Nowe szaty § 36 czyli jak będą płacić za drogi po nowemu.

W zamierzchłej przeszłości prawnej czyli w 2006 roku powstał artykuł, który odnosił się do niesłuszności odszkodowań za nieruchomości przeznaczane pod drogi publiczne. Artykuł wskazywał na wady prawne tkwiące w ówcześnie obowiązujących przepisach. Po pięciu znojnych latach wypełnionych licznymi kosztownymi sporami i rozprawami konfliktogenny § 36 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego poddano modyfikacji dającej nadzieję na słuszne odszkodowanie właścicielom nieruchomości zajmowanych na drogi publiczne. Nie ma się jednak co łudzić. Aktualne przepisy nie rozwiązują jednak sprawy do końca. Nadal gmatwana jest i mącona droga dojścia do słusznego odszkodowania.  

Należy mieć świadomość, że wadliwie przemyślany sposób rozliczania się z właścicielami nieruchomości przeznaczanymi na cel publiczny zawsze będzie przyczyną awersji do inwestycji publicznych co skutkuje w praktyce nieprzyjazną  i nieracjonalną przestrzenią publiczną. Naturalna, prosta i sprawiedliwa konstytucyjna idea ochrony własności prywatnej, dopuszczająca wywłaszczenie na cele publiczne tylko i wyłącznie za słusznym odszkodowaniem (art. 21 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej) deformowana jest od samych początków naszej „nowej” demokracji. Obserwując codzienność można odnieść wręcz wrażenie, że głównym celem tworzonych przepisów jest chęć odwrócenia uwagi od cennej i słusznej konstytucyjnej idei. 

Rozważania nad słuszną ideą słusznego odszkodowania.

Przed przystąpieniem do analizowania przepisów regulujących kwestie odszkodowań za nieruchomości warto u źródeł rozpoznać pojęcie odszkodowania. Wedle czterotomowego Uniwersalnego Słownika Języka Polskiego (Wyd. Wydawnictwo Naukowe PWN, Warszawa 2003) pojęcie odszkodowania definiowane jest następująco – odszkodowanie praw. «wynagrodzenie, zapłata za wyrządzone szkody, za poniesione przez kogoś straty, doznane krzywdy».

Na wstępie wiadomo tyle, że warunkiem potrzebnym do zaistnienia odszkodowania musi być uprzednie zaistnienie szkód, start czy krzywd, których doznaje poszkodowany. Wynagrodzeniem, zapłatą za te przykre okoliczności jest właśnie odszkodowanie. W normalnych okolicznościach wydaje się niepotrzebne uzupełnianie zakresu odszkodowania poprzez zapewnianie o jego słuszności. No ale skoro już mamy „słuszne odszkodowanie” to cieszmy się i z niego. Być może takie doprecyzowanie okaże się w praktyce niezbędne.

Przykład ustalania wynagrodzenia za wyrządzone szkody, straty i krzywdy.

Na potrzeby dalszych rozważań nad słusznym odszkodowaniem przyjęto założenie, że prócz zasad konstytucyjnych nie istnieją inne przepisy, które doprecyzowują sposób wyznaczania odszkodowania za nieruchomości przejmowane na cel publiczny. Wiadomo jedynie tyle, że poczynione szkody, poniesione straty i wyrządzone krzywdy winny zostać zrekompensowane stosowną zapłatą, wynagrodzeniem stanowiącym słuszne odszkodowanie. Istotna jest świadomość, że ustalanie wysokości wynagrodzenia odzwierciedlającego słuszne odszkodowanie jest zadaniem odpowiedzialnym i delikatnym. Trzeba bowiem pogodzić interesu obu stron. Sprawiedliwie zrekompensować straty poszkodowanego oraz sensownie i oszczędnie gospodarować środkami publicznymi.

Nachylmy się więc wspólnie nad przykładem praktycznym wchodząc w rolę funkcjonariusza publicznego, któremu powierzono zadanie określenia słusznego odszkodowania. Załóżmy, że na powierzchni cennej i wrażliwej tkanki miejskiej planowana jest inwestycja celu publicznego. Niezależnie od tego czy inwestycja planowana jest na poziomie państwowym, miejskim, firmowym czy także prywatnym zawsze zmuszeni będziemy rozważyć prognozowany koszt inwestycji.  Na potrzeby sensownego planowania niezbędna jest więc jakaś racjonalna metoda dotarcia do wiedzy wartościach nieruchomości, które są usytuowane na obszarze planowanej inwestycji celu publicznego. Trudno sobie przecież wyobrazić prowadzenie rozważań nad kosztownym publicznym przedsięwzięciem, którego kluczowy składnik kosztu nie został rozpoznany.

Kompletowanie i analiza informacji o cenach nieruchomości na potrzeby prognozowania kosztu wykupu nieruchomości na terenie przewidzianym pod inwestycje celu publicznego.

Czymś absolutnie naturalnym winno być, że podejmowanie rozważań na temat wartości nieruchomości, które znajdują się lub mogę znaleźć się w zasięgu realizacji inwestycji należy rozpocząć od zdobycia wiedzy o cenach rynkowych. Dotyczy to zresztą w tym samym stopniu nabywania nieruchomości na cele publiczne co i kupowania z budżetu rodzinnego osprzętu łazienkowego, zimowych palt czy nawigacji samochodowych. W żadnym razie nie są tu niezbędne przepisy, ponieważ wymaga tego zwykły rozsądek. Sytuacja staje się wyjątkowo delikatna w przypadku nieruchomości przejmowanych na cele publiczne, ponieważ „grube” zakupy realizowane są ze środków publicznych wobec czego muszą być one dokonywane szczególnie racjonalnie. Trudno sobie wyobrazić by osoby dysponujące środkami publicznymi skłonne były podejmować swe decyzje bez przekonania o jakości i kompletności źródeł informacyjnych, na podstawie których te decyzje są podejmowane. W przypadku nieruchomości zadanie nie jest łatwe ale na szczęście nie jest niemożliwe. Przy odpowiedniej organizacji i stosownym przemyśleniu nawet najbardziej rozwinięte w Polsce rynki nieruchomości możliwie są do sensownego ogarnięcia. Ewidentnie istnieje możliwość zracjonalizowania wydatków publicznych przeznaczanych na nabywanie nieruchomości i co najlepsze nie ma przeszkód prawnych wobec takiego działania. Wszystko jest kwestią podejmowania działań z namysłem oraz troską o interes wspólny oraz dobro prywatne. 

Rysunek 1 – Przykład – Transakcje dla analizy rynku gruntów niezabudowanych na obszarze miasta Szczecina. 

Rysunek 2 – Przykład – Transakcje dla analizy rynku nieruchomości komercyjnych (niemieszkalnych)  w Warszawie i okolicach

Choć lokalne rynki nieruchomości obejmują już zwykle tysiące transakcji to dużą pomocą w zorganizowaniu informacji staje się wzrastająca jakość publicznych źródeł informacji. Występująca sytuacja sprzyja wręcz tworzeniu wydajnych instrumentów pozwalających szybko, relatywnie tanio oraz nade wszystko obiektywnie wypowiadać się na temat wartości nieruchomości. Utworzenie odpowiednio zorganizowanego zbioru wiarygodnych informacji dotyczących rynku nieruchomości stanowi podstawę do przeprowadzenia analiz, na podstawie których uzyskiwana może być wiedza niezbędna do szacowania wartości nieruchomości – do wyceny wartości nieruchomości.

Analiza danych informacyjnych

Skompletowanego zbioru informacji o transakcjach dokonywanych na rynku nieruchomości nie należy w żadnym razie utożsamiać z kompletnym narzędziem umożliwiającym szacowanie wartości nieruchomości. Obrazowo rzecz ujmując zbiór danych informacyjnych to gigantyczna tabela zawierająca uporządkowane informacje o setkach czy nawet tysiącach nieruchomości, które były przedmiotem obrotu rynkowego. W gąszczu liczb i nazw ukryta jest cenna wiedza, którą należy wydobyć poprzez zastosowanie odpowiednich instrumentów analitycznych. Dopiero na podstawie analizy możliwe jest wyjaśnienie mechanizmów rządzących zróżnicowaniem cen na rynku nieruchomości, wyjaśnienie przyczyn tego, że jedne nieruchomości są tanie, a inne drogie. Analiza pozwala na stwierdzenie rzeczywistego wpływu poszczególnych, jednolicie dla danego rynku lokalizacyjnego i funkcjonalnego sformułowanych cech rynkowych w taki sposób by uzyskać najbardziej adekwatny i jednocześnie obiektywny model wartości nieruchomości. W efekcie odpowiednio przeprowadzonej analizy wycena wartości dokonywana może być wyłącznie na podstawie rzeczywistych i zobiektywizowanych cech rynkowych nieruchomości. W ramach modelu wartości nieruchomości (modelu szacowania) dokonanie wyceny polega na zidentyfikowaniu cech rynkowych nieruchomości wycenianych, z których jakości i wielkości następnie wywodzona jest wartość. Przy takim podejściu do zagadnienia nie ma możliwości manipulowania wagami cech czy też cenami nieruchomości przyjmowanymi do porównań, bo wartość wywodzona jest z porównania ze wszystkimi nieruchomościami na raz zapewniający tym sposobem maksymalną obiektywizację procesu wyceny. 

Rysunek 3 – Przykład – Analiza trendu zmiany cen gruntów niezabudowanych w Katowicach i miastach ościennych, eliminacja trendu, aktualizacja cen i przeszacowywanie na dowolną datę.

Rysunek 4 – Przykład – analiza %-owego wpływu lokalizacji na poziom wartości nieruchomości niezabudowanych (gruntów) na obszarze miasta Szczecina.

Rysunek 5 – Przykład - Analiza wpływu cech, cen i wpływu sposobu optymalnego wykorzystania gruntu (SOW) na wartość gruntów obszarze miasta Szczecina.

Rysunek 6 - Przykład - analiza wpływu kierunku w przestrzeni  na ceny nieruchomości niezabudowanych na obszarze miasta Szczecina.

Wycena nieruchomości

Sensownie przeprowadzona analiza danych informacyjnych pozwala na określenie cech nieruchomości, które mają faktyczny wpływ na wartość nieruchomości. Stwierdzone cechy nieruchomości mające istotny wpływ na ceny oraz ich wielkości liczbowe wynikają wówczas z rzeczywistych danych pochodzących z rynku nieruchomości, które zostały uprzednio skrzętnie zarejestrowane a następnie poddane odpowiednio przeprowadzonej analizie. Wszelkie czynności przeprowadzone w toku analizy danych informacyjnych są wówczas sprawdzalne i możliwe do zweryfikowania przez zainteresowane strony. Efekty mozolnego i pracochłonnego wstępnego procesu przygotowania i analizy danych zwieńczonego utworzeniem modelu wartości nieruchomości można swobodnie wykorzystywać na różnych etapach procesu inwestycyjnego. Sama wycena sprowadza się bowiem do zastosowania modelu wartości dla zidentyfikowanych cech wycenianych nieruchomości a proces wyceny konkretnych nieruchomości okazuje się wówczas bardzo szybki i prosty. Wszystko dlatego, że najtrudniejsze i najbardziej pracochłonne etapy procesu wyceny nieruchomości zostały wcześniej mozolnie przeprowadzone. 

Przygotowanie procesu wyceny nieruchomości w opisany powyżej sposób daje możliwość szybkiego i efektywnego szacowania nieruchomości bądź w razie potrzeby przybliżonego prognozowania wartości nieruchomości rozważanych wstępnie pod realizację inwestycji celu publicznego. Poniżej zaprezentowano arkusze opracowane zostały dla konkretnych rynków nieruchomości oraz wybranych typów nieruchomości i wykorzystywane były w codziennej praktyce RealExperts.pl Sp. z o. o. na potrzeby szacowania nieruchomości.

Tabela 1- Przykładowy arkusz wyceny nieruchomości niezabudowanej.

Nawiązanie przedstawionej procedury wyceny nieruchomości do znowelizowanej treści 

§ 36 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Rozległy wstęp miał na celu przybliżenie technologii powstawiania wartości nieruchomości. Jak wykazano wyżej odpowiednie skompletowanie i przetworzenie wiedzy o transakcjach odbytych na rynku nieruchomości daje możliwość stwierdzenia faktycznego wpływu poszczególnych parametrów nieruchomości na jej wartość z uwzględnieniem oddziaływania jakie poszczególne transakcje wywołują na siebie. Dokonywanie wyceny nieruchomości przy pomocy kilkunastu subiektywnie dobranych transakcji, rzekomo najbardziej podobnych do nieruchomości wycenianej, spośród setek czy tysięcy transakcji faktycznie odbytych transakcji wyklucza zwykle obiektywizację wartości. Model wartości nieruchomości skonstruowany na podstawie możliwie najliczniejszego zbioru transakcji nieruchomości o szerokim zróżnicowaniu daje możliwość wyceny wszelkich typów nieruchomości o różnorodnych cechach. Obojętny staje się wówczas rodzaj celu publicznego, na który zajmowana jest nieruchomość. Po odpowiednim przygotowaniu narzędzia służącego do wyceny przedmiotem wyceny mogą być wszelkie typy nieruchomości niepublicznych, które przeznaczane są na cele publiczne. Takie podejście do zagadnienia otwiera możliwość obiektywnego i sprawiedliwego oszacowania wartości prywatnego majątku, którego ochrona gwarantowana jest w Konstytucji RP. 

Omawiany § 36 dedykowany jest wyłącznie wybranej grupie nieruchomości, które zostały przewidziane lub zajęte pod drogi. Choć katalog inwestycji celu publicznego może być w praktyce bardzo szeroki to przepis ten ma zastosowanie wyłącznie dla nieruchomości, które okazały się niezbędne na potrzeby funkcjonowania dróg publicznych a pośrednio także linii kolejowych (co wynika z treści § 37). Ten specjalny „drogowy” przepis nie tyle ułatwia co raczej komplikuje kwestie wyceny nieruchomości na potrzeby ustalenia słusznego odszkodowania. Niezależnie przecież od celu publicznego, na który przewidziano wykorzystać prywatną nieruchomość sprawą kluczową jest oszacowanie rynkowej wartości zajmowanej nieruchomości dla takiego jej stanu i takiej funkcji w jakich nieruchomość znajdowała się w chwili podjęcia decyzji o realizacji celu publicznego. 

Jak wykazano wyżej prawidłowo przeprowadzony proces wyceny nieruchomości wymaga zgromadzenia stosownych informacji, przeprowadzenia analizy tych informacji (§ 3. 2.) i wyłonienia cech nieruchomości, które mają wpływ na ceny (§ 4. 1.) poprzez określenie parametrów liczbowych tego wpływu. Wnikając w treść § 36 można odnieść wrażenie, że uznano iż procedura szacowania nieruchomości wynikająca z doświadczeń praktycznych ujęta w przepisach prawa stosowana powszechnie przy wycenie nieruchomości dla różnych celów akurat w przypadku nieruchomości przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne wymaga dodatkowego doprecyzowania. W efekcie tego doszło do niepotrzebnego zagmatwania zasad, które winny być przecież czytelne i zrozumiałe dla każdego właściciela nieruchomości oraz proste w zastosowaniu dla osób obsługujących ten przepis w codziennej praktyce ¬– zarówno wyceniających jak i urzędników.

Oczywiste jest, że właścicielowi nieruchomości przejmowanej na cel publiczny należy się sprawiedliwie i rzetelnie oszacowanie wartości jego nieruchomości. Nie on wymyśla przecież cele publiczne wobec czego nie na nim winien ciążyć obowiązek ustalenia wartości majątku odejmowanego mu w imię dobra wspólnego. Naturalnym jest, że świadomy właściciel domagał się będzie zrekompensowania ponoszonych przez niego szkód. Należy mu więc dostarczyć wyraźnych i przekonujących argumentów pozwalających na obiektywne stwierdzenie wartości majątku, którym dysponował zanim podjęto decyzję o przejęciu jego nieruchomości na cel publiczny. Dla właściciela istotne jest zwykle by kwota wypłacanego mu odszkodowania odzwierciedlała faktyczną wartość odejmowanego mu majątku. Z punktu widzenia poniesionej straty kwestią obojętną jest natomiast to czy nieruchomość stanie się po jej przejęciu drogą publiczną, oczyszczalnią ścieków czy chociażby nawet płytą nowoczesnego lotniska. Właściciel domagał się będzie rekompensaty za utratę tego majątku, którym dysponował i dysponować już nie może, bo mu go odebrano.  

W treści § 36 ust. 3 uzależniono sposób wyceny nieruchomości od relacji dwóch różnych wartości - wartości rynkowej nieruchomości przed jej przejęciem na cel publiczny i wartości tej nieruchomości będącej już drogą publiczną. Oczywistym jest, że słuszne odszkodowanie winno być uzależnione nade wszystko od wartości rynkowej nieruchomości przed uczynieniem jej drogą publiczną. Właścicielowi nieruchomości nie jest przecież zabierana droga publiczna lecz nieruchomość, którą zwykle poza jego wolą uczyniono drogą publiczną. Sytuacja ma także miejsce wtedy gdy z różnych przyczyn formalnych prywatny właściciel nieruchomości staje się właścicielem nieruchomości stanowiącej drogę publiczną choć sam instytucją publiczną nie jest. Właściciel nie krzywduje przecież z powodu przejmowania jego „prywatnej” drogi publicznej lecz z powodu utraty potencjalnych możliwości, którymi by dysponował gdyby jego nieruchomość była tym czym mogłaby być gdyby nie stała się drogą publiczną. 

W § 36 ust. 4 analizowanego przepisu pojawia się pojęcie „cen transakcyjnych nieruchomości drogowych”. Oczywistym jest, że nie są to ceny odnotowywane w obrocie drogami publicznymi, ponieważ obrót taki nie występuje. Pod pojęciem „cen transakcyjnych nieruchomości drogowych” kryją się najczęściej ceny nieruchomości o różnorodnym przeznaczeniu, które łączy jedna wspólna cecha: nieruchomości te stały się lub staną się drogami publicznymi. Zasadą wynikającą z przepisów prawa jest to by ustalanie ceny nieruchomości odbywało się na podstawie jej wartości (art. 67.1 oraz art. 134 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Fakt, że nieruchomość po jej wykupieniu staje się drogą publiczną nie uzasadnia odstępowania od tej zasady. Zgodnie ze wskazaną zasadą ustawową nabywając grunt rolny, który ma wejść w obszar Parku Narodowego należy rozliczyć się z właścicielem gruntu rolnego po cenie wynikającej z wartości rynkowej nieruchomości rolnej.  W tym celu należy skompletować informacje rynkowe o nieruchomościach rolnych, przeanalizować je i na tej podstawie oszacować wartości rynkowe takich nieruchomości. Wartość rynkowa zajmowanej nieruchomości rolnej może być ustalona bez konieczności tworzenia zasobu informacji o wdzięcznej nazwie „ceny transakcyjne nieruchomości parkowych-narodowych”. Właścicielowi nieruchomości nikt nie zabiera przecież parku narodowego. Dla właściciela istotne będzie jedynie to by za grunt rolny na Podlasiu rozliczono się według wartości gruntów rolnych usytuowanych na Podlasiu natomiast za grunt rolny w Kotlinie Kłodzkiej według wartości gruntów rolnych położonych w Kotlinie Kłodzkiej. Idea szacowania wartości rynkowej nieruchomości wynikająca z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami winna być przecież w taki sam sposób zastosowana w przypadku dróg publicznych co i w przypadku parków narodowych. Treść rozporządzenia nie może tu wprowadzać żadnych odstępstw od obowiązujących zasad.

Wiadomym jest, że cena nabycia przejmowanej nieruchomości powinna odnosić się do wartości rynkowej nieruchomości. Trudno więc zrozumieć intencje zawarte w treści § 36 ust. 3 dopuszczające możliwość powiększania wartości rynkowej nieruchomości „na podstawie badania rynku nieruchomości, nie więcej niż o 50%” w przypadku gdy wartość nieruchomości będąca już drogą publiczną jest wyższa od wartości tej samej nieruchomości gdy drogą jeszcze nie jest. Przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami określone zostały czynności, które należy przeprowadzić aby oszacować rynkową wartość nieruchomości. Nie są jednak rozpoznane i określone metody badania rynku nieruchomości, dają możliwość powiększania wartości rynkowej nieruchomości – nie więcej niż o 50% ponad samą wartość rynkową! Niebezpieczne może się okazać w praktyce przyzwolenie na manipulowanie wartością rynkową nieruchomości. Nie ma natomiast żadnych przeszkód by wynagrodzenie za odszkodowanie określane było na poziomie wyższym od wartości rynkowej nieruchomości. W wielu przypadkach potrzeba taka wydaje się zdecydowanie uzasadniona. 

Powracając do rozważań nad § 36 ust. 4 warto przyjrzeć się nieco bliżej jego treści: 

W przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio.  

Z treści przytoczonego przepisu wynika, że zasadą jest wycena nieruchomości według przeznaczenia przeważającego wśród gruntów przyległych, a wyjątkiem wycena na podstawie cen transakcyjnych nieruchomości drogowych.  Jeśli jest możliwie przepis zaleca dokonywać wyceny nieruchomości przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych. A przecież da się określić wartość nieruchomości wtedy, gdy wycena w drodze wyjątku będzie taka sama jak na podstawie reguły. Czyli wtedy, gdy zaistnieją szczególne okoliczności. Istnieją one wtedy i tylko wtedy, gdy stwierdzimy, że poziom cen za grunty drogowe odpowiada poziomowi cen gruntów przyległych. Jeśli te szczególne okoliczności powodujące zastosowanie wyjątkowej procedury nie mają miejsca, wtedy wycenić należy zgodnie z regułą ogólną – przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych. Sytuacja ta nie powinna wcale dziwić. Jak wcześniej omówiono transakcje nieruchomości drogowych są zbiorem transakcji nieruchomości o różnorodnym przeznaczeniu, które łączy jedna wspólna cecha: po ich nabyciu przez podmioty publiczne nieruchomości te stały się lub staną się drogami publicznymi.  Z powyższego wynika, że transakcje nieruchomości drogowych są podzbiorem ogółu transakcji notowanych na rynku nieruchomości.  W wyjątkowych okolicznościach mogą pojawić się więc sytuacje, w których wartość rynkowa nieruchomości oszacowana na kompletnym zbiorze danych informacyjnych będzie tożsama z wartością rynkową szacowaną na podzbiorze tego zbioru danych. Z praktycznego punktu widzenia takie działanie wydaje się niepotrzebne, ponieważ na cele realizacji dróg publicznych przejmowane są nieruchomości o różnym przeznaczeniu. Bardziej celne i obiektywne wyniki będą zawsze dawały wyceny nieruchomości dokonywane na możliwie największych zbiorach danych informacyjnych. Mniejsza ilość materiału informacyjnego jest zwykle utrudnieniem a nie ułatwieniem procesu wyceny nieruchomości. 

PODSUMOWANIE

Wycena nieruchomości stosowana przy określaniu wynagrodzenia z tytułu odszkodowania jest zadaniem szczególnie odpowiedzialnym. Państwo winno dołożyć wszelkich starań by wartość nieruchomości przejmowanej na cel publiczny była określana na podstawie rzetelnego i kompletnego materiału informacyjnego przy użyciu metod i zasad gwarantujących najwyższy poziom obiektywizmu. Na obecnym stanie zaawansowania rynku nieruchomości niezbędne jest stworzenie warunków pozwalających na ogarnięcie obszernych zasobów danych informacyjnych napływających z rynku nieruchomości oraz obsłużenie tych zasobów stosownymi narzędziami analitycznymi. Zasadne wydaje się by przepisy prawa konstruowane były na podstawie sprawdzonych rozwiązań praktycznych. Niezwykle trudno będzie rozwiązać zagadnienie ograniczając się wyłącznie do opracowywania samych zasad bez potwierdzania ich skuteczności na konkretnych przypadkach.     

Drogi publiczne - znój interpretacji kiepskich przepisów

Drogi publiczne - pismo Ministra Infrastruktury z dnia 18.02.2009 r. do Wojewodów

Warszawa, dnia 18 lutego 2009 r.

Minister Infrastrukutry
Cezary Grabarczyk
Nr BO-074-9/09

Panie i Panowie Wojewodowie

W związku z powtarzającymi się uchybieniami w prowadzonych postępowaniach administracyjnych w przedmiocie ustalania odszkodowań za nieruchomości nabyte na rzecz Skarbu Państwa z mocy przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 roku o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (tekst jedn.: Dz.U. z 2008 roku Nr 193, poz. 1194 ze zm.), zwracam się z uprzejmą prośbą o uwzględnienie następujących uwag w toku prowadzonych postępowań przed organem wojewódzkim.

Aktualne orzecznictwo sądowoadministracyjne prezentuje pogląd, iż operat szacunkowy sporządzony dla potrzeb postępowania odszkodowawczego jest jednym z dowodów w sprawie, i tak jak każdy dowód, podlega ocenie przez organ administracji, stosowanie do art. 77 Kpa. W szczególności na podstawie art. 80 Kpa rozpoznając sprawę organ administracji ma prawo i obowiązek ocenić dowodową wartość operatu szacunkowego, zbadać czy przedłożona mu opinia jest zupełna, logiczna i wiarygodna (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 12 grudnia 2007 roku sygn. akt: I SA/Wa 1484/07, publ. Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych). Zgodnie z art. 75 Kpa, opinia biegłego jest tylko jednym z dowodów w sprawie i jako dowód podlega ocenie organu prowadzącego postępowanie. W szczególności ocena ta musi dotyczyć prawidłowości ustalonej przez rzeczoznawcę majątkowego wysokości odszkodowania w korelacji z przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 11 grudnia 2008 roku sygn. akt: I SA/Wa 1174/08, publ. Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych). Również z utrwalonego orzecznictwa Naczelnego Sądu Administracyjnego wynika możliwość, a nawet wręcz konieczność, dokonania przez organy administracji oceny operatu szacunkowego. Zgodnie z wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnega z dnia 26 stycznia 2006 roku sygn. akt: II OSK 459/05, publ. LEX nr 206473,. zarówno organy administracyjne jak i sądy rozpoznające sprawę mają obowiązek ocenić, na podstawie art. 80 Kpa, wartość dowodową złożonego operatu szacunkowego. Żadne argumenty nie przemawiają za tym, aby organy rozpoznające sprawę na podstawie tego dokumentu nie mogły samodzielnie ocenić jego wartości dowodowej, a w razie wątpliwości żądać od rzeczoznawcy uzupełnienia tego dokumentu albo wyjaśnień co do jego treści. Również Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 4 października 2006 roku sygn. akt: I OSK 417/06, publ. LEX nr 281387 uznał, że sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy stanowi dowód, że opisana w nim nieruchomość ma określoną wartość, a z kolei wartość ta jest podstawą określenia ceny. Rzeczoznawca ma pewien wpływ na ustalenie wartości nieruchomości, skoro organ dokonuje tego określenia na podstawie sporządzonego przez niego oszacowania nieruchomości. Nie oznacza to jednak związania organu ustaleniami uzyskanej opinii rzeczoznawcy majątkowego. O wysokości odszkodowania decyduje właściwy organ. On więc ocenia wiarygodność otrzymanej opinii. Na organie spoczywa również obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy oraz podjęcia niezbędnych działań zmierzających do prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości i należnego za nią odszkodowania. Proces wyceny nieruchomości powinien być poprzedzony wnikliwą analizą rynku nieruchomości, w tym wszechstronną, opartą na wszelkich dostępnych danych, analizą cen występujących na tym rynku.

Stosowanie do art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 roku wysokość odszkodowania za nieruchomości nabyte pod inwestycje drogowe ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ pierwszej instancji oraz według wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Zgodnie natomiast z art. 23 tej ustawy w sprawach nieuregulowanych stosuje się przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami.

W myśl art. 154 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn.: Dz.U. z 2004 roku Nr 261, poz. 2603 ze zm.) wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Niemniej jednak operat szacunkowy sporządzony dla potrzeb postępowania odszkodowawczego winien również odpowiadać wymogom określonym w przepisach wykonawczych, o jakich mowa w art. 159 ustawy o gospodarce nieruchomościami, w szczególności z rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 roku Nr 207, poz. 2109).

Zgodnie z § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów na te cele. Natomiast stosownie do § 36 ust. 2 powołanego rozporządzenia z dnia 21 września 2004r., w przypadku braku cen, o których mowa w ust. 1, wartość gruntów określa się w sposób następujący:

   1. wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących określa się jako iloczyn wartości 1 m2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni, z tym że jeżeli przeznaczenie gruntów, z których wydzielono działki pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących, powoduje, że wartość tych gruntów jest niższa niż wartość gruntów przeznaczonych pod drogi, tak określoną wartość powiększa się o 50 %;
   2. wartość gruntów zajętych pod drogi publiczne określa się jako iloczyn wartości 1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni, z tym że jeżeli przeznaczenie gruntów przyległych powoduje, że ich wartość jest niższa niż wartość gruntów przeznaczonych pod drogi, tak ustaloną wartość powiększa się o 50 %.


Zgodnie z § 36 ust. 4 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 roku przepisy ust. 1 i ust. 2 pkt 1 stosuje się odpowiednio do określenia wartości nieruchomości lub ich części nabywanych na cele budowy autostrad lub dróg krajowych, z tym że stan tych nieruchomości przyjmuje się na dzień wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji autostrady lub drogi krajowej, a ceny - na dzień zawarcia umowy, jeżeli nabycie następuje w drodze umowy, albo na dzień wydania decyzji o odszkodowaniu, jeżeli nabycie następuje w drodze wywłaszczenia.

W myśl powołanych powyżej przepisów rzeczoznawca majątkowy określa wartość rynkową nieruchomości w podejściu porównawczym za pomocą metody korygowania ceny średniej lub porównywania parami.  Uwzględniając powyższą metodykę należy przyjąć z rynku lokalnego nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego na przestrzeni ostatnich dwu lat (standard III.7 - Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego) i dla których znane są zarówno ceny transakcyjne jak i cechy tych nieruchomości. Nie ma również przeszkód aby do wyceny nieruchomości przyjmować ceny transakcyjne uzyskiwane za nieruchomości podobne na regionalnym lub krajowym rynku nieruchomości (§ 26 ust. 1 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 roku). Przez nieruchomości podobne rozumie się nieruchomości porównywalne z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, charakteryzujące się w szczególności podobieństwem co do położenia, stanu prawnego, przeznaczenia, sposobu korzystania oraz innych cech wpływających na wartość.

Zasadnicza wskazówka zawarta w § 36 powołanego rozporządzenia w pierwszej kolejności nakazuje rzeczoznawcy majątkowemu uwzględnienie przy wycenie jedynie transakcji gruntami wykupionymi pod budowę dróg publicznych. Dopiero stwierdzenie braku na rynku (lokalnym ewentualnie regionalnym, ogólnopolskim) transakcji gruntami nabywanymi pod drogi upoważnia rzeczoznawcę majątkowego do skorzystania z § 36 ust. 2 pkt 1 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 roku i przyjęcia do porównań transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu odpowiadającemu przeznaczeniu gruntów, z których wydzielono wycenianą działkę. Przy czym, w tym przypadku, przeznaczenie nieruchomości winno być określone zgodnie z obowiązującym w dacie wydania decyzji lokalizacyjnej miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku jego braku, ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W przypadku braku studium lub decyzji uwzględnić należy faktyczny sposób użytkowania nieruchomości (art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Dodać przy tym należy, iż zgodnie z § 55 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny i sporządzania operatu szacunkowego operat szacunkowy powinien zawierać informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonywanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. Z kolei w myśl § 56 ust. 1 pkt 7 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 roku w operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny.

Oznacza to, iż w operacie szacunkowym rzeczoznawca majątkowy winien zawrzeć uzasadnienie wskazujące na właściwy dobór nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych. Tym samym rzeczoznawca winien uzasadnić przyjęty przez niego wybór metody szacowania nieruchomości, w szczególności wyjaśnić podstawę przyjęcia cen transakcyjnych nieruchomości podobnych.

Zatem w powołanych wyżej uwarunkowaniach prawnych zastosowanie przez rzeczoznawcę majątkowego § 36 ust. 2 pkt 1 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny i sporządzania operatu szacunkowego wymaga zamieszczenia we wstępnych warunkach wyceny informacji o braku na badanym rynku transakcji nieruchomościami podobnymi nabywanymi pod budowę dróg publicznych.

Nie do zaakceptowania jest przy tym odmowa stosowania przez rzeczoznawców majątkowych § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny i sporządzania operatu szacunkowego z uwagi na jego - zdaniem rzeczoznawców - sprzeczność z art. 134 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany do wykonywania czynności zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz z zasadami etyki zawodowej, kierując się zasadą bezstronności w wycenie nieruchomości (art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Ocena przepisów prawa, w tym ocena rozporządzeń wydanych na podstawie określonej delegacji ustawowej nie należy ani do organów administracji publicznej, ani też do rzeczoznawców majątkowych. Oceny konstytucyjności i legalności przepisów rangi podustawowej dokonuje Trybunał Konstytucyjny, a także sądy rozpatrujące daną sprawę indywidualnie.

Formułowane w ten sposób założenia wyceny stały się przyczyną zainicjowania wielu postępowań z tytułu odpowiedzialności zawodowej wobec rzeczoznawców majątkowych.

Ponadto pragnę zwrócić uwagę na konieczność badania w prowadzonych postępowaniach odszkodowawczych przesłanek do zastosowania art. 7 ustawy z dnia 25 lipca 2008 roku o zmianie ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2008 roku Nr 154, poz. 958) oraz art. 18 ust. le ustawy ż dnia 10 kwietnia 2003 roku obligujących organ do powiększenia ustalonego odszkodowania o kwotę równą 5 % wartości nieruchomości lub wartości prawa użytkowania wieczystego.

Koniecznym w tym względzie jest zatem ustalenie daty wydania inwestorowi nieruchomości przeznaczonej pod realizację inwestycji drogowej.

Natomiast w celu przyspieszenia postępowań odwoławczych zwracam się z uprzejmą prośbą o przestrzeganie rygorów przepisów Kodeksu postępowania administracyjnego, z którymi związana jest konieczność kompletowania pełnego materiału dowodowego w każdej indywidualnej sprawie przekazywanej do Ministerstwa Infrastruktury. W szczególności w związku z powtarzającymi się brakami uprzejmie proszę o nadsyłanie - poza rozstrzygnięciem organu wojewódzkiego i pismami w sprawie - akt zawierających następujące dokumenty (lub ich kopie potwierdzone za zgodność z oryginałem):

    *  ostateczną decyzję o ustaleniu lokalizacji drogi wraz z fragmentem załącznika graficznego obejmującym nieruchomość będącą przedmiotem postępowania, z zaznaczeniem linii rozgraniczających pasa drogowego oraz granic działek objętych postępowaniem, a także wraz z legendą do załącznika graficznego,
    * aktualny odpis z księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości objętej postępowaniem odszkodowawczym, a w przypadku jej braku inne dokumenty stwierdzające prawa do nieruchomości.


Przestrzeganie procedur Kodeksu postępowania administracyjnego i właściwa dokumentacja w każdej indywidualnej sprawie pozwoli nie tylko przyspieszyć postępowania odwoławcze, ale - jak sądzę - pozwoli na oddalanie przez Wojewódzki Sąd Administracyjny skarg na decyzje ostateczne związane z ustaleniem odszkodowania za nieruchomości przeznaczone pod budowę dróg publicznych.

Minister Infrastruktury
Cezary Gabarczyk


Otrzymują:

1. Pan Rafał Jurkowlaniec - Wojewoda Dolnośląski
2. Pan Rafał Bruski - Wojewoda Kujawsko-Pomorski
3. Pani Genowefa Tokarska - Wojewoda Lubelski
4. Pani Helena Hatka - Wojewoda Lubuski
5. Pani Jolanta Chełmińska - Wojewoda Łódzki
6. Pan Jerzy Miller - Wojewoda Małopolski
7. Pan Jacek Kozłowski - Wojewoda Mazowiecki
8. Pan Ryszard Wilczyński - Wojewoda Opolski
-----------------------------------------------------------------------

Drogi publiczne - pismo z dnia 11.03.2009 r. PFSRM do Ministra Infrastruktury

Warszawa, dnia 11 marca 2009r

Minister Infrastruktury
Cezary Grabarczyk
ul. Chałubińskiego 4/6 00-928 Warszawa

W piśmie Pana Ministra Nr BO-074-9/09  z 18 lutego br. skierowanym do Wojewodów zawarte zostały ważne stwierdzenia, uwagi i zastrzeżenia dotyczące w wysokim stopniu wykonywania czynności przez rzeczoznawców majątkowych, w szczególności wycen sporządzanych na potrzeby ustalania odszkodowania za nieruchomości nabyte pod inwestycje drogowe.

Przyjmując te uwagi i zastrzeżenia Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych zwraca się z uprzejmą prośbą o analizę zgłaszanych niżej wniosków i postulatów dotyczących przedmiotu sprawy.
Federacja wyraża na wstępie ubolewanie, że nie otrzymała pisma Pana Ministra, a także że zagadnienia zawodowe rzeczoznawców podnoszone w piśmie nie były przedmiotem innych wcześniejszych pism lub rozmów bezpośrednich - (tekst pisma otrzymaliśmy od rzeczoznawców - członków naszych Stowarzyszeń). Do ważnych należy zaliczyć podkreślany w piśmie obowiązek wykorzystania dowodu z opinii rzeczoznawcy majątkowego po jego dopuszczenie jedynie w następstwie czynności z wykorzystaniem uprawnień organu przewidzianych w art. 77 i 80 Kpa w zakresie oceny dowodowej wartości operatu i po stwierdzeniu jego pełnej przydatności dla prowadzonego postępowania. Jednocześnie pismo nie wskazuje, na możliwości badania prawidłowości operatu szacunkowego w trybie przewidzianym w art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Ma to znaczenie z punktu widzenia właściwego rozgraniczenia przytoczonych uprawnień organu a ingerencję w merytoryczną treść operatu, w części objętej sferą wiadomości specjalnych i kompetencji rzeczoznawcy, objętych jego odpowiedzialnością.

Do takiej ingerencji może dojść zdaniem Federacji w następstwie stosowania niektórych zasad podanych w piśmie. Może to prowadzić do szerszych błędów. Pismo podkreśla w szczególności znaczenie § 36 ust.1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne, w tym obowiązek stosowania podejścia porównawczego, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów na te cele.

Należy stwierdzić, że wyeksponowanie tej zasady w piśmie stoi w wyraźnej sprzeczności ze stanem prawnym, jaki obowiązuje od dnia 16 grudnia 2006 r. w ustawie z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (SpecUstawa). Od wejścia bowiem w życie z tym dniem noweli SpecUstawy grunty zajęte pod drogi publiczne stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa lub odpowiedniej jednostki samorządu terytorialnego z dniem kiedy decyzja o lokalizacji drogi, obecnie decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej - stała się ostateczna. Od ponad dwóch lat brak jest w związku z tym transakcji gruntami wykupionymi pod budowę dróg publicznych, bowiem grunty takie wykupowi nie podlegają. Rzeczoznawcy majątkowi nie mogą w związku z tym wykorzystać zalecanej w piśmie wskazówki zawartej w ust. 1 § 36 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości. Wyłącznie z tego też powodu rzeczoznawcy majątkowi odstępując od stosowania § 36 ust. 1; uznają w obecnym stanie prawnym i faktycznym brak możliwości jego stosowania przy wycenie gruntów zajętych pod drogi publiczne. Nie może to być odczytywane i kwalifikowane jako odmowa stosowania § 36 ust. 1.

W piśmie podkreślono okres ostatnich 2 lat, jaki winien podlegać analizie i w następstwie stanowić źródło cen transakcyjnych. Wprowadzone regulacje nabywania gruntów z mocy prawa, wykluczające rokowania, oferty i umowy, przekraczają ten okres. (Podkreślić należy, że okres 2 lat od daty wyceny jest maksymalnym terminem pozyskiwania danych - zawsze chodzi o to aby transakcje były najbliższe daty odszkodowania - co ma istotne znaczenie uwzględniając wysoką, krótkookresową dynamikę wzrostu cen gruntów w latach 2006 - 2007.)

Istotne jest także, że ustalone w wyniku analizy rynku ceny transakcyjne są znacznie ograniczone a ponadto są najczęściej następstwem przyjęcia oferty ceny (jako takie mogą dotyczyć wyłącznie dróg krajowych, na podstawie decyzji lokalizacyjnych wydanych przed dniem 16.12.2006r). Stosownie do art. 66 § 1 Kc tryb ofertowy wyklucza jakiekolwiek negocjowanie warunków nabycia gruntu. W świetle art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami cena ustalona w tym trybie nie stanowi rynkowej ceny transakcyjnej.

W piśmie Pana Ministra podkreślono kilkakrotnie, że rzeczoznawca winien opierać wycenę na cenach nieruchomości podobnych, z przypomnieniem co rozumie się przez nieruchomość podobną i podkreśleniem ustawowych cech porównywalności, w tym porównywalnego położenia.
Na tym tle dalsze podkreślenie pisma o braku przeszkód i możliwości przyjmowania cen za nieruchomości podobne uzyskiwanych na regionalnym lub krajowym rynku nieruchomości w oparciu o przepis § 26 ust. 1 powołanego rozporządzenia, może stanowić w praktyce przyczynę dyskwalifikacji operatu szacunkowego. Przepis § 26 ust. 1 dotyczy wyłącznie nieruchomości o szczególnych cechach i rodzaju, w tym spełniających potrzeby rynków ponad lokalnych, krajowych lub zagranicznych, (np. zespoły parkowo-pałacowe, obiekty biurowe lub hotelowe określonej klasy i dalsze). Odnoszenie tego przepisu do gruntów pod drogi nie może mieć miejsca.

Wyceny dla ustalenia odszkodowań dotyczą obecnie wszystkich rodzajów dróg publicznych, a nie jedynie krajowych. Nie można wykorzystywać transakcji na A2 (postępowanie odszkodowawcze jest prowadzone w trybie wcześniej wydanych lokalizacji i obowiązujących wówczas przepisów) do wyceny innych kategorii dróg, położonych w dużych odległościach (50 - 100 km lub więcej). Prowadziłoby to do wykorzystywania transakcji z Gdańska do wycen nieruchomości np w województwie kieleckim, lub podobnie dowolnie.

Zgłaszane wnioski poszerzamy o poniższe postulaty, z prośbą o ich analizę.

Federacja z uwagą odnotowuje przytoczenie w piśmie standardów zawodowych rzeczoznawców majątkowych. Standardy te mimo rozmów, ustaleń i wysiłków ze strony Federacji nie zostały uzgodnione z Panem Ministrem. Pogarsza to sytuację w zakresie prawidłowego wykonywania praktyki zawodowej.

Od ponad dwóch lat wnosimy bezskutecznie potrzebę zmiany przepisów rozporządzenia w sprawie zasad wyceny, w tym gruntów na cele dróg publicznych. Wyrażamy nadzieję, że obecne prace Resortu szybko się zakończą, co wykluczy problemy związane ze stosowaniem dotychczasowych przepisów w całkowicie zmienionych uwarunkowaniach prawnych.

Odbiór operatów przez organ i ocena ich przydatności dowodowej wymaga wiedzy specjalistycznej. Federacja zgłasza ponownie gotowość zorganizowania z udziałem osób Ministerstwa niezbędnego szkolenia dla pracowników organów zlecających wyceny także dla omawianego celu, co może zapewnić właściwą współpracę organów i rzeczoznawców majątkowych.

Przekazując Panu Ministrowi powyższe pismo, proszę równocześnie o wyrażenie zgody na opublikowanie Pańskiego pisma do którego zgłosiliśmy powyższe uwagi.


Pozostając z szacunkiem
Prezydent PFSRM
Andrzej Hopfer

------------------------------------------------------------------------------------------
Drogi publiczne - pismo z dnia 05.06.2009 r. Ministra Infrastruktury do PFSRM
 

Warszawa, dnia 5 czerwca 2009 r.

MINISTER INFRASTRUKTURY
Nr BO-074-9/3/09

Pan
Andrzej Hopfer Prezydent
Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych

W odpowiedzi na pismo z dnia 11.03.20009 r. znak PFw/3/2009 w sprawie wystąpienia Ministra Infrastruktury z dnia 18.02.2009 r. nr BO-047-9/09, skierowanego do Wojewodów odnośnie sposobu prowadzenia postępowań mających za przedmiot ustalenie odszkodowań za nieruchomości nabyte pod realizację dróg publicznych, pragnę wyjaśnić co następuje.

Pismo z dnia 18.02.2009 r. zostało wystosowane do wszystkich Wojewodów, jako realizacja kompetencji Ministra Infrastruktury, określonych w art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2004 r. Nr 261. poz. 2603 ze zm.). Jego celem było wskazanie dostrzeżonych uchybień w prowadzonych postępowaniach administracyjnych mających za przedmiot ustalenie odszkodowania za pozbawienie praw do nieruchomości w związku z realizacją inwestycji drogowych. Pismo to miało za zadanie zwrócenie uwagi Wojewodom, jako organom I instancji, na kwestie związane z istotnym elementem prowadzonych postępowań administracyjnych, polegających na prawidłowej ocenie zebranego materiału dowodowego (w szczególności na podstawie art. 77 i 80 Kodeksu postępowania administracyjnego). Bazując na orzecznictwie sądów administracyjnych, które wypracowało istotne wskazówki dla organów administracji, wskazano na kwestie, które powinny być wnikliwie analizowane w trakcie in.in. oceny dowodu w postaci operatu szacunkowego.

Z swej istoty pismo to, jako skierowane do organów I instancji i związane z dostrzeżonymi uchybieniami w prowadzonych postępowaniach administracyjnych, nie zostało skierowane do organizacji zawodowych rzeczoznawców majątkowych. Pismo to miało jedynie uczulić Wojewodów na aspekty proceduralne prowadzonych postępowań, ze wskazaniem kwestii merytorycznych, jako niezbędnych w tym procesie. Poruszane w piśmie zagadnienia związane ze stosowaniem przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21  września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207. poz. 2109 ze zm.). stanowiło jedynie podsumowanie i zebranie dotychczasowego stanowiska Ministra Infrastruktury, prezentowanego od kilku lat w decyzjach administracyjnych. Z tego też względu żadna z organizacji zawodowych rzeczoznawców majątkowy nie była adresatem tego wystąpienia, gdyż charakter tego pisma uniemożliwiał podjęcie szerszej dyskusji na te tematy.

Odnosząc się natomiast do przedstawionych w piśmie Pana Prezydenta zagadnień, chciałbym na wstępie zapewnić, iż podejmowane przez Ministra Infrastruktury, jako organu odwoławczego, działania zw iązane z oceną prawidłowości operatów7 szacunkowych nie mają na celu ingerencji w merytoryczną treść operatu, objętą sferą wiadomości specjalnych i kompetencji rzeczoznawców majątkowych. Taki a nie inny sposób dokonywania oceny operatów szacunkowych wynika wprost z orzecznictwa sądów administracyjnych, w tym m.in. z wyroków przywołanych w piśmie Ministra Infrastruktur}' z dnia 18.02.2009 r.

Odnośnie ewentualnego stosowania przez organy orzekające art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami, niezbędne jest zwrócenie uwagi i wyjaśnienie, że również w tej kwestii sądy administracyjne mają określone stanowisko, które musi i powinno być uwzględniane przez organy. Otóż w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 21.01.2009 r. (sygn. akt I SA/Wa 1460/08, publik. Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych), zapadłego w sprawie ze skargi na decyzję Ministra Infrastruktury, zostało podniesione, że: „z treści art. 157 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami nie można wywodzić bezwzględnego ograniczenia możliwości oceny podstawowego elementu materiału dowodowego, jakim w7 sprawie ustalenia odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość jest operat szacunkowy. W szczególności nie można podzielić poglądu, iż zakwestionowanie prawidłowości operatu może nastąpić jedynie poprzez zlecenie jego oceny organizacji rzeczoznawców majątkowych (art. 157 ust. 1 ustawy).".

Podkreślenia wymaga, że ocena przez Ministra Infrastruktury operatów szacunkowych dokonywana jest pod kątem ich zgodności z przepisami prawa, a szczególności ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Tylko w tym zakresie zostały zawarte w piśmie do Wojewodów uwagi odnoszące się do kwestii, które powinny podlegać ocenie w toku postępowania mającego na celu ustalenie odszkodowania za prawa do nieruchomości. W szczególności polegało to na przywołaniu odpowiednich przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. i ich prawidłowej wykładni.

Odnosząc się do przedstawionego argumentu, iż „od wejścia w życie noweli SpecUstawy (...) od ponad dwóch lat brak jest transakcji gruntami wykupionymi pod budowę dróg publicznych, bowiem grunty takie wykupowi nie podlegają", w pierwszej kolejności należy wskazać na obowiązujące w tym zakresie przepisy. Ustawa z dnia 18 października 2006 r. o zmianie ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 220. poz. 1601 ze zm.) dokonała nowelizacji z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych. W wyniku tej nowelizacji zmienił się tryb nabywania nieruchomości pod realizację inwestycji polegających na budowie dróg publiczne. Ustawodawca odstąpił od indywidualnego nabywania konkretnych nieruchomości w trybie umownym lub w drodze wywłaszczenia na rzecz przejęcia z mocy prawa wszystkich nieruchomości objętych liniami rozgraniczającymi teren.

Tym niemniej, art. 5 ustawy z dnia 18 października 2006 r. wprost stanowi, że do spraw- wszczętych i niezakończonych do dnia wejścia w życie ustawy nowelizującej decyzją ostateczną stosuje się przepisy dotychczasowe, a więc przepisy m.in. regulujące sprawy lokalizowania oraz nabywania nieruchomości w drodze wywłaszczenia (w toku postępowania wywłaszczeniowego nadal istnieje możliwość zbycia nieruchomości pod drogę, co ma nawet miejsce w trakcie postępowania odwoławczego od decyzji wywłaszczeniowej). Dodatkowo art. 5 określa, że do nieruchomości objętych decyzjami o ustaleniu lokalizacji drogi krajowej, wy danymi na podstawie dotychczasowych przepisów, stosuje się przepis}" rozdziału 3 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. wr jego dotychczasowym brzmieniu, co oznacza, że wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego musi być poprzedzone próbą umownego nabycia nieruchomości.

Również ustawa z dnia 25 lipca 2008 r. o zmianie ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 154. poz. 958), określająca aktualny kształt regulacji dot. nabywania nieruchomości pod drogi publiczne, przewiduje, że do spraw wszczętych i niezakończonych decyzją ostateczną do dnia wejścia w życie niniejszej ustawy stosuje się przepisy dotychczasowe. Dla przedsięwzięć drogowych, dla których przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy została wydana decyzja o ustaleniu lokalizacji drogi, stosuje się przepisy dotychczasowe.

Wskazane przepisy jednoznacznie określają, że w chwili obecnej istnieje możliwość nabywania nieruchomości pod drogi w drodze umownej. Mając na uwadze powyższe, należy zaznaczyć, iż w omawianym okresie dwóch lat od wejścia wr życie nowych uregulowań prawnych, istniały i istnieją nadal transakcje sprzedaży gruntami, które są wynikiem stosowania poprzednio obowiązujących przepisów, dlatego też niezasadne jest stwierdzenie iż: ..W yłącznie z tego też powodu rzeczoznawcy majątkowi odstępując od stosowania § 36 ust. 1 rozporządzenia uznają w obecnym stanie prawnym i faktycznym brak możliwości jego stosowania przy wycenie gruntów zajętych pod drogi publiczne. Nie może to być odczytywane i kwalifikowane jako odmowa stosowania § 36 ust. T', albowiem takie transakcje gruntami istniały.

Potwierdzeniem tego są również odwołania składane przez Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad oraz innych zarządców dróg, w których wskazuje się na transakcje nieruchomościami nabywanymi pod drogi, które miały miejsce np. na przełomie 2008 i 2009 roku.

Nie znajduje również uzasadnienia stwierdzenie, iż: „Stosownie do art. 66 § 1 KC tryb ofertowy wyklucza jakiekolwiek negocjowanie warunków nabycia gruntu. W świetle art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami cena ustalona w tym trybie nie stanowi rynkowej ceny transakcyjnej."

Pojęcie wartości rynkowej zostało zdefiniowane w art. 151 ust. 1, zgodnie z którym wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena. możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: 1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy; 2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. W powołanej definicji, ustawodawca nie określa sposobów" (trybów) zawierania umów. które można by zakwalifikować jako umowy, stanowiące podstawę określenia wartości rynkowej nieruchomości.

W celu określenia wartości rynkowej nieruchomości, ustawodawca przyjmuje dwie niezależne od siebie przesłanki. Pierwsza dotyczy kwestii niezależności dwóch podmiotów zawierających umowę, braku sytuacji przymusowej, w której przedmiotowa umowa dochodzi do skutku oraz istnienie stanowczego zamiaru zawarcia umowy. Druga przesłanka odnosi się do czasu, jaki niezbędny jest. aby wyeksponować nieruchomość na rynku. Należy ponadto zauważyć, iż poprzednio obowiązujące w tym zakresie przepisy ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. przewidywały co prawda ustawowy wymóg złożenia oferty nabycia nieruchomości przez Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad, co jednak nie wykluczało możliwości prowadzenia rokowań o zawarcie stosownej umowy, zwłaszcza że nabycie nieruchomości mogło nastąpić nie tylko w drodze umowy sprzedaży przez właściciela lub użytkownika wieczystego, ale również w drodze zamiany (na mocy art. 13 ust. 2 poprzednio obowiązującej SpecUstawy). Ponadto Generalny Dyrektor mógł nabywać nieruchomości również poza pasmami drogowymi drogi krajowej dla dokonywania zamiany na nieruchomości położone w pasach drogowych drogi krajowej, co oznacza, że prowadzenie rokowań o zawarcie umowy nabycia nieruchomości przez Generalnego Dyrektora mogło być również dopuszczalne, jeżeli po złożeniu stosownej oferty właściciel lub użytkownik wieczysty wyraził zamiar zawarcia umowy, określając swoje warunki co do jej ewentualnej treści, które nie odbiegały w sposób istotny od warunków przedstawionych w ofercie. Jeżeli w momencie, w którym doszło do rozpoczęcia procedury przez Generalną Dyrekcję Dróg Krajowych i Autostrad, właściciel nieruchomości, mając możliwość prowadzenia negocjacji z innymi podmiotami prywatnymi, przyjął ofertę złożoną przez GDDKiA. oznacza to. że zaakceptował istotne postanowienia przedstawionej oferty, wr tym określoną cenę nabycia nieruchomości.

Kolejna kwestia, do której należy się ustosunkować, dotyczy przepisu § 26 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w spraw ie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207 poz. 2109 z późn. zm.), zgodnie z którym przy określaniu wartości nieruchomości, które ze względu na ich szczególne cechy i rodzaj nie są przedmiotem obrotu na lokalnym rynku nieruchomości, można przyjmować ceny transakcyjne uzyskiwane za nieruchomości podobne na regionalnym albo krajowym rynku nieruchomości. Odnosząc się do argumentu, iż: „ § 26 ust. 1 rozporządzenia dotyczy wyłącznie nieruchomości o szczególnych cechach i rodzaju, w tym spełniających potrzeby rynków ponadlokalnych. krajowych lub zagranicznych, (np. zespoły parkowo-pałacow e, obiekty biurowe lub hotelowe określonej klasy i dalsze). Odnoszenie tego przepisu do gruntów pod drogi nie może mieć miejsca.", należy wskazać, iż postanowienia § 26 ust. 1 ww. rozporządzenia stanowi zasadę generalną wyceny wszystkich nieruchomości, która znajduje zastosowanie w przypadku spełnienia określonych w tym przepisie przesłanek. Przesłanki te powodują, że rodzaj (charakter) wycenianej nieruchomości uzasadnia rozszerzenie rynku - z uwagi na szczególne cechy nieruchomości, tj. sposób użytkowania, przeznaczenia, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami, a także z uw agi na jej rodzaj nie jest ona przedmiotem obrotu na danym rynku lokalnym, rzeczoznaw ca majątkowy winien rozszerzyć rynek pod kątem nieruchomości wycenianej i obrotu nieruchomościami podobnymi.

W pierwszej kolejności jednak rzeczoznawca majątkowy zbiera informacje o lokalnym rynku nieruchomości, w tym dotyczące cen transakcyjnych i cech rynkowych opisujących nieruchomości. Wielkość obszaru z którego dane są pozyskiwane, winna być dostosowana do stopnia rozwoju lokalnego rynku nieruchomości, liczby transakcji oraz rodzaju nieruchomości. Przepis § 26 ust. 1 ww. rozporządzenia, znajdzie zastosowanie wyłącznie w razie spełnienia przesłanek określonych w tym przepisie. Przy czym oceny w zakresie podobieństwa rynku dokonuje sam rzeczoznawca majątkowy, stosownie do dy spozycji art. 154 ust.l ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Odnosząc się do kwestii standardów zawodowych rzeczoznawców majątkowych, uprzejmie informuję, iż. prowadzone są systematyczne prace w celu ich konsultacji

Z upoważenienia Ministra Infrastruktury
Piotr Styczeń Podsekretarz Stanu

Gospodyni domowa kontra GDDKiA oraz wojewoda czyli jak domowym sposobem wstrzymać budowę autostrady

Pani Maria, gospodyni domowa, jest właścicielką nieruchomości, w skład której wchodzi budynek mieszkalny i zabudowa zagrodowa. W efekcie skoku cywilizacyjnego jaki obecnie dokonuje Polska, nieruchomość pani Marii znalazła się na obszarze realizowanej autostrady. Taki los. Wygoda i komfort sprawnego przemieszczania się podróżnych po Polsce wymaga ofiarności i zrozumienia od niektórych właścicieli nieruchomości. Wszelkie uciążliwości wynikające z konieczności rozstania się pani Marii z jej nieruchomością ma załatwić stosowne odszkodowanie. Konstytucja RP uspokaja i koi niepokój pani Marii i innych właścicieli nieruchomości gwarantując, że odszkodowanie za nieruchomości przeznaczone na cele publiczne będzie zawsze słuszne i sprawiedliwe. Dba o to cały sztab państwowych urzędników. Praktyczne doświadczenia wskazują, że dbałość urzędników nie zawsze osiąga oczekiwany poziom. W niektórych przypadkach poziom ten nie tylko nie jest oczekiwany ale wręcz przerażający.

OFERTA NR 1

Akurat w tym przypadku Generalna Dyrekcja Dróg Krajowych i autostrad powierzyła firmie komercyjnej zadanie polegające na ustalaniu wysokości odszkodowania za nieruchomości przejęte pod realizację autostrady. Do pani Marii przybył przedstawiciel tej firmy. Celem jego wizyty było oszacowanie odszkodowania, które wypłacone zostanie za nieruchomość stanowiącą własność pani Marii.
W listopadzie 2008 r. pani Maria otrzymała od firmy komercyjnej działającej w imieniu GDDKiA ofertę nabycia nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa na kwotę 553.508 zł.

W sytuacji podobnej do pani Marii znalazło się łącznie 6 właścicieli nieruchomości. Wszyscy zgodnie uznali, że zaproponowane im wysokości odszkodowania są satysfakcjonujące, ponieważ pozwolą odtworzyć posiadany majątek. Wszyscy, w tym także pani Maria, odpowiedzieli pozytywnie na przedłożone im oferty. Firma wyręczająca GDDKiA potwierdziła swoją ofertę pisemnie w lutym 2009 roku. Pani Maria złożyła tej firmie pisemne oświadczenie, w którym zobowiązała się polubownie zbyć nieruchomość po zaproponowanej jej cenie.

OFERTA NR 2
W czerwcu 2009 r. sprawy nabrały nieoczekiwanego dla pani Marii obrotu. GDDKiA do głosu dopuściła nową firmę komercyjną. Przedstawiciel tej nowej firmy wyjawił pisemnie pani Marii, że wystąpiły nowe, nieoczekiwane okoliczności, które wskazują, że zaproponowana jej dotychczas kwota odszkodowania jest wadliwa co stwierdził całym swym autorytetem oddział regionalny GDDKiA.  Zapowiedziano w piśmie, że w związku z zaistniałą sytuacją pani Maria otrzyma nową ofertę wykupu nieruchomości sporządzoną według ponownie sporządzonej wyceny.

Pani Maria nie umiała ukryć swojego zdziwienia. Spośród 6 nieruchomości przeznaczonych pod budowę autostrady 3 nieruchomości zostały wykupione po cenach zbliżonych do pierwotnie zaproponowanej jej kwoty. Pozostałe 3 propozycje, w tym także propozycja złożona pani Marii, okazały się wadliwe.  Zostały zakwestionowane prze GDDKiA.

W ślad za zaskakującym wyjaśnieniem firmy komercyjnej zastępującym poprzednią firmę, pani Maria otrzymała kolejną ofertę nabycia nieruchomości. Tym razem proponowana cena nabycia wyniosła
384 199 zł czyli prawie 170 tys. mniej niż pierwotnie.

PISMO Nr 1 WOJEWODY
Raczej naturalnym jest fakt, że pani Maria odrzuciła tę nową, niższą propozycję. Niespełna w 3 tygodnie później, w lipcu 2009 r. nadeszła korespondencja od Wojewody. Wojewoda wyjaśnił, nie miał wpływu na wysokość przedkładanej dotychczas oferty nabycia nieruchomości przez firmy komercyjne a także uprzytomnił pani Marii, że odrzucenie przedłożonej jej oferty stało się podłożem do wszczęcia przez niego czyli Wojewodę procesu wywłaszczeniowego.
Przyjęcie pierwotnie złożonej oferty okazało się nie mieć dla Wojewody większego znaczenia. Znaczenie okazało się mieć dopiero odrzucenie drugiej, niższej oferty. O wszczęcie postępowania mającego na celu wywłaszczenie pani Marii z jej nieruchomości zwrócił się do Wojewody miejscowy przedstawiciel GDDKiA. Wyjawił on Wojewodzie, że nie potrafi się porozumieć z panią Marią, ponieważ skłonna jest przyjąć wyłącznie wyższą ofertę nabycia nieruchomości, a niższej przyjąć nie zamierza. To uruchomiło aktywność Wojewody w sprawie. Wojewoda uświadomił pani Marii, że zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa sporządzona zostanie kolejna, trzecia już wycena jej majątku. Tym razem na potrzeby wywłaszczenia.

PISMO REGIONALNEGO ODDZIAŁU GDDKiA
Następne pismo nadeszło do pani Marii od regionalnego dyrektora GDDKiA. Tym razem już nie firma komercyjna ale sam Pan Dyrektor informuje panią Marię, że pierwotna wycena została zakwestionowana przez samą GDDKiA co wywołało konieczność sporządzenia następnej wyceny.
Z przebiegu sprawy wnioskować można, że system kontroli dokumentacji na podstawie której ustalane jest odszkodowanie nie jest w GDDKiA najlepszy skoro kwestionowanie następuje dopiero po złożeniu ofert i po wykupie kilku nieruchomości po cenie ustalonej na podstawie wadliwych wycen. Dyrektor wyjaśnił pani Marii, że nowa wycena została sporządzona prawidłowo i odpowiada faktycznej cenie rynkowej nieruchomości. Pierwotna wycena prawdopodobnie nie odpowiadała faktycznej cenie rynkowej. Ciekawe czy ktoś poniósł konsekwencje takiego działania?
Oczywistym jest, że dyrektor uzupełnił swój wywód informacją o tym, że w przypadku braku możliwości nabycia nieruchomości dobrowolnie przewidywany jest wywłaszczeniowy tryb postępowania. To taki stały, urzędniczy element gry.

PISMO Nr 2 WOJEWODY
Parę dni później, na początku sierpnia 2009 r. pani Maria otrzymuje kolejne pismo od Wojewody. Tym razem Wojewoda wyznacza pani Marii ostateczny termin zawarcia polubownej umowy na dzień 28 sierpnia 2009 r. Wojewoda wskazuje pani Marii wyłącznie ofertę złożoną przez tę drugą firmę komercyjną. O kwocie pierwotnej, wyższej o 170 tys. złotych Wojewoda w swojej korespondencji nie wspomina. Cóż się zresztą dziwić skoro z wcześniejszego pisma wynika, że Wojewoda nie ma wpływu na ceny proponowane przez inwestora. Inna sprawa, że inwestorem przy realizacji autostrad jest Skarb Państwa, którego reprezentantem jest właśnie Wojewoda.
W tym nowym piśmie Wojewoda informuje panią Marię – gospodynię domową, że odrzucenie oferty wiąże się z koniecznością wszczęcia postępowania administracyjnego mającego na celu wywłaszczenie nieruchomości. Z treści pism można odnosić wrażenie, że ślepy opór pani Marii staje się przyczyną wszczynania przykrej i poważnej procedury administracyjnej.

PISMO Nr 3 WOJEWODY
W październiku 2009 r. pani Maria otrzymuje od Wojewody zawiadomienie. W nim zawiadomiona zostaje, że wszczęto postępowanie wywłaszczeniowe mające na celu odjęcie prawa własności nieruchomości, której jest właścicielem.

PISMO PANI MARII DO WOJEWODY
Tydzień potem pani Maria złożyła pismo do Wojewody, w którym wykazała, że nie podziela uzasadnienia Wojewody do wszczynania postępowania wywłaszczeniowego. W jej pojęciu, gospodyni domowej, o bezskutecznym upływie terminu zawarcia umowy mowy być nie może, ponieważ ona nie odrzuciła oferty lecz ją przyjęła. Dalej pani Maria wykazała Wojewodzie, że bezskutecznie wyczekuje na termin zawarcia umowy według złożonej jej pierwotnie oferty nie otrzymując żadnej reakcji ze strony GDDKiA w tej sprawie.

PISMO DYREKTORA CENTRALNEGO SZCZEBLA GDDKiA
Na początku listopada nadeszło do pani Marii pismo z Warszawy, z GDDKiA. Kolejny dyrektor, tym razem wyższego szczebla, podejmuje trud kontaktu z panią Marią w tej skomplikowanej sprawie jaką jest wykup prostej nieruchomości pod autostradę.
Warto przypomnieć, że pani Maria ma czelność być właścicielem nieruchomości położonej na trasie wytyczonej autostrady. Warto także przypomnieć, że pani Maria zgodziła się na dobrowolne zbycie nieruchomości po cenie wynikającej ze złożonej jej oferty przez firmę działającą na zlecenie GDDKiA. Po złożeniu poważnej oferty pani Marii uprzytomniono jej następnie, że ma zapomnieć o skierowanej do niej ofercie i ma się zgodzić na zbycie nieruchomości po innej, niższej cenie. Wielokrotnie uprzedzono panią Marię przy zastosowaniu urzędowych pism, że stawianie przez nią oporu stanie się przyczyną pozbawienia jej nieruchomości w postępowaniu wywłaszczeniowym.

Teraz warto powrócić do treści pisma dyrektora GDDKiA.
Spostrzegawczy dyrektor dostrzegł niewłaściwość postępowania swojego regionalnego oddziału. Dyrektor dostrzegł także, że z niezrozumiałych przyczyn na temat wad pierwotnie złożonej oferty nie komunikował się z panią Marią regionalny oddział GDDKiA a jedynie następna firma komercyjna odpowiedzialna za ustalenie kolejnego odszkodowania.
W nawiązaniu do przebiegu sprawy dyrektora nie zdziwiła postawa pani Marii, która odrzuciła niekorzystną dla niej, drugą ofertę. Naprawdę!

Dyrektor centralnego szczebla instruuje panią Marię, gospodynię domową, że warunkiem koniecznym do skutecznego zawarcia umowy jest osiągnięcie konsensusu przy podpisywaniu aktu notarialnego. W omawianej sprawie do porozumienia nie doszło, ponieważ tylko pani Maria wyraziła wolę przyjęcia oferty podczas gdy GDDKiA nie wyraziła woli zawarcia umowy według zaproponowanej przez siebie samą ceny. Ponieważ GDDKiA nie zgodziła się z przygotowaną przez siebie samą ofertą złożoną pani Marii to nie doszło, co wydaje się niemal jasne, do podpisania aktu notarialnego, ponieważ nie nastąpiło wymagane w takich sytuacjach porozumienie pomiędzy stronami.
Dalej dyrektor szczebla centralnego wyjawia pani Marii, że sposób postępowania oddziału regionalnego GDDKiA nie zasługuje na aprobatę. Jednocześnie dyrektor wskazuje, że odnotowany sposób postępowania nie narusza obowiązującego prawa a także nie wpływa istotnie na sytuację w jakiej pani Maria się znajduje (sic!).

W treści swego wywodu dyrektor szczebla centralnego informuje panią Marię, gospodynię domową, że Generalny Dyrektor Dróg Krajowych i Autostrad nabywając nieruchomości przeznaczone pod budowę dróg, w wyniku czego dochodzi do wydatkowania środków publicznych o znacznej wartości jest zobowiązany do oszczędnego i racjonalnego nimi gospodarowania.
Gospodarność tę można wyraźnie dostrzec gdy wziąć pod uwagę ilość urzędników zaangażowanych w sprawę pani Marii – gospodyni domowej, a także ilość wycen, które zostanie sporządzone zanim Generalny Dyrektor podejmie swą odpowiedzialną, oszczędną i racjonalną decyzję.
W dalszej części pisma dyrektor szczebla centralnego oznajmia pani Marii, że na skutek nie wyrażenia przez nią zgody na sprzedaż nieruchomości GDDKiA zmuszony był zwrócić się do Wojewody o wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego. Oczekiwać należy podjęcia decyzji Wojewody o ustaleniu wysokości odszkodowania przysługującego pani Marii. Dyrektor szczebla centralnego uprzejmie informuje panią Marię, że przysługiwać jej będzie prawo do odwołania się od decyzji, którą podejmie Wojewoda do Ministra Infrastruktury. Pani Maria, gospodyni domowa, będzie także miała prawo do zaskarżania decyzji podejmowanych w jej sprawie do sądu administracyjnego. W opinii dyrektora szczebla centralnego przedstawiona paleta działań, z których może skorzystać pani Maria – gospodyni domowa, daje możliwość szerokiego spojrzenia na sprawę przez różne organy administracyjne i zapewnienia bezstronności przedmiotowej sprawy.

 

PISMO GDDKiA ZWIASTUJĄCE NADEJŚCIE KOLEJNEJ, 3 WYCENY

OPERAT SZACUNKOWY Nr 3 Z WARTOŚCIĄ Nr 3
Przed terminem podjęcia decyzji administracyjnej przez Wojewodę pani Maria otrzymuje operat szacunkowy, na podstawie  którego ustalone zostanie odszkodowanie. W opinii specjalisty posiadającego państwowe uprawnienia, działającego na zlecenie Wojewody wartość nieruchomości stanowiącej własność pani Marii wynosi 364 051 złotych. Jest to trzecia już wartość urzędowa przedkładana pani Marii.

Ciąg dalszy nastąpi.
Chyba, że budowa autostrad zostanie wstrzymana do czasu gdy gospodynie domowe przestaną robić wariatów z poważnych urzędników państwowych. Albo odwrotnie.


RELACJA FILMOWA Z PROGRAMU TVP "CELOWNIK"