Jedną z najmniej przyjemnych okoliczności, którą spotyka użytkownika wieczystego jest aktualizacja opłaty rocznej. W praktyce pod pojęciem aktualizacja rozumieć należy niemal wyłącznie wzrost opłaty. Przez wiele lat opłata roczna nie jest aktualizowana wobec czego pozostaje na stałym i niezmiennym poziomie. Tym sposobem w ciągu trwania wieczystego użytkowania osłabiana jest czujność Użytkownika, który oswaja się z wysokością wnoszonej opłaty. Oswojony zapomina o tym, że wysokość opłaty rocznej wcale nie jest sztywna i niezmienna lecz zależna od zmiennej w czasie wartości rynkowej nieruchomości gruntowej. Podstawowym problemem użytkownika wieczystego jest nieprzewidywalność aktualizacji opłaty rocznej. Nie jest wiadome kiedy nastąpi wzrost opłaty i jaki będzie miał wymiar. Aktualizacja dopada użytkownika niemal jak grypa. Bez ostrzeżenia, nagle i w najmniej oczekiwanym momencie. Rekordowe wzrosty opłaty liczone są nawet w tysiącach procentów. Użytkownik wieczysty wiedziony naturalnym instynktem samozachowawczym porażony wieścią o raptownym wzroście opłaty panicznie poszukuje wyjścia z sytuacji. Praktyka dowodzi, że istnieją skuteczne sposoby pozwalające uchronić się przed przykrymi skutkami aktualizacji. Niniejszy artykuł powstał po to, by dać użytkownikami wieczystemu możliwość samoobrony przed przykrymi skutkami nagłego i nieoczekiwanego wzrostu tej niewinnie wyglądającej w stanie uśpienia daniny publicznej.
OGÓLNE ZASADY PROCESU AKTUALIZACJI
Zasady aktualizacji
regulowane są przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami. Właścicielem
nieruchomości oddawanych w wieczyste użytkowanie może być wyłącznie podmiot
publiczny: Skarb Państwa lub samorząd. W świetle prawa aktualizacja opłaty
rocznej może być dokonywana nie częściej niż raz na 3 lata. Z przyczyn
niezależnych od użytkowników wieczystych aktualizacja nie jest zwykle dokonywana
przez wiele, wiele lat. Wysokość opłaty rocznej stanowi ustalony wcześniej
procent od wartości rynkowej nieruchomości. Ponieważ wartość rynkowa zmienia
się w czasie to siłą rzeczy zmieniać się może także opłata. Kiedy ceny nieruchomości rosną opłata winna
wzrastać a kiedy spadają winna się zmniejszać. Im częściej następowałaby
aktualizacja tym lepiej. Przezornemu i świadomemu użytkownikowi wieczystemu nie
daje się jednak szansy dotarcia do informacji na temat planowanego terminu
aktualizacji opłaty rocznej oraz prognozowanych zmian wysokości opłaty. Użytkownik
musi grzecznie czekać i wypatrywać listonosza. Albo przyniesie on stosowne
zawiadomienie, albo nie przyniesie. Przepisy nie nakazują aktualizacji a
jedynie dają możliwość jej przeprowadzania. O wykorzystaniu tej możliwości
organy publiczne przypominają sobie zwykle dopiero w okresie dekoniunktury gdy
w publicznej kasie zaczyna brakować pieniędzy. Ponieważ wzrost opłaty rocznej pojawia
się zwykle w tym właśnie okresie to niezadowolenie użytkownika ma wymiar
szczególny. Nie dość, że ze względów koniunkturalnych kurczą się jego dochody
to jeszcze gwałtownie wzrasta wysokość wymaganej od niego opłaty.
Z żalem należy stwierdzić, że nie wytworzył się niestety obyczaj podawania do publicznej wiadomości urzędowych, oficjalnych informacji o odnotowywanych lokalnie zmianach cen nieruchomości oraz związanych z tymi zmianami prognozach zmian wysokości opłat. Brak jest też możliwości uzyskania informacji o zasadach doboru nieruchomości, dla których w danym roku dokonywana jest aktualizacja opłaty rocznej. Nie znane są wobec tego okoliczności sprawiające, że jednemu jest aktualizowana opłata a opłata innego trwa sobie niezmiennie przez lata na niskim poziomie. Brak jest zwyczaju przekazywania do publicznej wiadomości wykazów zawierających wysokości opłat obowiązujących dla poszczególnych nieruchomości publicznych oddanych w użytkowanie wieczyste. Dla wielu użytkowników wieczystych byłoby to z pewnością źródło inspiracji do aktywnego działania. W świetle obowiązujących przepisów nie można bowiem wykluczyć sytuacji, w której dla nieruchomości przyległych o podobnej wielkości, funkcji i przeznaczeniu oraz identycznej stawce procentowej obowiązuje zaskakująca różna opłata. Sytuacja taka może mieć zresztą miejsce nie tylko w przypadku przyległych nieruchomości ale, co najlepsze, w przypadku mieszkań usytuowanych w tym samym budynku. Obowiązujące przepisy dopuszczają możliwość występowania różnych podstaw naliczania opłaty rocznej dla takich mieszkań. Nie jest wcale wykluczone, że wartość działki, na której stoi budynek wielomieszkaniowy będzie inna dla każdego mieszkania. Tak ustalana danina publiczna przybiera postać daniny indywidualnej. Idąc tym tropem należałoby rozważyć indywidualne stawki podatku VAT czy też indywidualne stawki podatku dochodowego.
W tej chaotycznej i nieprzewidywalnej przestrzeni użytkownikowi wieczystemu pozostaje bronić się przy użyciu prawnie dozwolonych i sprawdzonych w praktyce sposobów. Praktyka pokazuje, że do obrony należy wykorzystywać właśnie chaos i bałagan, który zwykle towarzyszy aktualizacji opłat z tytułu wieczystego użytkowania.
SPOSÓB NALICZANIA OPŁATY ROCZNEJ
Punktem wyjścia do
naliczenia opłaty rocznej z tytułu wieczystego użytkowania jest wartość rynkowa
nieruchomości gruntowej niezabudowanej. Jeżeli opłata aktualizowana była ostatnio w
odległej przeszłości to i wartość rynkowa nieruchomości gruntowej, która do
tego posłużyła pochodzi z dalekiej przeszłości. Ponieważ w odległej przeszłości
było kiedyś taniej i biedniej to wywodząca się z tamtych lat opłata nawiązuje
do tamtej sytuacji. Sam fakt odnotowywanego w mediach wzrostu cen nie przesądza
jeszcze o możliwości przeprowadzenia aktualizacji. Warunkiem koniecznym dla dokonywania
aktualizacji opłaty jest wymóg sporządzenia wyceny wartości rynkowej nieruchomości
gruntowej. W świetle obowiązujących przepisów każda nieruchomość wymaga
indywidualnej wyceny w formie operatu szacunkowego.
Rys.
1 Stopniowe aktualizowanie rocznej
opłaty z tytułu wieczystego użytkowania.
W przypadku gdy nowa opłata
roczna przewyższa co najmniej dwukrotnie wysokość dotychczasowej opłaty rocznej
wówczas aktualizacja przeprowadzana jest na raty. W pierwszym roku usypiana
jest nieco czujność wieczystego użytkownika i wzrost opłaty rocznej jest
dwukrotny. Jeśli dotychczasowa opłata była niewielka to opłata podwojona nie
stanowi dla użytkownika wieczystego wstrząsu.
W drugim roku do wnoszonej opłaty dokładana jest połowa różnicy pomiędzy opłatą
docelową a opłatą podwojoną. Dopiero w trzecim roku osiągany jest poziom opłaty
zaktualizowanej. Choć zabieg z pewnością uśmierza nieco rany odnoszone przez
użytkownika wieczystego przy wzroście opłaty to w końcowym efekcie następuje wyraźny,
skokowy wzrost opłaty. Przełożenie w czasie przykrych skutków wzrostu opłaty
nie do końca załatwia sprawę. Obowiązujący system naliczania opłaty sprytnie nie
zakłada możliwości wystąpienia spadków wartości nieruchomości a tym samym
spadków wysokości opłaty. Wydaje się, że znacznie mniej odczuwalna byłaby dla
wieczystego użytkownika płynna zmiana wysokości opłaty zmieniająca się równocześnie
ze zmianami cen nieruchomości.
Dokładną instrukcję postępowania
przy obliczaniu rocznej opłaty można znaleźć w art. 77 ust. 2a ustawy o
gospodarce nieruchomościami.
PODSTAWA OPŁATY ROCZNEJ Z TYTUŁU WIECZYSTEGO UŻYTKOWANIA
Podstawą do określenia
rocznej opłaty z tytułu wieczystego użytkowania jest wartość rynkowa
nieruchomości określana przez rzeczoznawcę majątkowego, który ma obowiązek
sporządzić wycenę w formie operatu szacunkowego. Operat szacunkowy jest
opracowaniem, którego treść regulowana jest szczegółowo przepisami prawa. Część
zasad dotyczących wyceny nieruchomości znaleźć można w ustawie o gospodarce
nieruchomości a część w rozporządzeniu Rady Ministrów w sprawie wyceny
nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Oczywistym jest, że do
skutecznego przeprowadzenia aktualizacji opłaty rocznej mogą być zastosowane
wyłącznie te operaty szacunkowe, które zostaną wykonane zgodnie z
obowiązującymi przepisami prawa. Użytkownik wieczysty ma prawo się tego domagać.
Jeśli operat szacunkowy zawiera wady a użytkownikowi wieczystemu uda się
dowieść, że przy wykonywaniu wyceny służącej do aktualizacji opłaty rocznej doszło
do naruszenia przepisów prawa to wypowiedzenie opłaty rocznej nie będzie
uzasadnione wobec czego aktualizacja opłaty rocznej nie będzie mogła nastąpić. Paradoksalnym
jest, że korzystne dla użytkownika wieczystego jest by przedkładany mu operat
szacunkowy był wykonany niestarannie i przez możliwie najgorszego wykonawcę. Dużą
pomocą w tym zakresie okazuje się sposób wyłaniania wykonawców operatów na
potrzeby aktualizacji. Standardem na wszelkich przetargach publicznych jest
uznawanie najniższej ceny jako kluczowego i często jedynego kryterium wyboru autorów
operatów szacunkowych. To co jest zmorą i utrapieniem rzeczoznawców okazuje
się zbawienne w skutkach dla wieczystych użytkowników.
PROCEDURA ODWOŁAWCZA
Informacja o wypowiedzeniu
starej opłaty rocznej wraz z ofertą nowej opłaty winna dotrzeć do wieczystego
użytkownika do 31 grudnia roku
poprzedzającego wprowadzenie nowej opłaty. W Wypowiedzeniu zawarte są
wszelkie informacje o oferowanej, nowej opłacie oraz informacje o miejscu w
którym można się zapoznać z operatem szacunkowym. Użytkownik wieczysty ma 30
dni od daty otrzymania Wypowiedzenia na złożenie do
samorządowego kolegium odwoławczego wniosku o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona
albo jest uzasadniona w innej wysokości.
Poniżej przykładowa treść
Wypowiedzenia:
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
YYY, dnia 2011-xx-xx
PREZYDENT
MIASTA YYY
Znak sprawy: XXX-YYY-ZZZ-2011
NAZWA
I ADRES UŻYTKOWNIKA
Wypowiedzenie
wysokości opłaty rocznej
z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej
Na podstawie art. 78 w związku z art. 4 pkt. 9 i art. 77 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce
nieruchomościami (tekst jedn.
Oz. U z 2010 r. Nr 102, poz.
651 z pózn. zm.), oraz art. 92 ust. 1 pkt. 2
ustawy z dnia 5 czerwca 1998 r. o samorządzie powiatowym (tekst jedn. Dz. U. z 2001 r. Nr 142, poz. 1592 z pózn. zm.), w związku
ze zmianą wartości nieruchomości
Prezydent Miasta YYY
wykonujący zadanie z
zakresu administracji rządowej
wypowiada wysokość
dotychczasowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości
gruntowej stanowiącej własność Skarbu Państwa, położonej przy ul. XXX nr xxx w
YYY, dla której w Sądzie Rejonowym w YYY prowadzona jest księga
wieczysta Nr KW AAA\XXXXXXX\X, oznaczonej jako działka nr XXX/X, o
powierzchni XXX m2.
Dotychczasowa oplata
roczna za użytkowanie wieczyste ww. nieruchomości wynosiła 31 052,70 zł.
Jednocześnie Prezydent
Miasta YYY przedkłada ofertę przyjęcia,
obowiązującej od 1 stycznia 2012 roku, nowej wysokości opłaty rocznej z
tytułu ubytkowania wieczystego opisanej wyżej nieruchomości gruntowej w kwocie 143 990,28 zł, ustalonej na
podstawie wartości nieruchomości określonej w operacie szacunkowym, przy
zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej (3,00 %).
Sposób wyliczenia opłaty
rocznej:
Wartość
szacunkowa nieruchomości: 4 799 676,00 zł
Stawka
procentowa opłaty rocznej: 3,00%
Udział:
1/1
Opłata
roczna: 4
799 676,00 zł x 1/1 x 3,00 % = 143
990,28 zł.
Z treścią operatu można
zapoznać się w Wydziale Obrotu Nieruchomościami Urzędu Miasta YYY przy ul. XXX,
pok. nr ZZZ, w godzinach pracy Urzędu, tj: w poniedziałek w godz. od 7.30 do 17.00 oraz od wtorku do piątku
w godz. od 7.30 do 15.30.
Należności z tytułu
użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej w łącznej wysokości 143 990,28 zł należy wnosić bez wezwania na
wskazany poniżej indywidualny rachunek
bankowy lub w kasie Urzędu Miasta
YYY przy ul. XXX, w terminie do 31 marca z góry za dany rok, do czasu jej
aktualizacji, która zostanie dokonana odrębnym dokumentem.
BANK ZZZ nr xx xxxx xxxx
xxxx xxxx xxxx xxxx
UWAGA: w tytule przelewu
proszę wpisać: wieczyste użytkowanie - Skarb Państwa, nr karty kontowej XXX
Za zwłokę w uiszczeniu
opłaty rocznej, w dniu zapłaty doliczane są. odsetki ustawowe.
Pouczenie o sposobie
zakwestionowania nowej wysokości opłat
rocznych
Zgodnie z art. 78
ust 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami użytkownikowi wieczystemu przysługuje, w
terminie 30 dni od dnia otrzymania
wypowiedzenia, prawo do złożenia
wniosku o ustalenie, ze aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona
alba jest uzasadniona w innej wysokości.
Wniosek przeciwko Skarbowi Państwa
reprezentowanemu przez Prezydenta Miasta YYY składa się piśmie w dwóch
egzemplarzach do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w XXX, ul. XXX, xx-xxx
XXX. Złożenie wniosku nie zwalnia z obowiązku uiszczenia opłaty rocznej w
dotychczasowej wysokości.
W przypadku niezłożenia
wniosku od dnia 1 stycznia 2012 r.
użytkownik wieczysty zobowiązany jest do
wnoszenia opłaty rocznej w nowej wysokości.
…….……………………………………………………
(Bardzo
Ważna Pieczęć i takiż podpis)
Otrzymują:
1
. Adresat
2.
a/a
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
OPERAT SZACUNKOWY
Jak wcześniej wskazano dowodem
na to, że aktualizacja opłaty jest uzasadniona jest prawidłowo sporządzony
operat szacunkowy. Ciężar takiego dowodu, że istnieją przesłanki do
aktualizacji opłaty rocznej spoczywa na właścicielu nieruchomości pobierającym
opłatę a nie na wieczystym użytkowniku. Innymi słowy to na organie egzekwującym
opłatę ciąży obowiązek zadbania o stosowną jakość operatu szacunkowego. Jeżeli
użytkownik wieczysty stwierdzi w treści operatu szacunkowego uchybienia
stanowiące przejaw naruszenia obowiązujących przepisów przysługuje mu prawo złożenie
do samorządowego kolegium odwoławczego wniosku o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona
albo jest uzasadniona w innej wysokości. Oczywistym jest bowiem, że operat
szacunkowy mający służyć do aktualizacji opłaty rocznej nie może zawierać wad
prawnych. W trakcie oczekiwania na
rozstrzygnięcie przez samorządowe kolegium odwoławcze złożonego Wniosku
użytkownik wieczysty zobowiązany jest do wnoszenia opłat rocznych w
dotychczasowej wysokości. Nowa wysokość opłaty rocznej może zostać zastosowana
dopiero wtedy gdy samorządowe kolegium odwoławcze nie potwierdzi wątpliwości
zawartych we Wniosku. Do czasu rozstrzygnięcia sprawy opłata zostaje więc zamrożona
na dotychczasowym poziomie.
Jak zdobyć kopię operatu szacunkowego?
Operat szacunkowy jest
dosyć obszernym i treściwym dokumentem. Ograniczenie się do zapoznania się z
jego treścią w siedzibie organu dokonującego aktualizacji zwykle nie daje
możliwości na skuteczne wniknięcie w jego treść. Znacznie wygodniejsze dla wieczystego
użytkownika jest dysponowanie kopią operatu szacunkowego. Kopia taka przydatna
jest nie tylko na potrzeby składania Wniosku ale do różnych innych celów,
o których mowa będzie dalej. Zważywszy na skutki finansowe wynikające z
zastosowania operatu szacunkowego do aktualizacji opłaty trudno zrozumieć
dlaczego nie ma w zwyczaju dostarczania użytkownikowi wieczystemu jednej z
kopii operatu wykonywanego na potrzeby aktualizacji. Co bardziej świadome czy też odpowiednio przymuszone organy
publikują już elektroniczne wersje takich operatów na swoich portalach
internetowych. Jeśli jednak taka sytuacja nie ma miejsca użytkownik wieczysty
winien czym prędzej pisemnie wystąpić do organu o uwierzytelnioną kopię operatu
szacunkowego. Wzór takiego pisma przedstawiono poniżej.
------------------------------------------------------------------------------------------------------------
........................., dnia ……………. 20….
r.
(miejscowość)
……………………………………………….
(imię nazwisko/nazwa użytkownika wieczystego)
………………………………………………..
(adres
użytkownika wieczystego)
Nazwa
Organu
WNIOSEK
Na
podstawie art. 156 pkt. 1a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce
nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. z 2004 r. nr 261, poz. 2003 z późn.
zmianami) wnioskuję o wydanie uwierzytelnionego odpisu z operatu szacunkowego,
na podstawie którego dokonano aktualizacji wysokości opłaty rocznej z tytułu
użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej położonej w YYY, obręb XXX,
działka nr xxx o powierzchni xxx ha.
………………………………………………
(podpis)
------------------------------------------------------------------------------------------------------------
KOSZT KOPII OPERATU SZACUNKOWEGO
Choć przepisy prawa ewidentnie zapewniają użytkownikowi wieczystemu możliwość domagania się kopii operatu szacunkowego to zwykle organy udostępniają takie kopie niechętnie. Sposób i koszt udostępniania kopii jest różny i zależny od indywidualnych pomysłów i preferencji poszczególnych organów. Najmniej problemów występuje w dużych ośrodkach.
W niektórych organach publicznych
za relatywnie niewielką opłatą tożsamą z kosztem kserokopii (10 – 20 zł) można
uzyskać kopię operatu szacunkowego. Wystarczy zwrócić się z prośbą do
odpowiedniej osoby. Bywa, że uzyskanie kopii operatu szacunkowego wymaga
złożenia pisemnego wniosku. Należy mieć świadomość, że na potrzeby dokonywania
analizy operatu szacunkowego jego zwykła kserokopia wystarcza w zupełności. Wnikliwość
analizowania operatu nie zależy przecież od rodzaju kopii tego dokumentu. W
niektórych urzędach przyjął się zwyczaj, że na poszczególne strony kopii operatu
nanoszona jest pieczęć: „ZA ZGODNOŚĆ Z ORYGINAŁEM”, której towarzyszy pieczęć
imienna urzędnika i jego podpis.
Użytkownik wieczysty musi
się też liczyć z nieco innym i bardziej kosztownym podejściem do zagadnienia. Może
się bowiem zdarzyć, że będzie od niego wymagane uiszczenie opłaty skarbowej
wysokości 5 złotych za każdą skopiowaną stronę operatu szacunkowego. Koszt
uzyskania kopii trzydziestostronicowego operatu szacunkowego wynosi wówczas 150
złotych. Rzecz jest o tyle dziwna, że niejednokrotnie koszt tak skalkulowanej
kopii okazuje się wyższy od całkowitego kosztu sporządzenia operatu
szacunkowego płaconego przez organ jego autorowi, na który składają się przecież: koszt wykonania oględzin
nieruchomości, koszt pozyskania danych o transakcjach nieruchomości, koszt
przeprowadzenia analizy tych danych, koszt sporządzenia wyceny nieruchomości i
wreszcie koszt przedstawienia na piśmie i wydrukowania (zazwyczaj w dwóch
egzemplarzach) opracowania dokumentującego przeprowadzenie wymienionych wyżej
czynności.
Użytkownik wieczysty
narażony na opisaną wyżej przyjemność zapewnieniający organom wpływy w postaci opłaty skarbowej może próbować uzyskać kopię operatu szacunkowego z
pominięciem drakońskiej opłaty odstępując od wymogu uwierzytelniania jego
treści na każdej stronie. Osiągnięcie sukcesu w tej sprawie warunkowane jest
indywidualnymi zdolnościami użytkownika wieczystego. Zasadne jest wybrać w
takiej sytuacji rozwiązanie kompromisowe poprzez wystąpienie wyłącznie uwierzytelnienie
wyciągu z operatu szacunkowego, który liczy zwykle nie więcej niż dwie, trzy
strony. Pozostała cześć operatu może przybrać wówczas postać zwykłej,
nieuwierzytelnionej kopii.
Warto mieć świadomość, że
opisane wyżej zabiegi odnoszące się do kosztów uzyskania kopii operatu
szacunkowego tracą sens gdy sprawa trafia przed oblicze samorządowego kolegium
odwoławczego. Po złożeniu Wniosku o ustalenie, że aktualizacja opłaty
jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości cała
dokumentacja dotycząca sprawy, włączając w to oryginał operatu szacunkowego,
trafia do samorządowego kolegium odwoławczego. Ucina to w sposób jednoznaczny wszelkie
rozważania nad sposobem kopiowania operatu szacunkowego. Istotne stają się argumenty
przedstawianych przez użytkownika wieczystego we Wniosku.
W niektórych instytucjach
panuje przekonanie, że urzędnik nie ma prawa kopiować operatów szacunkowego
wykonywanych na potrzeby aktualizacji opłaty rocznej, ponieważ w treści operatu
szacunkowego jego autor powołał się na prawa autorskie do spłodzonego dzieła i
zawarł klauzulę uniemożliwiającą urzędnikowi sporządzanie kopii. Jest to oczywista i wierutna bzdura. Zabieg
mający zwykle na celu utrudnianie użytkownikowi wieczystemu dostępu do
dokumentu marnej jakości. Wszelkie wątpliwości w tym zakresie rozwiał w wyroku
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku (Sygnatura: II SA/Gd 897/05), w którym
znaleźć można między innymi tezę:
"….Zgodnie z art. 4 pkt 2
ustawy z dnia 4 lutego 1994 r. o prawie autorskim i prawach pokrewnych (Dz. U.
2000 nr 80 poz. 904 ze zm.) nie stanowią przedmiotu prawa autorskiego urzędowe
dokumenty, materiały, znaki i symbole. Wyceny sporządzone przez rzeczoznawców
majątkowych na potrzeby gospodarowania nieruchomościami jednostek samorządu
terytorialnego lub Skarbu Państwa są materiałami w rozumieniu powołanego
przepisu."
OPERAT SZACUNKOWY – OGÓLNE ZASADY SPORZĄDZANIA WYCENY
Operat szacunkowy jest
dokumentem, który odzwierciedla proces wyceny nieruchomości. Jest to dokument,
którego treść i formę regulują dosyć szczegółowo przepisy prawa. Na pierwszy
rzut oka rzecz może wydawać się nieco skomplikowana. Aby dać typowemu odbiorcy
możliwość szybkiego zapoznania się z zagadnieniem główne zasady procesu wyceny
omówiono wykorzystując podobieństwo jabłek do nieruchomości. Załóżmy, że
zadaniem, które przed nami stoi jest oszacowanie wartości rynkowej 1 kg jabłek
na terenie Warszawy.
BAZA DANYCH INFORMACYJNYCH
Z pewnością nie zdziwi
nikogo, że w pierwszej kolejności należy zapoznać się z cenami transakcyjnymi
jabłek. W tym celu nie pozostaje nic innego jak przejść się po Warszawie i
spisać ceny jabłek w różnych punktach sprzedaży. W sklepach, na bazarach, na
ulicznych straganach, w sadach, ogrodach działkowych i wszędzie tam gdzie można
kupić jabłka.

Oczywistym jest, że
niezbędne okaże się dokonanie podziału gromadzonych cen na poszczególne odmiany
jabłek. W zasobie zbieracza informacji powinniśmy oczekiwać cen różnych odmian
jabłek oferowanych w różnych dzielnicach miasta oraz w różnych punktach
sprzedaży. Możemy podejrzewać, że zasób informacyjny pilnego zbieracza cen
jabłek będzie liczył tysiące pozycji a zasób leniwego zbieracza będzie raczej
skromny i mizerny – w końcu to leń. Warto wiedzieć, że takie właśnie gromadzenie
informacji jest konkurencją obowiązkową dla prawidłowego przeprowadzenia
procesu wyceny nieruchomości. Kto ciekawy może zerknąć do art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Przystosowując treść wskazanego przepisu na potrzeby wyceny jabłek uzyskujemy rzecz
następującą: Wycena jabłek polega na określeniu wartości 1 kg jabłek przy założeniu,
że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za jabłka podobne, które były
przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące
jabłka podobne od jabłek wycenianych. Ten sposób wyceny stosuje się, jeżeli są
znane ceny i cechy jabłek podobnych do jabłek wycenianych. Zaprezentowany
przepis na wycenę 1 kg jabłek dobitnie i jednoznacznie wskazuje, że warunkiem
koniecznym przeprowadzenia wyceny jest uprzednie zdobycie informacji o cenach
jabłek i oraz parametrach odnotowywanych transakcji.

W przypadku jabłek może spodziewać
się zestawienia zawierającego ceny poszczególnych odmian jabłek odnotowywane w
różnych punktach sprzedaży, z podziałem na dzielnice miasta. Na obowiązek gromadzenia informacji przy
wycenie nieruchomości wskazuje jeszcze jeden przepis – § 4. 1. rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości
i sporządzania operatu szacunkowego. W wersji jabłkowej przepis przybiera
następującą postać: Przy wycenie jabłek konieczna jest znajomość cen jabłek podobnych do
jabłek będących przedmiotem wyceny, a także cech jabłek wpływających na poziom
ich cen.
ANALIZA DANYCH
Wróćmy
do jabłek. Aby móc przystąpić do ich wyceny zgromadzone dane informacyjne o
cenach i cechach jabłek należy odpowiednio przeanalizować. Jest nawet na to odpowiedni
paragraf – § 3. 1. rozporządzenia z dnia
21 września 2004 r. Rady Ministrów w
sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, który w
wersji jabłkowej przybiera mniej więcej taką postać: Określanie wartości 1 kg jabłek
poprzedza się analizą rynku jabłek, w szczególności w zakresie uzyskiwanych cen
jabłek oraz warunków zawarcia transakcji.
W przypadku wyceny nieruchomości
dochodzi jeszcze jeden dodatkowy czynnik, który nie został uwzględniony przy
wycenie jabłek. Ponieważ ceny nieruchomości ulegają zmianie w czasie to fakt
ten powinien być każdorazowo uwzględniany przy wycenie nieruchomości. Rzecz
okazała się na tyle istotna w procesie wyceny, że ujęto ją w przepisach prawa.
Cytowany wyżej art. 153 ust. 1 zawiera w oryginalnej wersji następujące
przykazanie: … uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu.

Wyraźnym dowodem na
wywiązanie się z obowiązku gromadzenia informacji niezbędnych dla właściwego przeprowadzenia
wyceny jabłek winna być treść dokonywanej analizy. W analizie powinniśmy spodziewać się
znaleźć informacje na temat ilości zarejestrowanych cen jabłek, odmian jabłek, ilości przebadanych sklepów,
straganów, bazarów, średnich cen jabłek poszczególnych odmian w skali całego
miasta, uszeregowanych dzielnicami i na inne sposoby. W analizie powinniśmy
szukać informacji na temat ilościowego wpływu poszczególnych cech jabłek na
ceny oraz sposób stwierdzenia tego wpływu.
WYCENA
Po mozolnym zebraniu danych
zawierających informacje o cenach poszczególnych odmian jabłek odnotowanych w
różnorodnych sklepach usytuowanych w różnych dzielnicach miasta niezbędne okazało
się przeprowadzenie analizy uprzednio zebranych danych. W efekcie przeprowadzonej
analizy z surowych danych winna być wydobyta wiedza pozwalająca na stwierdzenie,
które cechy jabłek mają faktyczny wpływ na ceny oraz wyliczyć liczbową wielkość
tego wpływu. Trud i wysiłek włożone w gromadzenie informacji o cenach jabłek
oraz mozół przeznaczony na analizę tych informacji pozwala przystąpić do szacowania. Dopiero po
wykonaniu tych czynności pojawia się możliwość szacowania wartości poszczególnych
odmian jabłek sprzedawanych w różnych punktach sprzedaży usytuowanych w
dowolnie wybranej dzielnicy miasta. Dzięki wykonanej wcześniej pracy, ciężkiej
pracy, można wykazać przyczynę tego, że jedne jabłka są bardzo drogie a inne
bardzo tanie. Sama wycena jabłek jawi nam się teraz jako zajęcie proste, łatwe
i przyjemne. Po wskazaniu cech jabłek, których wartość szacujemy np. Mokotów,
sklep osiedlowy, jabłka odmiany „ligol” naszym oczarowanym oczom ukazać
się winna wartość 1 kg!

Przeprowadzona analiza
stwarza możliwość ukazywania wartości wszelkich jabłek po uprzednim wskazaniu
cech jabłek. Tak przygotowane narzędzie daje możliwość wyceny jabłek o dowolnej
konfiguracji cech. Konfiguracji cech występującej w rzeczywistości oraz konfiguracji
cech, która w rzeczywistości nie istnieje ale może teoretycznie zaistnieć. Z takimi właśnie sytuacjami możemy spotkać się przy wycenie nieruchomości. Choć w okolicy nie stwierdzono transakcji nieruchomości to szacowana jest wartość nieruchomości. Brak transakcji nie oznacza wcale, że nieruchomość nie posiada wartości, że jest nic nie warta. Oznacza jedynie, że nie dokonywano transakcji.
Mając dokładnie przebadane i przeanalizowane transakcje jabłkami możemy każdemu niedowiarkowi śmiało zakomunikować: - Proszę
bardzo, oto jest nasza analiza przeprowadzona w oparciu o zebrane przez nas dane,
z niej dobitnie wynika co i w jakim stopniu ma wpływ na ceny jabłek; na dowód czego
możemy okazać analizę i to nie jest nasze ostatnie słowo! Kto chętny i
ciekawy może otrzymać dokument, z którego jasno i wyraźnie będzie wynikać jaką
drogą doszło do zdobycia wiedzy pozwalającej na wypowiadanie się o wartościach wszelkich
odmian jabłek sprzedawanych na terenie Warszawy w dowolnie wybranym sklepie.
Zrozumienie ogólnych zasad
procesu wyceny przedstawionych na przykładzie jabłek pozwala przystąpić do świadomej
lektury typowego operatu szacunkowego dedykowanego aktualizacji opłaty z tytułu
wieczystego użytkowania. Wiadomym jest już, że szacowanie wartości jest
procesem, na który składają się: zbieranie danych, analiza zebranych danych
oraz wycena. Wszelka wiedza o wartościach nieruchomości zawarta jest w surowych
i beznamiętnych danych rynkowych po które wyceniający musi się schylić. Naczelnym zadaniem stawianym przed autorem operatu
szacunkowego jest umiejętne wydobycie tej wiedzy z surowych danych przy użyciu odpowiedniej ich analizy. Warto mieć świadomość, że sam rzeczoznawca nie jest i nie może być źródłem wiedzy o wartościach
nieruchomości.
Wnikając w treść operatu szacunkowego trzeba mieć na względzie, że prawidłowo sporządzony
operat szacunkowy winien dokumentować żmudny proces gromadzenia danych oraz przeprowadzoną analizę tych danych, z której w sposób przekonujący i jednoznaczny wynika co i
w jakiej wielkości ma wpływ na wartość nieruchomości. Użytkownik wieczysty ma
prawo domagać się by przedkładany mu operat zawierał wszystkie wymienione wyżej
a wymagane prawem elementy. Jeśli okaże się, że w operacie pominięte zostały
poszczególne etapy wyceny to operat taki nie może być użyty do aktualizacji
opłaty rocznej z tytułu wieczystego użytkowania. Użytkownik wieczysty, który
dopatrzy się ewidentnych uchybień w przedkładanym mu operacie szacunkowym ma
pełne prawo wystąpić do samorządowego kolegium odwoławczego z wnioskiem o
ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w
innej wysokości. Oczywistym przecież jest, że nie można uznać za uzasadnioną
aktualizacji opłaty, która została przeprowadzona na podstawie wadliwego dokumentu,
dokumentu sporządzonego z naruszeniem obowiązujących przepisów prawa.
PRZYKŁADOWE UCHYBIENIA STWIERDZANE W OPERATACH SZACUNKOWYCH
Analiza większej ilości operatów szacunkowych
pozwoliła na stworzenie pierwszego, historycznego notowania najpopularniejszych
uchybień stwierdzanych w operatach szacunkowych wykonywanych na potrzeby aktualizacji rocznej opłaty. TOP LISTA przedstawia się następująco:
NOTOWANIE nr 1 z dnia 21 lutego 2012 r.
Lp. / Rodzaj uchybienia / Popularność uchybienia
Pominięcie lub błędnie uwzględnienie zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu ...79%
Pominięta lub błędnie przeprowadzona analiza wag cech nieruchomości ...70%
Pominięcie lub złe określenie cech nieruchomości porównawczych ... 49%
Błędne określenie stanu, charakteru, przeznaczenia nieruchomości szacowanej ... 36%
Nieznajomość cech nieruchomości wziętych do porównań ... 34%
Przyjęcie błędnej bazy transakcyjnej ... 30%
Błędy w określeniu warunków transakcji w bazie nieruchomości porównawczych ... 25%
Błędne określenie cech nieruchomości szacowanej ... 23%
Pominięcie wpływu powierzchni nieruchomości na ceny ... 23%
Błędny zakres cenowy ΔC ... 20%