzeczoznawca majątkowy określa wartość rynkową nieruchomości w podejściu porównawczym za pomocą metody korygowania ceny średniej lub porównywania parami.  Uwzględniając powyższą metodykę należy przyjąć z rynku lokalnego nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego na przestrzeni ostatnich dwu lat (standard III.7 - Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego) i dla których znane są zarówno ceny transakcyjne jak i cechy tych nieruchomości. Nie ma również przeszkód aby do wyceny nieruchomości przyjmować ceny transakcyjne uzyskiwane za nieruchomości podobne na regionalnym lub krajowym rynku nieruchomości (§ 26 ust. 1 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 roku). Przez nieruchomości podobne rozumie się nieruchomości porównywalne z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, charakteryzujące się w szczególności podobieństwem co do położenia, stanu prawnego, przeznaczenia, sposobu korzystania oraz innych cech wpływających na wartość.

Zasadnicza wskazówka zawarta w § 36 powołanego rozporządzenia w pierwszej kolejności nakazuje rzeczoznawcy majątkowemu uwzględnienie przy wycenie jedynie transakcji gruntami wykupionymi pod budowę dróg publicznych. Dopiero stwierdzenie braku na rynku (lokalnym ewentualnie regionalnym, ogólnopolskim) transakcji gruntami nabywanymi pod drogi upoważnia rzeczoznawcę majątkowego do skorzystania z § 36 ust. 2 pkt 1 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 roku i przyjęcia do porównań transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu odpowiadającemu przeznaczeniu gruntów, z których wydzielono wycenianą działkę. Przy czym, w tym przypadku, przeznaczenie nieruchomości winno być określone zgodnie z obowiązującym w dacie wydania decyzji lokalizacyjnej miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku jego braku, ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W przypadku braku studium lub decyzji uwzględnić należy faktyczny sposób użytkowania nieruchomości (art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Dodać przy tym należy, iż zgodnie z § 55 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny i sporządzania operatu szacunkowego operat szacunkowy powinien zawierać informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonywanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. Z kolei w myśl § 56 ust. 1 pkt 7 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 roku w operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny.

Oznacza to, iż w operacie szacunkowym rzeczoznawca majątkowy winien zawrzeć uzasadnienie wskazujące na właściwy dobór nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych. Tym samym rzeczoznawca winien uzasadnić przyjęty przez niego wybór metody szacowania nieruchomości, w szczególności wyjaśnić podstawę przyjęcia cen transakcyjnych nieruchomości podobnych.

Zatem w powołanych wyżej uwarunkowaniach prawnych zastosowanie przez rzeczoznawcę majątkowego § 36 ust. 2 pkt 1 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny i sporządzania operatu szacunkowego wymaga zamieszczenia we wstępnych warunkach wyceny informacji o braku na badanym rynku transakcji nieruchomościami podobnymi nabywanymi pod budowę dróg publicznych.

Nie do zaakceptowania jest przy tym odmowa stosowania przez rzeczoznawców majątkowych § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny i sporządzania operatu szacunkowego z uwagi na jego - zdaniem rzeczoznawców - sprzeczność z art. 134 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany do wykonywania czynności zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz z zasadami etyki zawodowej, kierując się zasadą bezstronności w wycenie nieruchomości (art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Ocena przepisów prawa, w tym ocena rozporządzeń wydanych na podstawie określonej delegacji ustawowej nie należy ani do organów administracji publicznej, ani też do rzeczoznawców majątkowych. Oceny konstytucyjności i legalności przepisów rangi podustawowej dokonuje Trybunał Konstytucyjny, a także sądy rozpatrujące daną sprawę indywidualnie.

Formułowane w ten sposób założenia wyceny stały się przyczyną zainicjowania wielu postępowań z tytułu odpowiedzialności zawodowej wobec rzeczoznawców majątkowych.

Ponadto pragnę zwrócić uwagę na konieczność badania w prowadzonych postępowaniach odszkodowawczych przesłanek do zastosowania art. 7 ustawy z dnia 25 lipca 2008 roku o zmianie ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2008 roku Nr 154, poz. 958) oraz art. 18 ust. le ustawy ż dnia 10 kwietnia 2003 roku obligujących organ do powiększenia ustalonego odszkodowania o kwotę równą 5 % wartości nieruchomości lub wartości prawa użytkowania wieczystego.

Koniecznym w tym względzie jest zatem ustalenie daty wydania inwestorowi nieruchomości przeznaczonej pod realizację inwestycji drogowej.

Natomiast w celu przyspieszenia postępowań odwoławczych zwracam się z uprzejmą prośbą o przestrzeganie rygorów przepisów Kodeksu postępowania administracyjnego, z którymi związana jest konieczność kompletowania pełnego materiału dowodowego w każdej indywidualnej sprawie przekazywanej do Ministerstwa Infrastruktury. W szczególności w związku z powtarzającymi się brakami uprzejmie proszę o nadsyłanie - poza rozstrzygnięciem organu wojewódzkiego i pismami w sprawie - akt zawierających następujące dokumenty (lub ich kopie potwierdzone za zgodność z oryginałem):

    *  ostateczną decyzję o ustaleniu lokalizacji drogi wraz z fragmentem załącznika graficznego obejmującym nieruchomość będącą przedmiotem postępowania, z zaznaczeniem linii rozgraniczających pasa drogowego oraz granic działek objętych postępowaniem, a także wraz z legendą do załącznika graficznego,
    * aktualny odpis z księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości objętej postępowaniem odszkodowawczym, a w przypadku jej braku inne dokumenty stwierdzające prawa do nieruchomości.


Przestrzeganie procedur Kodeksu postępowania administracyjnego i właściwa dokumentacja w każdej indywidualnej sprawie pozwoli nie tylko przyspieszyć postępowania odwoławcze, ale - jak sądzę - pozwoli na oddalanie przez Wojewódzki Sąd Administracyjny skarg na decyzje ostateczne związane z ustaleniem odszkodowania za nieruchomości przeznaczone pod budowę dróg publicznych.

Minister Infrastruktury
Cezary Gabarczyk


Otrzymują:

1. Pan Rafał Jurkowlaniec - Wojewoda Dolnośląski
2. Pan Rafał Bruski - Wojewoda Kujawsko-Pomorski
3. Pani Genowefa Tokarska - Wojewoda Lubelski
4. Pani Helena Hatka - Wojewoda Lubuski
5. Pani Jolanta Chełmińska - Wojewoda Łódzki
6. Pan Jerzy Miller - Wojewoda Małopolski
7. Pan Jacek Kozłowski - Wojewoda Mazowiecki
8. Pan Ryszard Wilczyński - Wojewoda Opolski
-----------------------------------------------------------------------

Drogi publiczne - pismo z dnia 11.03.2009 r. PFSRM do Ministra Infrastruktury

Warszawa, dnia 11 marca 2009r

Minister Infrastruktury
Cezary Grabarczyk
ul. Chałubińskiego 4/6 00-928 Warszawa

W piśmie Pana Ministra Nr BO-074-9/09  z 18 lutego br. skierowanym do Wojewodów zawarte zostały ważne stwierdzenia, uwagi i zastrzeżenia dotyczące w wysokim stopniu wykonywania czynności przez rzeczoznawców majątkowych, w szczególności wycen sporządzanych na potrzeby ustalania odszkodowania za nieruchomości nabyte pod inwestycje drogowe.

Przyjmując te uwagi i zastrzeżenia Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych zwraca się z uprzejmą prośbą o analizę zgłaszanych niżej wniosków i postulatów dotyczących przedmiotu sprawy.
Federacja wyraża na wstępie ubolewanie, że nie otrzymała pisma Pana Ministra, a także że zagadnienia zawodowe rzeczoznawców podnoszone w piśmie nie były przedmiotem innych wcześniejszych pism lub rozmów bezpośrednich - (tekst pisma otrzymaliśmy od rzeczoznawców - członków naszych Stowarzyszeń). Do ważnych należy zaliczyć podkreślany w piśmie obowiązek wykorzystania dowodu z opinii rzeczoznawcy majątkowego po jego dopuszczenie jedynie w następstwie czynności z wykorzystaniem uprawnień organu przewidzianych w art. 77 i 80 Kpa w zakresie oceny dowodowej wartości operatu i po stwierdzeniu jego pełnej przydatności dla prowadzonego postępowania. Jednocześnie pismo nie wskazuje, na możliwości badania prawidłowości operatu szacunkowego w trybie przewidzianym w art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Ma to znaczenie z punktu widzenia właściwego rozgraniczenia przytoczonych uprawnień organu a ingerencję w merytoryczną treść operatu, w części objętej sferą wiadomości specjalnych i kompetencji rzeczoznawcy, objętych jego odpowiedzialnością.

Do takiej ingerencji może dojść zdaniem Federacji w następstwie stosowania niektórych zasad podanych w piśmie. Może to prowadzić do szerszych błędów. Pismo podkreśla w szczególności znaczenie § 36 ust.1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne, w tym obowiązek stosowania podejścia porównawczego, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów na te cele.

Należy stwierdzić, że wyeksponowanie tej zasady w piśmie stoi w wyraźnej sprzeczności ze stanem prawnym, jaki obowiązuje od dnia 16 grudnia 2006 r. w ustawie z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (SpecUstawa). Od wejścia bowiem w życie z tym dniem noweli SpecUstawy grunty zajęte pod drogi publiczne stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa lub odpowiedniej jednostki samorządu terytorialnego z dniem kiedy decyzja o lokalizacji drogi, obecnie decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej - stała się ostateczna. Od ponad dwóch lat brak jest w związku z tym transakcji gruntami wykupionymi pod budowę dróg publicznych, bowiem grunty takie wykupowi nie podlegają. Rzeczoznawcy majątkowi nie mogą w związku z tym wykorzystać zalecanej w piśmie wskazówki zawartej w ust. 1 § 36 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości. Wyłącznie z tego też powodu rzeczoznawcy majątkowi odstępując od stosowania § 36 ust. 1; uznają w obecnym stanie prawnym i faktycznym brak możliwości jego stosowania przy wycenie gruntów zajętych pod drogi publiczne. Nie może to być odczytywane i kwalifikowane jako odmowa stosowania § 36 ust. 1.

W piśmie podkreślono okres ostatnich 2 lat, jaki winien podlegać analizie i w następstwie stanowić źródło cen transakcyjnych. Wprowadzone regulacje nabywania gruntów z mocy prawa, wykluczające rokowania, oferty i umowy, przekraczają ten okres. (Podkreślić należy, że okres 2 lat od daty wyceny jest maksymalnym terminem pozyskiwania danych - zawsze chodzi o to aby transakcje były najbliższe daty odszkodowania - co ma istotne znaczenie uwzględniając wysoką, krótkookresową dynamikę wzrostu cen gruntów w latach 2006 - 2007.)

Istotne jest także, że ustalone w wyniku analizy rynku ceny transakcyjne są znacznie ograniczone a ponadto są najczęściej następstwem przyjęcia oferty ceny (jako takie mogą dotyczyć wyłącznie dróg krajowych, na podstawie decyzji lokalizacyjnych wydanych przed dniem 16.12.2006r). Stosownie do art. 66 § 1 Kc tryb ofertowy wyklucza jakiekolwiek negocjowanie warunków nabycia gruntu. W świetle art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami cena ustalona w tym trybie nie stanowi rynkowej ceny transakcyjnej.

W piśmie Pana Ministra podkreślono kilkakrotnie, że rzeczoznawca winien opierać wycenę na cenach nieruchomości podobnych, z przypomnieniem co rozumie się przez nieruchomość podobną i podkreśleniem ustawowych cech porównywalności, w tym porównywalnego położenia.
Na tym tle dalsze podkreślenie pisma o braku przeszkód i możliwości przyjmowania cen za nieruchomości podobne uzyskiwanych na regionalnym lub krajowym rynku nieruchomości w oparciu o przepis § 26 ust. 1 powołanego rozporządzenia, może stanowić w praktyce przyczynę dyskwalifikacji operatu szacunkowego. Przepis § 26 ust. 1 dotyczy wyłącznie nieruchomości o szczególnych cechach i rodzaju, w tym spełniających potrzeby rynków ponad lokalnych, krajowych lub zagranicznych, (np. zespoły parkowo-pałacowe, obiekty biurowe lub hotelowe określonej klasy i dalsze). Odnoszenie tego przepisu do gruntów pod drogi nie może mieć miejsca.

Wyceny dla ustalenia odszkodowań dotyczą obecnie wszystkich rodzajów dróg publicznych, a nie jedynie krajowych. Nie można wykorzystywać transakcji na A2 (postępowanie odszkodowawcze jest prowadzone w trybie wcześniej wydanych lokalizacji i obowiązujących wówczas przepisów) do wyceny innych kategorii dróg, położonych w dużych odległościach (50 - 100 km lub więcej). Prowadziłoby to do wykorzystywania transakcji z Gdańska do wycen nieruchomości np w województwie kieleckim, lub podobnie dowolnie.

Zgłaszane wnioski poszerzamy o poniższe postulaty, z prośbą o ich analizę.

Federacja z uwagą odnotowuje przytoczenie w piśmie standardów zawodowych rzeczoznawców majątkowych. Standardy te mimo rozmów, ustaleń i wysiłków ze strony Federacji nie zostały uzgodnione z Panem Ministrem. Pogarsza to sytuację w zakresie prawidłowego wykonywania praktyki zawodowej.

Od ponad dwóch lat wnosimy bezskutecznie potrzebę zmiany przepisów rozporządzenia w sprawie zasad wyceny, w tym gruntów na cele dróg publicznych. Wyrażamy nadzieję, że obecne prace Resortu szybko się zakończą, co wykluczy problemy związane ze stosowaniem dotychczasowych przepisów w całkowicie zmienionych uwarunkowaniach prawnych.

Odbiór operatów przez organ i ocena ich przydatności dowodowej wymaga wiedzy specjalistycznej. Federacja zgłasza ponownie gotowość zorganizowania z udziałem osób Ministerstwa niezbędnego szkolenia dla pracowników organów zlecających wyceny także dla omawianego celu, co może zapewnić właściwą współpracę organów i rzeczoznawców majątkowych.

Przekazując Panu Ministrowi powyższe pismo, proszę równocześnie o wyrażenie zgody na opublikowanie Pańskiego pisma do którego zgłosiliśmy powyższe uwagi.


Pozostając z szacunkiem
Prezydent PFSRM
Andrzej Hopfer

------------------------------------------------------------------------------------------
Drogi publiczne - pismo z dnia 05.06.2009 r. Ministra Infrastruktury do PFSRM
 

Warszawa, dnia 5 czerwca 2009 r.

MINISTER INFRASTRUKTURY
Nr BO-074-9/3/09

Pan
Andrzej Hopfer Prezydent
Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych

W odpowiedzi na pismo z dnia 11.03.20009 r. znak PFw/3/2009 w sprawie wystąpienia Ministra Infrastruktury z dnia 18.02.2009 r. nr BO-047-9/09, skierowanego do Wojewodów odnośnie sposobu prowadzenia postępowań mających za przedmiot ustalenie odszkodowań za nieruchomości nabyte pod realizację dróg publicznych, pragnę wyjaśnić co następuje.

Pismo z dnia 18.02.2009 r. zostało wystosowane do wszystkich Wojewodów, jako realizacja kompetencji Ministra Infrastruktury, określonych w art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2004 r. Nr 261. poz. 2603 ze zm.). Jego celem było wskazanie dostrzeżonych uchybień w prowadzonych postępowaniach administracyjnych mających za przedmiot ustalenie odszkodowania za pozbawienie praw do nieruchomości w związku z realizacją inwestycji drogowych. Pismo to miało za zadanie zwrócenie uwagi Wojewodom, jako organom I instancji, na kwestie związane z istotnym elementem prowadzonych postępowań administracyjnych, polegających na prawidłowej ocenie zebranego materiału dowodowego (w szczególności na podstawie art. 77 i 80 Kodeksu postępowania administracyjnego). Bazując na orzecznictwie sądów administracyjnych, które wypracowało istotne wskazówki dla organów administracji, wskazano na kwestie, które powinny być wnikliwie analizowane w trakcie in.in. oceny dowodu w postaci operatu szacunkowego.

Z swej istoty pismo to, jako skierowane do organów I instancji i związane z dostrzeżonymi uchybieniami w prowadzonych postępowaniach administracyjnych, nie zostało skierowane do organizacji zawodowych rzeczoznawców majątkowych. Pismo to miało jedynie uczulić Wojewodów na aspekty proceduralne prowadzonych postępowań, ze wskazaniem kwestii merytorycznych, jako niezbędnych w tym procesie. Poruszane w piśmie zagadnienia związane ze stosowaniem przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21  września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207. poz. 2109 ze zm.). stanowiło jedynie podsumowanie i zebranie dotychczasowego stanowiska Ministra Infrastruktury, prezentowanego od kilku lat w decyzjach administracyjnych. Z tego też względu żadna z organizacji zawodowych rzeczoznawców majątkowy nie była adresatem tego wystąpienia, gdyż charakter tego pisma uniemożliwiał podjęcie szerszej dyskusji na te tematy.

Odnosząc się natomiast do przedstawionych w piśmie Pana Prezydenta zagadnień, chciałbym na wstępie zapewnić, iż podejmowane przez Ministra Infrastruktury, jako organu odwoławczego, działania zw iązane z oceną prawidłowości operatów7 szacunkowych nie mają na celu ingerencji w merytoryczną treść operatu, objętą sferą wiadomości specjalnych i kompetencji rzeczoznawców majątkowych. Taki a nie inny sposób dokonywania oceny operatów szacunkowych wynika wprost z orzecznictwa sądów administracyjnych, w tym m.in. z wyroków przywołanych w piśmie Ministra Infrastruktur}' z dnia 18.02.2009 r.

Odnośnie ewentualnego stosowania przez organy orzekające art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami, niezbędne jest zwrócenie uwagi i wyjaśnienie, że również w tej kwestii sądy administracyjne mają określone stanowisko, które musi i powinno być uwzględniane przez organy. Otóż w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 21.01.2009 r. (sygn. akt I SA/Wa 1460/08, publik. Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych), zapadłego w sprawie ze skargi na decyzję Ministra Infrastruktury, zostało podniesione, że: „z treści art. 157 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami nie można wywodzić bezwzględnego ograniczenia możliwości oceny podstawowego elementu materiału dowodowego, jakim w7 sprawie ustalenia odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość jest operat szacunkowy. W szczególności nie można podzielić poglądu, iż zakwestionowanie prawidłowości operatu może nastąpić jedynie poprzez zlecenie jego oceny organizacji rzeczoznawców majątkowych (art. 157 ust. 1 ustawy).".

Podkreślenia wymaga, że ocena przez Ministra Infrastruktury operatów szacunkowych dokonywana jest pod kątem ich zgodności z przepisami prawa, a szczególności ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Tylko w tym zakresie zostały zawarte w piśmie do Wojewodów uwagi odnoszące się do kwestii, które powinny podlegać ocenie w toku postępowania mającego na celu ustalenie odszkodowania za prawa do nieruchomości. W szczególności polegało to na przywołaniu odpowiednich przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. i ich prawidłowej wykładni.

Odnosząc się do przedstawionego argumentu, iż „od wejścia w życie noweli SpecUstawy (...) od ponad dwóch lat brak jest transakcji gruntami wykupionymi pod budowę dróg publicznych, bowiem grunty takie wykupowi nie podlegają", w pierwszej kolejności należy wskazać na obowiązujące w tym zakresie przepisy. Ustawa z dnia 18 października 2006 r. o zmianie ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 220. poz. 1601 ze zm.) dokonała nowelizacji z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych. W wyniku tej nowelizacji zmienił się tryb nabywania nieruchomości pod realizację inwestycji polegających na budowie dróg publiczne. Ustawodawca odstąpił od indywidualnego nabywania konkretnych nieruchomości w trybie umownym lub w drodze wywłaszczenia na rzecz przejęcia z mocy prawa wszystkich nieruchomości objętych liniami rozgraniczającymi teren.

Tym niemniej, art. 5 ustawy z dnia 18 października 2006 r. wprost stanowi, że do spraw- wszczętych i niezakończonych do dnia wejścia w życie ustawy nowelizującej decyzją ostateczną stosuje się przepisy dotychczasowe, a więc przepisy m.in. regulujące sprawy lokalizowania oraz nabywania nieruchomości w drodze wywłaszczenia (w toku postępowania wywłaszczeniowego nadal istnieje możliwość zbycia nieruchomości pod drogę, co ma nawet miejsce w trakcie postępowania odwoławczego od decyzji wywłaszczeniowej). Dodatkowo art. 5 określa, że do nieruchomości objętych decyzjami o ustaleniu lokalizacji drogi krajowej, wy danymi na podstawie dotychczasowych przepisów, stosuje się przepis}" rozdziału 3 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. wr jego dotychczasowym brzmieniu, co oznacza, że wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego musi być poprzedzone próbą umownego nabycia nieruchomości.

Również ustawa z dnia 25 lipca 2008 r. o zmianie ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 154. poz. 958), określająca aktualny kształt regulacji dot. nabywania nieruchomości pod drogi publiczne, przewiduje, że do spraw wszczętych i niezakończonych decyzją ostateczną do dnia wejścia w życie niniejszej ustawy stosuje się przepisy dotychczasowe. Dla przedsięwzięć drogowych, dla których przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy została wydana decyzja o ustaleniu lokalizacji drogi, stosuje się przepisy dotychczasowe.

Wskazane przepisy jednoznacznie określają, że w chwili obecnej istnieje możliwość nabywania nieruchomości pod drogi w drodze umownej. Mając na uwadze powyższe, należy zaznaczyć, iż w omawianym okresie dwóch lat od wejścia wr życie nowych uregulowań prawnych, istniały i istnieją nadal transakcje sprzedaży gruntami, które są wynikiem stosowania poprzednio obowiązujących przepisów, dlatego też niezasadne jest stwierdzenie iż: ..W yłącznie z tego też powodu rzeczoznawcy majątkowi odstępując od stosowania § 36 ust. 1 rozporządzenia uznają w obecnym stanie prawnym i faktycznym brak możliwości jego stosowania przy wycenie gruntów zajętych pod drogi publiczne. Nie może to być odczytywane i kwalifikowane jako odmowa stosowania § 36 ust. T', albowiem takie transakcje gruntami istniały.

Potwierdzeniem tego są również odwołania składane przez Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad oraz innych zarządców dróg, w których wskazuje się na transakcje nieruchomościami nabywanymi pod drogi, które miały miejsce np. na przełomie 2008 i 2009 roku.

Nie znajduje również uzasadnienia stwierdzenie, iż: „Stosownie do art. 66 § 1 KC tryb ofertowy wyklucza jakiekolwiek negocjowanie warunków nabycia gruntu. W świetle art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami cena ustalona w tym trybie nie stanowi rynkowej ceny transakcyjnej."

Pojęcie wartości rynkowej zostało zdefiniowane w art. 151 ust. 1, zgodnie z którym wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena. możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: 1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy; 2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. W powołanej definicji, ustawodawca nie określa sposobów" (trybów) zawierania umów. które można by zakwalifikować jako umowy, stanowiące podstawę określenia wartości rynkowej nieruchomości.

W celu określenia wartości rynkowej nieruchomości, ustawodawca przyjmuje dwie niezależne od siebie przesłanki. Pierwsza dotyczy kwestii niezależności dwóch podmiotów zawierających umowę, braku sytuacji przymusowej, w której przedmiotowa umowa dochodzi do skutku oraz istnienie stanowczego zamiaru zawarcia umowy. Druga przesłanka odnosi się do czasu, jaki niezbędny jest. aby wyeksponować nieruchomość na rynku. Należy ponadto zauważyć, iż poprzednio obowiązujące w tym zakresie przepisy ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. przewidywały co prawda ustawowy wymóg złożenia oferty nabycia nieruchomości przez Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad, co jednak nie wykluczało możliwości prowadzenia rokowań o zawarcie stosownej umowy, zwłaszcza że nabycie nieruchomości mogło nastąpić nie tylko w drodze umowy sprzedaży przez właściciela lub użytkownika wieczystego, ale również w drodze zamiany (na mocy art. 13 ust. 2 poprzednio obowiązującej SpecUstawy). Ponadto Generalny Dyrektor mógł nabywać nieruchomości również poza pasmami drogowymi drogi krajowej dla dokonywania zamiany na nieruchomości położone w pasach drogowych drogi krajowej, co oznacza, że prowadzenie rokowań o zawarcie umowy nabycia nieruchomości przez Generalnego Dyrektora mogło być również dopuszczalne, jeżeli po złożeniu stosownej oferty właściciel lub użytkownik wieczysty wyraził zamiar zawarcia umowy, określając swoje warunki co do jej ewentualnej treści, które nie odbiegały w sposób istotny od warunków przedstawionych w ofercie. Jeżeli w momencie, w którym doszło do rozpoczęcia procedury przez Generalną Dyrekcję Dróg Krajowych i Autostrad, właściciel nieruchomości, mając możliwość prowadzenia negocjacji z innymi podmiotami prywatnymi, przyjął ofertę złożoną przez GDDKiA. oznacza to. że zaakceptował istotne postanowienia przedstawionej oferty, wr tym określoną cenę nabycia nieruchomości.

Kolejna kwestia, do której należy się ustosunkować, dotyczy przepisu § 26 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w spraw ie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207 poz. 2109 z późn. zm.), zgodnie z którym przy określaniu wartości nieruchomości, które ze względu na ich szczególne cechy i rodzaj nie są przedmiotem obrotu na lokalnym rynku nieruchomości, można przyjmować ceny transakcyjne uzyskiwane za nieruchomości podobne na regionalnym albo krajowym rynku nieruchomości. Odnosząc się do argumentu, iż: „ § 26 ust. 1 rozporządzenia dotyczy wyłącznie nieruchomości o szczególnych cechach i rodzaju, w tym spełniających potrzeby rynków ponadlokalnych. krajowych lub zagranicznych, (np. zespoły parkowo-pałacow e, obiekty biurowe lub hotelowe określonej klasy i dalsze). Odnoszenie tego przepisu do gruntów pod drogi nie może mieć miejsca.", należy wskazać, iż postanowienia § 26 ust. 1 ww. rozporządzenia stanowi zasadę generalną wyceny wszystkich nieruchomości, która znajduje zastosowanie w przypadku spełnienia określonych w tym przepisie przesłanek. Przesłanki te powodują, że rodzaj (charakter) wycenianej nieruchomości uzasadnia rozszerzenie rynku - z uwagi na szczególne cechy nieruchomości, tj. sposób użytkowania, przeznaczenia, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami, a także z uw agi na jej rodzaj nie jest ona przedmiotem obrotu na danym rynku lokalnym, rzeczoznaw ca majątkowy winien rozszerzyć rynek pod kątem nieruchomości wycenianej i obrotu nieruchomościami podobnymi.

W pierwszej kolejności jednak rzeczoznawca majątkowy zbiera informacje o lokalnym rynku nieruchomości, w tym dotyczące cen transakcyjnych i cech rynkowych opisujących nieruchomości. Wielkość obszaru z którego dane są pozyskiwane, winna być dostosowana do stopnia rozwoju lokalnego rynku nieruchomości, liczby transakcji oraz rodzaju nieruchomości. Przepis § 26 ust. 1 ww. rozporządzenia, znajdzie zastosowanie wyłącznie w razie spełnienia przesłanek określonych w tym przepisie. Przy czym oceny w zakresie podobieństwa rynku dokonuje sam rzeczoznawca majątkowy, stosownie do dy spozycji art. 154 ust.l ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Odnosząc się do kwestii standardów zawodowych rzeczoznawców majątkowych, uprzejmie informuję, iż. prowadzone są systematyczne prace w celu ich konsultacji

Z upoważenienia Ministra Infrastruktury
Piotr Styczeń Podsekretarz Stanu