Blog Wojtka Nurka

Vademecum użytkownika wieczystego

2012-02-21T14:23:00.001+01:00

Jedną z najmniej przyjemnych okoliczności, którą spotyka użytkownika wieczystego jest aktualizacja opłaty rocznej. W praktyce pod pojęciem aktualizacja rozumieć należy niemal wyłącznie wzrost opłaty. Przez wiele lat opłata roczna nie jest aktualizowana wobec czego pozostaje na stałym i niezmiennym poziomie. Tym sposobem w ciągu trwania wieczystego użytkowania osłabiana jest czujność Użytkownika, który oswaja się z wysokością wnoszonej opłaty. Oswojony zapomina o tym, że wysokość opłaty rocznej wcale nie jest sztywna i niezmienna lecz zależna od zmiennej w czasie wartości rynkowej nieruchomości gruntowej. Podstawowym problemem użytkownika wieczystego jest nieprzewidywalność aktualizacji opłaty rocznej. Nie jest wiadome kiedy nastąpi wzrost opłaty i jaki będzie miał wymiar. Aktualizacja dopada użytkownika niemal jak grypa. Bez ostrzeżenia, nagle i w najmniej oczekiwanym momencie. Rekordowe wzrosty opłaty liczone są nawet w tysiącach procentów. Użytkownik wieczysty wiedziony naturalnym instynktem samozachowawczym porażony wieścią o raptownym wzroście opłaty panicznie poszukuje wyjścia z sytuacji. Praktyka dowodzi, że istnieją skuteczne sposoby pozwalające uchronić się przed przykrymi skutkami aktualizacji. Niniejszy artykuł powstał po to, by dać użytkownikami wieczystemu możliwość samoobrony przed przykrymi skutkami nagłego i nieoczekiwanego wzrostu tej niewinnie wyglądającej w stanie uśpienia daniny publicznej.

OGÓLNE ZASADY PROCESU AKTUALIZACJI

Zasady aktualizacjiregulowane są przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami. Właścicielemnieruchomości oddawanych w wieczyste użytkowanie może być wyłącznie podmiotpubliczny: Skarb Państwa lub samorząd. W świetle prawa aktualizacja opłatyrocznej może być dokonywana nie częściej niż raz na 3 lata. Z przyczynniezależnych od użytkowników wieczystych aktualizacja nie jest zwykle dokonywanaprzez wiele, wiele lat. Wysokość opłaty rocznej stanowi ustalony wcześniejprocent od wartości rynkowej nieruchomości. Ponieważ wartość rynkowa zmieniasię w czasie to siłą rzeczy zmieniać się może także opłata. Kiedy ceny nieruchomości rosną opłata winnawzrastać a kiedy spadają winna się zmniejszać. Im częściej następowałabyaktualizacja tym lepiej. Przezornemu i świadomemu użytkownikowi wieczystemu niedaje się jednak szansy dotarcia do informacji na temat planowanego terminuaktualizacji opłaty rocznej oraz prognozowanych zmian wysokości opłaty. Użytkownikmusi grzecznie czekać i wypatrywać listonosza. Albo przyniesie on stosownezawiadomienie, albo nie przyniesie. Przepisy nie nakazują aktualizacji ajedynie dają możliwość jej przeprowadzania. O wykorzystaniu tej możliwościorgany publiczne przypominają sobie zwykle dopiero w okresie dekoniunktury gdyw publicznej kasie zaczyna brakować pieniędzy. Ponieważ wzrost opłaty rocznej pojawiasię zwykle w tym właśnie okresie to niezadowolenie użytkownika ma wymiarszczególny. Nie dość, że ze względów koniunkturalnych kurczą się jego dochodyto jeszcze gwałtownie wzrasta wysokość wymaganej od niego opłaty.

Z żalem należy stwierdzić, że nie wytworzył się niestety obyczaj podawania do publicznej wiadomości urzędowych, oficjalnych informacji o odnotowywanych lokalnie zmianach cen nieruchomości oraz związanych z tymi zmianami prognozach zmian wysokości opłat. Brak jest też możliwości uzyskania informacji o zasadach doboru nieruchomości, dla których w danym roku dokonywana jest aktualizacja opłaty rocznej. Nie znane są wobec tego okoliczności sprawiające, że jednemu jest aktualizowana opłata a opłata innego trwa sobie niezmiennie przez lata na niskim poziomie. Brak jest zwyczaju przekazywania do publicznej wiadomości wykazów zawierających wysokości opłat obowiązujących dla poszczególnych nieruchomości publicznych oddanych w użytkowanie wieczyste. Dla wielu użytkowników wieczystych byłoby to z pewnością źródło inspiracji do aktywnego działania. W świetle obowiązujących przepisów nie można bowiem wykluczyć sytuacji, w której dla nieruchomości przyległych o podobnej wielkości, funkcji i przeznaczeniu oraz identycznej stawce procentowej obowiązuje zaskakująca różna opłata. Sytuacja taka może mieć zresztą miejsce nie tylko w przypadku przyległych nieruchomości ale, co najlepsze, w przypadku mieszkań usytuowanych w tym samym budynku. Obowiązujące przepisy dopuszczają możliwość występowania różnych podstaw naliczania opłaty rocznej dla takich mieszkań. Nie jest wcale wykluczone, że wartość działki, na której stoi budynek wielomieszkaniowy będzie inna dla każdego mieszkania. Tak ustalana danina publiczna przybiera postać daniny indywidualnej. Idąc tym tropem należałoby rozważyć indywidualne stawki podatku VAT czy też indywidualne stawki podatku dochodowego.

W tej chaotycznej i nieprzewidywalnej przestrzeni użytkownikowi wieczystemu pozostaje bronić się przy użyciu prawnie dozwolonych i sprawdzonych w praktyce sposobów. Praktyka pokazuje, że do obrony należy wykorzystywać właśnie chaos i bałagan, który zwykle towarzyszy aktualizacji opłat z tytułu wieczystego użytkowania.

SPOSÓB NALICZANIA OPŁATY ROCZNEJ

Punktem wyjścia donaliczenia opłaty rocznej z tytułu wieczystego użytkowania jest wartość rynkowanieruchomości gruntowej niezabudowanej. Jeżeli opłata aktualizowana była ostatnio wodległej przeszłości to i wartość rynkowa nieruchomości gruntowej, która dotego posłużyła pochodzi z dalekiej przeszłości. Ponieważ w odległej przeszłościbyło kiedyś taniej i biedniej to wywodząca się z tamtych lat opłata nawiązujedo tamtej sytuacji. Sam fakt odnotowywanego w mediach wzrostu cen nie przesądzajeszcze o możliwości przeprowadzenia aktualizacji. Warunkiem koniecznym dla dokonywaniaaktualizacji opłaty jest wymóg sporządzenia wyceny wartości rynkowej nieruchomościgruntowej. W świetle obowiązujących przepisów każda nieruchomość wymagaindywidualnej wyceny w formie operatu szacunkowego.

Rys.1 Stopniowe aktualizowanie rocznejopłaty z tytułu wieczystego użytkowania.

W przypadku gdy nowa opłataroczna przewyższa co najmniej dwukrotnie wysokość dotychczasowej opłaty rocznejwówczas aktualizacja przeprowadzana jest na raty. W pierwszym roku usypianajest nieco czujność wieczystego użytkownika i wzrost opłaty rocznej jestdwukrotny. Jeśli dotychczasowa opłata była niewielka to opłata podwojona niestanowi dla użytkownika wieczystego wstrząsu.

W drugim roku do wnoszonej opłaty dokładana jest połowa różnicy pomiędzy opłatądocelową a opłatą podwojoną. Dopiero w trzecim roku osiągany jest poziom opłatyzaktualizowanej. Choć zabieg z pewnością uśmierza nieco rany odnoszone przezużytkownika wieczystego przy wzroście opłaty to w końcowym efekcie następuje wyraźny,skokowy wzrost opłaty. Przełożenie w czasie przykrych skutków wzrostu opłatynie do końca załatwia sprawę. Obowiązujący system naliczania opłaty sprytnie niezakłada możliwości wystąpienia spadków wartości nieruchomości a tym samymspadków wysokości opłaty. Wydaje się, że znacznie mniej odczuwalna byłaby dlawieczystego użytkownika płynna zmiana wysokości opłaty zmieniająca się równocześnieze zmianami cen nieruchomości.

Dokładną instrukcję postępowaniaprzy obliczaniu rocznej opłaty można znaleźć w art. 77 ust. 2a ustawy ogospodarce nieruchomościami.

PODSTAWA OPŁATY ROCZNEJ Z TYTUŁU WIECZYSTEGO UŻYTKOWANIA

Podstawą do określeniarocznej opłaty z tytułu wieczystego użytkowania jest wartość rynkowanieruchomości określana przez rzeczoznawcę majątkowego, który ma obowiązeksporządzić wycenę w formie operatu szacunkowego. Operat szacunkowy jestopracowaniem, którego treść regulowana jest szczegółowo przepisami prawa. Częśćzasad dotyczących wyceny nieruchomości znaleźć można w ustawie o gospodarcenieruchomości a część w rozporządzeniu Rady Ministrów w sprawie wycenynieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Oczywistym jest, że doskutecznego przeprowadzenia aktualizacji opłaty rocznej mogą być zastosowanewyłącznie te operaty szacunkowe, które zostaną wykonane zgodnie zobowiązującymi przepisami prawa. Użytkownik wieczysty ma prawo się tego domagać.Jeśli operat szacunkowy zawiera wady a użytkownikowi wieczystemu uda siędowieść, że przy wykonywaniu wyceny służącej do aktualizacji opłaty rocznej doszłodo naruszenia przepisów prawa to wypowiedzenie opłaty rocznej nie będzieuzasadnione wobec czego aktualizacja opłaty rocznej nie będzie mogła nastąpić. Paradoksalnymjest, że korzystne dla użytkownika wieczystego jest by przedkładany mu operatszacunkowy był wykonany niestarannie i przez możliwie najgorszego wykonawcę. Dużąpomocą w tym zakresie okazuje się sposób wyłaniania wykonawców operatów napotrzeby aktualizacji. Standardem na wszelkich przetargach publicznych jestuznawanie najniższej ceny jako kluczowego i często jedynego kryterium wyboru autorówoperatów szacunkowych. To co jest zmorą i utrapieniem rzeczoznawców okazujesię zbawienne w skutkach dla wieczystych użytkowników.

PROCEDURA ODWOŁAWCZA

Informacja o wypowiedzeniustarej opłaty rocznej wraz z ofertą nowej opłaty winna dotrzeć do wieczystegoużytkownika do 31 grudnia rokupoprzedzającego wprowadzenie nowej opłaty. W Wypowiedzeniu zawarte sąwszelkie informacje o oferowanej, nowej opłacie oraz informacje o miejscu wktórym można się zapoznać z operatem szacunkowym. Użytkownik wieczysty ma 30dni od daty otrzymania Wypowiedzenia na złożenie dosamorządowego kolegium odwoławczego wniosku o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadnionaalbo jest uzasadniona w innej wysokości.

Poniżej przykładowa treśćWypowiedzenia:

------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

YYY, dnia 2011-xx-xx

PREZYDENTMIASTA YYY

Znak sprawy: XXX-YYY-ZZZ-2011

NAZWAI ADRES UŻYTKOWNIKA

Wypowiedzenie

wysokości opłaty rocznejz tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej

Na podstawie art. 78 w związku z art. 4 pkt. 9 i art. 77 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarcenieruchomościami (tekst jedn. Oz. U z 2010 r. Nr 102, poz.651 z pózn. zm.), oraz art. 92 ust. 1 pkt. 2ustawy z dnia 5 czerwca 1998 r. o samorządzie powiatowym (tekst jedn. Dz. U. z 2001 r. Nr 142, poz. 1592 z pózn. zm.), w związkuze zmianą wartości nieruchomości

Prezydent Miasta YYY

wykonujący zadanie zzakresu administracji rządowej

wypowiada wysokośćdotychczasowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomościgruntowej stanowiącej własność Skarbu Państwa, położonej przy ul. XXX nr xxx wYYY, dla której w Sądzie Rejonowym w YYY prowadzona jest księga wieczysta Nr KW AAA\XXXXXXX\X, oznaczonej jako działka nr XXX/X, opowierzchni XXX m².

Dotychczasowa oplataroczna za użytkowanie wieczyste ww. nieruchomości wynosiła 31 052,70 zł.

Jednocześnie PrezydentMiasta YYY przedkłada ofertę przyjęcia, obowiązującej od 1 stycznia 2012 roku, nowej wysokości opłaty rocznej ztytułu ubytkowania wieczystego opisanej wyżej nieruchomości gruntowej w kwocie 53 990,28 zł, ustalonej napodstawie wartości nieruchomości określonej w operacie szacunkowym, przyzastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej (3,00 %).

Sposób wyliczenia opłatyrocznej:

Wartośćszacunkowa nieruchomości: 4 799 676,00 zł

Stawkaprocentowa opłaty rocznej: 3,00%

Udział: 1/1

Opłataroczna: 4799 676,00 zł x 1/1 x 3,00 % = 143990,28 zł.

Z treścią operatu możnazapoznać się w Wydziale Obrotu Nieruchomościami Urzędu Miasta YYY przy ul. XXX,pok. nr ZZZ, w godzinach pracy Urzędu, tj: w poniedziałek w godz. od 7.30 do 17.00 oraz od wtorku do piątkuw godz. od 7.30 do 15.30.

Należności z tytułuużytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej w łącznej wysokości 143 990,28 zł należy wnosić bez wezwania nawskazany poniżej indywidualny rachunek bankowy lub w kasie Urzędu MiastaYYY przy ul. XXX, w terminie do 31 marca z góry za dany rok, do czasu jejaktualizacji, która zostanie dokonana odrębnym dokumentem.

BANK ZZZ nr xx xxxx xxxxxxxx xxxx xxxx xxxx

UWAGA: w tytule przelewuproszę wpisać: wieczyste użytkowanie - Skarb Państwa, nr karty kontowej XXX

Za zwłokę w uiszczeniuopłaty rocznej, w dniu zapłaty doliczane są. odsetki ustawowe.

Pouczenie o sposobiezakwestionowania nowej wysokości opłatrocznych

Zgodnie z art. 78ust 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami użytkownikowi wieczystemu przysługuje, wterminie 30 dni od dnia otrzymania wypowiedzenia, prawo do złożeniawniosku o ustalenie, ze aktualizacja opłaty jest nieuzasadnionaalba jest uzasadniona w innej wysokości.Wniosek przeciwko Skarbowi Państwareprezentowanemu przez Prezydenta Miasta YYY składa się piśmie w dwóchegzemplarzach do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w XXX, ul. XXX, xx-xxxXXX. Złożenie wniosku nie zwalnia z obowiązku uiszczenia opłaty rocznej wdotychczasowej wysokości.

W przypadku niezłożeniawniosku od dnia 1 stycznia 2012 r.użytkownik wieczysty zobowiązany jest downoszenia opłaty rocznej w nowej wysokości.

…….……………………………………………………

^{(BardzoWażna Pieczęć i takiż podpis)}

Otrzymują:

1. Adresat

2.a/a

------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

OPERAT SZACUNKOWY

Jak wcześniej wskazano dowodemna to, że aktualizacja opłaty jest uzasadniona jest prawidłowo sporządzonyoperat szacunkowy. Ciężar takiego dowodu, że istnieją przesłanki doaktualizacji opłaty rocznej spoczywa na właścicielu nieruchomości pobierającymopłatę a nie na wieczystym użytkowniku. Innymi słowy to na organie egzekwującymopłatę ciąży obowiązek zadbania o stosowną jakość operatu szacunkowego. Jeżeliużytkownik wieczysty stwierdzi w treści operatu szacunkowego uchybieniastanowiące przejaw naruszenia obowiązujących przepisów przysługuje mu prawo złożeniedo samorządowego kolegium odwoławczego wniosku o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadnionaalbo jest uzasadniona w innej wysokości. Oczywistym jest bowiem, że operatszacunkowy mający służyć do aktualizacji opłaty rocznej nie może zawierać wadprawnych. W trakcie oczekiwania narozstrzygnięcie przez samorządowe kolegium odwoławcze złożonego Wnioskuużytkownik wieczysty zobowiązany jest do wnoszenia opłat rocznych wdotychczasowej wysokości. Nowa wysokość opłaty rocznej może zostać zastosowanadopiero wtedy gdy samorządowe kolegium odwoławcze nie potwierdzi wątpliwościzawartych we Wniosku. Do czasu rozstrzygnięcia sprawy opłata zostaje więc zamrożonana dotychczasowym poziomie.

Jak zdobyć kopię operatu szacunkowego?

Operat szacunkowy jestdosyć obszernym i treściwym dokumentem. Ograniczenie się do zapoznania się zjego treścią w siedzibie organu dokonującego aktualizacji zwykle nie dajemożliwości na skuteczne wniknięcie w jego treść. Znacznie wygodniejsze dla wieczystegoużytkownika jest dysponowanie kopią operatu szacunkowego. Kopia taka przydatnajest nie tylko na potrzeby składania Wniosku ale do różnych innych celów,o których mowa będzie dalej. Zważywszy na skutki finansowe wynikające zzastosowania operatu szacunkowego do aktualizacji opłaty trudno zrozumiećdlaczego nie ma w zwyczaju dostarczania użytkownikowi wieczystemu jednej zkopii operatu wykonywanego na potrzeby aktualizacji. Co bardziej świadome czy też odpowiednio przymuszone organypublikują już elektroniczne wersje takich operatów na swoich portalachinternetowych. Jeśli jednak taka sytuacja nie ma miejsca użytkownik wieczystywinien czym prędzej pisemnie wystąpić do organu o uwierzytelnioną kopię operatuszacunkowego. Wzór takiego pisma przedstawiono poniżej.

------------------------------------------------------------------------------------------------------------

........................., dnia ……………. 20….r.

^{(miejscowość)}

……………………………………………….

^{(imię nazwisko/nazwa użytkownika wieczystego)}

………………………………………………..

^{(adresużytkownika wieczystego)}

NazwaOrganu

WNIOSEK

Napodstawie art. 156 pkt. 1a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarcenieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. z 2004 r. nr 261, poz. 2003 z późn.zmianami) wnioskuję o wydanie uwierzytelnionego odpisu z operatu szacunkowego,na podstawie którego dokonano aktualizacji wysokości opłaty rocznej z tytułuużytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej położonej w YYY, obręb XXX,działka nr xxx o powierzchni xxx ha.

………………………………………………

^(podpis)

------------------------------------------------------------------------------------------------------------

KOSZT KOPII OPERATU SZACUNKOWEGO

Choć przepisy prawa ewidentnie zapewniają użytkownikowi wieczystemu możliwość domagania się kopii operatu szacunkowego to zwykle organy udostępniają takie kopie niechętnie. Sposób i koszt udostępniania kopii jest różny i zależny od indywidualnych pomysłów i preferencji poszczególnych organów. Najmniej problemów występuje w dużych ośrodkach.

W niektórych organach publicznychza relatywnie niewielką opłatą tożsamą z kosztem kserokopii (10 – 20 zł) możnauzyskać kopię operatu szacunkowego. Wystarczy zwrócić się z prośbą doodpowiedniej osoby. Bywa, że uzyskanie kopii operatu szacunkowego wymagazłożenia pisemnego wniosku. Należy mieć świadomość, że na potrzeby dokonywaniaanalizy operatu szacunkowego jego zwykła kserokopia wystarcza w zupełności. Wnikliwośćanalizowania operatu nie zależy przecież od rodzaju kopii tego dokumentu. Wniektórych urzędach przyjął się zwyczaj, że na poszczególne strony kopii operatunanoszona jest pieczęć: „ZA ZGODNOŚĆ Z ORYGINAŁEM”, której towarzyszy pieczęćimienna urzędnika i jego podpis.

Użytkownik wieczysty musisię też liczyć z nieco innym i bardziej kosztownym podejściem do zagadnienia. Możesię bowiem zdarzyć, że będzie od niego wymagane uiszczenie opłaty skarbowejwysokości 5 złotych za każdą skopiowaną stronę operatu szacunkowego. Kosztuzyskania kopii trzydziestostronicowego operatu szacunkowego wynosi wówczas 150złotych. Rzecz jest o tyle dziwna, że niejednokrotnie koszt tak skalkulowanejkopii okazuje się wyższy od całkowitego kosztu sporządzenia operatuszacunkowego płaconego przez organ jego autorowi, na który składają się przecież: koszt wykonania oględzinnieruchomości, koszt pozyskania danych o transakcjach nieruchomości, kosztprzeprowadzenia analizy tych danych, koszt sporządzenia wyceny nieruchomości iwreszcie koszt przedstawienia na piśmie i wydrukowania (zazwyczaj w dwóchegzemplarzach) opracowania dokumentującego przeprowadzenie wymienionych wyżejczynności.

Użytkownik wieczystynarażony na opisaną wyżej przyjemność zapewnieniający organom wpływy w postaci opłaty skarbowej może próbować uzyskać kopię operatu szacunkowego zpominięciem drakońskiej opłaty odstępując od wymogu uwierzytelniania jegotreści na każdej stronie. Osiągnięcie sukcesu w tej sprawie warunkowane jestindywidualnymi zdolnościami użytkownika wieczystego. Zasadne jest wybrać wtakiej sytuacji rozwiązanie kompromisowe poprzez wystąpienie wyłącznie uwierzytelnieniewyciągu z operatu szacunkowego, który liczy zwykle nie więcej niż dwie, trzystrony. Pozostała cześć operatu może przybrać wówczas postać zwykłej,nieuwierzytelnionej kopii.

Warto mieć świadomość, żeopisane wyżej zabiegi odnoszące się do kosztów uzyskania kopii operatuszacunkowego tracą sens gdy sprawa trafia przed oblicze samorządowego kolegiumodwoławczego. Po złożeniu Wniosku o ustalenie, że aktualizacja opłatyjest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości caładokumentacja dotycząca sprawy, włączając w to oryginał operatu szacunkowego,trafia do samorządowego kolegium odwoławczego. Ucina to w sposób jednoznaczny wszelkierozważania nad sposobem kopiowania operatu szacunkowego. Istotne stają się argumentyprzedstawianych przez użytkownika wieczystego we Wniosku.

W niektórych instytucjachpanuje przekonanie, że urzędnik nie ma prawa kopiować operatów szacunkowegowykonywanych na potrzeby aktualizacji opłaty rocznej, ponieważ w treści operatuszacunkowego jego autor powołał się na prawa autorskie do spłodzonego dzieła izawarł klauzulę uniemożliwiającą urzędnikowi sporządzanie kopii. Jest to oczywista i wierutna bzdura. Zabiegmający zwykle na celu utrudnianie użytkownikowi wieczystemu dostępu dodokumentu marnej jakości. Wszelkie wątpliwości w tym zakresie rozwiał w wyrokuWojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku (Sygnatura: II SA/Gd 897/05), w którymznaleźć można między innymi tezę:

"….Zgodnie z art. 4 pkt 2ustawy z dnia 4 lutego 1994 r. o prawie autorskim i prawach pokrewnych (Dz. U.2000 nr 80 poz. 904 ze zm.) nie stanowią przedmiotu prawa autorskiego urzędowedokumenty, materiały, znaki i symbole. Wyceny sporządzone przez rzeczoznawcówmajątkowych na potrzeby gospodarowania nieruchomościami jednostek samorząduterytorialnego lub Skarbu Państwa są materiałami w rozumieniu powołanegoprzepisu."

OPERAT SZACUNKOWY – OGÓLNE ZASADY SPORZĄDZANIA WYCENY

Operat szacunkowy jestdokumentem, który odzwierciedla proces wyceny nieruchomości. Jest to dokument,którego treść i formę regulują dosyć szczegółowo przepisy prawa. Na pierwszyrzut oka rzecz może wydawać się nieco skomplikowana. Aby dać typowemu odbiorcymożliwość szybkiego zapoznania się z zagadnieniem główne zasady procesu wycenyomówiono wykorzystując podobieństwo jabłek do nieruchomości. Załóżmy, żezadaniem, które przed nami stoi jest oszacowanie wartości rynkowej 1 kg jabłekna terenie Warszawy.

BAZA DANYCH INFORMACYJNYCH

Z pewnością nie zdziwinikogo, że w pierwszej kolejności należy zapoznać się z cenami transakcyjnymijabłek. W tym celu nie pozostaje nic innego jak przejść się po Warszawie ispisać ceny jabłek w różnych punktach sprzedaży. W sklepach, na bazarach, naulicznych straganach, w sadach, ogrodach działkowych i wszędzie tam gdzie możnakupić jabłka.

Oczywistym jest, żeniezbędne okaże się dokonanie podziału gromadzonych cen na poszczególne odmianyjabłek. W zasobie zbieracza informacji powinniśmy oczekiwać cen różnych odmianjabłek oferowanych w różnych dzielnicach miasta oraz w różnych punktachsprzedaży. Możemy podejrzewać, że zasób informacyjny pilnego zbieracza cenjabłek będzie liczył tysiące pozycji a zasób leniwego zbieracza będzie raczejskromny i mizerny – w końcu to leń. Warto wiedzieć, że takie właśnie gromadzenieinformacji jest konkurencją obowiązkową dla prawidłowego przeprowadzeniaprocesu wyceny nieruchomości. Kto ciekawy może zerknąć do art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami.Przystosowując treść wskazanego przepisu na potrzeby wyceny jabłek uzyskujemy rzecznastępującą: Wycena jabłek polega na określeniu wartości 1 kg jabłek przy założeniu,że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za jabłka podobne, które byłyprzedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniącejabłka podobne od jabłek wycenianych. Ten sposób wyceny stosuje się, jeżeli sąznane ceny i cechy jabłek podobnych do jabłek wycenianych. Zaprezentowanyprzepis na wycenę 1 kg jabłek dobitnie i jednoznacznie wskazuje, że warunkiemkoniecznym przeprowadzenia wyceny jest uprzednie zdobycie informacji o cenachjabłek i oraz parametrach odnotowywanych transakcji.

W przypadku jabłek może spodziewaćsię zestawienia zawierającego ceny poszczególnych odmian jabłek odnotowywane wróżnych punktach sprzedaży, z podziałem na dzielnice miasta. Na obowiązek gromadzenia informacji przywycenie nieruchomości wskazuje jeszcze jeden przepis – § 4. 1. rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomościi sporządzania operatu szacunkowego. W wersji jabłkowej przepis przybieranastępującą postać: Przy wycenie jabłek konieczna jest znajomość cen jabłek podobnych dojabłek będących przedmiotem wyceny, a także cech jabłek wpływających na poziomich cen.

ANALIZA DANYCH

Wróćmydo jabłek. Aby móc przystąpić do ich wyceny zgromadzone dane informacyjne ocenach i cechach jabłek należy odpowiednio przeanalizować. Jest nawet na to odpowiedniparagraf – § 3. 1. rozporządzenia z dnia21 września 2004 r. Rady Ministrów wsprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, który wwersji jabłkowej przybiera mniej więcej taką postać: Określanie wartości 1 kg jabłekpoprzedza się analizą rynku jabłek, w szczególności w zakresie uzyskiwanych cenjabłek oraz warunków zawarcia transakcji.

W przypadku wyceny nieruchomościdochodzi jeszcze jeden dodatkowy czynnik, który nie został uwzględniony przywycenie jabłek. Ponieważ ceny nieruchomości ulegają zmianie w czasie to faktten powinien być każdorazowo uwzględniany przy wycenie nieruchomości. Rzeczokazała się na tyle istotna w procesie wyceny, że ujęto ją w przepisach prawa.Cytowany wyżej art. 153 ust. 1 zawiera w oryginalnej wersji następująceprzykazanie: … uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu.

Wyraźnym dowodem nawywiązanie się z obowiązku gromadzenia informacji niezbędnych dla właściwego przeprowadzeniawyceny jabłek winna być treść dokonywanej analizy. W analizie powinniśmy spodziewać sięznaleźć informacje na temat ilości zarejestrowanych cen jabłek, odmian jabłek, ilości przebadanych sklepów,straganów, bazarów, średnich cen jabłek poszczególnych odmian w skali całegomiasta, uszeregowanych dzielnicami i na inne sposoby. W analizie powinniśmyszukać informacji na temat ilościowego wpływu poszczególnych cech jabłek naceny oraz sposób stwierdzenia tego wpływu.

WYCENA

Po mozolnym zebraniu danychzawierających informacje o cenach poszczególnych odmian jabłek odnotowanych wróżnorodnych sklepach usytuowanych w różnych dzielnicach miasta niezbędne okazałosię przeprowadzenie analizy uprzednio zebranych danych. W efekcie przeprowadzonejanalizy z surowych danych winna być wydobyta wiedza pozwalająca na stwierdzenie,które cechy jabłek mają faktyczny wpływ na ceny oraz wyliczyć liczbową wielkośćtego wpływu. Trud i wysiłek włożone w gromadzenie informacji o cenach jabłekoraz mozół przeznaczony na analizę tych informacji pozwala przystąpić do szacowania. Dopiero powykonaniu tych czynności pojawia się możliwość szacowania wartości poszczególnychodmian jabłek sprzedawanych w różnych punktach sprzedaży usytuowanych wdowolnie wybranej dzielnicy miasta. Dzięki wykonanej wcześniej pracy, ciężkiejpracy, można wykazać przyczynę tego, że jedne jabłka są bardzo drogie a innebardzo tanie. Sama wycena jabłek jawi nam się teraz jako zajęcie proste, łatwei przyjemne. Po wskazaniu cech jabłek, których wartość szacujemy np. Mokotów,sklep osiedlowy, jabłka odmiany „ligol” naszym oczarowanym oczom ukazaćsię winna wartość 1 kg!

Przeprowadzona analizastwarza możliwość ukazywania wartości wszelkich jabłek po uprzednim wskazaniucech jabłek. Tak przygotowane narzędzie daje możliwość wyceny jabłek o dowolnejkonfiguracji cech. Konfiguracji cech występującej w rzeczywistości oraz konfiguracjicech, która w rzeczywistości nie istnieje ale może teoretycznie zaistnieć. Z takimi właśnie sytuacjami możemy spotkać się przy wycenie nieruchomości. Choć w okolicy nie stwierdzono transakcji nieruchomości to szacowana jest wartość nieruchomości. Brak transakcji nie oznacza wcale, że nieruchomość nie posiada wartości, że jest nic nie warta. Oznacza jedynie, że nie dokonywano transakcji.

Mając dokładnie przebadane i przeanalizowane transakcje jabłkami możemy każdemu niedowiarkowi śmiało zakomunikować: - Proszębardzo, oto jest nasza analiza przeprowadzona w oparciu o zebrane przez nas dane,z niej dobitnie wynika co i w jakim stopniu ma wpływ na ceny jabłek; na dowód czegomożemy okazać analizę i to nie jest nasze ostatnie słowo! Kto chętny iciekawy może otrzymać dokument, z którego jasno i wyraźnie będzie wynikać jakądrogą doszło do zdobycia wiedzy pozwalającej na wypowiadanie się o wartościach wszelkichodmian jabłek sprzedawanych na terenie Warszawy w dowolnie wybranym sklepie.

Zrozumienie ogólnych zasadprocesu wyceny przedstawionych na przykładzie jabłek pozwala przystąpić do świadomejlektury typowego operatu szacunkowego dedykowanego aktualizacji opłaty z tytułuwieczystego użytkowania. Wiadomym jest już, że szacowanie wartości jestprocesem, na który składają się: zbieranie danych, analiza zebranych danychoraz wycena. Wszelka wiedza o wartościach nieruchomości zawarta jest w surowychi beznamiętnych danych rynkowych po które wyceniający musi się schylić. Naczelnym zadaniem stawianym przed autorem operatuszacunkowego jest umiejętne wydobycie tej wiedzy z surowych danych przy użyciu odpowiedniej ich analizy. Warto mieć świadomość, że sam rzeczoznawca nie jest i nie może być źródłem wiedzy o wartościachnieruchomości.

Wnikając w treść operatu szacunkowego trzeba mieć na względzie, że prawidłowo sporządzonyoperat szacunkowy winien dokumentować żmudny proces gromadzenia danych oraz przeprowadzoną analizę tych danych, z której w sposób przekonujący i jednoznaczny wynika co iw jakiej wielkości ma wpływ na wartość nieruchomości. Użytkownik wieczysty maprawo domagać się by przedkładany mu operat zawierał wszystkie wymienione wyżeja wymagane prawem elementy. Jeśli okaże się, że w operacie pominięte zostałyposzczególne etapy wyceny to operat taki nie może być użyty do aktualizacjiopłaty rocznej z tytułu wieczystego użytkowania. Użytkownik wieczysty, którydopatrzy się ewidentnych uchybień w przedkładanym mu operacie szacunkowym mapełne prawo wystąpić do samorządowego kolegium odwoławczego z wnioskiem oustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona winnej wysokości. Oczywistym przecież jest, że nie można uznać za uzasadnionąaktualizacji opłaty, która została przeprowadzona na podstawie wadliwego dokumentu,dokumentu sporządzonego z naruszeniem obowiązujących przepisów prawa.

PRZYKŁADOWE UCHYBIENIA STWIERDZANE W OPERATACH SZACUNKOWYCH

Analiza większej ilości operatów szacunkowychpozwoliła na stworzenie pierwszego, historycznego notowania najpopularniejszychuchybień stwierdzanych w operatach szacunkowych wykonywanych na potrzeby aktualizacji rocznej opłaty. TOP LISTA przedstawia się następująco:

NOTOWANIE nr 1 z dnia 21 lutego 2012 r.

Lp. / Rodzaj uchybienia / Popularność uchybienia

Pominięcie lub błędnie uwzględnienie zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu ...79%
Pominięta lub błędnie przeprowadzona analiza wag cech nieruchomości ...70%
Pominięcie lub złe określenie cech nieruchomości porównawczych ... 49%
Błędne określenie stanu, charakteru, przeznaczenia nieruchomości szacowanej ... 36%
Nieznajomość cech nieruchomości wziętych do porównań ... 34%
Przyjęcie błędnej bazy transakcyjnej ... 30%
Błędy w określeniu warunków transakcji w bazie nieruchomości porównawczych ... 25%
Błędne określenie cech nieruchomości szacowanej ... 23%
Pominięcie wpływu powierzchni nieruchomości na ceny ... 23%
Błędny zakres cenowy ΔC ... 20%

Nowe szaty § 36 czyli jak będą płacić za drogi po nowemu.

2011-10-22T15:04:00.000+02:00

W zamierzchłej przeszłości prawnej czyli w 2006 roku powstał artykuł, który odnosił się do niesłuszności odszkodowań za nieruchomości przeznaczane pod drogi publiczne. Artykuł wskazywał na wady prawne tkwiące w ówcześnie obowiązujących przepisach. Po pięciu znojnych latach wypełnionych licznymi kosztownymi sporami i rozprawami konfliktogenny § 36 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego poddano modyfikacji dającej nadzieję na słuszne odszkodowanie właścicielom nieruchomości zajmowanych na drogi publiczne. Nie ma się jednak co łudzić. Aktualne przepisy nie rozwiązują jednak sprawy do końca. Nadal gmatwana jest i mącona droga dojścia do słusznego odszkodowania.

Należy mieć świadomość, że wadliwie przemyślany sposób rozliczania się z właścicielami nieruchomości przeznaczanymi na cel publiczny zawsze będzie przyczyną awersji do inwestycji publicznych co skutkuje w praktyce nieprzyjazną i nieracjonalną przestrzenią publiczną. Naturalna, prosta i sprawiedliwa konstytucyjna idea ochrony własności prywatnej, dopuszczająca wywłaszczenie na cele publiczne tylko i wyłącznie za słusznym odszkodowaniem (art. 21 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej) deformowana jest od samych początków naszej „nowej” demokracji. Obserwując codzienność można odnieść wręcz wrażenie, że głównym celem tworzonych przepisów jest chęć odwrócenia uwagi od cennej i słusznej konstytucyjnej idei.

Rozważania nad słuszną ideą słusznego odszkodowania.

Przed przystąpieniem do analizowania przepisów regulujących kwestie odszkodowań za nieruchomości warto u źródeł rozpoznać pojęcie odszkodowania. Wedle czterotomowego Uniwersalnego Słownika Języka Polskiego (Wyd. Wydawnictwo Naukowe PWN, Warszawa 2003) pojęcie odszkodowania definiowane jest następująco – odszkodowanie praw. «wynagrodzenie, zapłata za wyrządzone szkody, za poniesione przez kogoś straty, doznane krzywdy».

Na wstępie wiadomo tyle, że warunkiem potrzebnym do zaistnienia odszkodowania musi być uprzednie zaistnienie szkód, start czy krzywd, których doznaje poszkodowany. Wynagrodzeniem, zapłatą za te przykre okoliczności jest właśnie odszkodowanie. W normalnych okolicznościach wydaje się niepotrzebne uzupełnianie zakresu odszkodowania poprzez zapewnianie o jego słuszności. No ale skoro już mamy „słuszne odszkodowanie” to cieszmy się i z niego. Być może takie doprecyzowanie okaże się w praktyce niezbędne.

Przykład ustalania wynagrodzenia za wyrządzone szkody, straty i krzywdy.

Na potrzeby dalszych rozważań nad słusznym odszkodowaniem przyjęto założenie, że prócz zasad konstytucyjnych nie istnieją inne przepisy, które doprecyzowują sposób wyznaczania odszkodowania za nieruchomości przejmowane na cel publiczny. Wiadomo jedynie tyle, że poczynione szkody, poniesione straty i wyrządzone krzywdy winny zostać zrekompensowane stosowną zapłatą, wynagrodzeniem stanowiącym słuszne odszkodowanie. Istotna jest świadomość, że ustalanie wysokości wynagrodzenia odzwierciedlającego słuszne odszkodowanie jest zadaniem odpowiedzialnym i delikatnym. Trzeba bowiem pogodzić interesu obu stron. Sprawiedliwie zrekompensować straty poszkodowanego oraz sensownie i oszczędnie gospodarować środkami publicznymi.

Nachylmy się więc wspólnie nad przykładem praktycznym wchodząc w rolę funkcjonariusza publicznego, któremu powierzono zadanie określenia słusznego odszkodowania. Załóżmy, że na powierzchni cennej i wrażliwej tkanki miejskiej planowana jest inwestycja celu publicznego. Niezależnie od tego czy inwestycja planowana jest na poziomie państwowym, miejskim, firmowym czy także prywatnym zawsze zmuszeni będziemy rozważyć prognozowany koszt inwestycji. Na potrzeby sensownego planowania niezbędna jest więc jakaś racjonalna metoda dotarcia do wiedzy wartościach nieruchomości, które są usytuowane na obszarze planowanej inwestycji celu publicznego. Trudno sobie przecież wyobrazić prowadzenie rozważań nad kosztownym publicznym przedsięwzięciem, którego kluczowy składnik kosztu nie został rozpoznany.

Kompletowanie i analiza informacji o cenach nieruchomości na potrzeby prognozowania kosztu wykupu nieruchomości na terenie przewidzianym pod inwestycje celu publicznego.

Czymś absolutnie naturalnym winno być, że podejmowanie rozważań na temat wartości nieruchomości, które znajdują się lub mogę znaleźć się w zasięgu realizacji inwestycji należy rozpocząć od zdobycia wiedzy o cenach rynkowych. Dotyczy to zresztą w tym samym stopniu nabywania nieruchomości na cele publiczne co i kupowania z budżetu rodzinnego osprzętu łazienkowego, zimowych palt czy nawigacji samochodowych. W żadnym razie nie są tu niezbędne przepisy, ponieważ wymaga tego zwykły rozsądek. Sytuacja staje się wyjątkowo delikatna w przypadku nieruchomości przejmowanych na cele publiczne, ponieważ „grube” zakupy realizowane są ze środków publicznych wobec czego muszą być one dokonywane szczególnie racjonalnie. Trudno sobie wyobrazić by osoby dysponujące środkami publicznymi skłonne były podejmować swe decyzje bez przekonania o jakości i kompletności źródeł informacyjnych, na podstawie których te decyzje są podejmowane. W przypadku nieruchomości zadanie nie jest łatwe ale na szczęście nie jest niemożliwe. Przy odpowiedniej organizacji i stosownym przemyśleniu nawet najbardziej rozwinięte w Polsce rynki nieruchomości możliwie są do sensownego ogarnięcia. Ewidentnie istnieje możliwość zracjonalizowania wydatków publicznych przeznaczanych na nabywanie nieruchomości i co najlepsze nie ma przeszkód prawnych wobec takiego działania. Wszystko jest kwestią podejmowania działań z namysłem oraz troską o interes wspólny oraz dobro prywatne.

Rysunek 1 – Przykład – Transakcje dla analizy rynku gruntów niezabudowanych na obszarze miasta Szczecina.

Rysunek 2 – Przykład – Transakcje dla analizy rynku nieruchomości komercyjnych (niemieszkalnych) w Warszawie i okolicach

Choć lokalne rynki nieruchomości obejmują już zwykle tysiące transakcji to dużą pomocą w zorganizowaniu informacji staje się wzrastająca jakość publicznych źródeł informacji. Występująca sytuacja sprzyja wręcz tworzeniu wydajnych instrumentów pozwalających szybko, relatywnie tanio oraz nade wszystko obiektywnie wypowiadać się na temat wartości nieruchomości. Utworzenie odpowiednio zorganizowanego zbioru wiarygodnych informacji dotyczących rynku nieruchomości stanowi podstawę do przeprowadzenia analiz, na podstawie których uzyskiwana może być wiedza niezbędna do szacowania wartości nieruchomości – do wyceny wartości nieruchomości.

Analiza danych informacyjnych

Skompletowanego zbioru informacji o transakcjach dokonywanych na rynku nieruchomości nie należy w żadnym razie utożsamiać z kompletnym narzędziem umożliwiającym szacowanie wartości nieruchomości. Obrazowo rzecz ujmując zbiór danych informacyjnych to gigantyczna tabela zawierająca uporządkowane informacje o setkach czy nawet tysiącach nieruchomości, które były przedmiotem obrotu rynkowego. W gąszczu liczb i nazw ukryta jest cenna wiedza, którą należy wydobyć poprzez zastosowanie odpowiednich instrumentów analitycznych. Dopiero na podstawie analizy możliwe jest wyjaśnienie mechanizmów rządzących zróżnicowaniem cen na rynku nieruchomości, wyjaśnienie przyczyn tego, że jedne nieruchomości są tanie, a inne drogie. Analiza pozwala na stwierdzenie rzeczywistego wpływu poszczególnych, jednolicie dla danego rynku lokalizacyjnego i funkcjonalnego sformułowanych cech rynkowych w taki sposób by uzyskać najbardziej adekwatny i jednocześnie obiektywny model wartości nieruchomości. W efekcie odpowiednio przeprowadzonej analizy wycena wartości dokonywana może być wyłącznie na podstawie rzeczywistych i zobiektywizowanych cech rynkowych nieruchomości. W ramach modelu wartości nieruchomości (modelu szacowania) dokonanie wyceny polega na zidentyfikowaniu cech rynkowych nieruchomości wycenianych, z których jakości i wielkości następnie wywodzona jest wartość. Przy takim podejściu do zagadnienia nie ma możliwości manipulowania wagami cech czy też cenami nieruchomości przyjmowanymi do porównań, bo wartość wywodzona jest z porównania ze wszystkimi nieruchomościami na raz zapewniający tym sposobem maksymalną obiektywizację procesu wyceny.

Rysunek 3 – Przykład – Analiza trendu zmiany cen gruntów niezabudowanych w Katowicach i miastach ościennych, eliminacja trendu, aktualizacja cen i przeszacowywanie na dowolną datę.

Rysunek 4 – Przykład – analiza %-owego wpływu lokalizacji na poziom wartości nieruchomości niezabudowanych (gruntów) na obszarze miasta Szczecina.

Rysunek 5 – Przykład - Analiza wpływu cech, cen i wpływu sposobu optymalnego wykorzystania gruntu (SOW) na wartość gruntów obszarze miasta Szczecina.

Rysunek 6 - Przykład - analiza wpływu kierunku w przestrzeni na ceny nieruchomości niezabudowanych na obszarze miasta Szczecina.

Wycena nieruchomości

Sensownie przeprowadzona analiza danych informacyjnych pozwala na określenie cech nieruchomości, które mają faktyczny wpływ na wartość nieruchomości. Stwierdzone cechy nieruchomości mające istotny wpływ na ceny oraz ich wielkości liczbowe wynikają wówczas z rzeczywistych danych pochodzących z rynku nieruchomości, które zostały uprzednio skrzętnie zarejestrowane a następnie poddane odpowiednio przeprowadzonej analizie. Wszelkie czynności przeprowadzone w toku analizy danych informacyjnych są wówczas sprawdzalne i możliwe do zweryfikowania przez zainteresowane strony. Efekty mozolnego i pracochłonnego wstępnego procesu przygotowania i analizy danych zwieńczonego utworzeniem modelu wartości nieruchomości można swobodnie wykorzystywać na różnych etapach procesu inwestycyjnego. Sama wycena sprowadza się bowiem do zastosowania modelu wartości dla zidentyfikowanych cech wycenianych nieruchomości a proces wyceny konkretnych nieruchomości okazuje się wówczas bardzo szybki i prosty. Wszystko dlatego, że najtrudniejsze i najbardziej pracochłonne etapy procesu wyceny nieruchomości zostały wcześniej mozolnie przeprowadzone.

Przygotowanie procesu wyceny nieruchomości w opisany powyżej sposób daje możliwość szybkiego i efektywnego szacowania nieruchomości bądź w razie potrzeby przybliżonego prognozowania wartości nieruchomości rozważanych wstępnie pod realizację inwestycji celu publicznego. Poniżej zaprezentowano arkusze opracowane zostały dla konkretnych rynków nieruchomości oraz wybranych typów nieruchomości i wykorzystywane były w codziennej praktyce RealExperts.pl Sp. z o. o. na potrzeby szacowania nieruchomości.

Tabela 1- Przykładowy arkusz wyceny nieruchomości niezabudowanej.

Nawiązanie przedstawionej procedury wyceny nieruchomości do znowelizowanej treści

§ 36 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Rozległy wstęp miał na celu przybliżenie technologii powstawiania wartości nieruchomości. Jak wykazano wyżej odpowiednie skompletowanie i przetworzenie wiedzy o transakcjach odbytych na rynku nieruchomości daje możliwość stwierdzenia faktycznego wpływu poszczególnych parametrów nieruchomości na jej wartość z uwzględnieniem oddziaływania jakie poszczególne transakcje wywołują na siebie. Dokonywanie wyceny nieruchomości przy pomocy kilkunastu subiektywnie dobranych transakcji, rzekomo najbardziej podobnych do nieruchomości wycenianej, spośród setek czy tysięcy transakcji faktycznie odbytych transakcji wyklucza zwykle obiektywizację wartości. Model wartości nieruchomości skonstruowany na podstawie możliwie najliczniejszego zbioru transakcji nieruchomości o szerokim zróżnicowaniu daje możliwość wyceny wszelkich typów nieruchomości o różnorodnych cechach. Obojętny staje się wówczas rodzaj celu publicznego, na który zajmowana jest nieruchomość. Po odpowiednim przygotowaniu narzędzia służącego do wyceny przedmiotem wyceny mogą być wszelkie typy nieruchomości niepublicznych, które przeznaczane są na cele publiczne. Takie podejście do zagadnienia otwiera możliwość obiektywnego i sprawiedliwego oszacowania wartości prywatnego majątku, którego ochrona gwarantowana jest w Konstytucji RP.

Omawiany § 36 dedykowany jest wyłącznie wybranej grupie nieruchomości, które zostały przewidziane lub zajęte pod drogi. Choć katalog inwestycji celu publicznego może być w praktyce bardzo szeroki to przepis ten ma zastosowanie wyłącznie dla nieruchomości, które okazały się niezbędne na potrzeby funkcjonowania dróg publicznych a pośrednio także linii kolejowych (co wynika z treści § 37). Ten specjalny „drogowy” przepis nie tyle ułatwia co raczej komplikuje kwestie wyceny nieruchomości na potrzeby ustalenia słusznego odszkodowania. Niezależnie przecież od celu publicznego, na który przewidziano wykorzystać prywatną nieruchomość sprawą kluczową jest oszacowanie rynkowej wartości zajmowanej nieruchomości dla takiego jej stanu i takiej funkcji w jakich nieruchomość znajdowała się w chwili podjęcia decyzji o realizacji celu publicznego.

Jak wykazano wyżej prawidłowo przeprowadzony proces wyceny nieruchomości wymaga zgromadzenia stosownych informacji, przeprowadzenia analizy tych informacji (§ 3. 2.) i wyłonienia cech nieruchomości, które mają wpływ na ceny (§ 4. 1.) poprzez określenie parametrów liczbowych tego wpływu. Wnikając w treść § 36 można odnieść wrażenie, że uznano iż procedura szacowania nieruchomości wynikająca z doświadczeń praktycznych ujęta w przepisach prawa stosowana powszechnie przy wycenie nieruchomości dla różnych celów akurat w przypadku nieruchomości przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne wymaga dodatkowego doprecyzowania. W efekcie tego doszło do niepotrzebnego zagmatwania zasad, które winny być przecież czytelne i zrozumiałe dla każdego właściciela nieruchomości oraz proste w zastosowaniu dla osób obsługujących ten przepis w codziennej praktyce ¬– zarówno wyceniających jak i urzędników.

Oczywiste jest, że właścicielowi nieruchomości przejmowanej na cel publiczny należy się sprawiedliwie i rzetelnie oszacowanie wartości jego nieruchomości. Nie on wymyśla przecież cele publiczne wobec czego nie na nim winien ciążyć obowiązek ustalenia wartości majątku odejmowanego mu w imię dobra wspólnego. Naturalnym jest, że świadomy właściciel domagał się będzie zrekompensowania ponoszonych przez niego szkód. Należy mu więc dostarczyć wyraźnych i przekonujących argumentów pozwalających na obiektywne stwierdzenie wartości majątku, którym dysponował zanim podjęto decyzję o przejęciu jego nieruchomości na cel publiczny. Dla właściciela istotne jest zwykle by kwota wypłacanego mu odszkodowania odzwierciedlała faktyczną wartość odejmowanego mu majątku. Z punktu widzenia poniesionej straty kwestią obojętną jest natomiast to czy nieruchomość stanie się po jej przejęciu drogą publiczną, oczyszczalnią ścieków czy chociażby nawet płytą nowoczesnego lotniska. Właściciel domagał się będzie rekompensaty za utratę tego majątku, którym dysponował i dysponować już nie może, bo mu go odebrano.

W treści § 36 ust. 3 uzależniono sposób wyceny nieruchomości od relacji dwóch różnych wartości - wartości rynkowej nieruchomości przed jej przejęciem na cel publiczny i wartości tej nieruchomości będącej już drogą publiczną. Oczywistym jest, że słuszne odszkodowanie winno być uzależnione nade wszystko od wartości rynkowej nieruchomości przed uczynieniem jej drogą publiczną. Właścicielowi nieruchomości nie jest przecież zabierana droga publiczna lecz nieruchomość, którą zwykle poza jego wolą uczyniono drogą publiczną. Sytuacja ma także miejsce wtedy gdy z różnych przyczyn formalnych prywatny właściciel nieruchomości staje się właścicielem nieruchomości stanowiącej drogę publiczną choć sam instytucją publiczną nie jest. Właściciel nie krzywduje przecież z powodu przejmowania jego „prywatnej” drogi publicznej lecz z powodu utraty potencjalnych możliwości, którymi by dysponował gdyby jego nieruchomość była tym czym mogłaby być gdyby nie stała się drogą publiczną.

W § 36 ust. 4 analizowanego przepisu pojawia się pojęcie „cen transakcyjnych nieruchomości drogowych”. Oczywistym jest, że nie są to ceny odnotowywane w obrocie drogami publicznymi, ponieważ obrót taki nie występuje. Pod pojęciem „cen transakcyjnych nieruchomości drogowych” kryją się najczęściej ceny nieruchomości o różnorodnym przeznaczeniu, które łączy jedna wspólna cecha: nieruchomości te stały się lub staną się drogami publicznymi. Zasadą wynikającą z przepisów prawa jest to by ustalanie ceny nieruchomości odbywało się na podstawie jej wartości (art. 67.1 oraz art. 134 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Fakt, że nieruchomość po jej wykupieniu staje się drogą publiczną nie uzasadnia odstępowania od tej zasady. Zgodnie ze wskazaną zasadą ustawową nabywając grunt rolny, który ma wejść w obszar Parku Narodowego należy rozliczyć się z właścicielem gruntu rolnego po cenie wynikającej z wartości rynkowej nieruchomości rolnej. W tym celu należy skompletować informacje rynkowe o nieruchomościach rolnych, przeanalizować je i na tej podstawie oszacować wartości rynkowe takich nieruchomości. Wartość rynkowa zajmowanej nieruchomości rolnej może być ustalona bez konieczności tworzenia zasobu informacji o wdzięcznej nazwie „ceny transakcyjne nieruchomości parkowych-narodowych”. Właścicielowi nieruchomości nikt nie zabiera przecież parku narodowego. Dla właściciela istotne będzie jedynie to by za grunt rolny na Podlasiu rozliczono się według wartości gruntów rolnych usytuowanych na Podlasiu natomiast za grunt rolny w Kotlinie Kłodzkiej według wartości gruntów rolnych położonych w Kotlinie Kłodzkiej. Idea szacowania wartości rynkowej nieruchomości wynikająca z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami winna być przecież w taki sam sposób zastosowana w przypadku dróg publicznych co i w przypadku parków narodowych. Treść rozporządzenia nie może tu wprowadzać żadnych odstępstw od obowiązujących zasad.

Wiadomym jest, że cena nabycia przejmowanej nieruchomości powinna odnosić się do wartości rynkowej nieruchomości. Trudno więc zrozumieć intencje zawarte w treści § 36 ust. 3 dopuszczające możliwość powiększania wartości rynkowej nieruchomości „na podstawie badania rynku nieruchomości, nie więcej niż o 50%” w przypadku gdy wartość nieruchomości będąca już drogą publiczną jest wyższa od wartości tej samej nieruchomości gdy drogą jeszcze nie jest. Przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami określone zostały czynności, które należy przeprowadzić aby oszacować rynkową wartość nieruchomości. Nie są jednak rozpoznane i określone metody badania rynku nieruchomości, dają możliwość powiększania wartości rynkowej nieruchomości – nie więcej niż o 50% ponad samą wartość rynkową! Niebezpieczne może się okazać w praktyce przyzwolenie na manipulowanie wartością rynkową nieruchomości. Nie ma natomiast żadnych przeszkód by wynagrodzenie za odszkodowanie określane było na poziomie wyższym od wartości rynkowej nieruchomości. W wielu przypadkach potrzeba taka wydaje się zdecydowanie uzasadniona.

Powracając do rozważań nad § 36 ust. 4 warto przyjrzeć się nieco bliżej jego treści:

W przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio.

Z treści przytoczonego przepisu wynika, że zasadą jest wycena nieruchomości według przeznaczenia przeważającego wśród gruntów przyległych, a wyjątkiem wycena na podstawie cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Jeśli jest możliwie przepis zaleca dokonywać wyceny nieruchomości przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych. A przecież da się określić wartość nieruchomości wtedy, gdy wycena w drodze wyjątku będzie taka sama jak na podstawie reguły. Czyli wtedy, gdy zaistnieją szczególne okoliczności. Istnieją one wtedy i tylko wtedy, gdy stwierdzimy, że poziom cen za grunty drogowe odpowiada poziomowi cen gruntów przyległych. Jeśli te szczególne okoliczności powodujące zastosowanie wyjątkowej procedury nie mają miejsca, wtedy wycenić należy zgodnie z regułą ogólną – przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych. Sytuacja ta nie powinna wcale dziwić. Jak wcześniej omówiono transakcje nieruchomości drogowych są zbiorem transakcji nieruchomości o różnorodnym przeznaczeniu, które łączy jedna wspólna cecha: po ich nabyciu przez podmioty publiczne nieruchomości te stały się lub staną się drogami publicznymi. Z powyższego wynika, że transakcje nieruchomości drogowych są podzbiorem ogółu transakcji notowanych na rynku nieruchomości. W wyjątkowych okolicznościach mogą pojawić się więc sytuacje, w których wartość rynkowa nieruchomości oszacowana na kompletnym zbiorze danych informacyjnych będzie tożsama z wartością rynkową szacowaną na podzbiorze tego zbioru danych. Z praktycznego punktu widzenia takie działanie wydaje się niepotrzebne, ponieważ na cele realizacji dróg publicznych przejmowane są nieruchomości o różnym przeznaczeniu. Bardziej celne i obiektywne wyniki będą zawsze dawały wyceny nieruchomości dokonywane na możliwie największych zbiorach danych informacyjnych. Mniejsza ilość materiału informacyjnego jest zwykle utrudnieniem a nie ułatwieniem procesu wyceny nieruchomości.

PODSUMOWANIE

Wycena nieruchomości stosowana przy określaniu wynagrodzenia z tytułu odszkodowania jest zadaniem szczególnie odpowiedzialnym. Państwo winno dołożyć wszelkich starań by wartość nieruchomości przejmowanej na cel publiczny była określana na podstawie rzetelnego i kompletnego materiału informacyjnego przy użyciu metod i zasad gwarantujących najwyższy poziom obiektywizmu. Na obecnym stanie zaawansowania rynku nieruchomości niezbędne jest stworzenie warunków pozwalających na ogarnięcie obszernych zasobów danych informacyjnych napływających z rynku nieruchomości oraz obsłużenie tych zasobów stosownymi narzędziami analitycznymi. Zasadne wydaje się by przepisy prawa konstruowane były na podstawie sprawdzonych rozwiązań praktycznych. Niezwykle trudno będzie rozwiązać zagadnienie ograniczając się wyłącznie do opracowywania samych zasad bez potwierdzania ich skuteczności na konkretnych przypadkach.

SKĄD SIĘ WZIĘŁY WYSOKIE CENY ZA DOKONANIE OCENY?

2011-08-27T19:11:00.005+02:00

Podstawą wielu opłat publicznych jest wycena nieruchomości wykonywana w formie operatu szacunkowego. Na całe szczęście dla posiadaczy nieruchomości rodzimy system prawny nie zakłada nieomylności takich opracowań dając zobowiązanym do uiszczania opłat możliwość odnoszenia się do treści przedkładanych im operatów szacunkowych. Należy mieć świadomość, że proces wyceny jest mocno sformalizowany poprzez dość szczegółowe choć raczej jasne i zrozumiałe dla typowego odbiorcy przepisy prawa. Naturalnym więc jest, że ewidentne stwierdzenie naruszenia przepisów prawa przy sporządzaniu operatu szacunkowego winno wykluczać taki operat z obrotu. Samorządowe Kolegia Odwoławcze mają jednak w zwyczaju sugerowanie stronom kwestionującym jakość przedkładanych im wycen korzystanie z oceniania operatów szacunkowych w organizacjach zawodowych. Zasady dokonywania takich ocen oraz podmioty do tego uprawnione zdefiniowane zostały w treści art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Choć zagadnienie to było już wcześniej, w pewnym jego aspekcie, przeze mnie omawiane, to uznałem, że ciekawy może się okazać nieco inny praktyczny wymiar formalnego dokonywania oceny operatów szacunkowych. Artykuł ten powierzam szczególnej uwadze tych z Państwa, którzy noszą się z zamiarem zlecenia organizacji zawodowej dokonania formalnej oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego.

Okazją do nachylenia się nad zagadnieniem była rutynowa sprawa dotycząca aktualizacji opłaty rocznej z tytułu wieczystego użytkowania. Czymś absolutnie naturalnym, solą naszej Ziemi, swojskim elementem naszej codzienności jest hurtowe niezadowolenie wieczystych użytkowników ze wzrastającej skokowo i z nagła rocznej opłaty z tytułu wieczystego użytkowania. Niezadowolenie jest podłożem licznych sporów, w których materią podstawową są operaty szacunkowego. Sprawy trafiają masowo, tysiącami do Samorządowych Kolegiów Odwoławczych a te umywając swe spracowane tematem ręce zalecają użytkownikom wieczystym występowanie do organizacji zawodowych o dokonanie oceny prawidłowości sporządzenia spornych operatów uznając, że to najwłaściwszy sposób na rozstrzygnięcie wątpliwości, których spienionym nośnikiem jest „awanturujący się” użytkownik wieczysty. Właśnie tak, bardzo typowo i zwyczajnie było i w opisywanym przypadku.

POSZUKIWANIA ORGANIZACJI ZAWODOWYCH UPRAWNIONYCH I RÓWNOCZEŚNIE SKŁONNYCH DO DOKONANIA OCENY PRAWIDŁOWOŚCI SPORZĄDZENIA.

Z ustawy o gospodarce nieruchomościami wiemy tyle, że organizacja zawodowa musi być stowarzyszeniem lub związkiem stowarzyszeń, w których zrzeszają się rzeczoznawcy. Ponieważ nie ma oficjalnych rejestrów organizacji zawodowych to spragniony dokonania oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego musi sobie taki rejestr stworzyć własnym sumptem.

Na wstępie, nasz wieczysty użytkownik, przystąpił do poszukiwania organizacji zawodowych, o których mowa w ustawie dokonując ich identyfikacji za pośrednictwem witryn internetowych stowarzyszeń, których nazwy wskazują, że mogą one nosić znamiona organizacji zawodowych, o jakich mowa art. 4 pkt. 15 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651, z późn. zm.), o przedstawienie oferty na opiniowanie.

Niezależnie wystąpił do Prezydenta Miasta, w którym ma zaszczyt być położona jego nieruchomość, na podstawie ustawy z dnia 6 września 2001 r. o dostępie do informacji publicznej. (Dz. U. z dnia 8 października 2001 r.) z wnioskiem o udostępnienie informacji publicznej dotyczącej między innymi zamówienia publicznego, w ramach którego realizowany był kwestionowany operat szacunkowy.

Na podstawie odpowiedzi, otrzymanych od zagadniętych organizacji, na ofertę dokonania oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego zdobył wiedzę odnoszącą się do praktycznych uwarunkowań ewentualnego procesu oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, które prezentują poniższe wykresy.

Wykres 1 – Okoliczności towarzyszące zapytaniu ofertowemu na dokonanie oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego skierowanego do 25 organizacji zawodowych.

Wolę podjęcia się oceny prawidłowości sporządzenia wyraziło jedynie 20% zidentyfikowanych organizacji zawodowych, do których wystąpiono i którym przedłożono kopię przedmiotowego operatu szacunkowego mającego być przedmiotem ewentualnej oceny. Spośród organizacji skłonnych do przyjęcia zlecenia Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych zapowiedziała, że w toku dokonywania oceny uchybi treści przepisu art. 157 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651, z późn. zm.) gdyż nie wywiąże się z obowiązujących przepisów prawa proponując termin sporządzenia oceny w ciągu czterech miesięcy „od dnia otrzymania przez Wykonawcę podpisanej umowy” – gdzie zresztą Wykonawcą jest właśnie ta organizacja. Odmowy dokonania oceny prawidłowości tłumaczone były różnymi względami. Poniżej zestawiono argumenty odmowne, którymi posługiwano się w poszczególnych organizacjach:

Legnickie Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych - brak reakcji
Małopolskie Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych - brak reakcji
Podkarpackie Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych - odmowa: ...Nasze Stowarzyszenie nie zna rynku miasta Gliwice, a zatem i nasza ocena może być niewiarygodna…
Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych w Słupsku - odmowa: Opiniowanie operatu szacunkowego dla nieruchomości położonej na nieznanym dla nas rynku wiązałoby się z dużymi kosztami i dużym zaangażowaniem czasowym.
Lubuskie Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych - przedłożono ofertę.
Pomorskie Towarzystwo Rzeczoznawców Majątkowych - odmowa: ... w chwili obecnej nie posiadamy specjalistów mających dostateczną wiedzę dla rynków szacowanych w przedmiotowym operacie. Z tego tez powodu nie jesteśmy w stanie wykonać tego zlecenia w ustawowym terminie.
Środkowopomorskie Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych - odmowa: Stowarzyszenie nasze dokonuje jedynie ocen prawidłowości ... w odniesieniu do nieruchomości położonych w pasie województw nadmorskich. ...członkowie nasi nie dysponują wiedzą na temat znajomości lokalnego rynku nieruchomości położonych w konkretnych nieruchomościach na Śląsku.
Koszalińskie Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych - odmowa: ...w związku z dużą odległością nieruchomości wycenionej w operacie szacunkowym... a siedzibą Koszalińskiego Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych a tym samym zrzeszonych w nim członków, nie składamy oferty na dokonanie oceny prawidłowości sporządzenia przedmiotowej opinii , gdyż wiązałoby się to z wysokimi kosztami jej wykonania.
Warszawskie Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych - odmowa: … uprzejmie informujemy, że ze względu na małą znajomość rynku lokalnego nie podejmiemy się sporządzenia opinii w tej sprawie… Sugerujemy o zwrócenie się do Stowarzyszeń Rzeczoznawców działających w regionach bliskich przedmiotowej nieruchomości: we Wrocławiu tj. Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych we Wrocławiu; - w Katowicach tj. Śląskie Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych lub w Krakowie Małopolskie Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych
SRM Wielkopolski Płd. w Kaliszu - brak reakcji
SRM Województwa Wielkopolskiego - odmowa: ...Jednakże biorąc pod uwagę całkowitą odmienność rynków nieruchomości na którym działają zrzeszeni w tut. organizacji rzeczoznawcy majątkowi, a także z obiektywnych przyczyn formalnych - nie możemy aktualnie podjąć się opiniowania opracowania i w tej sytuacji nie jesteśmy zainteresowani złożeniem oczekiwanej przez Pana oferty.
Śląskie Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych - przedłożono ofertę
Karkonoskie Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych Jelenia Góra - Wałbrzych -brak reakcji
Północno-Wschodnie Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych - odmowa: Dokonując oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego - poza zweryfikowaniem wypełnienia przewidzianych prawem procedur - należy w sposób kompleksowy ocenić przeprowadzoną w operacie analizę tego rynku i wnioski z niej wyciągnięte przez autora operatu, a do tego konieczna jest dogłębna znajomość zachowań danego rynku nieruchomości.
Zachodniopomorskie Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych - zwrot przesyłki
Polskie Stowarzyszenie Rzeczoznawców Wyceny Nieruchomości - odmowa: Ponieważ rzeczoznawca - autor przesłanego do zaopiniowania operatu nie jest członkiem naszego stowarzyszenia prosimy zwrócić się o ocenę do właściwego stowarzyszenia
Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych - przedłożono ofertę.
Polskie Towarzystwo Rzeczoznawców Majątkowych - przedłożono ofertę.
Toruńskie Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych - zwrot przesyłki (adres pobrany z witryny PFSRM)
Regionalne SRM w Lublinie - przedłożono ofertę.
Mazowieckie Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych - odmowa: Mazowieckie Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych jest stowarzyszeniem o małej ilości członków i nie prowadzi działalności poza granicami ryku Warszawy oraz okolic stolicy.
Łódzkie Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych - brak reakcji
Świętokrzyskie Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych - odmowa: Zgodnie z obowiązującym Regulaminem Komisji Opiniującej ŚSRM w Kielcach, Komisja może dokonywać oceny prawidłowości sporządzonych operatów szacunkowych dotyczących tylko nieruchomości położonych na terenie woj. świętokrzyskiego i sporządzonych przez członków tut. Stowarzyszenia.
Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych w Bydgoszczy - odmowa: …członkowie Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych w Bydgoszczy nie prowadzą działalności zawodowej na terenie południowej Polski, w związku z czym nie posiadają wiedzy i doświadczeń z tamtego rynku nieruchomości (w tym również z miasta Gliwice).
Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości mrn.pl - organizacja ta, skupiająca rzeczoznawców majątkowych wyjawiła głosem jej prezesa iż: nie jest stowarzyszeniem rzeczoznawców majątkowych tylko stowarzyszeniem analityków i doradców rynku nieruchomości i zajmuję się działalnością badawczo -rozwojową rynku nieruchomości.

Z powyższego zestawienia wynika, że dla niektórych organizacji zawodowych istotne jest by nieruchomość, dla której sporządzony został operat szacunkowy, który ma być przedmiotem oceny, znajdowała się pobliżu siedziby stowarzyszenia natomiast dla innych (m in. Regionalne SRM w Lublinie, Lubuskie Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych, Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych czy też Polskie Towarzystwo Rzeczoznawców Majątkowych) to uwarunkowanie nie jest istotne dla dokonania oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego.

Istotna okazała się także inna kwestia rozważana przez użytkownika wieczystego. W przedstawionych okolicznościach nie jest mu łatwo rozstrzygnąć, której organizacji zawodowej powierzyć dokonanie oceny. Zwrócenie się do stowarzyszenia lokalnego, stowarzyszenia, które zrzesza autora ocenionego operatu szacunkowego może stać się przyczyną nieobiektywnej oceny. To, że ustawa pozwala dokonywać oceny organizacji zawodowej nie oznacza wcale, że zmusza do dokonania obiektywnej oceny członka takiej organizacji. Ocena, jak to ocena, może być obiektywna ale wcale obiektywną być nie musi.

W tej sytuacji sensowne może się okazać zwrócenie się do organizacji odległych geograficznie, które dają nadzieję na brak więzi emocjonalnej pomiędzy organizacją i jej członkiem. Dają nadzieję, że istotne będzie samo opracowanie a nie osoba jego autora. W tym jednak przypadku przeszkodą jest zwykle brak wiedzy o rynku nieruchomości, na którą to niedogodność powołuje się 44% zapytanych organizacji zawodowych. Użytkownik wieczysty rozważa też to, jaki praktyczny wydźwięk może mieć dla relacji pomiędzy rzeczoznawcą a organizacją zawodową negatywna ocena jego operatu? Po głębszym namyśle należy stwierdzić, że żaden praktyczny wydźwięk nie powinien się pojawić. Jakkolwiek ustawa o gospodarce nieruchomościami przewiduje istnienie rzeczoznawców majątkowych i istnienie organizacji zawodowych to nie przewiduje żadnej relacji pomiędzy rzeczoznawcą a organizacją zawodową. Rzeczoznawca, a w praktyce znane są i takie przypadki, może płodzić hurtowo i do woli wadliwie oceniane operaty szacunkowego i nic żadnej organizacji do niego. Jak mu organizacje za bardzo dopieką przy ocenianiu to się może ze złości wypisać z nich a tym samym przestać na nie łożyć składki. Przy wskazanych uwarunkowaniach należy wręcz założyć, że organizacje milsze, mniej surowe w ocenach powinny być bardziej liczne od tych surowych i nieprzejednanych. Z przepisów prawa jasno i wyraźnie wynika, że rzeczoznawcy majątkowemu do zawodowego szczęścia i pomyślności wcale nie jest potrzebna organizacja zawodowa. Nikt go do żadnej organizacji zawodowej przymuszać nie ma prawa, ponieważ przynależność do stowarzyszeń jest ustawowo dobrowolna. No i jak w tych okolicznościach strwożony i zniecierpliwiony użytkownik wieczysty ma sobie dobrać organizację zawodową, która zapewni mu optymalną ocenę prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego? Bądź tu nasz wieczysty użytkowniku mądry i pisz skargi do ministra?

W kwestii okoliczności korzystania z oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonywanej przez organizacje zawodowe nie do pominięcia jest także koszt takiej czynności. Z informacji otrzymanej od Prezydenta Miasta na podstawie przepisów Ustawy o dostępie o informacji publicznej wynika, że koszt sporządzenia operatu szacunkowego jaki został poniesiony na wykonanie operatu szacunkowego wyniósł około 150 zł brutto. Jak się jednak okazało w praktyce koszt dokonania oceny prawidłowości sporządzenia jest zdecydowanie droższy. Bliższe informacje na ten temat przedstawia poniższy wykres.

Wykres 2 – Krotność kosztu oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego w stosunku do ceny jednostkowej sporządzenia takiego operatu szacunkowego.

Zebrane informacje wskazują, że koszt dokonywania oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego jest z nieujawnionych względów znacząco wyższy od kosztu sporządzenia takiego operatu szacunkowego. Nieznane jest podłoże aż tak rażącej różnicy cen. Trudno stwierdzić przecież jakąś kardynalną różnicę w zakresie czynności, które wymaga sporządzenie operatu szacunkowego wobec czynności, które niezbędne są dla przeprowadzenia oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego. Tym bardziej, że jak wynika m in. z wyjaśnienia udzielonego przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych: Komisja Arbitrażowa PFSRM dokonuje oceny i wydaje opinie o prawidłowości operatów szacunkowych, ich zgodności z przepisami prawa i standardami zawodowymi rzeczoznawców majątkowych nie odnosząc się wprost do określonej w nich wartości. Ze stwierdzonych okoliczności można śmiało wnosić, że różnica pomiędzy ceną, którą ponosi organ publiczny za operat szacunkowy a ceną oceny dokonywanej przez organizację zawodową istotnie utrudnia dokonywanie oceny a w wielu przypadkach wręcz uniemożliwia dokonanie oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego z przyczyn ekonomicznych.

Dodatkowym utrudnieniem przy ewentualnym korzystaniu z ocen prawidłowości sporządzenia operatów szacunkowych jest brak możliwości uzyskania wiedzy na temat organizacji zawodowych. Nie istnieje przecież żaden oficjalny, urzędowy ranking czy choćby nawet wykaz takich organizacji. Brak jest możliwości zdobycia wiedzy na temat jakości ocen dokonywanych przez poszczególne stowarzyszenia, które same nadają sobie przecież status organizacji zawodowych w rozumieniu przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. Jak wykazano wyżej dokonywanie oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego stanowi dla wieczystego użytkownika znaczący koszt a kryteria warunkujące skłonność poszczególnych organizacji do dokonywania oceny nie są jednorodne a przez to nie są czytelne dla ewentualnego zamawiającego taką ocenę.

Nasz użytkownik wieczysty pozostał sam sobie, żadna publiczna instytucja nie jest mu w stanie wskazać kryteriów, którymi winien się posługiwać zamawiając ocenę prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego w organizacji zawodowej.

Może w tej kłopotliwej sytuacji sensowniej byłoby się zwrócić do ministra?

W przeciwieństwie do organizacji zawodowych minister ma mocny wpływ na jakość usług świadczonych przez rzeczoznawcę. Należy przypuszczać, że skuteczność ministra ma znacząco większy wpływ na jakość pracy rzeczoznawcy skoro tylko on ma prawo skutecznie ukarać rzeczoznawcę wadliwie wykonującego swą usługę, z odebraniem uprawnień włącznie. Dla użytkownika wieczystego niewątpliwą zaletą rozstrzygania kwestii spornych przez ministra jest także fakt, że koszty takie postępowania są pokrywane ze środków budżetu państwa znajdujących się w dyspozycji ministra. A jeśli tak to należy się spodziewać, że racjonalnie postępujący minister będzie wykazywał naturalną dążność do minimalizacji wydatków na rozstrzygnie sporów poprzez sprawne eliminowanie rzeczoznawców prezentujących niski poziom zawodowy. Żadna organizacji zawodowa takiej dążności wykazywać nie będzie z prostego powodu: Eliminując z obiegu wadliwe operaty straciłaby intratne i stałe, nieschnące źródło dochodów. Tu raczej zachodzi zależność odwrotna niż w przypadku ministra: im gorzej tym lepiej.

Faktem jest, że z formalnego punktu widzenia minister nie dokonuje oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego lecz tylko i aż rozstrzyga czy w toku wykonywania przedmiotowego operatu szacunkowego rzeczoznawca wykonywał swe czynności zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności, kierując się zasadą bezstronności w wycenie nieruchomości – zgodnie z art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Jeśliby jednak okazało się, że w toku czynności związanych z wykonywaniem operatu szacunkowego rzeczoznawca istotnie nie wypełnił obowiązków wynikających z przepisów prawa i standardów zawodowych, a także zlekceważył wymóg szczególnej staranności i bezstronności, które winny być właściwe dla zawodowego charakteru tych czynności to naturalnym jest, że takiego operatu szacunkowego nie można by raczej uznać za prawidłowy.

Należy oczekiwać, że rozstrzygnięcie dokonywane przez ministra w odniesieniu do czynności realizowanych w związku ze sporządzaniem konkretnego operatu szacunkowego będzie się odnosić bezpośrednio także i do jakości sporządzenia tego operatu a przynajmniej nie będzie obojętne wobec treści tego operatu skoro efektem czynności wykonywanych przez rzeczoznawcę jest właśnie operat szacunkowy. Trudno bowiem zakładać możliwość sporządzenia prawidłowego operatu szacunkowego z naruszeniem przepisów prawa i standardów zawodowych obowiązujących rzeczoznawcę podczas wykonywania operatu szacunkowego. Jednocześnie należy wykluczyć możliwość zaistnienia sytuacji, w której prawidłowo przeprowadzone czynności, w zgodzie z obowiązującymi przepisami prawa i standardami zawodowymi, realizowane ze starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności, mogą doprowadzić w efekcie do wadliwego, sporządzonego nieprawidłowo operatu szacunkowego.

Kluczowym argumentem przemawiającym za zasadnością zwracania się do Ministra Infrastruktury jest wola i potrzeba użytkownika wieczystego jednoznacznego rozstrzygnięcia wątpliwości przez organ państwowy, publiczny, gwarantujący najwyższy poziom obiektywizmu i najwyższe kompetencje, przez organ nadający uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości (art. 191 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami), organ prowadzący centralny rejestr uprawnionych (art. 193 uogn) oraz organ orzekający o stosowaniu kar dyscyplinarnych. Rozstrzygnięcia wydane przez ministra w drodze decyzji o zastosowaniu kar dyscyplinarnych bądź też o umorzeniu postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej mają, w odróżnieniu do organizacyjnych procedur, swoją drogę odwoławczą – art. 195a ust. 3. W przypadku ocen prawidłowości sporządzenia operatów szacunkowych dokonywanych przez organizacje zawodowe rzeczoznawców majątkowych nie przewidziano w obowiązujących przepisach prawa odwołań od wydawanej oceny. Istotną wadą tej formy dociekania racji jest także fakt, że nie można wykluczyć sytuacji występowania w obiegu kilku różnych ocen prawidłowości sporządzenia tego samego operatu szacunkowego dokonanych przez różne organizacje zawodowe rzeczoznawców majątkowych bez możliwości przesądzenia, która z ocen jest bardziej właściwa.

Jak by więc nie kombinować wszystkie drogi wiodą naszego „awanturującego się” wieczystego użytkownika do Pana Ministra! Parafrazując Dyzmę należy teraz poczekać: Minister zrobi, jak zechce, a co z tego będzie, zobaczycie.

Rozważania na temat oczywistej niesłuszności odszkodowania.

2011-01-23T13:03:00.002+01:00

Motto:

Ukochany kraj,

Umiłowany kraj,

Ukochany, jedyny, nasz, polski

Ukochany kraj,

Umiłowany kraj,

Ukochana i ziemia, i nazwa (...)

Konstanty Ildefons Gałczyński, Ukochany kraj,

Miejsce akcji: Knurów, województwo śląskie

Osoby:

Państwo M. – małżonkowie Ewa i Franciszek i ich dwoje dzieci reprezentowani przez jednoosobowego pełnomocnika – razem 5 osób w tym dwoje dzieci.

Skarb Państwa reprezentowany przez: urzędników Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych i Autostrad, Wojewoda Śląski i jego urzędnicy, urzędnicy Powiatowego Inspektoraty Nadzoru Budowlanego Powiatu Gliwickiego, Minister Infrastruktury z urzędnikami, rzeczoznawcy majątkowi – razem kilkadziesiąt osób.

Przedmiot akcji: dwupokojowe mieszkanie stanowiące własność Państwa M.

Państwo M. to typowa polska rodzina nie grzesząca przesadzoną zamożnością. Głównym ich rodzinnym majątkiem jest dwupokojowe mieszkanie, w którym wiodą swoje zwykłe, codzienne życie. Pech chciał, że ten rodzinny majątek znalazł się na terenie, który przeznaczony został w publicznych planach na drogę. Niekomfortową rodzinną sytuację łagodzić miał fakt, że Polska jest już krajem demokratycznym, w którym obowiązuje konstytucyjna zasada chroniąca prywatne majątki: Rzeczpospolita Polska chroni własność i prawo dziedziczenia a wywłaszczenie jest dopuszczalne jedynie wówczas, gdy jest dokonywane na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem. Z zasady tej jasno wynika, że właściciel nieruchomości nie powinien żywić obaw, gdyż rekompensatą za przymusowo zabieraną nieruchomości będzie słuszne odszkodowanie. W swym podstawowym akcie prawnym – konstytucji – Państwo Polskie zagwarantowało Państwu M., że z przykrego incydentu wyjdą bez finansowego szwanku.

Przy rozważaniach nad przypadkiem Państwa M. pomocnym będzie fakt, że każdy z nas, bez wyjątków, posiada jakieś miejsce zamieszkania, jakiś adres. Nie wysilając specjalnie wyobraźni dosyć łatwo można więc wyobrazić sobie sytuację, w której znaleźli się Państwo M. Oczywistym jest, że siłowe wytrącenie ludzi z błogiego stanu rodzinnego spokoju i stabilizacji nie jest sytuacją przyjemną dla wytrącanych. Słuszne odszkodowanie za skutki finansowe ingerencji w czyjś prywatny majątek traktować należy jako absolutne minimum tego, co Państwo winno zagwarantować właścicielom nieruchomości wywłaszczanych na cele publiczne. Rzecz jasna państwo demokratyczne. Inne typy państw takiego obowiązku nie posiadają. Można być niemal pewnym, że wszelkie próby oszczędzania na procesach odszkodowawczych kosztem właścicieli nieruchomości przyniosą odwrotny od zamierzonego skutek. Wraz ze zniknięciem zaufania do Państwa Polskiego pojawi się chorobliwa niechęć do wszelkich inwestycji publicznych. Sensowny i szybki rozwój polskiej infrastruktury komunikacyjnej będzie torpedowany na wszelkie możliwe sposoby. Fałszywie pojmowane oszczędności wchłonięte zostaną przez honoraria, prawników, ekspertów i urzędników, którzy będą się dwoić i troić by ukryć gołą prawdę. Nie wspominając nawet o nerwach i pieniądzach właścicieli nieruchomości targanych niesprawiedliwym traktowaniem ich majątków.

Ponieważ każdy dysponuje jakimś miejscem zamieszkania, to co najmniej większość potrafi zgrubnie przewidzieć typowe wydatki niezbędne do poniesienia przy przymusowej przeprowadzce i zamianie dotychczas posiadanego mieszkania na mieszkanie zamienne. W standardowych sytuacjach typowe koszty zmiany miejsca zamieszkania składać się będą z następujących składników:

Cena typowego, podobnego do opuszczanego, dostępnego na lokalnym rynku mieszkania zastępującego mieszkanie przymusowo opuszczane.
Koszt poszukiwania nowego, zamiennego miejsca zamieszkania.
Prowizja pośrednika w obrocie nieruchomościami.
Honorarium notariusza spisującego akt notarialny – umowę kupna mieszkania nowego.
Koszt przeprowadzki – koszt usługi polegającej na przeniesieniu sprzętów z mieszkania opuszczanego do nowego miejsca zamieszkania.
Koszt nabycia nowych mebli – należy założyć, że część mebli (meble kuchenne na miarę, szafy wnękowe, etc.) ze względów technicznych i gabarytowych nie będą mogły być zastosowane w nowym mieszkaniu.
Koszt przystosowania „nowego” mieszkania do własnych potrzeb – malowanie, ułożenie glazury, własna wanna, bateria wannowa etc.
Rekompensata za czas poświęcany na instalowanie się w nowym miejscu (w końcu w tym czasie można było pracować zarobkowo lub nawet nic nie robić),
Koszt zmiany dokumentów, umów na media, telefony i innych formalności.
Honoraria dla specjalistów angażowanych w proces odszkodowawczy (jeśli pomoc fachowa jest potrzebna).
Inne nie przewidziane koszty związane ze przymusową przeprowadzką.

Wyszczególnione wydatki zdefiniowane zostały jedynie hasłowo. Oczywistym jest, że poszczególne przypadki nie będą w praktyce identyczne co do struktury takich wydatków. Ale skoro Państwo Polskie gwarantuje swym autorytetem i majestatem słuszność odszkodowania to należy przypuszczać, że faktyczne, możliwie do udowodnienia wydatki ponoszone przez wywłaszczanych właścicieli ujmowane będą w kwocie odszkodowania, niezależnie od tego ile pomysłów legislacyjnych nadbudowanych zostanie na prostą, logiczną i powszechnie zrozumiałą konstytucyjną zasadę gwarantującą słuszne odszkodowania za majątek wywłaszczany na cel publiczny.

Niestety, w tym indywidualnym przypadku dotyczącym Państwa M. i ich mieszkania dokonano wszelkich możliwych zabiegów by do ustalenia słusznego odszkodowania nie doszło. W spektakularne wykoślawienie procesu odszkodowania oraz uprzykrzenie życia Bogu ducha winnych ludzi zaangażowany został rozbudowany aparat państwowy działający pod szyldem, wydawałoby się, poważnych i szacownych instytucji państwowych. Dzięki sprawności tego aparatu Państwo M. mieszkają w coraz trudniejszych warunkach, pod wzmagającą się presją różnorodnych instytucji publicznych. Kolejne szczeble administracyjne coraz dosadniej wybijają im z głowy myśl o gwarantowanym w treści konstytucji słusznym odszkodowaniu. Należy mieć jednak nadzieję, że żałosny spektakl, w którym uczestniczą Państwo M. oraz aparat państwowy dobrnie do sensownego zakończenia. Jeśli Państwo M. wyjdą ukontentowani z tej sytuacji to i my na przyszłość będziemy mogli patrzeć z nadzieję. W przeciwnym razie myśl o Polsce jako Państwie sprawiedliwym i demokratycznym trzeba będzie mocno zweryfikować. Wątpliwy też będzie sens rozwoju infrastruktury komunikacyjnej w Polsce skoro będzie się on musiał odbywać aż takim kosztem wybranych, pechowych jednostek.

ŻAŁOSNY PRZEBIEG ZDARZEŃ

Żałosna i miejmy nadzieję wstydliwa, dla reprezentujących Skarb Państwa instytucji i urzędników, historia tego feralnego procesu odszkodowawczego rozpoczęła się od pierwszej propozycji wykupu złożonej przez przedstawicieli Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych i Autostrad na kwotę 114 tys. złotych. Podstawą pojawienia się propozycji wykupu mieszkania na taką kwotę był operat szacunkowy sporządzony przez dwie panie – rzeczoznawczynie majątkowe – posiadające państwowe uprawnienia w zakresie wyceny nieruchomości, wynajęte przez Generalną Dyrekcję.

Państwo M. odrzucili tę ofertę nie dlatego, że dysponują głęboką wiedzą z zakresu szacowania nieruchomości i byli w stanie procesowi wyceny zarzucić niedoróbki i przekłamania. Państwo M. postąpili znacznie prościej. Udali się do okolicznych biuro pośrednictwa, zaglądnęli do internetu i stwierdzili, że za kwotę im proponowaną w żaden sposób nie będą w stanie kupić mieszkania podobnego do tego, którego są właścicielami. Kwota zaproponowana przez Generalną Dyrekcję to około 2,2 tys. zł/m kw. podczas gdy średnie ceny ofertowe mieszkań ujętych w lokalnych ofertach wynosiły około 3,3 tys. zł/m kw. W takiej sytuacji nikt o zdrowych zmysłach, a takimi dysponują wciąż jeszcze Państwo M., nie przyjąłby propozycji błędnie ustalonego odszkodowania. Nie tyle z wyrachowania ile wiedziony instynktem samozachowawczym.

Przy okazji warto sobie uprzytomnić, że operat szacunkowy (jeśli oczywiście jest poprawnie sporządzony) daje wiedzę wyłącznie o wartości rynkowej nieruchomości a więc najbardziej prawdopodobnej cenie za którą można nieruchomość nabyć. Wartość rynkowa nieruchomości, w żadnym razie, nie zawiera w sobie innych składników odszkodowania prócz jej ceny. Z powyższego względu właściciel wywłaszczanej nieruchomości może zostać zaspokojony kwotą odszkodowania równą wartości rynkowej nieruchomości tylko wtedy gdy wartość nieruchomości oszacowana zostanie wadliwie, ściślej – gdy wartość nieruchomości zostanie zawyżona. W standardowych sytuacjach właścicielom wywłaszczanych nieruchomości winny być proponowane, prócz samej wartości nieruchomości (jej najbardziej prawdopodobnej ceny) pozostałe składniki odszkodowania, które zobowiązani będą ponieść nabywając nieruchomość zamienną. Jeśli składniki te zostaną w odszkodowaniu pominięte to odszkodowania nie będzie można uznać za słuszne.

Choć Państwo M. nie znali się na zawiłościach wyceny nieruchomości, nie mieli świadomości wskazanych wyżej uwarunkowań to z przyczyn zdroworozsądkowych nie przyjęli niekorzystnej dla nich oferty słusznego, a raczej niesłusznego odszkodowania sugerowanego przez Generalną Dyrekcję.

Odrzucenie niesłusznie określonej kwoty słusznego w urzędniczym mniemaniu odszkodowania sprawiło, że bezlitosna machina administracyjna rzuciła się z impetem na skromny majątek Państwa M. Do sprawy przyłączył się Wojewoda Śląskiej, który ponaglał do dobrowolnego zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości. Nie przyjmowano do wiadomości oczywistych wyjaśnień dobitnie wykazujących, że kwota proponowana przez Generalną Dyrekcję daleka jest od należnego właścicielom mieszkania słusznego odszkodowania. O zasadności stanowczego odrzucenia pierwotnej oferty zaświadczyła w dalszym przebiegu sprawy kolejna wycena mieszkania opracowana, tym razem na zlecenie Wojewody Śląskiego, przez innego rzeczoznawcę. W tej nowej wycenie mieszkanie Państwa M. wyceniono na niemal 163 tys. Opór Państwa M. okazał się mieć wymierny sens – wyrażony w kwocie sięgającej niemal 50 tys. złotych stanowiących różnicę pomiędzy kwotą zaproponowaną przez Wojewodę a kwotą pierwotnie zaproponowaną przez GDDKiA! Podobnym oporem nie odznaczyli się inni mieszkańcy budynku, w którym zamieszkują Państwo M. wobec czego należne im pieniądze przemknęły jedynie koło nosa. Były to jednak osoby starsze, które pogląd na rolę instytucji państwowych czerpały z minionego ustroju. Podobnie zresztą jak większość reprezentantów Państwa Polskiego zaangażowanych w tę sprawę.

Konsekwencją odrzucenia marnej oferty wykupu mieszkania składanej przez Generalną Dyrekcję stało się wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego z wniosku samej Generalnej Dyrekcji, która dobrowolnie nie zdołała przełamać oporu krnąbrnych Państwa M. i nie doszła z nimi do porozumienia. W przebiegu zdarzeń nikogo nie zaniepokoił ani nie przejął fakt, że pierwotna oferta była wyraźnie wadliwa. Jej podstawę stanowił bubel wycenopodobny, który w niesprzyjających okolicznościach mógł stać się przyczyną tarapatów finansowych niewinnych ludzi. Z nieustalonych przyczyn nikomu winnemu tej sytuacji włos z głowy nie spadł. Sensowna reakcja na bubel pojawiający się przy szacowaniu wartości nieruchomości na potrzeby odszkodowania jest o tyle istotna, że dziś konsekwencje partactwa mogły wyrządzić szkodę Państwu M. ale jutro mogą uderzyć ze zwiększoną mocą w interes Państwa Polskiego – o ile już nie uderzyły. W grę wchodzą naprawdę duże, publiczne pieniądze pochodzące z podatków zwykłych ludzi, takich jak Państwo M., a pomysłowość rzekomych fachowców, urzędników nie zna przecież granic. Istnieją liczne dowody na to, że warto jest dbać o stosowną jakość wycen nieruchomości. Co by przecież nie mówić wartości nieruchomości stanowią główny choć nie wyłączny element kwoty odszkodowania.

Konsekwencją toczącego się toku wydarzeń stało się powstanie zawiadomienia Wojewody Śląskiego o wszczęciu postępowania wywłaszczeniowego, w którego treści Państwo M. zostali poinstruowani, że Pan Wojewoda, na wniosek Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad udziela, w uzasadnionych przypadkach, w drodze decyzji, zezwolenia na niezwłoczne zajęcie nieruchomości przeznaczonych na pasy drogowe co prościej formułując przekłada się na przymusowe, siłowe usunięcie Państwa M. z mieszkania stanowiącego wciąż ich własność. Nie trzeba było dysponować szczególną wyobraźnią by przewidzieć, że w omawianej sytuacji taki właśnie, uzasadniony przypadek nastąpił. Państwo M. oczekiwali tylko jak i kiedy zostanie to im oznajmione.

W międzyczasie Generalna Dyrekcja piórami swoich urzędników zaręczała urzędnikom Wojewody Śląskiego staranność wyceny, na podstawie której sporządzona została pierwotna oferta na owe marne 114 tys. a także gwarantowała skrupulatność urzędniczą zastosowaną przy ocenie jakości tej wyceny. Oczywistym jest, że jakość takich deklaracji okazała się być porównywalna do zaręczanego opracowania. Cóż to jednak dziś kogo obchodzi? Widać poniosło naszych urzędników i bardziej zachowali się jak gracze w cynicznym biznesie niż przedstawiciele służby publicznej odpowiedzialnej za proces ustalania słusznego odszkodowania. Słusznego czyli zgodnego z nadrzędnym aktem prawnym, jakim jest w Polsce konstytucja.

Oczekiwana decyzja Wojewody Śląskiego umożliwiająca niezwłoczne zajęcie nieruchomości wydana została niecałe trzy tygodnie po uprzednim zawiadomieniu. Wojewoda Śląski wydał decyzję, w myśl której zezwolono Generalnej Dyrekcji na niezwłoczne zajęcie mieszkania Państwa M. ale jednocześnie zobowiązał Generalnego Dyrektora do wskazania im lokalu zamiennego. Wydanej decyzji nadano rygor natychmiastowej wykonalności. Wraz z urzędowym pismem udekorowanym czerwoną urzędową pieczęcią pojawił się strach, który ogarnął całą rodzinę Państwa M.

Państwo M. przejęci swoim niepewnym losem zwrócili się do Wojewody o rozstrzygnięcie najprostszych i najbardziej oczywistych kwestii praktycznych, związanych z podjętą przez Wojewodę decyzją:

w jakiej kwocie i z jakich środków sfinansowane zostaną wszelkie koszty związane z przymusową przeprowadzką pomiędzy mieszkaniem, w którym zamieszkują a mieszkaniem zamiennym, które zostanie im wskazane przez Generalną Dyrekcję?
w jakiej kwocie i z jakich środków finansowany będzie pobyt Państwa M. w mieszkaniu zamiennym do czasu uzyskania przez nich, należnego im, słusznego odszkodowania?

Zasygnalizowane kwestie były dla Państwa M. dość istotne, ponieważ, jak wcześniej wspomniano, nie są na tyle zamożni by móc sięgnąć do rodzinnych rezerw niezbędnych do sprostania skutkom finansowym decyzji wydanej przez Wojewodę Śląskiego.

Nie minęły dwa tygodnie od podjętej właśnie przez Wojewodę decyzji gdy Państwo M. otrzymali od Generalnej Dyrekcji wezwanie do dobrowolnego opuszczenia mieszkania, które nałożone zostało decyzją administracyjną wydaną przez Wojewodę. W treści wezwania wyznaczono Państwu M. niespełna dwutygodniowy termin do protokolarnego przekazania zamieszkiwanego przez nich i stanowiącego ich własność mieszkania. Przerażonej, przejętej i zaszczutej rodzinie wskazano adres mieszkania zamiennego. Wciąż niespodzianką pozostawało kto sfinansuje przeprowadzkę oraz kto będzie opłacał czynsz najmu mieszkania zamiennego.

Do protokolarnego przekazania mieszkania w efekcie nie doszło, ponieważ mieszkanie zamienne oferowane Państwu M. okazało nie nadawać się do zasiedlenia z przyczyn technicznych. Państwo M. odmówili przyjęcia

mieszkania zamiennego z prozaicznych przyczyn:
brak węzła sanitarnego w mieszkaniu,
wilgoć i grzyb na ścianach do wysokości 1,5 m.
brak podpiwniczenia,
brak centralnego ogrzewania.

Abstrahując od marnego stanu technicznego w jakim znajdowało się sugerowane przez Generalną Dyrekcję mieszkanie zamienne Państwo M. nie otrzymali żadnej pisemnej, ani też ustnej deklaracji wyjaśniającej im sposób załatwienia kwestii finansowych związanych z czekającą ich przymusową przeprowadzką do mieszkania zamiennego. Nie wyjaśniono im także, kto i w jakiej wysokości będzie ponosił czynsz najmu za korzystanie z lokalu zamiennego.

Widok ogólny budynku, w którym znajduje się lokal zamienny.

Zawilgocenia ściany wewnętrznej lokalu zamiennego.

Po jakimś czasie, w odpowiedzi na wątpliwości finansowe dotyczące ewentualnego przemieszczenia się do lokalu zamiennego Generalna Dyrekcja przekazała Państwu M. wzór porozumienia mającego rozstrzygać te istotne kwestie. Wobec zaistniałych okoliczności data wydania mieszkania przesunięta została łaskawie o następne 3 tygodnie. Przy tym kolejnym podejściu do sprawy Generalna Dyrekcja dopuściła możliwość by Państwo M. własnym staraniem znaleźli sobie mieszkanie zamienne. Nawiązując do sygnalizowanych wcześniej wątpliwości przedstawiciele Generalnej Dyrekcji zobowiązali się płacić czynsz za mieszkanie zamienne za okres następnych 6 miesięcy. Po tym okresie Państwo M. winni martwić się o pieniądze we własnym zakresie. Sami też, na własny koszt winni się przeprowadzić. Przebieg zdarzeń nie napawał Państwa M. optymizmem. Beznadziejność sytuacji podsycił Wojewoda Śląski w swym stanowisku będącym odpowiedzią na wątpliwości właścicieli mieszkania co do dalszego przebiegu sprawy. Z potoku słów i licznie przytaczanych aktów prawnych nic konkretnego nie wyniknęło. Obawy i niepewność Państwa M. uległy wzmożeniu.

Choć Państwo M. byli i są nadal właścicielami swojego mieszkania i choć Państwo Polskie gwarantuje im rzekomo ochronę posiadanego majątku to bez specjalnych ceregieli firmy budowlane działające na zlecenie Generalnej Dyrekcji (czyli Państwa Polskiego) rozpoczęły realizację inwestycji na terenie stanowiącym współwłasność Państwa M. Nikomu, prócz rzecz jasna samych właścicieli mieszkania, nie przeszkadzał fakt, że kwestia odszkodowania wciąż nie została załatwiona. Nie przejmowano się także tym, że wchodząc na nieruchomość naruszano prywatną własność wbrew woli właścicieli. Znikomy majątek Państwa M. tkwiący w dwupokojowym mieszkaniu nie zajmował i nie zajmuje specjalnie nikogo. Roboty budowlane prowadzone były w najlepsze. Sprzęt ciężki orał pod oknami masy ziemne i nikt się specjalnie nie przejmował tym, że wewnątrz budynku mieszkają jacyś ludzie. Przez kilka tygodni urządzono Państwu M. piekło na ziemi zmuszając ich do zamieszkiwania na placu budowy, na którym prowadzone były intensywne prace budowlane. Przy okazji przeorana została kanalizacja deszczową wokół budynku, w którym mieści się mieszkanie.

Plac budowy na powierzchni nieruchomości – widok z okna mieszkania Państwa M.

Plac budowy na powierzchni nieruchomości – widok z zewnątrz.

Zdesperowani Państwo M. w trosce o swoje bezpieczeństwo zwrócili się o pomoc do Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego z prośbą wstrzymania prac budowlanych, które ewidentnie zagrażały ich zdrowiu, życiu i mieniu. W cynicznym urzędowym piśmie Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego uspokajał, że „prowadzone prace i uciążliwości związane są z budową autostrady w tym rejonie i zakończą się wraz z oddaniem do użytkowania obiektu.” Do kwestii bezpośredniego zagrożenia życia i mienia Państwa M. zamieszkujących na placu budowy nikt w Inspektoracie się nie odniósł. Inspektorat nie stwierdził nic niepokojącego w tym, że ludzie mieszkają wbrew swojej woli na placu budowy gdzie przy pomocy sprzętu ciężkiego realizowane są intensywne roboty ziemne. Nadzór budowlany nie podzielił z Państwem M. niepokoju, który pojawił się z chwilą przeorania, przy okazji prowadzonych robót ziemnych, kanalizacji deszczowej odprowadzającej wodę z okolicznego terenu. Także przedstawiciele Generalnej Dyrekcji nie byli skłonni dzielić się z Państwem M. niepokojem przy tej okazji.

Niepokoje i obawy Państwa M. potwierdziło jednak podtopienie okolicznego terenu, które nastąpiło wkrótce. Wody opadowe skrzętnie skorzystały z grawitacji i spływając z nowo wybudowanej autostrady stawiły się w pokaźnej ilości wokół budynku. Woda nie mając gdzie ujść wytworzyła sobie całkiem pokaźny zbiornik. Prorocze przewidywania Państwo M. sygnalizowane w pismach do Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego spełniły się zaskakująco dobitnie. Na tyle jednak słabo, że nadal nikt nie daje wiary Państwu M., że w wyniku przeprowadzonych prac budowlanych po kanalizacji deszczowej pozostało jedynie blade wspomnienie.

Podtopienie budynku obserwowane z okien mieszkania Państwa M.

Podtopienie budynku obserwowane z zewnątrz.

W kolejnej odsłonie całej przygody Państwa M. z procesem odszkodowawczym odbyła się rozprawa administracyjna przed obliczem urzędniczki Wydziału Infrastruktury Śląskiego Urzędu Wojewódzkiego. Na rozprawie starano się zasugerować Państwu M. aby skłonili się do przyjęcia kwoty odszkodowania w wysokości ceny mieszkania wynoszącej około 163 tys. Wszelkie wyjaśnienia wykazujące, że proponowana im kwota odszkodowania pomija pozostałe wydatki, które przy zmianie miejsca zamieszkania zmuszeni będą ponieść nie znajdowały zrozumienia. Wojewoda Śląski dał wyraz zdecydowanego niezrozumienia roszczeń Państwa M. w treści decyzji administracyjnej wydanej po rozprawie. Na otarcie łez do ceny mieszkania dodano 10 tys. zł uznając, że to jest wszystko co Państwo M. mogą otrzymać od Państwa Polskiego z tytułu słusznego odszkodowania za wywłaszczaną nieruchomość.

Zarówno Generalna Dyrekcja jak i Wojewoda Śląski oraz Powiatowy Inspektorat nadzoru budowlanego pozostawały głuche na bytowe problemy codziennego życia Państwa M. Po zakończeniu prac budowlanych istotnie minęło bezpośrednie zagrożenie zdrowia i życia, które mógł wywołać ciężki sprzęt pracujący w ogrodzie przydomowym. W wyniku wybudowania drogi pojawiło się jednak nowe, nieznane dotąd zagrożenie wywołane niebezpiecznym usytuowaniem budynku w stosunku do nowo powstałej jezdni. W efekcie przeprowadzonych prac drogowych budynek, w którym położone jest mieszkanie znalazł się w bezpośrednim sąsiedztwie intensywnie używanego wyjazdu z autostrady. Aktualne usytuowanie budynku w stosunku do jezdni stwarza zdecydowane zagrożenie bezpieczeństwa Państwa M. i na domiar złego stanowi wyraźny przejaw naruszenia przepisów prawa. Nieszczęśliwym trafem przejmuje to wyłącznie Państwa M. Przedstawiciele instytucji publicznych nie znajdują żadnych powodów do niepokoju.

Usytuowane budynku w stosunku do zewnętrznej krawędzi jezdni.

Konsekwencją przedstawionej sytuacji stało się odwołanie Państwa M. od decyzji Wojewody Śląskiego do Ministra Infrastruktury. Minister potrzebował 10 miesięcy, żeby przeanalizować przedkładane mu czarno na białym argumenty i wydać zaskakującą, chyba nawet jego samego, decyzję. Wykazał, że Wojewoda Śląski nienależnie pośpieszył się z oferowaniem Państwu M. dodatkowych 10 tys. ponad cenę mieszkania oszacowaną na kwotę 163 tys. złotych. Wywód zawarty w decyzji ministra wykazał, że w świetle obowiązujących przepisów prawa a więc nade wszystko Konstytucji RP Państwu M. żadne dodatkowe pieniądze ponad „czystą” cenę ich mieszkania się nie należą. Minister uchylił więc wadliwą decyzję Wojewody w zakresie tych dodatkowych 10 tys. i utrzymał decyzję o przyznaniu słusznego odszkodowania w kwocie 163 tys. złotych a więc w kwocie stanowiącej wyłącznie „suchą” cenę mieszkania. Z tak pojmowanego podejścia do słusznego odszkodowania wnosić należy, że Państwo M. z własnych środków mają sobie poszukać nowego mieszkania, we własnym zakresie ponieść koszt przeprowadzki, opłacić prowizję pośrednika, honorarium notariusza oraz ewentualne honoraria prawników i ekspertów przydatnych w hipotetycznych okolicznościach pojawienia się problemów w toku postępowania administracyjnego. Zakładać należy, że w wariancie awaryjnym, desperackim mogą rozważyć też przykrojenie sobie nieco metrażu mieszkania a oszczędności uzyskane z przykrojenia przeznaczyć na wydatki związane przejściem na nowe mieszkanie. Z przykrawaniem Państwo M. mają jednak pewne problemy, ponieważ w dwupokojowym mieszkaniu użytkowanym przez czteroosobową rodzinę nie za bardzo jest co przykrawać. W okolicznościach wyznaczonych decyzją Ministra Infrastruktury Państwo M. muszą zapomnieć o treści Konstytucji RP a także o zasadzie słusznego odszkodowania za własność przejętą przez Państwo Polskie na cel publiczny. W nawiązaniu do opowiedzianej wyżej historii Państwo M. między bajki winni włożyć konstytucyjne deklaracje ochrony majątku prywatnego.

Oczywistym jest, że Państwo M. podejmą dalsze próby dociekania swoich praw. W hierarchii administracyjnej doszli już wysoko ale nie wyczerpali wszystkich możliwości. O ile żadna ciężarówka mknąca po przyległej jezdni nie staranuje ich mieszkania i nie unicestwi jego zawartości Państwo M. mają teoretyczną możliwość brnięcia dalej. Czas pokaże co się jeszcze wydarzy w tej sprawie.

PODSUMOWANIE

Przedstawiona historia Państwa M. i ich niewielkiej rodziny jest o tyle ciekawa, że ujawnia dobitnie wadliwe pojmowanie kwestii odszkodowawczych w Polsce. Szczególnie wobec ludzi słabych, niezamożnych i słabo ustosunkowanych. W omówionym przykładzie widać jak na dłoni, że służby publiczne w żadnym razie nie pełnią funkcji służebnych wobec obywateli. Środki niezbędne do uregulowania słusznego odszkodowania miast trafiać do kieszeni wywłaszczanych marnowane są na honoraria osób, które tylko pozornie chronią interesu Państwa Polskiego oraz na wlekące się miesiącami i latami spory. Oczywistym jest, że omówiony sposób obsługi procesów odszkodowawczych jest podłożem mnożących się konfliktów, które przetaczają się i przetaczać się będą przez rozmaite polskie urzędy i sądy. Ogromny wysiłek ludzki, licząc w skali całego kraju, angażowany jest w kłótnie i spory, których pożywką i podłożem są tandetne przepisy prawa przyprawione złą wolą cynicznych urzędników. Jeśli rzeczywiście chcemy mieć w Polsce nowe drogi i lepszą kolej to bierzmy się czym prędzej za porządki w kwestiach odszkodowawczych.

Oczywistym jest, że nie wszystkie procesy odszkodowawcze mają taki przebieg jak sprawa Państwa M. W pewnych sprawach nie pojawiają się spory, ponieważ wypłacane odszkodowania przewyższają znacząco kwotę słusznego odszkodowania. W innych spory i konflikty łagodzone są przez intencjonalne zawyżanie wartości nieruchomości do kwoty zbliżonej do kwoty słusznego odszkodowania. Pewna część sporów ginie tylko dlatego, że właściciele nieruchomości polegają w konfrontacji z aparatem państwowym przerastającym ich z naturalnych względów swoimi możliwościami finansowymi i kompetencyjnymi. W całej sprawie nie chodzi jednak o polowanie na czarownice lecz uzmysłowienie sobie, że obecnie funkcjonujący system odszkodowawczy jest ewidentnie zły. Jego wady rodzą problemy, które należy wyeliminować. Trzeba po prostu podmienić nasze polskie, rodzime, nieudolnie przez nas Polaków wymyślone zasady regulowania odszkodowania, na inne – lepsze, sensowniejsze choć tak samo polskie i tak samo rodzime jak poprzednie.

Wbrew pozorom do szczęścia wcale nie są potrzebne kolejne regulacje prawne. Bardziej sensowne wydaje się przeprowadzenie zmasowanego procesu deregulacji. Wystarczy też więcej namysłu i serca włożyć we wcielanie w życie całkiem sensownych, prostych i logicznych zasad ujętych w art. 21 w Konstytucji Rzeczpospolitej Polskiej:

1. Rzeczpospolita Polska chroni własność i prawo dziedziczenia.

2. Wywłaszczenie jest dopuszczalne jedynie wówczas, gdy jest dokonywane na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem.

Na koniec warto może sobie przypomnieć słownikową definicję słuszności (Uniwersalny Słownik Języka Polskiego, Wyd. Wydawnictwo Naukowe PWN, Warszawa 2003):

słuszny 1. «zgodny z prawdą, odpowiadający rzeczywistości, mający rację; trafny, logiczny» 2. «taki jak powinien być; usprawiedliwiony, uzasadniony, właściwy»

My trudności wszystkie pokonamy,

żaden wróg nie złamie hartu w nas,

w słońce jutra otworzymy bramy,

rozśpiewamy, rozświecimy czas.

Konstanty Ildefons Gałczyński, Ukochany kraj,

I to by może było na razie tyle.

Ruszył walec do zgniecenia środowiskowej tandety

2009-12-30T10:37:00.005+01:00

W środowisku rzeczoznawców majątkowych huczy od obaw przed rodzącym się i rosnącym na rynku usług zapotrzebowaniem na fachową obsługę właścicieli nieruchomości, którzy od instytucji publicznych doznają szkód w wyniku wadliwie naliczanych im danin publicznych czy też nierzetelnie ustalanych odszkodowań. Konserwatywna część rzeczoznawców nie rozumie tego naturalnego rynkowego zjawiska. Nie potrafi spojrzeć na samych siebie jako ekspertów, znawców rzeczy. W ich mentalności nie znajduje usprawiedliwienia występowanie w obrocie gospodarczym w roli fachowców, którzy skłonni są wykorzystywać swoją wiedzę i fachowość wszędzie tam, gdzie zachodzi taka potrzeba. Przyzwyczaili się do tego, że uprawniony państwowo rzeczoznawca majątkowy winien być nade wszystko sprzymierzeńcem i konfidentem instytucji publicznej. Minione lata wynaturzyły podejście do zawodu. Wedle utrwalonego mniemania zadaniem uprawnionego rzeczoznawcy nie jest wznoszenie się na wyżyny profesjonalizmu lecz wcielanie w życie przepisów prawa w interesie hojnego dawcy uprawnień. Występowanie w obronie interesów właściciela nieruchomości przed organami publicznymi naiwnie uważane jest za szarganie świętości. Korzystanie ze swoich umiejętności i wiedzy w ramach regularnej, otwartej działalności, wykazywanie szkodliwego i niebezpiecznego w skutkach partactwa, niechlujstwa i nieuctwa niektórych kolegów po fachu uznawane jest za przejaw zwykłego świństwa. Niewykazywanie, nabieranie wody w usta, „granie wariata” uznawane jest za wyraz dobrze rozumianej solidarności zawodowej.
Pomimo tego świętego oburzenia rośnie systematycznie grono zadowolonych klientów traktujących mimo wszystko rzeczoznawców jako specjalistów wysokiej klasy, którzy dzięki swojej wiedzy i doświadczeniu potrafią skutecznie przeciwstawić się wadliwie i niebezpiecznie działającym instytucjom publicznym. Kurczy się natomiast nieubłaganie rynek tandetnych usług o niskiej jakości oferowanych bezmyślnie instytucjom publicznym, które realizowane są wyłącznie ze zwykłej chciwości i pazerności. Stąd cała ta histeria upstrzona festiwalem hipokryzji.
Gdy znikną te naburmuszone i oburzone miny nadejdą i pozytywy tych „wewnątrzrodzinnych” sporów. Należy bowiem oczekiwać, że na całej tej zawierusze dziejowej skorzystają przede wszystkim właściciele nieruchomości.
W efekcie mnożących się procesów, starć i zaognień w końcu zostanie wygładzone i ucywilizowane prawo a także sposób funkcjonowania instytucji publicznych. Z jednej prostej przyczyny: będzie to łatwiejsze i wygodniejsze w codziennej obsłudze. Za parę lat dzisiejsze środowiskowe spory przestaną mieć znaczenie. Nie będzie na to czasu. Trzeba będzie zabrać się do solidnej, rzetelnej roboty. Podnieść kwalifikacje. Dzisiejsza moda na partactwo i nieuctwo odejdzie w niepamięć. Oby możliwie najszybciej.

Niezwykle delikatną i odpowiedzialną materią obsługiwaną przez rzeczoznawców są wyceny realizowane na potrzeby ustalania danin publicznych i odszkodowań. Jednym z kluczowych powodów wymaganej odpowiedzialności i rozwagi przy świadczeniu usług w tym zakresie jest to, że usługi takie finansowane są ze środków publicznych i dotyczą pieniędzy właścicieli nieruchomości. Świadczący takie usługi sięgając po publicznie pieniądze musi mieć przekonanie i pewność, że będzie w stanie wywiązać się z powierzanych mu odpowiedzialnych zadań. Wchodzi bowiem na pole minowe, na którym każdy błąd, każdy fałsz zostanie użyty przeciwko niemu. Jeżeli posiada co najmniej śladowe ilości wyobraźni to z taką ewentualnością musi się liczyć. Realizując usługi dla instytucji publicznych winien mieć świadomość przejmowania na siebie ciężaru autorytetu powierzanego instytucjom publicznym i związanej z tą sytuacją delikatnością materii. Ważnym powodem wymaganej rozwagi przy obsługiwaniu instytucji publicznych jest także i to, że efektem końcowym świadczonych usług są poważne administracyjne roszczenia finansowe instytucji publicznych wobec właścicieli nieruchomości a także byt wielu polskich rodzin uczestniczących bez swojej woli w procesach odszkodowawczych.

Ranga skutków, które wywołują wyceny realizowane dla omawianych celów wskazuje, że winny to być usługi wykonywane na najwyższym profesjonalnym poziomie. Jakość tych wycen powinna stanowić wyznacznik, standard i drogowskaz dla wycen realizowanych w obrocie komercyjnym. Sektor usług świadczonych na rzecz instytucji publicznych winny być miejscem, na którym wcielane są do praktyki zawodowej najlepsze i najnowsze środowiskowe osiągnięcia teoretyczne i technologiczne. To, że na razie tak się nie dzieje, nie przemawia wcale o słuszności dotychczasowych praktyk w tym zakresie. Brutalna rzeczywistość systematycznie wyciśnie zdrowe i sensowne zachowania. Proces wyciskania powoli zaczął ruszać. Ponieważ jest to zjawisko nowe, więc, jak wszystko, co nowe, wdrożeniu go towarzyszy ból. Powoduje lamenty i krzyki. Ale boleć musi. Z uwagi na fakt, że w grę wchodzą poważne, prywatne pieniądze i prywatny majątek to z drogi musi zostać zmieciona każda przeszkoda tkwiąca w niechlujstwie i głupocie kultywowanymi z zamiłowaniem pod szyldem szacownych i poważnych instytucji publicznych.

Pojawiające się zjawiska polegające na utylizacji nadpsutych owoców usług świadczonych niechlujnie i naprędce, bez wyobraźni i za psi grosz zwiastują nadejście dobrej nowiny. Nadchodzą dawno oczekiwane czasy godziwego wynagrodzenia za poważną usługę. Czasy strachu i panicznego lęku przed oszukańczym oferowaniem tandety i brakoróbstwa jako towaru pełnowartościowego. Także strachu i obaw przed przyjmowaniem przez niedouczonych urzędników tandetnych i niechlujnych usług na poważne publiczne potrzeby.
Widomym jest, że przystąpienie do profesjonalnej obsługi instytucji publicznych wymaga spełnienia formalnych wymagań stawianych przed podmiotami gospodarczymi w toku postępowania o zamówienie publiczne. Oczywistym jest także i to, że samo spełnienie formalnych wymagań stawianych przed uczestnikami przetargów nie daje gwarancji należytego wykonania usługi. Jest to jedynie warunek konieczny ale nie wystarczający. Licznych dowodów na poparcie tej tezy dostarcza praktyka. Licznych i coraz liczniejszych. Zwolna rusza hurtowania dowodów. Do tego należy dołączyć jeszcze zdrowy i ożywczy lęk i wstyd przed generowaniem żenady udającej usługę.

Utarło się jednak naiwne i nierozsądne przekonanie decydentów instytucji publicznych, że podstawowym kryterium doboru podmiotu, od którego istotnie zależą odpowiedzialne decyzje administracyjne jest najniższa cena. Niepotrzebnym marnowaniem czasu i wysiłku byłoby rozwodzenie się nad brakiem logiki i sensu takiego mniemania. Lawinowo wrasta ilość konkretnych dowodów na to, że jest to praktyka błędna, niebezpieczna i naganna. Przysparzająca kłopotów, kosztów i komplikacji. Nędzny fachowiec wynajmowany za pół darmo to zwykle partacz, którego tania usługa nie tylko nie przynosi oczekiwanych oszczędności a wręcz generuje pokaźne straty. Skoro nie było możliwe wcześniejsze uprzytomnienie skutków takiego mniemania to należy teraz dzielnie przyjąć na gardę praktyczne skutki takiego podejścia do sprawy. Obserwowana sytuacja jest ewidentnym i namacalnym dowodem na to, że w sferze publicznej rozsądek i namysł był i jest towarem deficytowym. Wystarczyła krztyna wyobraźni upstrzona odrobiną rozwagi by przewidzieć bieżący stan rzeczy. Ponieważ zabrakło tych komponentów to systematycznie pojawiają się konsekwencje wadliwego myślenia. Masowe odwołania, hurtowo przegrywane sprawy administracyjne i sądowe stają się jedynym lekarstwem na bezmyślność i brak wyobraźni. Widać tak było trzeba. Aby dotarło musi trochę poboleć. Czasem nawet warto sypnąć na ranę garścią soli.

Systematyczne lekceważenie jakości usług świadczonych na rzecz podmiotów publicznych stało się podłożem powszechnych, przykrych błędów, których konsekwencje ponoszą przede wszystkim właściciele nieruchomości. To oni są głównymi ofiarami powszechnie uprawnianego procederu. To właściciele nieruchomości z uwagi na kulawe procedury zmuszeni są słono płacić prawnikom i specjalistom za występowanie w obronie ich interesów. Jedynym lekarstwem na zatrzymanie procederu uprawianego masowo przez instytucje publiczne odpowiedzialne za naliczane danin publicznych i ustalanie odszkodowań jest zdecydowany opór stawiany przez właścicieli nieruchomości wykorzystujących najlepszych i najskuteczniejszych fachowców z branży. Praktyka wykazuje, że jest to sposób skuteczny, najtańszy i najszybszy z możliwych. O sensowności tego typu rozwiązania świadczą liczne sukcesy odnoszone przez właścicieli nieruchomości przed samorządowymi kolegiami odwoławczymi oraz w sądach. Pożądane działania fachowców wspierających właścicieli nieruchomości bywają często przedmiotem ślepej napaści i głupiej agresji. Wielu osobom trudno jest zrozumieć, że szczęśliwy posiadacz państwowych uprawnień nie musi wcale czuć się w obowiązku występować wyłącznie po stronie instytucji publicznych ale także ma prawo występowania w dobrze pojętym interesie właścicieli nieruchomości. Zasadność takiego postępowania potwierdzają rozstrzygnięcia kolegiów odwoławczych i sądów. Ona wskazują gdzie leży racja i kto popełnia błędy. Błogosławieństwo kolegów po fachu nie jest do szczęścia potrzebne. Zrozumienie sensu zjawiska nastąpi wraz z rosnącym zapotrzebowaniem na dobrą lecz także dobrze wynagradzaną usługę.
Zanim nadejdzie zrozumienie, jak zwykle w podobnych sytuacjach, głupota i hipokryzja musi się wyszumieć. Musi sobie urządzić swój tradycyjny karnawał.

Wszyscy porządni rzeczoznawcy majątkowi jak kania dżdżu wyczekują skutków procesu, który właśnie się zaczął. Nic nie może ich uradować bardziej niż oczyszczenie środowiska z miernoty, która prowadzi do pauperyzacji zawodu.
Klienci, właściciele nieruchomości, już zrozumieli, że aby zyskać trzeba korzystać z usług najlepszych a nie najtańszych fachowców. Czekamy aż zrozumieją to decydenci publicznych funduszy.

Wojtek Nurek

Oceniać każdy może, trochę lepiej, lub trochę gorzej.

2009-12-12T14:16:00.093+01:00

Jasne jest i oczywiste, że sporządzaniem operatów szacunkowych zajmują się rzeczoznawcy majątkowi. Wynika to dosyć wyraźnie z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami (art. 7 i art. 156).

Całkowicie odmienną materią jest kwestia dokonywania oceny operatów szacunkowych. Kwestia ta uregulowana została w art. 157 ust. 1 ustawy w sposób następujący:

Oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 2 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny, mając na względzie następujące zasady:

organizacja zawodowa wyznacza zespół oceniający w składzie co najmniej 2 rzeczoznawców majątkowych;
w ocenie nie mogą brać udziału rzeczoznawcy majątkowi, wobec których zachodzą przesłanki wymienione w art. 24 Kodeksu postępowania administracyjnego lub inne przesłanki, które mogą budzić uzasadnione wątpliwości co do ich bezstronności.

Z przepisu jasno wynika, że aby brać się za bary z ocenianiem należy spełnić dwa warunki:

należy być organizacją
trzeba mieć moce przerobowe w ciągu najbliższych 2 miesięcy,
dysponować co najmniej 2 rzeczoznawcami skłonnymi wejść w skład komisji opiniującej.

Dociekliwy czytelnik spyta: jak stać się organizacją zawodową?
Nic prostszego!

Ustawa, w treści art. 4 pkt. 15 daje nam proste, rzec by można żołnierskie, wyjaśnienie:

Ilekroć w ustawie jest mowa o organizacjach zawodowych - należy przez to rozumieć utworzone, zgodnie z przepisami o stowarzyszeniach, stowarzyszenia i związki stowarzyszeń zrzeszające osoby zawodowo wykonujące czynności odpowiednio rzeczoznawcy majątkowego, pośrednika w obrocie nieruchomościami lub zarządcy nieruchomości.

Z przepisu jasno i wyraźnie wynika, że do wygenerowania organizacji zawodowej potrzebne będą co najmniej następujące komponenty:

jakieś stowarzyszenie - może być już istniejące;
paru rzeczoznawców majątkowych, którzy są członkami lub zostaną przyjęci w poczet członków tego stowarzyszenia.

I to wszystko.
Mamy wymagany komplet warunków. Mamy stowarzyszenie zrzeszające osoby zawodowo wykonujące czynności rzeczoznawcy majątkowego?
Mamy. To do roboty!

W Polsce istnieje wiele organizacji zawodowych tak właśnie skonstruowanych w rozumieniu cytowanej ustawy. Przeważająca większość funkcjonujących w Polsce organizacji zawodowych ma w swoim składzie zarówno osoby zawodowo wykonujące czynności rzeczoznawcy majątkowego, jak i różne inne osoby.

Ustawodawca nie określał wymaganej proporcji pomiędzy rzeczoznawcami i nie rzeczoznawcami. Wiadomym jest jedynie, że organizację czynią osoby wykonujące czynności. Nie może więc to być jednak jedna osoba. Musi być co najmniej dwóch rzeczoznawców.

Podejrzewać można, że niektóre istniejące stowarzyszenia są organizacjami zawodowymi rzeczoznawców majątkowych w myśl definicji z uogn. Tym zagadnieniem na pewno warto się zainteresować skoro istnieje możliwość pozyskiwania środków na cele statutowe za pomocą ustawowo przydzielonego prawa do dokonywania oceny prawidłowości sporządzania operatów.

Prostota stworzenia organizacji zawodowej może być doskonałym wariantem działania dla osób posiadających zamiłowanie do opiniowania. Przede wszystkim jednak kandydaci do zawodu winni się zainteresować tematem. Winni rozważyć czy nie warto wejść w ciekawe zagadnienia praktyczne od strony oceniania operatów szacunkowych wykonywanych przez ich starszych, bardziej doświadczonych kolegów.
Sprawa naprawdę warta jest poważniejszego zainteresowania i głębszego rozważenia.

Drodzy Kandydaci do zawodu!

Z przyjemnością informuję wszystkich chętnych, że macie Państwo już połowę wymaganego przy konstruowaniu organizacji składu rzeczoznawców. Oferuję Wam także połowę wymaganego ustawowo składu zespołu oceniającego. Wszystko to w mojej, skromnej, jednoosobowej osobie.

Najprostszą możliwością stworzenia nowej organizacji zawodowej jest odpalenie stowarzyszenia zwykłego. Jest to przewidziana przez prawo o stowarzyszeniach uproszczona forma stowarzyszenia, nie posiadającego niestety osobowości prawnej. Kuszące jest jednak to, że wystarczą zaledwie trzy osoby by skutecznie założyć stowarzyszenie zwykłe. Ważne jest aby co najmniej dwie z tych osób było rzeczoznawcami majątkowymi. Bez tego nie powstanie formalnie organizacja zawodowa.

Istotną wadą braku osobowości prawnej jest brak możliwości wystawiania faktur.

Ale nie można być materialistą. Nie zawsze tam gdzie jest pożyteczna działalność w grę muszą wchodzić pieniądze.

W nawiązaniu do przedstawionych informacji nie możemy wykluczyć następującego scenariusza:

Załóżmy, że w formie stowarzyszenia istnieje sobie gdzieś na wsi Towarzystwo Miłośników Pięknej Polskiej Wsi. Towarzysze tego towarzystwa przyjmują w poczet swoich członków co najmniej dwóch rzeczoznawców. Z mocy prawa stają się rzecz jasna organizacją zawodową. Towarzystwo uzyskuje ustawowe prawo do korzystania z dobrodziejstwa dokonywania oceny prawidłowości operatów szacunkowych. Z pewnością w gminie rzecz się przyda, ponieważ urzędnicy nie zawsze panują nad jakością operatów szacunkowych.

Jest to mocno zauważalne, gdy opracowania zamawiane są wyłącznie według kryterium najniższej ceny.

Jeśli od treści operatów mocno uzależnione są np. opłaty publiczne to każdy błąd, każda wada przenosi się na spore pieniądze.

A nie można przecież wykluczyć, że miejscowy rolnik czy pszczelarz okażą się doskonałymi ekspertami od ocen. W końcu w grę wchodzi rozsądek, logiczne myślenie i umiejętność czytania przepisów. Z formalnego względu ważne jest także by w skład zespołu oceniającego wchodziło co najmniej dwóch rzeczoznawców. Jak się dalej okaże nie muszą to być wcale ci sami, dzięki którym zaistniała organizacja. Z przyczyn praktycznych lepiej będzie gdy będą to inne osoby.

Składu zespołu oceniającego nie powinno się ograniczać wyłącznie do samych rzeczoznawców. Istotne jest przede wszystkim by członkiem zespołu była osoba roztropna i mająca pojęcie o wycenie. Tak jak od urzędnika przyjmującego operat szacunkowy do obrotu prawnego nie wymaga się specjalnych kwalifikacji, tak i od oceniającego nie ma powodów wymagać specjalnych certyfikatów na posiadany przez niego rozsądek.

W ostateczności, w razie sporu, kompetencje oceniającego osądzone zostaną przez poważne publicznie instytucje: Samorządowe Kolegia Odwoławcze oraz Sądy.

Cóż może być lepszą gwarancją jakości?

Czym się ma różnić w praktyce kompetentna ocena dokonana przez pszczelarza i sadownika zasiadającego w zespole z dwoma rzeczoznawcami od takiego samej oceny dokonanej wyłącznie przez osoby posiadające uprawnienia do wykonania ocenianej przez nich usługi?

Czy faktycznie musimy być zawodowymi restauratorami aby ocenić jakość podanych nam gumowatych racuszków z muchą na talerzu?

Czy koniecznie powinniśmy być prezesami cechów fryzjerskich aby stwierdzić, że fryzjer wygolił nam łyse placki i krzywo przyciął baczki?

Oczywiście, że nie!

Oczywisty dowód partactwa brzmi tak samo przekonująco w ustach dojrzałego specjalisty z licznymi orderami, dyplomami, statuetami i rev-ami, jak i w ustach pięknej, młodej, inteligentnej kobiety trudniącej się na co dzień z sukcesem wychowywaniem gromadki dzieci.

W opisywanych zagadnieniach rysuje się jednak kolejny problem.

Osoby zawodowo wykonujące czynności rzeczoznawcy majątkowego zostały ze względów praktycznych przymuszone do ubezpieczania się na okoliczność wyrządzenia szkód w toku działalności zawodowej. Jest to rzecz absolutnie naturalna i zrozumiała.

Nie należy jednak wykluczać, że szkody materialne może także wyrządzić wadliwa ocena prawidłowości operatu szacunkowego. Z niewiadomych powodów zdefiniowane w ustawie organizacje zawodowe nie mają obowiązku ubezpieczania się na okoliczność wykonywanych ocen.

Sprawa wydaje się o tyle niebezpieczna, że przywoływane wcześniej Towarzystwo Miłośników Pięknej Polskiej Wsi może, przez niedopatrzenie, powierzyć opiniowanie akurat tym osobom, które nie posiadają stosownej inteligencji, rozwagi i wnikliwości.

Oczywiście taka sytuacja jeszcze w Polsce nie miała miejsca. Rozważam ją jedynie hipotetycznie.

Wiadomym jest przecież, że sporządzone dotychczas opinie nie zawierały wad.

Bądź co bądź, nie wykonywali ich ludzie tylko organizacje zawodowe.

Kolejnym faktem przemawiającym za tym, że dokonywanie ocen operatów szacunkowych rządzi się nieco innymi regułami niż samo sporządzanie operatów jest fakt, że osoby oceniające nie podlegają ustawowo rozumianej odpowiedzialności zawodowej (art. 178 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Ze swej natury proces dokonywania oceny prawidłowości sporządzenia operatów szacunkowy powierzany jest zarówno rzeczoznawcom jak i innym osobom. W głębszym zrozumieniu zagadnienia pomocne będzie pismo Naczelnika Wydziału Odpowiedzialności Zawodowej w Departamencie Gospodarki Nieruchomościami Ministerstwa Infrastruktury.

Nawiązując do zmyślnej konstrukcji prawnej procesu opiniowania zachęcam, szczególnie kandydatów do zawodu, do wygenerowania sobie własnej, ustawowo rozumianej organizacji zawodowej. Sprawne zorganizowanie się pozwoli dosyć szybko odzyskać środki wydatkowane na mozolny i kosztowny proces zdobywania uprawnień. Może też stanowić całkiem dobre narzędzie do pogłębiania umiejętności praktycznych a przy okazji stać się całkiem intratnym źródłem dochodu.

Od strony praktycznej funkcjonowania omawianej organizacji zawodowej główny problem techniczny tkwi w sprawnym docieraniu do niezadowolonych odbiorców operatów szacunkowych. Zaletą opisywanej działalności jest brak konieczności występowania w przetargach publicznych, brak potrzeby posiadania uprawnień (z wyjątkiem dwóch członków zespołu oceniającego) a tym samym brak obowiązku ubezpieczania się przez tych członków zespołu, którzy nie są rzeczoznawcami.

I dla rzeczoznawców będących członkami zespołu oceniającego jest też pewne udogodnienie. Z tytułu działalności prowadzonej w ramach zespołu oceniającego nie będą podlegać odpowiedzialności zawodowej. Dla osób, które zdecydują się na tę formę aktywności gospodarczej może okazać się korzystne, aby w postępowaniach przetargowych wybierano możliwie najgorszych i najtańszych rzeczoznawców. Im bowiem gorzej tym większe prawdopodobieństwo sukcesu gospodarczego dobrze zorganizowanej organizacji zawodowej, dobrze skonstruowanego zespołu fachowców.

W całej sprawie istotne jest także aby pochopnie nie zapisywać się do organizacji. Warto pamiętać o treści art. 2 ust. 3 ustawy prawo o stowarzyszeniach: Stowarzyszenie opiera swoją działalność na pracy społecznej członków; do prowadzenia swych spraw może zatrudniać pracowników.

Należy mieć na względzie, że członkowie stowarzyszenia są potrzebni wyłącznie do formalnego istnienia stowarzyszenia. Z ustawowego przepisu wyraźnie wynika, że oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja, a ta ma przecież prawo powierzać swoje sprawy pracownikom. Dalej istotne jest by dwóch pracowników, członków zespołu oceniającego było rzeczoznawcami. Rzeczoznawcy Ci nie mają obowiązku i nawet nie powinni być członkami stowarzyszenia - organizacji zawodowej. Ich członkostwo stanowiło by nawet pewien problem prawny, ponieważ formalnie stowarzyszenie opiera swoją działalność na pracy społecznej członków a tylko pracowników ma prawo zatrudniać do prowadzenia spraw (w tym oczywiście także opiniowania).

Nie pozostaje więc nic innego jak zakasać rękawy i wziąć się do roboty.

Dobrze wykonywana usługa zawsze znajdzie odbiorcę. Chociażby dlatego, że jest pożyteczna gdyż jest dobra. Zła usługa też zawsze znajduje odbiorcę.
Dzięki temu każdy może jakoś żyć.
;-)
A nie mówiłem?

Niesłuszne odszkodowania à la GDDKiA – część II

2009-12-09T08:58:00.003+01:00

W artykule Niesłuszne odszkodowania á la GDDKiA wiedziona była opowieść o losach Państwa M.
i ich niewielkiego mieszkania. Budynek, w którym zamieszkują Państwo M. został przewidziany do wyburzenia. Teren, na którym jest położony przewidziany został na realizację celu publicznego - autostrady płatnej A-1. Historia Państwa M. pokazuje, w jaki sposób instytucje publiczne odpowiedzialne za realizację dróg publicznych wcielają w życie konstytucyjną zasadę: „Wywłaszczenie jest dopuszczalne jedynie wówczas, gdy jest dokonywane na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem”.

Mijają miesiące. Wokół budynku, w którym mieszkają Państwo trwają intensywne prace budowlane. Hałas i drgania wywoływane przez ciężkie maszyny budowlane sprawiają, że życie Państwa M. zamieniane jest systematycznie w koszmar. Dojście do domu wymaga pokonywania toru przeszkód. Istniejący tu niedawno ogród przydomowy Państwa M. został zamieniony na huczny plac budowy z rozjeżdżonym gruntem, gliną i wykopami.

Tę barwną codzienność rodziny M. ubarwiała przez jakiś czas korespondencja napływająca od urzędników, którym powierzono zadanie przejęcia majątku prywatnego na rzecz Skarbu Państwa. To napisał coś wojewoda śląski, to z kolei ktoś z Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych i Autostrad. Niezależnie jednak od ilości użytych zdań i mnogości przytoczonych artykułów sprawa utknęła w miejscu. Przedstawiciele organów Państwa nie potrafią znaleźć sposobu na rozliczenie się z obywatelem przy zastosowaniu słusznego odszkodowania. Kilka ostatnich tygodni okrasza cisza, którą przerywa jedynie warkot ciężkiego sprzętu budowlanego. Państwo M. tracą nadzieję. Obawiają się, że polska sztuka prawodawcza polegnie w konfrontacji z prostym problemem polegającym na wykupie mieszkania na cel publiczny.

Na pierwszym etapie sprawy Państwu M. zaproponowano niesłuszne odszkodowanie. Oferta z niesłusznym odszkodowaniem została przez nich odrzucona. Odrzucenie niesłusznej oferty stało się dla GDDKiA pretekstem do wystąpienia do wojewody o wszczęcie procesu wywłaszczeniowego. Przy okazji zwrócono się do wojewody o udzielenie zezwolenia na niezwłoczne zajęcie nieruchomości. Żeby jednak sprawa była wiadoma dla samych zainteresowanych pismo takie przesłano także i do nich.

Warto mieć na względzie, że zdobna w liczne artykuły i paragrafy treść pisma adresowana jest do prostego odbiorcy. Zwykłego, typowego właściciela lokalu jakich w Polsce miliony. Smakując treść pisma łatwo sobie wyobrazić minę odbiorcy porażonego skomplikowaną wiedzą, którą z nonszalancją posługują się światli urzędnicy.

WNIOSEK GDDKiA DO WOJEWODY

Z treści pisma można odnieść wrażenie, że odrzucenie niesłusznej oferty skierowanej do Państwa M. stało się przyczyna poważnych problemów, na które M. narażają interes publiczny. Ich działanie zmusza do podjęcia rozwiązań siłowych, które tak, czy siak, umożliwią realizację inwestycji celu publicznego, która jest budowa autostrady A-1.

A przecież wystarczyło przyjąć ofertę z niesłusznym odszkodowaniem i problem by nie wystąpił.

ZAWIADOMIENIE WOJEWODY

Proste niezgodzenie się z ofertą zawierającą niesłuszne odszkodowanie i zdecydowana reakcja GDDKiA stała się przyczyną aktywności wojewody, który zawiadomił właścicieli lokalu mieszkalnego o wszczęciu postępowanie wywłaszczeniowego.

Należy sobie uzmysłowić, że Bogu ducha winni Państwo M. niezależnie od wszystkiego muszą gdzieś mieszkać. Posiadane przez nich mieszkanie nie jest elementem większej kolekcji posiadanych przez nich mieszkań. Jest to miejsce ich stałego zamieszkania. To mieszkanie będące źródłem natchnienia dla powstających w różnych urzędach pism jest niezbędne dla ich codziennego i coraz mniej komfortowego życia.
Z wypiekami na licach wczytują się w pismo wojewody, który wyjawia im, że nie godząc się na niesłuszne odszkodowanie narobili sobie niezłego bałaganu. Zachodzi teraz obawa, że wojewoda sięgnie po instytucję rygoru natychmiastowej wykonalności, której sama nazwa budzi lęk. Nie mówiąc już o skutkach praktycznych.

DECYZJA WOJEWODY OBEJMUJĄCA ZAJĘCIE I ZAPOWIADANY RYGOR

Kolejny list to decyzja wojewody, która powtarza lawinę paragrafów i artykułów. W gąszczu różnorodnych informacji, z naturalnych przyczyn niejasnych dla większości Polaków, powiadomiono Państwa M., że zapowiadany rygor natychmiastowej wykonalności właśnie się ziścił. Zlęknionym właścicielom lokalu mieszkalnego uprzytomniono, że konsekwencją podjętej decyzji wojewody są uprawnienia nabyte przez GDDKiA do dysponowania lokalem na cele budowlane a Państwo M. zobowiązani są teraz do niezwłocznego wydania zamieszkiwanego przez nich mieszkania.

Główny problem Państwa M. polegał na tym, że nikt nie podpowiedział im gdzie mają się niezwłocznie podziać. Na razie kwestia ta nie zajmowała uwagi tzw. czynników oficjalnych.

PISMO GDDKiA – WZMIANKA O LOKALU ZAMIENNYM

12 października 2009 r. powstaje kolejne pismo autorstwa GDDKiA. Pismo wyjawia Państwu M., że to co uprzednio wyraził pisemnie wojewoda staje się faktem. Nadchodzi moment wcielenia w życie ujawnionych dotychczas faktów, które narodziły się z chwilą nie wyrażenia zgody na przyjęcie oferty zawierającej niesłuszne odszkodowanie złożone Państwu M.
Pewnym novum, które zawiera pismo GDDKiA jest napomknięcie w nim o mieszkaniu zamiennym, do którego Państwo M. mają się przenieść w chwili gdy rygor o natychmiastowej wykonalności pojawi się w praktyce.

Państwo M. udali się pod wskazany w piśmie adres. Standard lokalu okazał się odbiegać nawet od niewygórowanych wymagań. Państwo M. kolejny raz utrudnili realizację autostrady odmawiając na piśmie przeniesienia się do wskazanego im mieszkania.

Widok ogólny budynku z proponowanym lokalem zamiennym

Ściana zewnętrzna lokalu zamiennego

ODRZUCONA PROPOZYCJA PROTOKOŁU WYDANIA LOKALU

Na okoliczność ewentualnego skorzystania z lokalu zamiennego przedłożono Państwu M. porozumienie regulujące między innymi kwestie finansowe korzystania z lokalu zamiennego (tego z zawilgoconymi ścianami) do czasu pojawienia się na koncie bankowym Państwa M. słusznego odszkodowania ustalonego przez wojewodę.
Niepokój właścicieli feralnego mieszkania wzniecał niewiadomy termin wypłacenia odszkodowania przez wojewodę. Zważywszy na dotychczasowy bieg wypadków trudno im było uwierzyć w rychłe zakończenie sprawy. W żadnym razie nie zgodzili się przystać na ofertę GDDKiA gwarantującą ponoszenie kosztów czynszu w okresie jedynie 6 miesięcy od opuszczenia mieszkania.

ODRZUCONA PROPOZYCJA POROZUMIENIA W SPRAWIE ZASAD KORZYSTANIA Z LOKALU ZMIENNEGO

STANOWISKO WOJEWODY UZASADNIAJĄCE ODRZUCENIE ZŁOŻONEJ PIERWOTNIE OFERTY

4 listopada 2009 r. wojewoda wyraził swoje stanowisko. Państwo M. zostali dobitnie poinstruowani w kwestiach prawnych związanych z zagadnieniem. Wskazano im, że przysługuje im prawo do dodatkowych 10.000 zł. Jak wynika z wcześniejszych propozycji kwota taka nie wchodziła w zakres oferowanego dotychczas odszkodowania. Można więc z tego wnosić, że Państwo M. słusznie nie wyrazili zgody na wcześniej składaną im ofertę. Innymi słowy cały ten korowód nie powstał z winy właścicieli mieszkania. Domniemywać można, że Państwo M. nie są odpowiedzialni za upływ bezskutecznego terminu zawarcia umowy.

Poza światem wirtualnym tkwiącym w redagowanych dokumentach istnieje także świat rzeczywisty. W świecie tym Państwo M. nadal mieszkają w swoim mieszkaniu. To nie uległo zmianie. Mocnej zmianie ulega natomiast otoczenie budynku, w którym zamieszkują Państwo M. Przydomowy ogród zamieniony został w plac budowy. Codzienne życie zaburza warkot sprzętu ciężkiego, który drąży dziury w ziemi i przemieszcza masy ziemne. Spokojne niegdyś życie toczone przez rodzinę M. zamienia się powoli w koszmar. Ekipy budowlane zachowują się w tym wszystkim tak, jakby mieszkanie Państwa M. było nie zamieszkałe.

Postępującym pracom budowlanym towarzyszy absolutny brak wsparcia ze strony wojewody i przedstawicieli GDDKiA. Państwo M. z coraz większym niepokojem przyglądają się toczącym się przy ich domu robotom budowlanym.

Prace budowlane prowadzone przy zamieszkałym budynku mieszkalnym.

Niecodzienny widok z okna mieszkania Państwa M.

Zdesperowani właściciele mieszkania, przerażeni rosnącym zagrożeniem ich zdrowia, życia i mienia zwrócili się do Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego o pomoc. Państwo M. są pełni obaw, że w toku realizacji autostrady ekipy budowlane mogły nie zwrócić uwagi na to, że oni wciąż mieszkają w swoim mieszkaniu.
Państwo M. demonstrują coraz większość ostrożność co do skuteczności przepisów konstytucyjnych. W bezpośredniej rozmowie z Państwem M. czuć słabnącą sympatię wobec osób sprawujących odpowiedzialne funkcje publiczne.

Miejmy nadzieję, że ciąg dalszy nastąpi wedle nieco innej jakości pracy instytucji publicznych odpowiedzialnych za realizację upragnionych autostrad.

Drogi publiczne - znój interpretacji kiepskich przepisów

2009-12-05T15:48:00.003+01:00

Drogi publiczne - pismo Ministra Infrastruktury z dnia 18.02.2009 r. do Wojewodów

Warszawa, dnia 18 lutego 2009 r.

Minister Infrastrukutry
Cezary Grabarczyk
Nr BO-074-9/09

Panie i Panowie Wojewodowie

W związku z powtarzającymi się uchybieniami w prowadzonych postępowaniach administracyjnych w przedmiocie ustalania odszkodowań za nieruchomości nabyte na rzecz Skarbu Państwa z mocy przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 roku o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (tekst jedn.: Dz.U. z 2008 roku Nr 193, poz. 1194 ze zm.), zwracam się z uprzejmą prośbą o uwzględnienie następujących uwag w toku prowadzonych postępowań przed organem wojewódzkim.

Aktualne orzecznictwo sądowoadministracyjne prezentuje pogląd, iż operat szacunkowy sporządzony dla potrzeb postępowania odszkodowawczego jest jednym z dowodów w sprawie, i tak jak każdy dowód, podlega ocenie przez organ administracji, stosowanie do art. 77 Kpa. W szczególności na podstawie art. 80 Kpa rozpoznając sprawę organ administracji ma prawo i obowiązek ocenić dowodową wartość operatu szacunkowego, zbadać czy przedłożona mu opinia jest zupełna, logiczna i wiarygodna (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 12 grudnia 2007 roku sygn. akt: I SA/Wa 1484/07, publ. Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych). Zgodnie z art. 75 Kpa, opinia biegłego jest tylko jednym z dowodów w sprawie i jako dowód podlega ocenie organu prowadzącego postępowanie. W szczególności ocena ta musi dotyczyć prawidłowości ustalonej przez rzeczoznawcę majątkowego wysokości odszkodowania w korelacji z przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 11 grudnia 2008 roku sygn. akt: I SA/Wa 1174/08, publ. Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych). Również z utrwalonego orzecznictwa Naczelnego Sądu Administracyjnego wynika możliwość, a nawet wręcz konieczność, dokonania przez organy administracji oceny operatu szacunkowego. Zgodnie z wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnega z dnia 26 stycznia 2006 roku sygn. akt: II OSK 459/05, publ. LEX nr 206473,. zarówno organy administracyjne jak i sądy rozpoznające sprawę mają obowiązek ocenić, na podstawie art. 80 Kpa, wartość dowodową złożonego operatu szacunkowego. Żadne argumenty nie przemawiają za tym, aby organy rozpoznające sprawę na podstawie tego dokumentu nie mogły samodzielnie ocenić jego wartości dowodowej, a w razie wątpliwości żądać od rzeczoznawcy uzupełnienia tego dokumentu albo wyjaśnień co do jego treści. Również Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 4 października 2006 roku sygn. akt: I OSK 417/06, publ. LEX nr 281387 uznał, że sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy stanowi dowód, że opisana w nim nieruchomość ma określoną wartość, a z kolei wartość ta jest podstawą określenia ceny. Rzeczoznawca ma pewien wpływ na ustalenie wartości nieruchomości, skoro organ dokonuje tego określenia na podstawie sporządzonego przez niego oszacowania nieruchomości. Nie oznacza to jednak związania organu ustaleniami uzyskanej opinii rzeczoznawcy majątkowego. O wysokości odszkodowania decyduje właściwy organ. On więc ocenia wiarygodność otrzymanej opinii. Na organie spoczywa również obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy oraz podjęcia niezbędnych działań zmierzających do prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości i należnego za nią odszkodowania. Proces wyceny nieruchomości powinien być poprzedzony wnikliwą analizą rynku nieruchomości, w tym wszechstronną, opartą na wszelkich dostępnych danych, analizą cen występujących na tym rynku.

Stosowanie do art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 roku wysokość odszkodowania za nieruchomości nabyte pod inwestycje drogowe ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ pierwszej instancji oraz według wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Zgodnie natomiast z art. 23 tej ustawy w sprawach nieuregulowanych stosuje się przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami.

W myśl art. 154 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn.: Dz.U. z 2004 roku Nr 261, poz. 2603 ze zm.) wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Niemniej jednak operat szacunkowy sporządzony dla potrzeb postępowania odszkodowawczego winien również odpowiadać wymogom określonym w przepisach wykonawczych, o jakich mowa w art. 159 ustawy o gospodarce nieruchomościami, w szczególności z rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 roku Nr 207, poz. 2109).

Zgodnie z § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów na te cele. Natomiast stosownie do § 36 ust. 2 powołanego rozporządzenia z dnia 21 września 2004r., w przypadku braku cen, o których mowa w ust. 1, wartość gruntów określa się w sposób następujący:

   1. wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących określa się jako iloczyn wartości 1 m2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni, z tym że jeżeli przeznaczenie gruntów, z których wydzielono działki pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących, powoduje, że wartość tych gruntów jest niższa niż wartość gruntów przeznaczonych pod drogi, tak określoną wartość powiększa się o 50 %;
   2. wartość gruntów zajętych pod drogi publiczne określa się jako iloczyn wartości 1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni, z tym że jeżeli przeznaczenie gruntów przyległych powoduje, że ich wartość jest niższa niż wartość gruntów przeznaczonych pod drogi, tak ustaloną wartość powiększa się o 50 %.

Zgodnie z § 36 ust. 4 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 roku przepisy ust. 1 i ust. 2 pkt 1 stosuje się odpowiednio do określenia wartości nieruchomości lub ich części nabywanych na cele budowy autostrad lub dróg krajowych, z tym że stan tych nieruchomości przyjmuje się na dzień wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji autostrady lub drogi krajowej, a ceny - na dzień zawarcia umowy, jeżeli nabycie następuje w drodze umowy, albo na dzień wydania decyzji o odszkodowaniu, jeżeli nabycie następuje w drodze wywłaszczenia.

W myśl powołanych powyżej przepisów rzeczoznawca majątkowy określa wartość rynkową nieruchomości w podejściu porównawczym za pomocą metody korygowania ceny średniej lub porównywania parami. Uwzględniając powyższą metodykę należy przyjąć z rynku lokalnego nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego na przestrzeni ostatnich dwu lat (standard III.7 - Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego) i dla których znane są zarówno ceny transakcyjne jak i cechy tych nieruchomości. Nie ma również przeszkód aby do wyceny nieruchomości przyjmować ceny transakcyjne uzyskiwane za nieruchomości podobne na regionalnym lub krajowym rynku nieruchomości (§ 26 ust. 1 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 roku). Przez nieruchomości podobne rozumie się nieruchomości porównywalne z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, charakteryzujące się w szczególności podobieństwem co do położenia, stanu prawnego, przeznaczenia, sposobu korzystania oraz innych cech wpływających na wartość.

Zasadnicza wskazówka zawarta w § 36 powołanego rozporządzenia w pierwszej kolejności nakazuje rzeczoznawcy majątkowemu uwzględnienie przy wycenie jedynie transakcji gruntami wykupionymi pod budowę dróg publicznych. Dopiero stwierdzenie braku na rynku (lokalnym ewentualnie regionalnym, ogólnopolskim) transakcji gruntami nabywanymi pod drogi upoważnia rzeczoznawcę majątkowego do skorzystania z § 36 ust. 2 pkt 1 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 roku i przyjęcia do porównań transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu odpowiadającemu przeznaczeniu gruntów, z których wydzielono wycenianą działkę. Przy czym, w tym przypadku, przeznaczenie nieruchomości winno być określone zgodnie z obowiązującym w dacie wydania decyzji lokalizacyjnej miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku jego braku, ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W przypadku braku studium lub decyzji uwzględnić należy faktyczny sposób użytkowania nieruchomości (art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Dodać przy tym należy, iż zgodnie z § 55 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny i sporządzania operatu szacunkowego operat szacunkowy powinien zawierać informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonywanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. Z kolei w myśl § 56 ust. 1 pkt 7 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 roku w operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny.

Oznacza to, iż w operacie szacunkowym rzeczoznawca majątkowy winien zawrzeć uzasadnienie wskazujące na właściwy dobór nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych. Tym samym rzeczoznawca winien uzasadnić przyjęty przez niego wybór metody szacowania nieruchomości, w szczególności wyjaśnić podstawę przyjęcia cen transakcyjnych nieruchomości podobnych.

Zatem w powołanych wyżej uwarunkowaniach prawnych zastosowanie przez rzeczoznawcę majątkowego § 36 ust. 2 pkt 1 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny i sporządzania operatu szacunkowego wymaga zamieszczenia we wstępnych warunkach wyceny informacji o braku na badanym rynku transakcji nieruchomościami podobnymi nabywanymi pod budowę dróg publicznych.

Nie do zaakceptowania jest przy tym odmowa stosowania przez rzeczoznawców majątkowych § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny i sporządzania operatu szacunkowego z uwagi na jego - zdaniem rzeczoznawców - sprzeczność z art. 134 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany do wykonywania czynności zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz z zasadami etyki zawodowej, kierując się zasadą bezstronności w wycenie nieruchomości (art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Ocena przepisów prawa, w tym ocena rozporządzeń wydanych na podstawie określonej delegacji ustawowej nie należy ani do organów administracji publicznej, ani też do rzeczoznawców majątkowych. Oceny konstytucyjności i legalności przepisów rangi podustawowej dokonuje Trybunał Konstytucyjny, a także sądy rozpatrujące daną sprawę indywidualnie.

Formułowane w ten sposób założenia wyceny stały się przyczyną zainicjowania wielu postępowań z tytułu odpowiedzialności zawodowej wobec rzeczoznawców majątkowych.

Ponadto pragnę zwrócić uwagę na konieczność badania w prowadzonych postępowaniach odszkodowawczych przesłanek do zastosowania art. 7 ustawy z dnia 25 lipca 2008 roku o zmianie ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2008 roku Nr 154, poz. 958) oraz art. 18 ust. le ustawy ż dnia 10 kwietnia 2003 roku obligujących organ do powiększenia ustalonego odszkodowania o kwotę równą 5 % wartości nieruchomości lub wartości prawa użytkowania wieczystego.

Koniecznym w tym względzie jest zatem ustalenie daty wydania inwestorowi nieruchomości przeznaczonej pod realizację inwestycji drogowej.

Natomiast w celu przyspieszenia postępowań odwoławczych zwracam się z uprzejmą prośbą o przestrzeganie rygorów przepisów Kodeksu postępowania administracyjnego, z którymi związana jest konieczność kompletowania pełnego materiału dowodowego w każdej indywidualnej sprawie przekazywanej do Ministerstwa Infrastruktury. W szczególności w związku z powtarzającymi się brakami uprzejmie proszę o nadsyłanie - poza rozstrzygnięciem organu wojewódzkiego i pismami w sprawie - akt zawierających następujące dokumenty (lub ich kopie potwierdzone za zgodność z oryginałem):

    * ostateczną decyzję o ustaleniu lokalizacji drogi wraz z fragmentem załącznika graficznego obejmującym nieruchomość będącą przedmiotem postępowania, z zaznaczeniem linii rozgraniczających pasa drogowego oraz granic działek objętych postępowaniem, a także wraz z legendą do załącznika graficznego,
    * aktualny odpis z księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości objętej postępowaniem odszkodowawczym, a w przypadku jej braku inne dokumenty stwierdzające prawa do nieruchomości.

Przestrzeganie procedur Kodeksu postępowania administracyjnego i właściwa dokumentacja w każdej indywidualnej sprawie pozwoli nie tylko przyspieszyć postępowania odwoławcze, ale - jak sądzę - pozwoli na oddalanie przez Wojewódzki Sąd Administracyjny skarg na decyzje ostateczne związane z ustaleniem odszkodowania za nieruchomości przeznaczone pod budowę dróg publicznych.

Minister Infrastruktury
Cezary Gabarczyk

Otrzymują:

1. Pan Rafał Jurkowlaniec - Wojewoda Dolnośląski
2. Pan Rafał Bruski - Wojewoda Kujawsko-Pomorski
3. Pani Genowefa Tokarska - Wojewoda Lubelski
4. Pani Helena Hatka - Wojewoda Lubuski
5. Pani Jolanta Chełmińska - Wojewoda Łódzki
6. Pan Jerzy Miller - Wojewoda Małopolski
7. Pan Jacek Kozłowski - Wojewoda Mazowiecki
8. Pan Ryszard Wilczyński - Wojewoda Opolski
-----------------------------------------------------------------------

Drogi publiczne - pismo z dnia 11.03.2009 r. PFSRM do Ministra Infrastruktury

Warszawa, dnia 11 marca 2009r

Minister Infrastruktury
Cezary Grabarczyk
ul. Chałubińskiego 4/6 00-928 Warszawa

W piśmie Pana Ministra Nr BO-074-9/09 z 18 lutego br. skierowanym do Wojewodów zawarte zostały ważne stwierdzenia, uwagi i zastrzeżenia dotyczące w wysokim stopniu wykonywania czynności przez rzeczoznawców majątkowych, w szczególności wycen sporządzanych na potrzeby ustalania odszkodowania za nieruchomości nabyte pod inwestycje drogowe.

Przyjmując te uwagi i zastrzeżenia Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych zwraca się z uprzejmą prośbą o analizę zgłaszanych niżej wniosków i postulatów dotyczących przedmiotu sprawy.
Federacja wyraża na wstępie ubolewanie, że nie otrzymała pisma Pana Ministra, a także że zagadnienia zawodowe rzeczoznawców podnoszone w piśmie nie były przedmiotem innych wcześniejszych pism lub rozmów bezpośrednich - (tekst pisma otrzymaliśmy od rzeczoznawców - członków naszych Stowarzyszeń). Do ważnych należy zaliczyć podkreślany w piśmie obowiązek wykorzystania dowodu z opinii rzeczoznawcy majątkowego po jego dopuszczenie jedynie w następstwie czynności z wykorzystaniem uprawnień organu przewidzianych w art. 77 i 80 Kpa w zakresie oceny dowodowej wartości operatu i po stwierdzeniu jego pełnej przydatności dla prowadzonego postępowania. Jednocześnie pismo nie wskazuje, na możliwości badania prawidłowości operatu szacunkowego w trybie przewidzianym w art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Ma to znaczenie z punktu widzenia właściwego rozgraniczenia przytoczonych uprawnień organu a ingerencję w merytoryczną treść operatu, w części objętej sferą wiadomości specjalnych i kompetencji rzeczoznawcy, objętych jego odpowiedzialnością.

Do takiej ingerencji może dojść zdaniem Federacji w następstwie stosowania niektórych zasad podanych w piśmie. Może to prowadzić do szerszych błędów. Pismo podkreśla w szczególności znaczenie § 36 ust.1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne, w tym obowiązek stosowania podejścia porównawczego, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów na te cele.

Należy stwierdzić, że wyeksponowanie tej zasady w piśmie stoi w wyraźnej sprzeczności ze stanem prawnym, jaki obowiązuje od dnia 16 grudnia 2006 r. w ustawie z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (SpecUstawa). Od wejścia bowiem w życie z tym dniem noweli SpecUstawy grunty zajęte pod drogi publiczne stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa lub odpowiedniej jednostki samorządu terytorialnego z dniem kiedy decyzja o lokalizacji drogi, obecnie decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej - stała się ostateczna. Od ponad dwóch lat brak jest w związku z tym transakcji gruntami wykupionymi pod budowę dróg publicznych, bowiem grunty takie wykupowi nie podlegają. Rzeczoznawcy majątkowi nie mogą w związku z tym wykorzystać zalecanej w piśmie wskazówki zawartej w ust. 1 § 36 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości. Wyłącznie z tego też powodu rzeczoznawcy majątkowi odstępując od stosowania § 36 ust. 1; uznają w obecnym stanie prawnym i faktycznym brak możliwości jego stosowania przy wycenie gruntów zajętych pod drogi publiczne. Nie może to być odczytywane i kwalifikowane jako odmowa stosowania § 36 ust. 1.

W piśmie podkreślono okres ostatnich 2 lat, jaki winien podlegać analizie i w następstwie stanowić źródło cen transakcyjnych. Wprowadzone regulacje nabywania gruntów z mocy prawa, wykluczające rokowania, oferty i umowy, przekraczają ten okres. (Podkreślić należy, że okres 2 lat od daty wyceny jest maksymalnym terminem pozyskiwania danych - zawsze chodzi o to aby transakcje były najbliższe daty odszkodowania - co ma istotne znaczenie uwzględniając wysoką, krótkookresową dynamikę wzrostu cen gruntów w latach 2006 - 2007.)

Istotne jest także, że ustalone w wyniku analizy rynku ceny transakcyjne są znacznie ograniczone a ponadto są najczęściej następstwem przyjęcia oferty ceny (jako takie mogą dotyczyć wyłącznie dróg krajowych, na podstawie decyzji lokalizacyjnych wydanych przed dniem 16.12.2006r). Stosownie do art. 66 § 1 Kc tryb ofertowy wyklucza jakiekolwiek negocjowanie warunków nabycia gruntu. W świetle art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami cena ustalona w tym trybie nie stanowi rynkowej ceny transakcyjnej.

W piśmie Pana Ministra podkreślono kilkakrotnie, że rzeczoznawca winien opierać wycenę na cenach nieruchomości podobnych, z przypomnieniem co rozumie się przez nieruchomość podobną i podkreśleniem ustawowych cech porównywalności, w tym porównywalnego położenia.
Na tym tle dalsze podkreślenie pisma o braku przeszkód i możliwości przyjmowania cen za nieruchomości podobne uzyskiwanych na regionalnym lub krajowym rynku nieruchomości w oparciu o przepis § 26 ust. 1 powołanego rozporządzenia, może stanowić w praktyce przyczynę dyskwalifikacji operatu szacunkowego. Przepis § 26 ust. 1 dotyczy wyłącznie nieruchomości o szczególnych cechach i rodzaju, w tym spełniających potrzeby rynków ponad lokalnych, krajowych lub zagranicznych, (np. zespoły parkowo-pałacowe, obiekty biurowe lub hotelowe określonej klasy i dalsze). Odnoszenie tego przepisu do gruntów pod drogi nie może mieć miejsca.

Wyceny dla ustalenia odszkodowań dotyczą obecnie wszystkich rodzajów dróg publicznych, a nie jedynie krajowych. Nie można wykorzystywać transakcji na A2 (postępowanie odszkodowawcze jest prowadzone w trybie wcześniej wydanych lokalizacji i obowiązujących wówczas przepisów) do wyceny innych kategorii dróg, położonych w dużych odległościach (50 - 100 km lub więcej). Prowadziłoby to do wykorzystywania transakcji z Gdańska do wycen nieruchomości np w województwie kieleckim, lub podobnie dowolnie.

Zgłaszane wnioski poszerzamy o poniższe postulaty, z prośbą o ich analizę.

Federacja z uwagą odnotowuje przytoczenie w piśmie standardów zawodowych rzeczoznawców majątkowych. Standardy te mimo rozmów, ustaleń i wysiłków ze strony Federacji nie zostały uzgodnione z Panem Ministrem. Pogarsza to sytuację w zakresie prawidłowego wykonywania praktyki zawodowej.

Od ponad dwóch lat wnosimy bezskutecznie potrzebę zmiany przepisów rozporządzenia w sprawie zasad wyceny, w tym gruntów na cele dróg publicznych. Wyrażamy nadzieję, że obecne prace Resortu szybko się zakończą, co wykluczy problemy związane ze stosowaniem dotychczasowych przepisów w całkowicie zmienionych uwarunkowaniach prawnych.

Odbiór operatów przez organ i ocena ich przydatności dowodowej wymaga wiedzy specjalistycznej. Federacja zgłasza ponownie gotowość zorganizowania z udziałem osób Ministerstwa niezbędnego szkolenia dla pracowników organów zlecających wyceny także dla omawianego celu, co może zapewnić właściwą współpracę organów i rzeczoznawców majątkowych.

Przekazując Panu Ministrowi powyższe pismo, proszę równocześnie o wyrażenie zgody na opublikowanie Pańskiego pisma do którego zgłosiliśmy powyższe uwagi.

Pozostając z szacunkiem
Prezydent PFSRM
Andrzej Hopfer

------------------------------------------------------------------------------------------
Drogi publiczne - pismo z dnia 05.06.2009 r. Ministra Infrastruktury do PFSRM

Warszawa, dnia 5 czerwca 2009 r.

MINISTER INFRASTRUKTURY
Nr BO-074-9/3/09

Pan
Andrzej Hopfer Prezydent
Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych

W odpowiedzi na pismo z dnia 11.03.20009 r. znak PFw/3/2009 w sprawie wystąpienia Ministra Infrastruktury z dnia 18.02.2009 r. nr BO-047-9/09, skierowanego do Wojewodów odnośnie sposobu prowadzenia postępowań mających za przedmiot ustalenie odszkodowań za nieruchomości nabyte pod realizację dróg publicznych, pragnę wyjaśnić co następuje.

Pismo z dnia 18.02.2009 r. zostało wystosowane do wszystkich Wojewodów, jako realizacja kompetencji Ministra Infrastruktury, określonych w art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2004 r. Nr 261. poz. 2603 ze zm.). Jego celem było wskazanie dostrzeżonych uchybień w prowadzonych postępowaniach administracyjnych mających za przedmiot ustalenie odszkodowania za pozbawienie praw do nieruchomości w związku z realizacją inwestycji drogowych. Pismo to miało za zadanie zwrócenie uwagi Wojewodom, jako organom I instancji, na kwestie związane z istotnym elementem prowadzonych postępowań administracyjnych, polegających na prawidłowej ocenie zebranego materiału dowodowego (w szczególności na podstawie art. 77 i 80 Kodeksu postępowania administracyjnego). Bazując na orzecznictwie sądów administracyjnych, które wypracowało istotne wskazówki dla organów administracji, wskazano na kwestie, które powinny być wnikliwie analizowane w trakcie in.in. oceny dowodu w postaci operatu szacunkowego.

Z swej istoty pismo to, jako skierowane do organów I instancji i związane z dostrzeżonymi uchybieniami w prowadzonych postępowaniach administracyjnych, nie zostało skierowane do organizacji zawodowych rzeczoznawców majątkowych. Pismo to miało jedynie uczulić Wojewodów na aspekty proceduralne prowadzonych postępowań, ze wskazaniem kwestii merytorycznych, jako niezbędnych w tym procesie. Poruszane w piśmie zagadnienia związane ze stosowaniem przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207. poz. 2109 ze zm.). stanowiło jedynie podsumowanie i zebranie dotychczasowego stanowiska Ministra Infrastruktury, prezentowanego od kilku lat w decyzjach administracyjnych. Z tego też względu żadna z organizacji zawodowych rzeczoznawców majątkowy nie była adresatem tego wystąpienia, gdyż charakter tego pisma uniemożliwiał podjęcie szerszej dyskusji na te tematy.

Odnosząc się natomiast do przedstawionych w piśmie Pana Prezydenta zagadnień, chciałbym na wstępie zapewnić, iż podejmowane przez Ministra Infrastruktury, jako organu odwoławczego, działania zw iązane z oceną prawidłowości operatów7 szacunkowych nie mają na celu ingerencji w merytoryczną treść operatu, objętą sferą wiadomości specjalnych i kompetencji rzeczoznawców majątkowych. Taki a nie inny sposób dokonywania oceny operatów szacunkowych wynika wprost z orzecznictwa sądów administracyjnych, w tym m.in. z wyroków przywołanych w piśmie Ministra Infrastruktur}' z dnia 18.02.2009 r.

Odnośnie ewentualnego stosowania przez organy orzekające art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami, niezbędne jest zwrócenie uwagi i wyjaśnienie, że również w tej kwestii sądy administracyjne mają określone stanowisko, które musi i powinno być uwzględniane przez organy. Otóż w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 21.01.2009 r. (sygn. akt I SA/Wa 1460/08, publik. Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych), zapadłego w sprawie ze skargi na decyzję Ministra Infrastruktury, zostało podniesione, że: „z treści art. 157 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami nie można wywodzić bezwzględnego ograniczenia możliwości oceny podstawowego elementu materiału dowodowego, jakim w7 sprawie ustalenia odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość jest operat szacunkowy. W szczególności nie można podzielić poglądu, iż zakwestionowanie prawidłowości operatu może nastąpić jedynie poprzez zlecenie jego oceny organizacji rzeczoznawców majątkowych (art. 157 ust. 1 ustawy).".

Podkreślenia wymaga, że ocena przez Ministra Infrastruktury operatów szacunkowych dokonywana jest pod kątem ich zgodności z przepisami prawa, a szczególności ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Tylko w tym zakresie zostały zawarte w piśmie do Wojewodów uwagi odnoszące się do kwestii, które powinny podlegać ocenie w toku postępowania mającego na celu ustalenie odszkodowania za prawa do nieruchomości. W szczególności polegało to na przywołaniu odpowiednich przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. i ich prawidłowej wykładni.

Odnosząc się do przedstawionego argumentu, iż „od wejścia w życie noweli SpecUstawy (...) od ponad dwóch lat brak jest transakcji gruntami wykupionymi pod budowę dróg publicznych, bowiem grunty takie wykupowi nie podlegają", w pierwszej kolejności należy wskazać na obowiązujące w tym zakresie przepisy. Ustawa z dnia 18 października 2006 r. o zmianie ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 220. poz. 1601 ze zm.) dokonała nowelizacji z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych. W wyniku tej nowelizacji zmienił się tryb nabywania nieruchomości pod realizację inwestycji polegających na budowie dróg publiczne. Ustawodawca odstąpił od indywidualnego nabywania konkretnych nieruchomości w trybie umownym lub w drodze wywłaszczenia na rzecz przejęcia z mocy prawa wszystkich nieruchomości objętych liniami rozgraniczającymi teren.

Tym niemniej, art. 5 ustawy z dnia 18 października 2006 r. wprost stanowi, że do spraw- wszczętych i niezakończonych do dnia wejścia w życie ustawy nowelizującej decyzją ostateczną stosuje się przepisy dotychczasowe, a więc przepisy m.in. regulujące sprawy lokalizowania oraz nabywania nieruchomości w drodze wywłaszczenia (w toku postępowania wywłaszczeniowego nadal istnieje możliwość zbycia nieruchomości pod drogę, co ma nawet miejsce w trakcie postępowania odwoławczego od decyzji wywłaszczeniowej). Dodatkowo art. 5 określa, że do nieruchomości objętych decyzjami o ustaleniu lokalizacji drogi krajowej, wy danymi na podstawie dotychczasowych przepisów, stosuje się przepis}" rozdziału 3 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. wr jego dotychczasowym brzmieniu, co oznacza, że wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego musi być poprzedzone próbą umownego nabycia nieruchomości.

Również ustawa z dnia 25 lipca 2008 r. o zmianie ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 154. poz. 958), określająca aktualny kształt regulacji dot. nabywania nieruchomości pod drogi publiczne, przewiduje, że do spraw wszczętych i niezakończonych decyzją ostateczną do dnia wejścia w życie niniejszej ustawy stosuje się przepisy dotychczasowe. Dla przedsięwzięć drogowych, dla których przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy została wydana decyzja o ustaleniu lokalizacji drogi, stosuje się przepisy dotychczasowe.

Wskazane przepisy jednoznacznie określają, że w chwili obecnej istnieje możliwość nabywania nieruchomości pod drogi w drodze umownej. Mając na uwadze powyższe, należy zaznaczyć, iż w omawianym okresie dwóch lat od wejścia wr życie nowych uregulowań prawnych, istniały i istnieją nadal transakcje sprzedaży gruntami, które są wynikiem stosowania poprzednio obowiązujących przepisów, dlatego też niezasadne jest stwierdzenie iż: ..W yłącznie z tego też powodu rzeczoznawcy majątkowi odstępując od stosowania § 36 ust. 1 rozporządzenia uznają w obecnym stanie prawnym i faktycznym brak możliwości jego stosowania przy wycenie gruntów zajętych pod drogi publiczne. Nie może to być odczytywane i kwalifikowane jako odmowa stosowania § 36 ust. T', albowiem takie transakcje gruntami istniały.

Potwierdzeniem tego są również odwołania składane przez Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad oraz innych zarządców dróg, w których wskazuje się na transakcje nieruchomościami nabywanymi pod drogi, które miały miejsce np. na przełomie 2008 i 2009 roku.

Nie znajduje również uzasadnienia stwierdzenie, iż: „Stosownie do art. 66 § 1 KC tryb ofertowy wyklucza jakiekolwiek negocjowanie warunków nabycia gruntu. W świetle art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami cena ustalona w tym trybie nie stanowi rynkowej ceny transakcyjnej."

Pojęcie wartości rynkowej zostało zdefiniowane w art. 151 ust. 1, zgodnie z którym wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena. możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: 1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy; 2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. W powołanej definicji, ustawodawca nie określa sposobów" (trybów) zawierania umów. które można by zakwalifikować jako umowy, stanowiące podstawę określenia wartości rynkowej nieruchomości.

W celu określenia wartości rynkowej nieruchomości, ustawodawca przyjmuje dwie niezależne od siebie przesłanki. Pierwsza dotyczy kwestii niezależności dwóch podmiotów zawierających umowę, braku sytuacji przymusowej, w której przedmiotowa umowa dochodzi do skutku oraz istnienie stanowczego zamiaru zawarcia umowy. Druga przesłanka odnosi się do czasu, jaki niezbędny jest. aby wyeksponować nieruchomość na rynku. Należy ponadto zauważyć, iż poprzednio obowiązujące w tym zakresie przepisy ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. przewidywały co prawda ustawowy wymóg złożenia oferty nabycia nieruchomości przez Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad, co jednak nie wykluczało możliwości prowadzenia rokowań o zawarcie stosownej umowy, zwłaszcza że nabycie nieruchomości mogło nastąpić nie tylko w drodze umowy sprzedaży przez właściciela lub użytkownika wieczystego, ale również w drodze zamiany (na mocy art. 13 ust. 2 poprzednio obowiązującej SpecUstawy). Ponadto Generalny Dyrektor mógł nabywać nieruchomości również poza pasmami drogowymi drogi krajowej dla dokonywania zamiany na nieruchomości położone w pasach drogowych drogi krajowej, co oznacza, że prowadzenie rokowań o zawarcie umowy nabycia nieruchomości przez Generalnego Dyrektora mogło być również dopuszczalne, jeżeli po złożeniu stosownej oferty właściciel lub użytkownik wieczysty wyraził zamiar zawarcia umowy, określając swoje warunki co do jej ewentualnej treści, które nie odbiegały w sposób istotny od warunków przedstawionych w ofercie. Jeżeli w momencie, w którym doszło do rozpoczęcia procedury przez Generalną Dyrekcję Dróg Krajowych i Autostrad, właściciel nieruchomości, mając możliwość prowadzenia negocjacji z innymi podmiotami prywatnymi, przyjął ofertę złożoną przez GDDKiA. oznacza to. że zaakceptował istotne postanowienia przedstawionej oferty, wr tym określoną cenę nabycia nieruchomości.

Kolejna kwestia, do której należy się ustosunkować, dotyczy przepisu § 26 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w spraw ie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207 poz. 2109 z późn. zm.), zgodnie z którym przy określaniu wartości nieruchomości, które ze względu na ich szczególne cechy i rodzaj nie są przedmiotem obrotu na lokalnym rynku nieruchomości, można przyjmować ceny transakcyjne uzyskiwane za nieruchomości podobne na regionalnym albo krajowym rynku nieruchomości. Odnosząc się do argumentu, iż: „ § 26 ust. 1 rozporządzenia dotyczy wyłącznie nieruchomości o szczególnych cechach i rodzaju, w tym spełniających potrzeby rynków ponadlokalnych. krajowych lub zagranicznych, (np. zespoły parkowo-pałacow e, obiekty biurowe lub hotelowe określonej klasy i dalsze). Odnoszenie tego przepisu do gruntów pod drogi nie może mieć miejsca.", należy wskazać, iż postanowienia § 26 ust. 1 ww. rozporządzenia stanowi zasadę generalną wyceny wszystkich nieruchomości, która znajduje zastosowanie w przypadku spełnienia określonych w tym przepisie przesłanek. Przesłanki te powodują, że rodzaj (charakter) wycenianej nieruchomości uzasadnia rozszerzenie rynku - z uwagi na szczególne cechy nieruchomości, tj. sposób użytkowania, przeznaczenia, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami, a także z uw agi na jej rodzaj nie jest ona przedmiotem obrotu na danym rynku lokalnym, rzeczoznaw ca majątkowy winien rozszerzyć rynek pod kątem nieruchomości wycenianej i obrotu nieruchomościami podobnymi.

W pierwszej kolejności jednak rzeczoznawca majątkowy zbiera informacje o lokalnym rynku nieruchomości, w tym dotyczące cen transakcyjnych i cech rynkowych opisujących nieruchomości. Wielkość obszaru z którego dane są pozyskiwane, winna być dostosowana do stopnia rozwoju lokalnego rynku nieruchomości, liczby transakcji oraz rodzaju nieruchomości. Przepis § 26 ust. 1 ww. rozporządzenia, znajdzie zastosowanie wyłącznie w razie spełnienia przesłanek określonych w tym przepisie. Przy czym oceny w zakresie podobieństwa rynku dokonuje sam rzeczoznawca majątkowy, stosownie do dy spozycji art. 154 ust.l ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Odnosząc się do kwestii standardów zawodowych rzeczoznawców majątkowych, uprzejmie informuję, iż. prowadzone są systematyczne prace w celu ich konsultacji

Z upoważenienia Ministra Infrastruktury
Piotr Styczeń Podsekretarz Stanu

Gospodyni domowa kontra GDDKiA oraz wojewoda czyli jak domowym sposobem wstrzymać budowę autostrady

2009-12-03T16:26:00.010+01:00

Pani Maria, gospodyni domowa, jest właścicielką nieruchomości, w skład której wchodzi budynek mieszkalny i zabudowa zagrodowa. W efekcie skoku cywilizacyjnego jaki obecnie dokonuje Polska, nieruchomość pani Marii znalazła się na obszarze realizowanej autostrady. Taki los. Wygoda i komfort sprawnego przemieszczania się podróżnych po Polsce wymaga ofiarności i zrozumienia od niektórych właścicieli nieruchomości. Wszelkie uciążliwości wynikające z konieczności rozstania się pani Marii z jej nieruchomością ma załatwić stosowne odszkodowanie. Konstytucja RP uspokaja i koi niepokój pani Marii i innych właścicieli nieruchomości gwarantując, że odszkodowanie za nieruchomości przeznaczone na cele publiczne będzie zawsze słuszne i sprawiedliwe. Dba o to cały sztab państwowych urzędników. Praktyczne doświadczenia wskazują, że dbałość urzędników nie zawsze osiąga oczekiwany poziom. W niektórych przypadkach poziom ten nie tylko nie jest oczekiwany ale wręcz przerażający.

OFERTA NR 1

Akurat w tym przypadku Generalna Dyrekcja Dróg Krajowych i autostrad powierzyła firmie komercyjnej zadanie polegające na ustalaniu wysokości odszkodowania za nieruchomości przejęte pod realizację autostrady. Do pani Marii przybył przedstawiciel tej firmy. Celem jego wizyty było oszacowanie odszkodowania, które wypłacone zostanie za nieruchomość stanowiącą własność pani Marii.
W listopadzie 2008 r. pani Maria otrzymała od firmy komercyjnej działającej w imieniu GDDKiA ofertę nabycia nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa na kwotę 553.508 zł.

W sytuacji podobnej do pani Marii znalazło się łącznie 6 właścicieli nieruchomości. Wszyscy zgodnie uznali, że zaproponowane im wysokości odszkodowania są satysfakcjonujące, ponieważ pozwolą odtworzyć posiadany majątek. Wszyscy, w tym także pani Maria, odpowiedzieli pozytywnie na przedłożone im oferty. Firma wyręczająca GDDKiA potwierdziła swoją ofertę pisemnie w lutym 2009 roku. Pani Maria złożyła tej firmie pisemne oświadczenie, w którym zobowiązała się polubownie zbyć nieruchomość po zaproponowanej jej cenie.

OFERTA NR 2
W czerwcu 2009 r. sprawy nabrały nieoczekiwanego dla pani Marii obrotu. GDDKiA do głosu dopuściła nową firmę komercyjną. Przedstawiciel tej nowej firmy wyjawił pisemnie pani Marii, że wystąpiły nowe, nieoczekiwane okoliczności, które wskazują, że zaproponowana jej dotychczas kwota odszkodowania jest wadliwa co stwierdził całym swym autorytetem oddział regionalny GDDKiA. Zapowiedziano w piśmie, że w związku z zaistniałą sytuacją pani Maria otrzyma nową ofertę wykupu nieruchomości sporządzoną według ponownie sporządzonej wyceny.

Pani Maria nie umiała ukryć swojego zdziwienia. Spośród 6 nieruchomości przeznaczonych pod budowę autostrady 3 nieruchomości zostały wykupione po cenach zbliżonych do pierwotnie zaproponowanej jej kwoty. Pozostałe 3 propozycje, w tym także propozycja złożona pani Marii, okazały się wadliwe. Zostały zakwestionowane prze GDDKiA.

W ślad za zaskakującym wyjaśnieniem firmy komercyjnej zastępującym poprzednią firmę, pani Maria otrzymała kolejną ofertę nabycia nieruchomości. Tym razem proponowana cena nabycia wyniosła
384 199 zł czyli prawie 170 tys. mniej niż pierwotnie.

PISMO Nr 1 WOJEWODY
Raczej naturalnym jest fakt, że pani Maria odrzuciła tę nową, niższą propozycję. Niespełna w 3 tygodnie później, w lipcu 2009 r. nadeszła korespondencja od Wojewody. Wojewoda wyjaśnił, nie miał wpływu na wysokość przedkładanej dotychczas oferty nabycia nieruchomości przez firmy komercyjne a także uprzytomnił pani Marii, że odrzucenie przedłożonej jej oferty stało się podłożem do wszczęcia przez niego czyli Wojewodę procesu wywłaszczeniowego.
Przyjęcie pierwotnie złożonej oferty okazało się nie mieć dla Wojewody większego znaczenia. Znaczenie okazało się mieć dopiero odrzucenie drugiej, niższej oferty. O wszczęcie postępowania mającego na celu wywłaszczenie pani Marii z jej nieruchomości zwrócił się do Wojewody miejscowy przedstawiciel GDDKiA. Wyjawił on Wojewodzie, że nie potrafi się porozumieć z panią Marią, ponieważ skłonna jest przyjąć wyłącznie wyższą ofertę nabycia nieruchomości, a niższej przyjąć nie zamierza. To uruchomiło aktywność Wojewody w sprawie. Wojewoda uświadomił pani Marii, że zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa sporządzona zostanie kolejna, trzecia już wycena jej majątku. Tym razem na potrzeby wywłaszczenia.

PISMO REGIONALNEGO ODDZIAŁU GDDKiA
Następne pismo nadeszło do pani Marii od regionalnego dyrektora GDDKiA. Tym razem już nie firma komercyjna ale sam Pan Dyrektor informuje panią Marię, że pierwotna wycena została zakwestionowana przez samą GDDKiA co wywołało konieczność sporządzenia następnej wyceny.
Z przebiegu sprawy wnioskować można, że system kontroli dokumentacji na podstawie której ustalane jest odszkodowanie nie jest w GDDKiA najlepszy skoro kwestionowanie następuje dopiero po złożeniu ofert i po wykupie kilku nieruchomości po cenie ustalonej na podstawie wadliwych wycen. Dyrektor wyjaśnił pani Marii, że nowa wycena została sporządzona prawidłowo i odpowiada faktycznej cenie rynkowej nieruchomości. Pierwotna wycena prawdopodobnie nie odpowiadała faktycznej cenie rynkowej. Ciekawe czy ktoś poniósł konsekwencje takiego działania?
Oczywistym jest, że dyrektor uzupełnił swój wywód informacją o tym, że w przypadku braku możliwości nabycia nieruchomości dobrowolnie przewidywany jest wywłaszczeniowy tryb postępowania. To taki stały, urzędniczy element gry.

PISMO Nr 2 WOJEWODY
Parę dni później, na początku sierpnia 2009 r. pani Maria otrzymuje kolejne pismo od Wojewody. Tym razem Wojewoda wyznacza pani Marii ostateczny termin zawarcia polubownej umowy na dzień 28 sierpnia 2009 r. Wojewoda wskazuje pani Marii wyłącznie ofertę złożoną przez tę drugą firmę komercyjną. O kwocie pierwotnej, wyższej o 170 tys. złotych Wojewoda w swojej korespondencji nie wspomina. Cóż się zresztą dziwić skoro z wcześniejszego pisma wynika, że Wojewoda nie ma wpływu na ceny proponowane przez inwestora. Inna sprawa, że inwestorem przy realizacji autostrad jest Skarb Państwa, którego reprezentantem jest właśnie Wojewoda.
W tym nowym piśmie Wojewoda informuje panią Marię – gospodynię domową, że odrzucenie oferty wiąże się z koniecznością wszczęcia postępowania administracyjnego mającego na celu wywłaszczenie nieruchomości. Z treści pism można odnosić wrażenie, że ślepy opór pani Marii staje się przyczyną wszczynania przykrej i poważnej procedury administracyjnej.

PISMO Nr 3 WOJEWODY
W październiku 2009 r. pani Maria otrzymuje od Wojewody zawiadomienie. W nim zawiadomiona zostaje, że wszczęto postępowanie wywłaszczeniowe mające na celu odjęcie prawa własności nieruchomości, której jest właścicielem.

PISMO PANI MARII DO WOJEWODY
Tydzień potem pani Maria złożyła pismo do Wojewody, w którym wykazała, że nie podziela uzasadnienia Wojewody do wszczynania postępowania wywłaszczeniowego. W jej pojęciu, gospodyni domowej, o bezskutecznym upływie terminu zawarcia umowy mowy być nie może, ponieważ ona nie odrzuciła oferty lecz ją przyjęła. Dalej pani Maria wykazała Wojewodzie, że bezskutecznie wyczekuje na termin zawarcia umowy według złożonej jej pierwotnie oferty nie otrzymując żadnej reakcji ze strony GDDKiA w tej sprawie.

PISMO DYREKTORA CENTRALNEGO SZCZEBLA GDDKiA
Na początku listopada nadeszło do pani Marii pismo z Warszawy, z GDDKiA. Kolejny dyrektor, tym razem wyższego szczebla, podejmuje trud kontaktu z panią Marią w tej skomplikowanej sprawie jaką jest wykup prostej nieruchomości pod autostradę.
Warto przypomnieć, że pani Maria ma czelność być właścicielem nieruchomości położonej na trasie wytyczonej autostrady. Warto także przypomnieć, że pani Maria zgodziła się na dobrowolne zbycie nieruchomości po cenie wynikającej ze złożonej jej oferty przez firmę działającą na zlecenie GDDKiA. Po złożeniu poważnej oferty pani Marii uprzytomniono jej następnie, że ma zapomnieć o skierowanej do niej ofercie i ma się zgodzić na zbycie nieruchomości po innej, niższej cenie. Wielokrotnie uprzedzono panią Marię przy zastosowaniu urzędowych pism, że stawianie przez nią oporu stanie się przyczyną pozbawienia jej nieruchomości w postępowaniu wywłaszczeniowym.

Teraz warto powrócić do treści pisma dyrektora GDDKiA.
Spostrzegawczy dyrektor dostrzegł niewłaściwość postępowania swojego regionalnego oddziału. Dyrektor dostrzegł także, że z niezrozumiałych przyczyn na temat wad pierwotnie złożonej oferty nie komunikował się z panią Marią regionalny oddział GDDKiA a jedynie następna firma komercyjna odpowiedzialna za ustalenie kolejnego odszkodowania.
W nawiązaniu do przebiegu sprawy dyrektora nie zdziwiła postawa pani Marii, która odrzuciła niekorzystną dla niej, drugą ofertę. Naprawdę!

Dyrektor centralnego szczebla instruuje panią Marię, gospodynię domową, że warunkiem koniecznym do skutecznego zawarcia umowy jest osiągnięcie konsensusu przy podpisywaniu aktu notarialnego. W omawianej sprawie do porozumienia nie doszło, ponieważ tylko pani Maria wyraziła wolę przyjęcia oferty podczas gdy GDDKiA nie wyraziła woli zawarcia umowy według zaproponowanej przez siebie samą ceny. Ponieważ GDDKiA nie zgodziła się z przygotowaną przez siebie samą ofertą złożoną pani Marii to nie doszło, co wydaje się niemal jasne, do podpisania aktu notarialnego, ponieważ nie nastąpiło wymagane w takich sytuacjach porozumienie pomiędzy stronami.
Dalej dyrektor szczebla centralnego wyjawia pani Marii, że sposób postępowania oddziału regionalnego GDDKiA nie zasługuje na aprobatę. Jednocześnie dyrektor wskazuje, że odnotowany sposób postępowania nie narusza obowiązującego prawa a także nie wpływa istotnie na sytuację w jakiej pani Maria się znajduje (sic!).

W treści swego wywodu dyrektor szczebla centralnego informuje panią Marię, gospodynię domową, że Generalny Dyrektor Dróg Krajowych i Autostrad nabywając nieruchomości przeznaczone pod budowę dróg, w wyniku czego dochodzi do wydatkowania środków publicznych o znacznej wartości jest zobowiązany do oszczędnego i racjonalnego nimi gospodarowania.
Gospodarność tę można wyraźnie dostrzec gdy wziąć pod uwagę ilość urzędników zaangażowanych w sprawę pani Marii – gospodyni domowej, a także ilość wycen, które zostanie sporządzone zanim Generalny Dyrektor podejmie swą odpowiedzialną, oszczędną i racjonalną decyzję.
W dalszej części pisma dyrektor szczebla centralnego oznajmia pani Marii, że na skutek nie wyrażenia przez nią zgody na sprzedaż nieruchomości GDDKiA zmuszony był zwrócić się do Wojewody o wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego. Oczekiwać należy podjęcia decyzji Wojewody o ustaleniu wysokości odszkodowania przysługującego pani Marii. Dyrektor szczebla centralnego uprzejmie informuje panią Marię, że przysługiwać jej będzie prawo do odwołania się od decyzji, którą podejmie Wojewoda do Ministra Infrastruktury. Pani Maria, gospodyni domowa, będzie także miała prawo do zaskarżania decyzji podejmowanych w jej sprawie do sądu administracyjnego. W opinii dyrektora szczebla centralnego przedstawiona paleta działań, z których może skorzystać pani Maria – gospodyni domowa, daje możliwość szerokiego spojrzenia na sprawę przez różne organy administracyjne i zapewnienia bezstronności przedmiotowej sprawy.

PISMO GDDKiA ZWIASTUJĄCE NADEJŚCIE KOLEJNEJ, 3 WYCENY

OPERAT SZACUNKOWY Nr 3 Z WARTOŚCIĄ Nr 3
Przed terminem podjęcia decyzji administracyjnej przez Wojewodę pani Maria otrzymuje operat szacunkowy, na podstawie którego ustalone zostanie odszkodowanie. W opinii specjalisty posiadającego państwowe uprawnienia, działającego na zlecenie Wojewody wartość nieruchomości stanowiącej własność pani Marii wynosi 364 051 złotych. Jest to trzecia już wartość urzędowa przedkładana pani Marii.

Ciąg dalszy nastąpi.
Chyba, że budowa autostrad zostanie wstrzymana do czasu gdy gospodynie domowe przestaną robić wariatów z poważnych urzędników państwowych. Albo odwrotnie.

RELACJA FILMOWA Z PROGRAMU TVP "CELOWNIK"

Wolnoć czy nie wolnoć?

2009-11-29T17:28:00.007+01:00

Nieruchomość stanowiąca własność prywatną została zajęta pod budowę drogi publicznej. Właścicielowi z tego tytułu należy się odszkodowanie. Odszkodowanie ustala starosta na podstawie operatu szacunkowego. No i operat taki został za publiczne pieniądze wykonany. Właścicielowi przedłożona została kwota odszkodowania wraz stanowiącym załącznik do tej kwoty - operatem szacunkowym. Właściciel z różnych względów, w tym także z uwagi na treść operatu, nie chce się zgodzić ze sposobem ustalenia odszkodowania i kwotą odszkodowania.

Właściciel ma formalną możliwość zwrócenia się do organizacji zawodowej o stwierdzenie prawidłowości sporządzenia przedłożonego mu operatu szacunkowego. Możliwość taka trwa do 3 miesięcy i kosztuje kilka tysięcy złotych.
Właściciel ma też możliwość ekspresowej ochrony swoich racji poprzez ekspertów, którzy mają stosowną wiedzę niezbędną do wypowiadania się w jego sprawie. Trudno zabierać właścicielowi nieruchomości prawo obrony jego racji. Z drugiej strony organ publiczny skłonny będzie przyznać rację właścicielowi nieruchomości tylko wówczas, gdy racja będzie po stronie właściciela. Jeśli racje właściciela będą liche, marnej jakości to w swojej sprawie wskóra niewiele. Racje organu państwowego będą górą.

Dostarczana właścicielowi dokumentacja może zawierać wady fromalno-prawne a także przedkładany operat szacunkowy może zawierać wady. Dokumentacja może też żadnych wad nie zawierać. Właściciel nieruchomości ma jednak prawo domagać się aby w tej przykrej sprawie jaką jest odjęcie mu prawa własności nieruchomości organ administracyjny działał zgodnie z przepisami prawa i zasadami ogólnie rozumianego rozsądku i sensu.

Wśród specjalistów państwowych uprawnionych do sporządzania operatów szacunkowych używanych do ustalania wysokości odszkodowania w procesach wywłaszczeniowych istnieje silna niechęć do ekspertów obsługujących właścicieli nieruchomości. Specjalistom tym nie podoba się, że właściciel nieruchomości korzysta z profesjonalnej porady. Specjaliści ci są zdania, że właściciel nieruchomości w zabieganiu o swoje racje winien korzystać wyłącznie z oficjalnych dróg. Uważają oni, że ujawnianie łamania przepisów prawa przez kolegów po fachu to zbójectwo we własnym środowisku. Wykazywanie, że organ i zatrudniony przez niego specjalista łamią prawo to w opinii tych specjalistów przejaw łamiania prawa. W opinii takich specjalistów wykazywanie, że inny podmiot łamie prawo i kpi z warsztatu zawodowego winno być prawnie niedopuszczalne i ścigane wewnątrzśrodowiskowymi obyczajami.

W nawiązaniu do powyższych rozważań załączam przykład praktyczny. Przykład rodzi dylemat: czy właścicielowi należy się wsparcie ze strony eksperta czy też ekspert winien milczeć jak zaklęty? Czy przedłożony mu przez poważny organ państwowy sposób określenia odszkodowania za nieruchomość zajętą pod drogą publiczną jest przekonujący, czy może przekonujący jest mało?
Czy właściciel nieruchomości powinien łożyć na zinstytucjonlaizowane, oficjalne wykazywanie swoich racji czy też może sięgnąć po rozwiązania prostsze, szybsze i w efekcie wydajniejsze?
Co robić? Co czynić?
Czy legalizować zbójectwo?
Kto w tej sytuacji jest zbójem?
Czy istotnie niezbędne jest uruchamianie długiej procedury formalnej w celu wykazania, że zaproponowane przez organ administracyjny odszkodowanie ustalono w sposób niechlujny?
Czy należy nabierać wody w usta gdy odszkodowanie ustalone zostało (tak jak to przedstawiono niżej) bez zastosowania rzeczowych, przekonujących argumentów, bez zbadania rynku nieruchomości, przy zastosowaniu jedynie trzech transakcji?

Przykład praktyczny (nie polecany do naśladowania!)

OPERAT SZACUNKOWY WYCENY NIERUCHOMOŚCI

Nazwa: Nieruchomość - działka gruntowa położona w obrębie L., gmina K. nr xxx o powierzchni 0,1243 ha.
Zleceniodawca: Starostwo Powiatowe
Cel wyceny: Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej nieruchomości do wypłacenia odszkodowania za wywłaszczenie w/w nieruchomości.
Data wyceny: 17 kwietnia 2009
Wyceniający: rzm

1. OKREŚLENIE PRZEDMIOTU I ZAKRESU WYCENY

1.1. Przedmiot wyceny
Przedmiotem wyceny jest nieruchomość - działka gruntowa położona w obrębie L., gmina K. nr xxx o powierzchni 0.1243 ha.
1.2. Zakres wyceny
Oszacowaniu podlega prawo własności wyżej wymienionej nieruchomości gruntowej.

2. CEL WYCENY
Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej nieruchomości do wypłacenia odszkodowania za wywłaszczenie w/w nieruchomości.

3. OKREŚLENIE PODSTAW OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO
3.1. Podstawy formalne
Wycenę sporządzono na podstawie pisma z dnia 19.03.2009 r. na potrzeby Zamawiającego, którym jest Starostwo Powiatowe.
3.2. Podstawy prawne
• Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, opublikowana w Obwieszczeniu Marszałka Sejmu Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 30 listopada 2004 r. w sprawie ogłoszenia jednolitego tekstu ustawy o gospodarce nieruchomościami Dz.U. 2004 nr 261 poz. 2603. wraz z późniejszymi zmianami.
• Ustawa z dnia 24 sierpnia 2007 r o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych ustaw ( Dz. U. z 21 września 2007 r nr 173, pozycja 1218)
• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks cywilny ( Dz. U. nr 16. pozycja 93) z późniejszymi zmianami
• Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego - Dz.U. 2004 nr 207 poz. 2109 z późniejszymi zmianami, zwane dalej w opracowaniu jako - rozporządzenie
• Standardy Zawodowe Rzeczoznawców Majątkowych wyd. Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. Wydanie aktualne wg stanu na marzec 2009.
3.3. Źródła danych merytorycznych
Szacowanie wartości nieruchomości przeprowadzone zostało przy wykorzystaniu informacji z następujących źródeł:
• oględziny nieruchomości przeprowadzone w dniu 08 kwietnia 2009
• informacje o sprzedanych nieruchomościach na terenie woj. xxx z bazy danych własnych uzyskanych drogą samodzielnego gromadzenia danych
• Dane ze Starostwa Powiatowego
• S.Żróbek. M Bełej - „Podejście porównawcze w szacowaniu nieruchomości" - Educaterra Sp. z o.o.. Olsztyn 2000
• Decyzja Wojewody o stwierdzeniu nabycia własności przedmiotowych nieruchomości z dnia 28.01.2009
• Pismo Ministra Infrastruktury z dnia 18.02.2009 r. nr BO-074-9/09 skierowana do wojewodów dotycząca postępowania w przedmiocie ustalenia odszkodowań w zakresie dróg
3.4. Daty istotne dla wyceny
Wartość nieruchomości - ustalono według stanu nieruchomości i poziomu cen na:
- 08 kwietnia 2009 - oględziny nieruchomości
- 29 października 1998 - stan nieruchomości
- 24 kwietnia 2009 - sporządzenie operatu szacunkowego
- 24 kwietnia 2009 - wartość rynkowa nieruchomości

4. OPIS PRZEDMIOTU WYCENY
4.1. Stan prawny nieruchomości
Nieruchomość - działka gruntowa położona w obrębie L., gmina K. nr xxx o powierzchni 0.1243 ha.
Działka gruntowa położona w obrębie L. gmina K., oznaczona nr xxx o powierzchni 0.1243 ha., stanowiąca własność YYY, objęta księgą wieczystą KW nr xxx, z dniem 1 stycznia 1999 r. stała się własnością Skarbu Państwa i zajęta jest pod drogę krajową nr xx .
4.2. Opis nieruchomości gruntowej
Przedmiotowa działka gruntowa o rodzaju użytków - drogi, stanowią teren zajęty pod drogi jak opisano w punkcie 4.1. Działka kształtu regularnego, teren działki zabudowany drogą o nawierzchni asfaltowej, równy i płaski, uzbrojony standardowo.
4.3. Przeznaczenie w miejscowym planie
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego kształtuje sposób wykorzystania terenu. Przyjęto sposób użytkowania zgody z przeznaczeniem z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

5. PROCEDURA WYCENY
5.1. Rodzaj określonej wartości nieruchomości
W operacie określono wartość rynkową nieruchomości dla aktualnego sposobu użytkowania.
5.2. Procedura szacowania
Dokonana wycena winna ustalić wartość rynkową nieruchomości w dacie jej sporządzenia. Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje się uwzględniając w szczególności:
• cel wyceny
• rodzaj i położenie nieruchomości
• funkcję wyznaczona dla niej w planie miejscowego zagospodarowania
• stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej
• stan jej zagospodarowania
• dostępność danych o cenach nieruchomości podobnych

Wartość rynkowa nieruchomości stanowi przewidywana cena możliwa do uzyskania na rynku, ustalona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy spełnieniu następujących warunków:
- strony umowy były niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej, oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy
- upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy

Wartość rynkowa jest to wartość kształtowana przez prawo popytu i podaży, którą przyjmuje się jako wyjściową do negocjacji w oparciu o ceny sprzedaży podobnych porównywalnych nieruchomości.
Stosownie do art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10.04.2003 r. wysokość odszkodowania za nieruchomości nabyte pod inwestycje drogowe ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej poprzez organ pierwszej instancji oraz według wartości z dnia w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Niemniej jednak operat szacunkowy sporządzony dla potrzeb postępowania odszkodowawczego winien również odpowiadać wymogom określonym w przepisach wykonawczych, o jakich mowa w art. 159 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Zgodnie z § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21.09.2004 r., przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów na te cele. Natomiast stosownie do § 36 ust. 2 powołanego rozporządzenia, w przypadku braku cen. o których mowa w ust. 1. wartość gruntów określa się w sposób następujący:
1) wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących określa się jako iloczyn wartości 1 m2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni, z tym że jeżeli przeznaczenie gruntów, z których wydzielono działki pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących, powoduje, że wartość tych gruntów jest niższa niż wartość gruntów przeznaczonych pod drogi, tak określoną wartość powiększa się o 50 %;
2) wartość gruntów zajętych pod drogi publiczne określa się jako iloczyn wartości 1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni, z tym że jeżeli przeznaczenie gruntów przyległych powoduje, że ich wartość jest niższa niż wartość gruntów przeznaczonych pod drogi, tak ustaloną wartość powiększa się o 50 %.

Zgodnie z § 36 ust. 4 rozporządzenia przepisu ust. 1 i ust. 2 pkt. 1 stosuje się odpowiednio do określenia wartości nieruchomości lub ich części nabywanych na cele budowy autostrad lub dróg krajowych, z tym że stan tych nieruchomości przyjmuje się na dzień wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji autostrady lub drogi krajowej, a ceny na dzień zawarcia umowy, jeżeli nabycie następuje w drodze umowy, albo na dzień wydania decyzji o odszkodowaniu, jeżeli nabycie następuje w drodze wywłaszczenia.

W myśl powołanych przepisów rzeczoznawca majątkowy określa wartość rynkową nieruchomości w podejściu porównawczym za pomocą metody korygowania ceny średniej lub porównywania parami.

Zasadnicza wskazówka zwarta w § 36 rozporządzenia w pierwszej kolejności nakazuje rzeczoznawcy majątkowemu uwzględnienie przy wycenie jedynie transakcji gruntami wykupionymi pod budowę dróg publicznych. Dopiero stwierdzenie braku na rynku lokalnym ( ewentualnie regionalnym, ogólnopolskim ) transakcji gruntami nabywanymi pod drogi upoważnia rzeczoznawcę majątkowego do skorzystania z § 36 ust. 2 pkt 1 rozporządzenia i przyjęcia do porównań transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu odpowiadającemu przeznaczeniu gruntów, z których wydzielono wycenianą działkę. Przy czym. w tym przypadku, przeznaczenie nieruchomości winno być określone zgodnie z obwiązującym w dacie wydania decyzji lokalizacyjnej miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku jego braku ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Zatem w powołanych wyżej uwarunkowaniach prawnych zastosowane przez rzeczoznawcę majątkowego § 36 ust. 2 pkt 1 rozporządzenia, wymaga zamieszczenia we wstępnych warunkach wyceny informacji o braku na badanym rynku transakcji nieruchomościami nabywanymi pod budowę dróg publicznych

Z punktu widzenia celu opracowania przyjęto szacowanie wartości rynkowej nieruchomości - podejściem porównawczym, metodą porównywania parami

5.3. Analiza i charakterystyka rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny.

Dla określenia wartości działek przeznaczonych i zajętych pod drogi dokonano badania rynku nieruchomości z obszaru Województwa X. w okresie marzec 2007 r. - marzec 2009 r. W wyniku tych badań stwierdzono, że regionalny rynek nieruchomości jest niejednorodny, mało stabilny, rozchwiany i wykazuje dużą przypadkowość. Stwierdzono dużą ilość transakcji nieruchomościami gruntowymi przeznaczonymi pod zabudowę mieszkaniową i użytkowanych rolniczo i nieznaczną ilość transakcji sprzedaży nieruchomości przeznaczonych pod drogi.
Po przeanalizowaniu około 20 transakcji nieruchomości przeznaczonych pod drogi stwierdzono, że rynek tego rodzaju nieruchomości charakteryzuje się niejednorodnością cen rynkowych i wykazuje dużą przypadkowość. Z analizy wynika iż wyższe ceny jednostkowe uzyskują nieruchomości gruntowe o małych powierzchniach względem dużych nieruchomości. W wyniku analizy, stwierdzono, że 3 działki przyległe do przedmiotowej działki są przeznaczone pod drogi, dwie działki to grunty orne, dwie działki to zabudowa w roli. W tej sytuacji do określenia wartości 1 m2 gruntów przyległych a następnie całej działki, przyjęto podejście porównawcze, a do porównań przyjęto wartość gruntów przeznaczonych pod drogi gdyż brak było transakcji gruntów zajętych pod drogi. W wycenie starano się uzyskać dane porównawcze podobne.

Wyodrębniono następujące cechy wpływające na wartość nieruchomości gruntowych przeznaczonych lub zajętych pod drogi - są to przede wszystkim: przeznaczeniem w miejscowym planie zagospodarowania, położenie, wielkość, uzbrojenie, kształt. Do dalszej analizy wybrano następujące transakcje nieruchomościami gruntowymi przeznaczonymi pod drogi publiczne, których cechy zestawiono poniżej:

6. OKREŚLENIE WARTOŚCI PRZEDMIOTU WYCENY PODEJŚCIEM PORÓWNAWCZYM Z PRZEDSTAWIENIEM OBLICZEŃ TEJ WARTOŚCI

Wartość nieruchomości określono podejściem porównawczym, metodą porównywania parami, której istota polega na porównywaniu nieruchomości będącej przedmiotem wyceny o znanych cechach, kolejno z nieruchomościami podobnymi będącymi przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji, a także cechy tych nieruchomości. Do bazy do wyceny przedmiotowej nieruchomości gruntowej, po odrzuceniu transakcji o wartościach skrajnych rażąco odbiegających od wartości pozostałych, zakwalifikowano następujące transakcje nieruchomościami gruntowymi jak w tabeli powyżej. Nie dokonano aktualizacji cen z tytułu upływu czasu, z uwagi na spadki cen nieruchomości w okresie ostatniego półrocza.

Dla powyższych danych określono następujące wartości: wartość maksymalną, wartość minimalną, oraz obliczono ?C.

Na podstawie dokonanej analizy lokalnego rynku nieruchomości, oraz uzyskanych informacji z biur pośrednictwa handlu nieruchomościami, a także z analizy preferencji osób i instytucji zainteresowanych nabyciem tego typu gruntów do przyjęcia współczynników wagowych poszczególnych atrybutów: został on podzielony według następujących cech rynkowych.

Zestawienie cech porównawczych obiektu wycenianego i obiektów porównawczych.

ARKUSZ WYCENY 1 m2 NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ

Wartość nieruchomości wyliczono w pkt 7. operatu.

7. USTALENIE WYNIKU KOŃCOWEGO WRAZ Z WNIOSKAMI I ICH UZASADNIENIEM

Na podstawie przeprowadzonych badań, analiz i obliczeń, oraz posiadanego rozeznania lokalnego rynku nieruchomości stwierdzam, że wartość rynkowa nieruchomości, którą są działka gruntowa położona w obrębie L. gmina K. nr xxx o powierzchni 0,1243 ha wynosi:

*wartość prawa własności nieruchomości gruntowej położonej w obrębie L.:

W=18,56 zł/m2 x 1243 m2 = 23 070 zł

Wyliczona wartość nieruchomości jest odzwierciedleniem wartości rynkowej nieruchomości według jej aktualnego stanu. Oszacowana wartość mieści się w przedziale cen średnich.

8. WARUNKI I OGRANICZENIA - KLAUZULE

Operat szacunkowy sporządzony został zgodnie ze Standardami Zawodowymi Rzeczoznawców Majątkowych Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, oraz obowiązującymi przepisami

Wycena opiera się na danych z wizji lokalnej oraz informacjach i dokumentach dostarczonych przez zleceniodawcę. Informacje, dokumenty materiały i udostępnione przez zleceniodawcę, zostały potraktowane jako wykonane zgodnie z obowiązującymi przepisami i stanowiły one podstawę do określenia stanu prawnego wycenianej nieruchomości. Zakłada się, że autorowi opracowania zgłoszono wszystkie znane okoliczności

Wartości końcowe wyszacowane w opracowaniu mają zastosowanie tylko do celu dla którego operat został opracowany.

Operat, ani żadna jego część, lub odwołanie od niego nie mogą być włączone do publikowanego dokumentu, okólnika komunikatu lub publikowane w inny sposób bez pisemnej zgody autora.

Zaskakujące spotrzeżenia poczynione w trakcie koncertu.

2009-11-19T11:35:00.006+01:00

Jakiś czas temu byłem w Katowicach na koncercie zacnego duetu Stańko i Smolik. Bardzo cenię obu muzyków i bardzo byłem ciekaw efektów ich współpracy. Koncert okazał się niezwykle udany. Brzmienia charakterystyczne dla Smolika po mistrzowsku ubarwiała trąbka Stańki - mistrza mistrzów. Towarzyszący im zestaw muzyków to absolutna polska ekstraklasa. Tamtego wieczoru można było chłonąć kawał dobrej muzyki. Inspiracją koncertu było dzieło Stanisława Ignacego Witkiewicza "Narkotyki, Niemyte Dusze". Nagrania fragmentów dzieła czytanego przez Marka Walczewskiego stanowiły podkład i inspirację dla muzyki wykonywanej na scenie.

Zadziwiające jest to, jak ciekawą wypadkową dała twórczość trzech, całkowicie odmiennych od siebie artystów. Każdy z nich stanowi przecież wartość samą w sobie. Czy jest sens i potrzeba miksowania na jednej scenie tak różnorodnej twórczości? Przebieg koncertu potwierdził sens eksperymentowania. Odczuć to było można po radości tworzenia widocznej ze sceny oraz po bardzo dobrym odbiorze przybyłych na koncert.

Po jakimś czasie wrócić musiałem do rzeczywistości. Brnąc w niej po kolana pozazdrościłem muzykom. Jakby bowiem nie patrzeć na ich działalność, jest to typowa działalność usługowa. Usługi, jak to usługi, świadczone są na różnym poziomie. Tu akurat miałem do czynienia z usługą wyświadczoną mi na wysokim poziomie, za co też musiałem, nie dyskutując wiele, stosownie zapłacić. Nie tylko zresztą ja! Także pozostali usatysfakcjonowani usługobiorcy zgromadzeni na sali koncertowej Górnośląskiego Centrum Kultury. Zwabiły nas tu głównie nazwiska usługodawców i stosowna reklama usługi.

Różnorodność poziomu świadczonej usługi w tej branży jest zjawiskiem naturalnym. Nie są odczuwalne starania mające na celu zrównanie honorariów. Dobry, solidny muzyk zarabia znacznie lepiej niż wioskowy, weselny grajek bez jednej struny, spisujący fonetycznie słowa angielskojęzycznych przebojów.
Mało tego! Nie są znane sytuacje, w których organizatorzy koncertów przy doborze muzyków skłonni byliby posługiwać się kryterium najniższej ceny jako jedynym kryterium doboru muzyków. Efekt działania orkiestry zatrudnionej według tego kryterium jest łatwy do przewidzenia. Zresztą nie tylko orkiestry. Wszelkich świadczonych usług! Także tych najstarszych!

Wielką wartością działalności uprawianej przez muzyków jest absolutny brak ograniczeń i związana z tym otwartość na nowe, inne, jeszcze nie znane i nie eksplorowane. Dążeniem naczelnym jest osiąganie coraz to wyższego poziomu sztuki i związanego z tym coraz większego usatysfakcjonowania odbiorcy. Rzecz jasna - świadomego odbiorcy.

A cóż się dzieje z bliską mi i świadczoną przeze mnie usługą? Dążenie do głównej idei świadczonej przeze mnie usługi - najwyższego poziomu usługi czyli najsprawniej i najcelniej odgadywanej i prognozowanej wartości nieruchomości nie stanowi głównego motoru działania moich towarzyszy doli i niedoli. Zabieganie o celność i dobrą sprawność traktowane jest jak dziwactwo i niepotrzebny nikomu ekscentryzm.
Każden jeden z góry wie co do niego należy. Usługa polega na wykonaniu tego co należy, co uprzednio ustalono a nie poszukiwaniu, na odkrywaniu, na eksplorowaniu.
Kiedyś być może wartość nieruchomości była poszukiwana. Ale się zebrano i ją odnaleziono. Wskazano paluchem. O! Tu się schowała! Dziś jest już ona na wyciągnięcie ręki. Trzeba tylko postępować zgodnie z instrukcjami. Swoistymi nutami, które napisał zespół kompozytorów. Kto odegra napisane melodie ten dociera do wytyczonego celu. Kto pominie nuty ten melodii nie zagra. Wszystko mu się, prawdopodobnie, pochrzani.

Usługa jest tak formalnie skonstruowana by każdy, w miarę rozgarnięty, i ten głupszy i ten mniej głupi, zliczający do co najmniej kilkunastu, mógł sobie powyświadczać usługę. Za najlepszego usługodawcę dla podmiotu publicznego uważa się natomiast tego, który rachuje i zlicza do kilkunastu najtaniej a tym samym najlepiej
dla naszego kraju, narodu, dla naszej ojczyzny... "gdzie wierzby pośród pól...gdzie płonie słońcem wrzos i głóg".

W naszym fachu najlepsze orkiestry to orkiestry najtańsze. Są branżowe nuty więc jak się komu taka technologia nie podoba to zawsze może sobie po cichu, pod noskiem, donucić na swoją nutę.
Z orkiestrowaniem problemów nie ma, gdyż do odegrania jest ograniczona ilość piosenek, które wszyscy na kursach się uczyli. Najlepsze melodie to przecież te, które już były wcześniej słyszane. Jak ktoś się czuje Enrikiem Karuzem to niech sobie śpiewa gdzie chce ale tu go nikt nie prosił. To nie jest branża dla Karuzów.
Tu nie ma co poszukiwać, tu nie ma czego kombinować. Co było trzeba to zrobiono już wcześniej.

Innych piosenek niż te, które zatwierdzono w Departamencie Melodii, nikt słuchać nie zamierza. O tym, która piosenka jest ładna, a która nie żadne publiczność decydować nie będzie. Od tego jest Minister Melodii oraz odpowiednie komisje przesłuchujące. Nikomu wcale nie przeszkadza, że minister i członkowie komisji są głusi. Minister i członkowie komisji mają olbrzymie doświadczenie w czytaniu z ruchu warg.

A poza tym, i tego ministra, i tych z komisji, trzeba szanować a nie szargać dobre imię narodu i państwa. Nie po to dziad nasz walczył o polskość, żeby polskiego urzędnika szargano, któren w demokratycznych wyborach w wolnej Polsce usadzony został na swym stolcu.

Ostatnio Minister Melodii spłodził ze swoimi doradcami pismo o mniej więcej takiej treści:
"Daje się słyszeć to tu, to tam, że nuty wydrukowane w naszym ministerstwie zawierają błędy, Że odgrywane melodie brzmią fałszywie a także nie są możliwe do zagrania. Że publiczność obrzuca grających a to: pomidorami, jajami, padłą zwierzyną i pulpą ziemniaczaną.
Ja Minister Melodii jasno i wyraźnie oznajmiam, że powodem takiego stanu rzeczy jest niski poziom wykonawczy muzyków oraz niedorozwój odbiorców muzyki. Nie po to stworzono urząd Ministra Melodii za publiczne pieniądze, z dobranym za pomocą specjalnego klucza (i to nie wiolinowego) ciałem doradczym, żeby odbiorcy muzyki śmieli decydować o tym co jest przebojem a co przebojem nie jest. Która melodia jest fałszywa a która czysta. Nie mają też prawa wtryniać się też do tego muzycy, którzy jako odtwórcy mają pełnić rolę szafy grającej a nie jakiś Pendereckich. Nie po to od lat propagowane są piosenki, które wszyscy lubią i chętnie mają sobie nucić.

Piosenki są ładne i melodyjne o czym świadczy fakt, że są ładne i melodyjne. Kto jeszcze raz stwierdzi, że nuty zawierają fałsz zostanie odpowiednio oceniony i doceniony. Muzycy najbardziej krnąbrni muszą się liczyć z konfiskatą instrumentów.

Powtarzam:
Z radosnych okazji ma być odgrywana melodia: "O jakże wesoło dziś wkoło..."
Z okazji smutnych: "Jak anioła głos..."
Na tematy drogowe: "Tam gdzie nie ma dróg"
Na tematy rolne: "Rolnik sam w dolinie...",
Na tematy leśne:"Hej tam pod lasem coś błyszczy z dala..."

I to tyle jeżeli chodzi o zazdrość jaka ogarnia mnie gdy porównuje swoją usługę z usługą świadczoną przez muzyków.

Lista obecności ze szkolenia w Karpaczu

2009-11-16T10:31:00.005+01:00

W dniach 12 - 14 listopada 2009 r. odbyło się szkolenie warsztatowe, które corocznie urządza Karkonoskie Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych. Głównym i wieloletnim organizatorem tego szkolenia jest Maryla Jaworska. Tym razem motywem przewodnim szkolenia był temat: "Rynkowa wartość nieruchomości - przykłady wycen".
Impreza wabi coraz więcej zainteresowanych. Tym razem w imprezie uczestniczyło 144 rzeczoznawców z różnych stron Polski.

Największą ilość uczestników stanowili Karkonoszanie i Dolnoślązacy. Pokaźna część uczestników szkolenia stanowili rzeczoznawcy niezrzeszeni. Z różnych względów rośnie siła niezrzeszonych. Okazuje się bowiem, że niestowarzyszenie nie przeszkadza w normalnym funkcjonowaniu na rynku a także nie przeszkadza w korzystaniu ze szkoleń.

Skład uczestników szkolenia zdominowały osoby, których nazwiska zaczynały się na literę K. Mniej liczne grupy stanowiły osoby z nazwiskami na litery: B, M, S. Reszta stanowiła margines. Innymi słowy "K" górą! "K" rules!

Bardzo ciekawe wnioski wypłynęły z analizy numerów uprawnień z podziałem na płeć. Kobiety, mówiąc najprościej, były znacznie młodsze i znacznie piękniejsze od przybyłych na szkolenie mężczyzn. Odczucia estetyczne w naturalny sposób sprzyjały estetom.

Średni, statystyczny mężczyzna to dojrzały ekspert, który nosi okulary do bliży, zażywa tabletki na ciśnienie, przeżył już niejedną wycenę i niechętnie odnosi się do wszelkich nowinek technicznych i modyfikacji używanych metod wyceny.

Średnia statystyczna kobieta to młody, agresywny zawodowo ekspert, pewnie poruszający się po profesjonalnych meandrach, skory do nowoczesnych, sensownych i praktycznie uzasadnionych rozwiązań technologicznych.

Urok i wdzięk damskiej części uczestników szkolenia przyćmiewał nieznaczną przewagę liczebną mężczyzn.

Do zbadania parametrów parametrów podróży, którą mieli do pokonania uczestnicy szkolenia wykorzystano narzędzia, które daje MapyGoogle

Najwięcej uczestników imprezy w celu dotarcia do Karpacza miało do pokonania dystans nie przekraczający 100 km. Dosyć liczna grupa uczestników miała do pokonania dystans 300-400 km.

Najliczniejsza grupa uczestników na dojazd do Karpacza potrzebowała mniej niż 100 minut. Kolejną grupą, pod względem liczebności, stanowili dojeżdżający potrzebujący czas 200-300 minut.

Zważywszy na stan dróg, będący pośrednio skutkiem wadliwego § 36 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r.w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, nie może nikogo dziwić fakt, że średnia prędkość oscyluje wokół 60 km na godzinę.

Nie może więc specjalnie dziwić fakt, że pomiędzy odległością i czasem dojazdu zachodzi dosyć mocna współzależność. Drogi nasze złe są demokratycznie. Ich pogorszony stan to średnia krajowa.

Nieco mniejsza korelacja pomiędzy prędkością i odległością wywołana jest zakłóceniem powodowanym istnieniem autostrady A4. Statystyki nie są odporno na istnienie dobrej drogi.

Nie występuję natomiast istotny związek pomiędzy prognozowaną średnią prędkością przemieszczania się a numerem uprawnień.

Prędkości jest kompletnie obojętne kiedy kierowca zdobywał uprawnienia.

Statystyki opisowe dla wybranych parametrów uczestników szkolenia przedstawiają się jak niżej.

Z przedstawionych danych wnioskować można, że impreza była udana. Schludny hotel, czytelna sala wykładowa, ładna pogoda, dobre i zdrowe jedzenie. Bardzo sprawna organizacja i przydatna na takich imprezach miła atmosfera.

Renta planistyczna - poradnik właściciela nieruchomości - część I.

2009-11-05T20:08:00.001+01:00

Co to jest renta planistyczna?

Kwestią nie podlegającą dyskusji jest fakt, że właściciel nieruchomości, której wartość wzrosła w związku z uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego (czy też wydanymi dla nieruchomości warunkami zabudowy i zagospodarowania terenu) dla terenu, na którym leży jego nieruchomość zobowiązany jest do wniesienia jednorazowej opłaty zwanej popularnie rentą planistyczną. Zarówno w sytuacji gdy następuje uchwalenie czy zmiana planu miejscowego jak i wydana zostaje decyzja o warunkach zabudowy zasada dzielenia się premią ze wzrostu wartości nieruchomości jest jednakowa. Dla uproszczenia pozwolę sobie w dalszej części wspominać wyłącznie o uchwalaniu planu choć sprawa obejmuje wszystkie wymienione preteksty wyznaczania renty planistycznej.

Zasada ta ujawniona została wyraźnie w art. 36 i 37 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717). Renta planistyczna stanowi pewną część wzrostu wartości, która wskazana została w procentach w treści planu miejscowego lub też w treści wydanych warunków zabudowy. Innymi słowy właściciel nieruchomości zbywając ją zobowiązany jest się podzielić premią z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, który wystąpił tylko i wyłącznie z powodu uchwalenia planu miejscowego.

Standardową, praktyczną niedogodnością poboru renty planistycznej jest mocno niejednoznaczny sposób określania wartości nieruchomości. Właścicielowi nieruchomości przedkładane są niejednokrotnie dokumenty, których treść nie stanowi wystarczająco przekonującego dowodu na to, że wyliczona renta planistyczna określona została w sposób sensowny i uzasadniony. W niektórych przypadkach można wręcz stwierdzić, że wywód o zmianie wartości przedkładany właścicielowi nieruchomości jest niedbały i niechlujny. We tych właśnie sytuacjach właścicielowi nie pozostaje nic innego jak sięgnąć po swoje prawa i podjąć stosowne działania by skłonić urzędników do przyłożenia się nieco do powierzonych im obowiązków. Szczególnie zasadne jest to w sytuacjach gdy efektem tych czynności jest pobór pieniędzy.

FORMALNE PRAWA WŁAŚCICIELA NIERUCHOMOŚCI

Właściciel nieruchomości ma pełne prawo odnosić się do przedkładanych mu dokumentów. W podobnych sprawach wyraźnie wskazuje na to art. 10 § 1. ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego:
Art. 10. § 1. Organy administracji publicznej obowiązane są zapewnić stronom czynny udział w każdym stadium postępowania, a przed wydaniem decyzji umożliwić im wypowiedzenie się co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań.
W przypadku pojawienia się wątpliwości nie pozostaje nic innego jak z takiej prawnej możliwości skorzystać.

ZASADY WYCENY DLA POTRZEB NALICZANIA RENTY PLANISTYCZNEJ

Kwestię wyceny nieruchomości dla potrzeb ustalenia wysokości renty planistycznej reguluje szczegółowo Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego [RozpWYCENA] a w szczególności § 50 tego rozporządzenia, który brzmi:

Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości dla ustalenia odszkodowania lub opłaty, o których mowa w art. 36 ust. 3 i 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 oraz z 2004 r. Nr 6, poz. 41 i Nr 141, poz. 1492), określa się wartość nieruchomości, uwzględniając jej przeznaczenie przed uchwaleniem planu miejscowego lub przed jego zmianą oraz jej przeznaczenie po uchwaleniu planu miejscowego lub po jego zmianie. Nie uwzględnia się części składowych tej nieruchomości.
W przypadku, o którym mowa w ust. 1, przyjmuje się stan nieruchomości z dnia wejścia w życie planu miejscowego lub jego zmiany, a ceny - z dnia zbycia nieruchomości.
W przypadku gdy przed uchwaleniem obowiązującego planu miejscowego nie obowiązywał plan miejscowy lub decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy określaniu wartości nieruchomości dla celów, o których mowa w ust. 1, przyjmuje się faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości przed uchwaleniem tego planu.
W przypadku gdy decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu wywołuje skutki, o których mowa w art. 36 ustawy wymienionej w ust. 1, przepis ust. 3 stosuje się odpowiednio.

Definicja stanu nieruchomości przedstawiona została szczegółowo w art. 4 pkt. 17 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Tekst jednolity: Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603) (Zmiany: Dz. U. z 2004 r. Nr 281, poz. 2782; z 2005 r. Nr 130, poz. 1087, Nr 169, poz. 1420 i Nr 175, poz. 1459) (Dz. U. Nr 207, poz. 2109) (Zmiany: Dz. U. z 2005 r. Nr 196, poz. 1628) w następującej treści:
Ilekroć w ustawie jest mowa o stanie nieruchomości - należy przez to rozumieć stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona.

Definicja nieruchomości podobnej zawarta została w treści art. 4 pkt. 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami w następującej treści:
Ilekroć w ustawie jest mowa o nieruchomości podobnej - należy przez to rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość.

BŁĄD PRAKTYCZNY Nr 1 – Przy szacowaniu wartości nieruchomości zabudowanych pomijany jest fakt istnienia zabudowy.
To dość częsty błąd zawarty w dokumentacji przedkładanej właścicielom nieruchomości gruntowych zabudowanych.
W procesie wyceny wartości nieruchomości pomijane jest istnienie zabudowy. Jako nieruchomości porównawcze przyjmowane są transakcje nieruchomości gruntowych niezabudowanych. W ten sposób błędnie eliminowany jest wpływ na wartość nieruchomości jej części składowych.
Właściwe postępowanie, zgodne z obowiązującymi przepisami wymaga oszacowania wartości nieruchomości zabudowanej (zgodnej ze stanem faktycznym nieruchomości) a następnie odjęcia od tak wyliczonej wartości nieruchomości tej jej części, na którą wpływ mają części składowe nieruchomości.

Jeśli w dacie sprzedaży nieruchomość była zabudowana obiektem budowlanym to istnienie tego obiektu winno być ujawnione w procesie szacowania wartości. Zgodnie z treścią § 50 ust. 2 RozpWYCENA istotny jest stan nieruchomości z dnia jej zbycia. Skoro pod pojęciem stan nieruchomości należy między innymi rozumieć stan zagospodarowania to fakt istnienia budynku nie powinien zostać pominięty przy ustalaniu wartości nieruchomości.

Z przepisów istotnie wynika, że nie uwzględnia się części składowych nieruchomości - nie oznacza to jednak wcale, że w toku wyceny nieruchomości pomija się fakt ich istnienia. Pominięty winien być wyłącznie wpływ istnienia części składowych na wartość nieruchomości.
Prawidłowo sporządzona wycena winna zawierać wartość nieruchomości zabudowanej obiektami budowlanymi pomniejszoną (lub podwyższoną) o tę część wartości nieruchomości, która wynika z wpływu części składowych nieruchomości. Jak bowiem wynika z przepisów prawnych jednorazowa opłata obejmuje wyłącznie zmianę wartości nieruchomości dotyczącą gruntu wchodzącego w skład nieruchomości. Powyższe wynika z natury zakresu oddziaływania ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Odnotowywana kolizja pomiędzy stosowaną w wycenie metodologią i obowiązującymi w tym zakresie przepisami prawa przenosi się na niewłaściwy dobór nieruchomości podobnych. Tym samym do porównań nie są przyjmowane nieruchomości podobne czyli porównywalne z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość.

Występowanie omówionej wyżej wady prawnej w przedkładanych właścicielom dokumentach wynikają z niewłaściwej interpretacji przepisów prawnych. Wady te przyczyniają się istotnie i do wysokości naliczanych rent planistycznych. W sytuacji gdy właściciel jest poszkodowany z tego powodu winien skutecznie przeszkodzić w takim sposobie wyznaczania mu renty planistycznej.

Niesłuszne odszkodowania á la GDDKiA

2009-09-05T20:12:00.000+02:00

Brutalne, codzienne doświadczenia komunikacyjne wykazują, że proces budowy dróg w Polsce dotknięty jest przykrym niedorozwojem. Wyraźną przeszkodą w rozwoju sieci polskich dróg jest systemowo wadliwe podejście do kwestii odszkodowań za nieruchomości. Obowiązujące pomysły na ustalanie odszkodowań zawierają liczne wady. Ich podłoże leży w źle skonstruowanych przepisach prawnych oraz w niewłaściwym rozumienia zagadnienia przez przedstawicieli służb publicznych. Dla dobra ogółu, zarówno właścicieli nieruchomości jak i zniecierpliwionych użytkowników dróg, warto zadbać o wyeliminowanie problemów. Choć wydawać się może, że w Polsce, na niektórych obszarach naszej aktywności istnieje przymus konstruowania złych przepisów prawnych, to w rzeczywistości taki przymus nie istnieje. To co jest złe należy zastępować tym co dobre. Chociażby ze względów praktycznych.

HISTORIA PRAWDZIWA CHOĆ NIEPRAWDOPODOBNA
Państwo M. ze średniej wielkości miasta Knurów na Śląsku są właścicielami lokalu mieszkalnego o powierzchni nieco ponad 50 m2. Mieszkanie wchodzi w skład budynku mieszkalnego, w którym mieści się pięć mieszkań. Budynek położony jest na przestronnej działce o powierzchni 1800 m2. W mieszkaniu mieszka się miło a w okresie wiosenno-letnim właściciele mieszkania mają możliwość korzystania z przydomowego ogrodu. Gruntu jest na tyle dużo, że na każdy lokal przypada ładny kawałek ogrodu. Państwo M. wiodą sobie skromne lecz spokojne życie rodzinne.
W międzyczasie, poza ich wolą i wiedzą ustalany jest przebieg nowej sieci dróg publicznych. Okazuje się, że nieruchomość, na której znajduje się ich mieszkanie przeznaczona zostaje na realizację drogi publicznej. Likwidacja istniejącej zabudowy ma usprawnić i ułatwić życie Polakom, którzy tęsknią za nowymi, lepszymi drogami. Państwo M. muszą rozstać się ze swoim mieszkaniem. W interesie ogółu czeka ich przymusowa przeprowadzka. Nie mają się jednak co kłopotać gdyż czeka ich, zagwarantowane konstytucyjnie, słuszne odszkodowanie. Odszkodowanie trafne, logiczne i odpowiadające rzeczywistości.

PRZEPIS NA USTALENIE ODSZKODOWANIA
Nie trzeba być jajogłowym ekspertem by wyobrazić sobie konstrukcję słusznego odszkodowania. Odszkodowanie jest niczym innym jak pewną kwotą, która pozwoli na:

•    nabycie mieszkania zamiennego o zbliżonych walorach (w tym poniesienia kosztów poszukiwania nieruchomości zamiennej, prowizji pośrednika, opłat notarialnych etc.),
•    dokonania drobnych remontów i modernizacji w nabytym mieszkaniu,
•    zmotywowanie do spakowania całego dobytku,
•    wyrzucenie mebli i sprzętów, które nie nadają się do zamontowania w nowym miejscu i nabycie nowych,
•    pokrycie kosztów przeprowadzki oraz wymiany dokumentów,
•    rekompensata finansowa za życiową zawieruchą, która ma przyczynić się do poprawy komfortu życia ogółu.

By podjąć rozważania na temat wysokości słusznego odszkodowania należnego Państwu M. warto przyjrzeć się knurowskim ofertom lokali mieszkalnych. Tak się szczęśliwie składa, że mieszkania występują w obrocie na tyle często, że dotarcie do podstawowej wiedzy o cenach nie sprawi problemu nawet laikowi. Dla uproszczenie rozważań sięgnięto po ostatnie oferty zamieszczone w serwisie www.gratka.pl.

Zestawienie sporządzono na podstawie 19 najświeższych (wg stanu 28.08.2009) ofert dla lokali mieszkalnych w Knurowie, których powierzchnia zawiera się w przedziale 35-65 m2. Średnia jednostkowa cena ofert kształtuje się na poziomie 3325 zł/m2. Spośród oferowanych na rynku lokali mieszkalnych Państwo M. zmuszeni będą nabyć taki, który nie pogorszy dotychczasowych posiadanych warunków mieszkaniowych. Ponieważ nie został im zaoferowany lokal zamienny to z kwoty odszkodowania zmuszeni będą nie tylko pokryć koszt nabycia lokalu z dostępnych na rynku ofert, ale także pokryć wszelkie koszty nabycia tego lokalu a także pozostałe niezbędne koszty.

Za dostępne w ofertach średniej jakości mieszkanie o powierzchni 50 m2 właściciele zmuszeni będą zapłacić
50 m2 x 3325 zł/m2 = 166.250 zł
Podatek od czynności cywilnoprawnych: 3225 zł
Taksa notarialna: 1540 zł
VAT od taksy notarialnej: 339 zł
Opłata sądowa: 200 zł
Wniosek do Wydziału Ksiąg Wieczystych oraz wypisy aktu notarialnego: 200 zł
Prowizja agencji nieruchomości – 2,5%: 4.150 zł
RAZEM CENA + OPŁATY: 175.904 zł

Załóżmy, że na poszukiwanie nieruchomości zamiennej Państwo M. poświęcą 5 dni roboczych. Za nowym mieszkaniem będą surfować po internecie, przeszukiwać lokalną prasę, lokalne biura pośrednictwa a następnie będą przeglądać oferowane mieszkania. Określmy szacunkowo godzinę takich małżeńskich poszukiwań na 100 zł/godzinę. Tydzień poszukiwań będzie ich kosztował: 5 dni x 8 godzin x 100 zł/godzinę = 4.000 zł. Przy dokonywaniu wszelkich kalkulacji należy mieć na względzie, że ci sami Państwo M. uwolnieni od konieczności opuszczenia własnego mieszkania mogliby w tym czasie oddawać się swoim przyjemnościom, zarabiać pieniądze czy też nie robić nic. Państwo M. zmuszeni do konieczności opuszczenia własnego mieszkania nie mają wyboru. W interesie ogółu muszą dokonywać poszukiwań nowego mieszkania. Z prostej przyczyny. Ich dotychczasowe mieszkanie już wkrótce, w interesie tego samego ogółu, przestanie istnieć.

Koszt niezbędnych drobnych remontów i modernizacji nowego mieszkania może wynikać z konieczności drobnych przeróbek, wymiany osprzętu, malowania i tapetowania etc.
W mieszkaniu o powierzchni 50 m2 kwotę 10.000 zł trudno uznać za przesadzoną.
Taką samą kwotę 10.000 zł można, dla uproszczenia kalkulacji, można założyć za czynności polegające na pakowaniu, przewiezieniu dobytku i rozpakowaniu go.
Proste doświadczenie życiowe wskazuje, że nie wszystkie posiadane sprzęty staną się przydatne w nowym miejscu. Używana dotychczas szafa wnękowa może nie być użyteczna w nowym mieszkaniu. Podobny los może czekać eksploatowaną przez wiele lat meblościankę czy też tapczan albo dywan. W takiej sytuacji nie pozostaje nic innego jak nabyć rzeczy nowe. Jakoś przecież trzeba żyć! Założyć można, że koszt odtworzenia posiadanych sprzętów to kwota 10.000 zł.
Nie wliczając rekompensaty za „życiową zawieruchę” realizowaną w interesie ogółu
Państwu M. z publicznej kasy należy dostarczyć środki pieniężne w kwocie nie mniejszej niż 209.900 zł. Bez tej kwoty nie będzie ich stać na odtworzenie dotychczas posiadanych warunków życia. Oferowanie kwot mniejszych będzie oczywistym dowodem na niesłuszność odszkodowania.

NIEMORALNA PROPOZYCJA ODSZKODOWANIA ZŁOŻONA PRZEZ GDDKiA
A teraz fakty. Sprawę ustalania wysokości odszkodowania powierzono Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych i Autostrad. Na wstępie w imieniu tej instytucji pojawił się specjalista od oceny wartości lokalu. Mając wiedzę o wartości nieruchomości, w efekcie urzędowych kalkulacji pojawiła się propozycja odszkodowania. Katowicki Oddział GDDKiA zaproponował w czerwcu 2009 r. Państwu M. odszkodowanie w kwocie: 114.362 zł. Ze względów opisanych wyżej propozycja ta nie została zaakceptowana przez właścicieli knurowskiego mieszkania. Kolejne pismo ponaglające nadeszło do Państwa M. w lipcu 2009 r. Dyrektor podkreśla w urzędowym piśmie, że sprawa jest poważna, gdyż nieruchomość lokalowa położona jest w pasie autostrady A-1, będącej w trakcie realizacji!
Do sprawy mieszkania Państwa M. zaangażował się dodatkowo w lipcu Wojewoda Śląski, który powołując się na liczne a nie znane Państwu M. artykuły i paragrafy wyznaczył termin zawarcia umowy zawarcia umowy sprzedaży mieszkania na 1 września 2009 r. W poważnych pismach Dyrektora GDDKiA oraz Wojewody Śląskiego wspomina się tylko i wyłącznie o kwocie: 114.362 zł. Kwota ta, jak wykazano wyżej, nie załatwia problemów, przed którymi postawiono Państwa M.

PO CO NAM KONSTYTUCJA?
Na przykładzie historii mieszkania Państwa M. omówiona została ogólna zasada obsługi procesów odszkodowawczych w Polsce. Szwankuje ona w tym samym stopniu przy innych, bardziej skomplikowanych typach nieruchomości. Z przedstawionej historii wynika, że pojęcie słusznego odszkodowania nie znajduje w Polsce należnego zrozumienia u służb publicznych odpowiedzialnych za nabywanie nieruchomości na niezwykle potrzebne inwestycje celu publicznego jakimi są drogi publiczne. Historia mieszkania stanowiącego własność Państwo M. pokazuje, że prywatna własność nie jest w Polsce otaczana należytą ochroną. Art. 21 Konstytucji Rzeczpospolitej Polskiej mówiący o tym, że Rzeczpospolita Polska chroni własność i prawo dziedziczenia nie jest wcielany w życie. Praktyka wykazuje, że służby publiczne nie chronią należycie własności. Wykorzystują potęgę i majestat instytucji publicznych do siłowego udowadniania swoich racji. Konstytucyjna zasada dopuszczalności wywłaszczenia jedynie wówczas gdy dokonywane jest za słusznym odszkodowaniem nikogo nie przejmuje. Prawie nikogo. Państwo M. i inne rodziny znajdujące się w podobnej sytuacji przejęci są mocno. Istotne jest teraz by ich przejęcie zrozumiane zostało tam gdzie trzeba i przez kogo trzeba. Jeżeli to się nie stanie to realizowanie dróg publicznych przy tak rozumianych zasadach funkcjonowania Państwa powinno zostać wstrzymane. Do czasu zrozumienia istoty problemu.

Kij ma dwa końce

2009-08-17T09:09:00.003+02:00

Wśród projektów aktów prawnych przygotowywanych przez Ministerstwo Infrastruktury znaleźć można projekt Rozporządzenia Rady Ministrów zmieniającego rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

W projekcie tym znajduje się pomysł na modernizację mocno aktualnie kontrowersyjnego § 36. Kontrowersyjnego, ponieważ przepis ten wywołuje wiele konfliktów przy wykupie nieruchomości pod drogi publiczne. Podłożem konfliktów jest chroniczne niedoszacowanie odszkodowań wypłacanych za nieruchomości przejmowane pod drogi publiczne.

Nie wchodząc w żargon prawny dosyć łatwo można sobie wyobrazić strukturę słusznego odszkodowania za nieruchomości przejmowane na cele publiczne. Odszkodowanie przysługujące właścicielowi nieruchomości powinno zawierać wartość rynkową nieruchomości, koszty związane z ewentualnym odtworzeniem majątku (wszelkie opłaty, prowizje etc.), kwotę wynikającą z utraconych korzyści oraz rekompensatę finansową za siłową ingerencję w prywatny majątek dla dobra ogółu.

Syntetyczny obraz odszkodowania można przedstawić przy pomocy prostego wzoru:

W_O= W_RN+ K + UK + R (1)

gdzie:

W_O - wartość odszkodowania;

W_RN - wartość rynkowa nieruchomości;

K - koszty związane z nabyciem nieruchomości zamiennej – koszt poszukiwania nieruchomości zamiennej, prowizja dla pośredników w obrocie nieruchomościami, opłaty notarialne, obsługa prawna i ekspercka, etc.;

UK - utracone korzyści w sytuacji gdy posiadanie nieruchomości generuje korzyści, które zostają ucięte z chwilą nabycia nieruchomości na cel publiczny;

R - rekompensata, wynagrodzenie krzywd moralnych za siłową ingerencję we własność prywatną, której ochronę gwarantuje Państwo konstytucją – forma zachęty do dobrowolnego rozstania się z posiadanym majątkiem.

Oczywiście można doprecyzowywać wskazane wyżej pojęcia. Można wskazywać, że w przypadku różnych typów nieruchomości proporcje poszczególnych składników w kwocie odszkodowania będą różne. Ogólnie jednak należy się liczyć z przedstawionym wyżej modelem rozliczania odszkodowania. Kreowanie kwoty odszkodowania pomijającego poszczególne składniki odszkodowania będzie rodziło naturalny opór ze strony właścicieli nieruchomości.

Dla przejrzystości procesów odszkodowawczych ceny nieruchomości przejmowanych na cel publiczny, ujawniane w aktach notarialnych winny odnosić się wyłącznie do wartości rynkowych nieruchomości. Do aktów notarialnych nie powinny być wprowadzane w miejsce cen nieruchomości kwoty odszkodowań co obecnie jest praktyką powszechną. Zgodnie z przepisami prawa jedynie wykup nieruchomości wymaga formy aktu notarialnego. Pozostałe składniki odszkodowania nie powinny być dokładane bez komentarza w aktach notarialnych do kwoty wynikającej z wartości nieruchomości. Kwota odszkodowania tylko w rzadkich sytuacjach może pokrywać się z wartością nieruchomości. Lekceważenie tego oczywistego faktu prowadzi do systemowego fałszowania rynku nieruchomości. Do eskalowania cen i żądań ponad poziom rzeczywisty i należny.

Delikatną kwestię odszkodowania mają regulować przepisy przedstawione w projekcie rozpatrywanego rozporządzenia. Warto się więc przyjrzeć nieco bliżej tym przepisom zanim zostaną wkrótce uchwalone.

§ 36. 1. Wartość rynkowa nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2008 r. Nr 193, poz. 1194, z pózn. zm.2)) określa się przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia sie nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji.

Przytoczony przepis służyć ma kwestii szacowania wartości rynkowej nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania. Dotyczy więc jednego z istotnych elementów wartości odszkodowania – wartości nieruchomości. Wyraźnie należy podkreślić, że wartość rynkowa nieruchomości to jeden z elementów składowych odszkodowania ale z pewnością nie jedyny. Z przytoczonego przepisu wynika, że wyceniający winien uchwycić stan nieruchomości z dnia wydania decyzji a więc z momentu, w którym lokalizacja inwestycji celu publicznego nie była jeszcze znana. Ceny, z kolei, na dzień ustalenia odszkodowania. W zasadzie na tym przepisie wątek szacowania wartości nieruchomości jako elementu składowego kwoty odszkodowania mógł by zostać zamknięty. Przepis wydaje się jasny i czytelny zarówno dla właścicieli nieruchomości, jak i dla ekspertów od wartości nieruchomości, którzy mają wiedzę jak obsłużyć proces wyceny. Postanowiono jednak wniknąć głębiej w materię wyceny:

2. W przypadku gdy dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające do określenia wartości rynkowej zgodnie z ust. 1, wartość nieruchomości objętej decyzja określa sie w podejściu kosztowym.

Ideą stworzenia przytoczonego wyżej przepisu było prawdopodobnie zapewnienie wyceniającemu pomocy w przypadku ograniczonej ilości danych informacyjnych. Treść tego przepisu ingeruje niepotrzebnie w art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami i powiela treści wynikające z art. 152 ust. 2 tej ustawy. Należy mieć na względzie, że w praktyce przedmiotem wyceny będą zarówno nieruchomości gruntowe zabudowane jak i nie zabudowane. Dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości będą więc dotyczyć w tym samym stopniu nieruchomości zabudowanych co i niezabudowanych. Ustawowa definicja podejścia kosztowego zawarta jest w art. 153 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami: Podejście kosztowe polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada kosztom jej odtworzenia, pomniejszonym o wartość zużycia nieruchomości. Przy podejściu tym określa się oddzielnie koszt nabycia gruntu i koszt odtworzenia jego części składowych.

Stosowanie tego podejścia niewiele wnosi w przypadku nieruchomości niezabudowanych. Koszt nabycia gruntu odpowiada jego wartości rynkowej, którą szacuje się na podstawie jednej z metod, którą ustawodawca przewidział w art. 152 ust. 2 UOGN: 2. Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich.

Warto zwrócić uwagę, że stosowanie podejścia kosztowego w przypadku nieruchomości zabudowanych budzi w praktyce zdecydowane wątpliwości. Po pierwsze z zasady przyjętej w ustawie o gospodarce nieruchomościami podejście kosztowe nie prowadzi do wartości rynkowej nieruchomości. Prócz tego regułą winno być, że właściciel nieruchomości, która przeznaczona została na inwestycję celu publicznego powinien mieć możliwość odtworzenia posiadanego majątku. W świetle zaproponowanego przepisu, w omawianym przypadku, właściciel domu jednorodzinnego nie odtworzy swojego majątku otrzymując wyłącznie odszkodowanie stanowiące sumę kosztu nabycia gruntu oraz kosztu odtworzenia budynku pomniejszonego o wartość zużycia technicznego. Nie jest bowiem możliwe odtworzenie budynku zużytego technicznie. Szczególnie wtedy, gdy takiej nieruchomości ze zużytą zabudową nie można nabyć, ponieważ, jak wynika z przepisu, rynek akurat takich nieruchomości nie istnieje. Właścicielowi nieruchomości nie można odbierać przecież prawa zamieszkiwania w miejscowości, w której mieszkał dotychczas.

Wprowadzone przepisem wniknięcie w technologię procesu wyceny nie wydaje się dobrym pomysłem.

3. W przypadku gdy przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkowa nieruchomości określa sie zgodnie z ust.1 – 2 oraz powiększa sie o kwotę ustalona według wzoru:

Wp = P × Wb × Wa (2)

gdzie:

Wp – kwota, o która powiększa sie wartość.

W przypadku gdy kwota Wp jest większa niż różnica miedzy wartością iloczynu P x Wb,
a wartością nieruchomości określona zgodnie z ust. 1 lub 2, jako kwotę Wp przyjmuje się tą różnice;

P – powierzchnia gruntów objętych decyzja;

Wb – wartość 1m2 gruntów przeznaczonych lub wykorzystywanych na cele budowlane, położonych w bliskim sąsiedztwie gruntów stanowiących przedmiot wyceny, określona na podstawie analizy rynku lokalnego;

Wa – współczynnik uwzględniający alternatywny sposób użytkowania, o którym mowa w art. 134 ust. 4 ustawy, ustalony przez rzeczoznawcę majątkowego w wysokości od 0,10 do 0,30 na podstawie badania rynku nieruchomości, biorąc pod uwagę w szczególności różnice występujące miedzy cenami gruntów przeznaczonych na cele budowlane a cenami gruntów o przeznaczeniu zgodnym z przeznaczeniem nieruchomości wycenianej, przy czym im większa różnice miedzy cenami tych gruntów, tym wyższy współczynnik Wa.

Mechanizm działania przepisu zawartego w projekcie § 36. ust. 3 warto prześledzić na przykładzie nieruchomości występujących ostatnio masowo a więc na przykładzie nieruchomości przeznaczanych pod drogi publiczne. Natura pozyskiwania terenów pod drogi sprawia, że trudno sensownie rozważać wartość nieruchomości dla przeznaczenia nieruchomości zgodnego z celem wywłaszczenia, którym to celem są drogi publiczne. Skoro nieruchomości są nabywane wg wartości wynikających z cen nieruchomości przyległych to sygnalizowanego w przepisie zwiększania czy też zmniejszania wartości nie należy się spodziewać. Z prostego powodu - nie należy się spodziewać samodzielnego rynku nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne, ponieważ rynek takich nieruchomości nie istnieje. Kupujący jest tylko jeden, a ceny nie wynikają ze zjawisk na rynku nieruchomości drogowych lecz wyłącznie z cen nieruchomości przyległych, z których wykrawane są nieruchomości pod drogi. Z opisanych względów rynek nieruchomości pod drogi publiczne nie istnieje. Z samego przepisu wynika, że różnica wartości nie wystąpi. Właściciel powinien się spodziewać rekompensaty za nieruchomość wyłącznie na poziomie cenowym wynikającym z cen nieruchomości przyległych. Inną sprawą jest, że właścicielom nieruchomości należy się słuszne odszkodowania, którego elementem składowym jest wartość nieruchomości.

Jak wskazano wyżej różnica wartości pomiędzy wartością nieruchomości, dla której przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia oraz wartości nieruchomości, wg stanu nieruchomości z dnia wydania decyzji nie może wystąpić. Załóżmy jednak, wyłącznie dla czystej spekulacji myślowej, na potrzeby zagłębiania się w projektowany przepis, że sygnalizowana w tym przepisie różnica pomiędzy wartościami niespodziewanie się pojawiła. Przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia (czyli w tym przypadku droga publiczna), powoduje zwiększenie wartości nieruchomości. Cóż wówczas?

W takim przypadku wartość oszacowaną na podstawie cen gruntów przyległych należy zmodyfikować. Należy ją zwiększyć o kwotę Wp.

Na wstępie należy określić powierzchnię gruntu wchodzącego w skład nieruchomości, która przeznaczona została pod drogę publiczną - P.

Następnie należy określić Wb - wartość 1m²gruntów przeznaczonych lub wykorzystywanych na cele budowlane, położonych w bliskim sąsiedztwie gruntów stanowiących przedmiot wyceny, określona na podstawie analizy rynku lokalnego. Czytając przepis literalnie nie za bardzo wiadomo dlaczego w grę wchodzą wyłącznie grunty budowlane. Nie można przecież wykluczyć, że otoczenie nieruchomości stanowić będą także grunty rolne. Nie można też wykluczyć, że przedmiotowa nieruchomość będzie zabudowana a jej otoczenie stanowić będą nieruchomości gruntowe niezabudowane. I odwrotnie. Przedmiotowa nieruchomość będzie niezabudowana a jej otoczenie stanowić będą wyłącznie nieruchomości zabudowane.

W przypadku gruntów rolnych cena jednostkowa Wb gruntów przeznaczonych lub wykorzystywanych na cele budowlane nie ma zastosowania dla szacowania wartości rynkowej nieruchomości. Także wartości nieruchomości zabudowanej nie da się oszacować przy zastosowaniu ceny jednostkowej Wb gruntów przeznaczonych lub wykorzystywanych na cele budowlane.

Z projektowanego przepisu wynika, że Wb to wartość 1m2 gruntów przeznaczonych lub wykorzystywanych na cele budowlane, położonych w bliskim sąsiedztwie gruntów stanowiących przedmiot wyceny.

W przepisach ustawy o gospodarce nieruchomości zdefiniowana została wartość rynkowa nieruchomości. Jest to materia rozpoznana i opanowana stosownymi przepisami. Natomiast wymóg oszacowania wartości jednostkowej m2 gruntów przeznaczonych lub wykorzystywanych na cele budowlane, położonych w bliskim sąsiedztwie gruntów stanowiących przedmiot wyceny może budzić praktyczne problemy. W otoczeniu nieruchomości przeznaczonej pod drogę publiczną, jej bliskim sąsiedztwie, może znajdować się kilka różnych nieruchomości. Z różnych praktycznych względów, pomimo jednorodnego przeznaczenia, każda z tych nieruchomości może mieć odmienną wartość rynkową. Z proponowanego przepisu nie wynika jednoznacznie, którą z tych wartości należy przyjmować do obliczeń. Według jakiej procedury wybierać wartość do obliczeń. Jeśli w proponowanym przepisie chodzi o oszacowanie wartości rynkowej nieruchomości, która przeznaczona została pod drogę publiczną to sformułowania użyte w tym przepisie niejasno oddają tę prostą intencję.

Zakładając jednak, że wartość Wb zostanie w końcu ustalona w efekcie mnożenia tej wartości przez powierzchnię gruntu P powstaje kwota Px Wb wyrażona w złotych.

Do obliczenia Wp ze wzoru (2) niezbędne jest określenie wielkości współczynnika Wa.

Z zastosowanego przy definiowaniu współczynnika Wa art. 134 ust. 4 UOGN wynika: Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia.

Jak wcześniej wspomniano, w przypadku nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne, trudno mówić o odrębnym rynku tego typu nieruchomości. Trudno znajdować powód, dla którego nastąpią wzrosty czy też spadki wartości. Jedynym nabywcą są instytucje publiczne. Ceny tych nieruchomości szacowane są na podstawie cen nieruchomości przyległych a więc nośnikiem ceny nie jest funkcja, która jest droga publiczna lecz lokalizacja i pierwotne przeznaczenie nieruchomości. Przeznaczenie, które istniało zanim zapadła decyzja o lokalizacji drogi publicznej. Porównywanie wartości nieruchomości stanowiącej drogę publiczną z pierwotnym przeznaczeniem nieruchomości wydaje się więc bezsensowne.

Wiele problemów praktycznych może rodzić zdanie zawarte w projektowanym przepisie: współczynnik … ustalony przez rzeczoznawcę majątkowego w wysokości od 0,10 do 0,30 na podstawie badania rynku nieruchomości. Należy mieć na względzie fakt, że od ustaleń rzeczoznawcy uzależniona jest znacząco kwota odszkodowania ujęta w sztywnych widełkach 0,1 – 0,3. Skoro rzeczoznawca jest obligowany do dokonywania badań rynku nieruchomości to wszelkie wskaźniki i współczynniki winny płynąć z badań rynku a nie z treści rozporządzenia. Rzeczoznawca winien udowadniać używane w kalkulacjach wielkości danymi z rynku a nie przy zastosowaniu swoich subiektywnych ustaleń. Wykluczone winno być sztywne narzucanie wielkości rzekomo pochodzących z rynku. Warto mieć stale na względzie, że w grę wchodzi odszkodowanie, konkretny pieniądz.

Od niejasności, niezrozumiałości i koniecznych do przeprowadzania dodatkowych czynności niezbędnych do zadośćuczynienia treści ust. 3 wręcz się roi. Prócz czynności kalkulacyjnych polegających na oszacowaniu Wp – kwoty o którą powiększa się wartość należy dodatkowo stwierdzić:

gdy kwota Wp jest większa niż różnica miedzy wartością iloczynu P x Wb, a wartością nieruchomości określona zgodnie z ust. 1 lub 2, jako kwotę Wp przyjmuje się tą różnice;
wziąć pod uwagę w szczególności różnice występujące miedzy cenami gruntów przeznaczonych na cele budowlane a cenami gruntów o przeznaczeniu zgodnym z przeznaczeniem nieruchomości wycenianej, przy czym im większa różnice miedzy cenami tych gruntów, tym wyższy współczynnik Wa.

Sensowność prowadzenia rozważań na przykładzie nieruchomości przeznaczone pod drogi publiczne uzasadniają kolejne ustępy zaprojektowanego przepisu.

4. W przypadku, gdy na realizacje inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość lub jej część, która w dacie wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycje drogowa, wartość rynkowa określa sie przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio.

5. Przez decyzje, o której mowa w ust. 1-4, rozumie sie decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, decyzje o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, decyzje o ustaleniu lokalizacji autostrady, decyzje o ustaleniu lokalizacji drogi krajowej, decyzje o ustaleniu lokalizacji drogi lub decyzje o zezwoleniu na realizacje inwestycji drogowej, na podstawie której ustalona została lokalizacja inwestycji drogowej.

Omówiona technologia kalkulacji Wp zmierza rzekomo do określenia kwoty odszkodowania, która w wyniku wyżej omówionych, zawiłych i pokrętnych czynności wyniesie:

W_O= W_RN+ Wp (3)

gdzie:

W_O - wartość odszkodowania;

W_RN - wartość rynkowa nieruchomości;

W_P - kwota, o która powiększa sie wartość stanowiącaod10% do 30% wartości gruntów przeznaczonych lub wykorzystywanych na cele budowlane, położonych w bliskim sąsiedztwie gruntów stanowiących przedmiot wyceny.

Tym sposobem właściciel nieruchomości może liczyć na to, że odszkodowanie zawierać będzie najprawdopodobniej wartość rynkową nieruchomości, która użyta zostanie publiczny oraz pewną dodatkową kwotę. Skomplikowany sposób określania tej kwoty dodatkowej nie tyle ma zbliżać do konstytucyjnie należnego słusznego odszkodowania ile ma prawdopodobnie od niego odwracać uwagę. Oczywiście część uczestników procesów odszkodowawczych pójdzie tą ścieżką mając nadzieję, że omawiany przepis na końcu swej drogi doprowadza do należnej właścicielowi kwoty odszkodowania. Analiza projektowanego przepisu wykazuje jednak, że sytuacja taka może pojawić się jedynie przez przypadek, przez niecodzienny splot okoliczności. Powyższe dowodzi, że przepis nie nadaje się do celu, dla którego został przygotowany. W obecnym kształcie jest to przepis szkodliwy dla właścicieli nieruchomości, ponieważ z zasady nie prowadzi do kwoty odpowiadającej słusznemu odszkodowaniu. Jego zamącona treść utrudnia dociekanie słusznego odszkodowania.

Kij ma jednak dwa końce. Negatywnych konsekwencji niefortunnego przepisu należy spodziewać się nie tylko po stronie właścicieli nieruchomości przeznaczanych na cel publiczny ale także po stronie wywłaszczającego. Należy mieć na względzie, że instytucje publiczne nabywające nieruchomości na cele publiczne zobowiązane będą dostarczać właścicielom nieruchomości wyceny wykonane na podstawie obowiązujących podstawie przepisów prawa. Im gorszy przepis, im bardziej zagmatwany tym łatwiej będzie wykazać właścicielom nieruchomości, że dostarczona im wycena realizowana na jego podstawie zawiera wady, błędy i uchybienia. Olbrzymie pieniądze publiczne zamiast pójść na drogi publiczne pójdą na kolejne wyceny, spory, sądy i niezdrową aurę wokół procesu budowy dróg.

Użytkownicy wieczyści brońcie się!

2009-08-16T20:18:00.000+02:00

Początek roku to często okres, który wiąże się ze zmianą wielkości opłaty za wieczyste użytkowanie gruntu. Najczęściej jest to jej wzrost, wobec czego siłą rzeczy pojawiają się negatywne reakcje płacących – im wyższe opłaty, tym bardziej negatywne. Dopóki wielkość opłat była znikoma, zainteresowanie sposobem ich wyliczania było nieznaczne. Wzmogło się wyraźnie dopiero teraz, gdy wraz ze wzrostem cen nieruchomości również i one idą nieubłaganie w górę. Warto przyjrzeć się bliżej mechanizmom naliczania daniny publicznej, jaką jest opłata za wieczyste użytkowanie gruntu – konstrukcja wyjątkowo kiepska i skazana na to, że jest i będzie źródłem konfliktów i napięć społecznych. Z mało którą daniną publiczną wiążą się bowiem tak niejednoznaczne i uznaniowe zasady naliczania.

Idea opłaty za wieczyste użytkowanie gruntu

Opłata za wieczyste użytkowanie gruntu dotyczy wyłącznie nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa lub gmin. Nie bez przyczyny grunty publiczne są rzadko zbywane jako przedmiot prawa własności, a częściej oddawane w użytkowanie wieczyste. Główna praktyczna różnica pomiędzy własnością a użytkowaniem wieczystym polega na tym, że użytkownik wieczysty jest zobowiązany, prócz podatku od nieruchomości, uiszczać również opłatę roczną z tytułu wieczystego użytkowania gruntu. Opłata ta to swego rodzaju „bonus” od instytucji publicznej, dzięki któremu posiadacz nieruchomości ma możliwość wspierania tej instytucji nie tylko podatkiem od nieruchomości, ale także środkami dodatkowymi.
Teoretycznie ktoś mógłby starać się bronić tezy, że wchodzenie w posiadanie prawa wieczystego jest tańsze od nabywania prawa własności gruntu. Z treści obowiązujących przepisów pozornie wynika, że nabywca prawa wieczystego użytkowania gruntu znajduje się w lepszej sytuacji niż nabywca gruntu jako przedmiotu prawa własności. Zamiast 100 proc. wartości, jak w przypadku nabycia prawa własności, użytkownik wieczysty jest zobowiązany wnosić jedynie część tej kwoty (pierwsza opłata to najczęściej 25 proc.)¹. Pozostałe 75 proc. jest rozkładane na roczne raty, które w przypadku gruntów mieszkalnych wynoszą 1 proc. ich wartości, a w przypadku innych gruntów – 3 proc. Na pierwszy rzut oka rzecz wydaje się całkiem korzystna. Są to jednak tylko pozory.
Praktyczna strona powstawania opłaty pierwszej
Opisany wyżej model teoretyczny w praktyce funkcjonuje zaskakująco inaczej. Proste mechanizmy rynkowe sprawiają, że w postępowaniach przetargowych wielkość pierwszej opłaty najczęściej jest zbieżna z ceną prawa własności. By przybliżyć to zjawisko, warto prześledzić prosty, typowy przykład z życia wzięty.

Rys. 1. Składniki procesu inwestycyjnego

Rozważmy standardowy grunt pod zabudowę (patrz rys. 1). Wartość rynkowa nieruchomości zabudowanej, po zakończeniu inwestycji, wynosi W_N. Typowy inwestor zakłada realny koszt zabudowy – W_B, oraz racjonalny poziom zysku – Z, który jest motorem jego działania. Przy tych założeniach powstaje wartość gruntu – W_G, mierzona wielkością kapitału, który warto wyłożyć, by sięgnąć w efekcie po planowany zysk Z.
W praktyce, z punktu widzenia inwestora jest niemal obojętne, czy grunt jest nabywany jako własność, czy też jako pierwsza opłata za wieczyste użytkowanie gruntu. Dla inwestora sprawą pierwszorzędną jest nabycie prawa do gruntu, które po realizacji inwestycji pozwoli uzyskać założony zysk.
W trwającym około 24 miesiące procesie inwestycyjnym wpływ istnienia jednej czy też dwóch opłat rocznych za wieczyste użytkowanie gruntu ma dla zakładanego zysku pomijalne znaczenie. Następne opłaty roczne i tak będzie „konsumował” nabywca zrealizowanej inwestycji. Przy systematycznie rosnących cenach nieruchomości nabywca zaś bardziej troszczy się o to, by wejść w posiadanie nieruchomości, niż o to, by precyzyjnie przeanalizować wpływ wielkości opłat rocznych na przyszły koszt eksploatacji nieruchomości. Trudno zresztą się w tej sytuacji dziwić motywom zarówno inwestorów, jak i kupujących.

Rys. 2. Składniki procesu inwestycyjnego w czasie

W ten oto prosty sposób założenie teoretyczne, że pierwsza opłata za użytkowanie wieczyste gruntu nabytego w drodze przetargu wynosi 15–25 proc. ceny prawa własności nieruchomości gruntowej nie znajduje potwierdzenia w praktyce. Jest to więc założenie błędne.

Następstwa wysokiej podstawy naliczania opłaty rocznej

W następstwie całkiem racjonalnych poczynań inwestora nabywającego prawo do gruntu przez kilka lat od daty przetargu opłata roczna za wieczyste użytkowanie gruntu będzie pobierana systemowo od mocno zawyżonej wartości. Choć teoretycznie podstawą tej opłaty jest wartość gruntu², to w omawianym przypadku przez kolejne lata podstawa naliczania będzie niemal czterokrotnie przekraczała tę wartość.
W przypadku nieruchomości oddanych w użytkowanie wieczyste na cele mieszkaniowe zawyżona opłata będzie obowiązywała przez co najmniej 5 lat, a w przypadku innych gruntów – aż do chwili, gdy przekroczy tę „przerośniętą w wyniku przetargu”.
Graficzną prezentację tej sytuacji przedstawia poniższy rysunek.

Rys. 3. Mechanizm podwyższania wielkości opłat rocznych
w następstwie postępowania przetargowego

Przedstawiona deformacja (intencji ustawodawcy dotyczących) sposobu naliczania opłaty pierwszej i opłat rocznych intencji pierwotnych jest skrzętnie wykorzystywana w celu pobierania możliwie największych opłat za wieczyste użytkowanie gruntu. Jak to często jest czynione w warunkach polskich, majestat i siła instytucji publicznych są wykorzystywane przeciwko słabszym użytkownikom wieczystym – sponsorom i fundatorom tych instytucji. W skali całego kraju może to być całkiem pokaźny pieniądz, który „z nieba” spływa do publicznej kasy.
W socjalizmie niechętnie godzono się na własność prywatną. Pewnym rozwiązaniem tej sytuacji mogło być wprowadzenie użytkowania wieczystego gruntu. Układ, w którym grunty stanowiły własność państwową a korzystanie z nich odbywało się poprzez użytkowanie wieczyste, był ideowo do zaakceptowania.
Żadnej z opcji politycznych nie przeszkadza dziś ten ewidentny dziwoląg z przeszłości, choć w obecnej rzeczywistości gospodarczej potrzebny jest on właściwie tak samo jak Pewex.
Pewną odrębną kategorią funkcjonowania użytkowania wieczystego jest kwestia ustalania opłat rocznych za wieczyste użytkowanie gruntu stanowiącego element składowy nieruchomości zabudowanych. Użytkownik wieczysty zobowiązany jest wnosić roczne opłaty za wieczyste użytkowanie gruntu stanowiące wyznaczony uprzednio procent wartości gruntu. Najczęściej przez kilka lat opłaty roczne nie ulegają zmianie. Użytkownik wieczysty przyzwyczaja się do nich, zakładając, że tak będzie zawsze. Warto jednak mieć świadomość, że niezmienność opłat rocznych za wieczyste użytkowanie gruntu nie wynika z dobroduszności pobierających je instytucji publicznych, lecz z dużego kosztu procesu aktualizacji podstawy naliczania tych opłat. Instytucje te przystępują więc do aktualizacji tylko wówczas, gdy „czują”, że wprowadzenie nowych opłat zwróci z naddatkiem koszt aktualizacji.
Gdy bliżej przyjrzeć się sposobowi określania podstawy naliczania opłat za użytkowanie wieczyste, wówczas na jaw wychodzi, że jest to danina publiczna, która jeśli nawet nie jest mocno naciągana, to z pewnością zbyt uznaniowa. Uznaniowość zaś to podłoże wielu negatywnych zjawisk.
Zasady obliczania podstawy naliczania opłat rocznych za wieczyste użytkowanie gruntu zawarte są w Rozporządzeniu Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109).
Generalny „sposób przyrządzenia” wartości gruntu, od której naliczane będą opłaty roczne wydaje się być prosty i logiczny: weź do worka transakcje sprzedaży nieruchomości niezabudowanych jako przedmiotu prawa własności z danego terenu, porównaj, porachuj – aż uzyskasz najbardziej prawdopodobną możliwą do uzyskania cenę na rynku.
Ten prosty przepis słabo się sprawdza w strefach śródmiejskich większości miast polskich. Z prostego i oczywistego powodu: transakcje gruntami niezabudowanymi w strefach śródmiejskich występują niezwykle rzadko lub nie występują wcale. Wywodzenie więc powszechnie obowiązującej podstawy naliczania opłaty za wieczyste użytkowanie z informacji o kilku nerwowo kupowanych skrawkach gruntów niezabudowanych ze stref śródmiejskich jest zadaniem nie tyle trudnym, co – szczerze mówiąc – po prostu niemożliwym.
Materiałem ilustracyjnym dla tych poglądów niech będzie przykładowo panorama śródmieścia Gliwic. Ze względów historycznych przeważająca część zabudowanych śródmiejskich gruntów stanowi tu przedmiot wieczystego użytkowania.

Rys. 4. Śródmieście Gliwic

Nawet na bardzo powiększonej fotografii trudno jednak znaleźć niezabudowane skrawki gruntu. Nie powinno być zaskoczeniem, że w całej masie odbywanych transakcji przeważają transakcje dotyczące nieruchomości lokalowych i zabudowanych. Obrót gruntami jest śladowy i niezwykle rozstrzelony. Inwestorzy sięgają po rzadko występujące grunty niezabudowane kuszeni zyskiem z potencjalnych inwestycji. Zysk ten jest zależny od rodzaju inwestycji, którą można realizować na nabytym gruncie. W przypadku nieruchomości mieszkalnych zależy on od ilości powierzchni użytkowej mieszkalnej (PUM), którą można „wyprodukować” i następnie sprzedać.
Zgodnie z przepisami prawa wycena powinna być dokonywana dla każdej nieruchomości z osobna. Teoretycznie należałoby nachylić się z uwagą nad każdą wycenianą nieruchomością – przeanalizować stan zabudowy każdej z nich, przewidzieć motywy ewentualnego kupującego wiodące go do ewentualnego zakupu gruntu, przy założeniu, że docelowa zabudowa byłaby taka jak istniejąca. I tak nieruchomość za nieruchomością: dla każdej indywidualna i odrębna wycena. Byłby to koszt ogromny w skali każdego miasta.
Siłą rzeczy bazę transakcji porównywalnych, obejmującą grunty niezabudowane na terenach śródmiejskich, stanowi w praktyce skąpa liczba w zasadzie nieporównywalnych transakcji. Gdzieś nabyto grunt pod pięciokondygnacyjny apartamentowiec, gdzieś indziej pod trzynastopiętrowy biurowiec, ówdzie ktoś dokupił skrawek pod parking etc. Każdy z inwestorów kierował się, co naturalne, swoimi indywidualnymi względami wynikającymi z możliwości inwestycyjnych nabywanego gruntu. Możliwości te ujawniają plany zagospodarowania (jeśli istnieją) lub też Warunki Zabudowy i Zagospodarowania Terenu. W takiej sytuacji wszelkie uśrednianie odnotowanych cen staje się irracjonalne. Bez szczegółowego określenia możliwości inwestycyjnych poszczególnych gruntów trudno snuć rozważania na temat ich wartości.
Dokonywanie indywidualnej wyceny wartości gruntów dla potrzeb wyznaczenia rocznych opłat za wieczyste użytkowanie w praktyce jest zatem nie do zrealizowania. Koszt takiego zabiegu pochłonąłby lub przewyższyłby wpływy. Choć prawo nie przewiduje takiej możliwości, to Gminy, poprzez swoich rzeczoznawców, dokonują często zabiegu mającego charakter quasi taksacji powszechnej. Wartość nieruchomości gruntowych stanowiąca podstawę od ustalania opłat za wieczyste użytkowanie tylko pozornie jest określana indywidualnie, dla każdej nieruchomości z osobna. Umownie, przy zastosowaniu tanich „niby-wycen” jest wyznaczany pewien poziom cenowy, który obowiązuje na danym obszarze miasta. O ile poziom ten nie rodzi ostrzejszych protestów, to jest on akceptowany przez użytkowników wieczystych. Jeśli został przesadzony, jest „ręcznie” regulowany.
Wejście użytkownika wieczystego na „ścieżkę wojenną” z Gminą wymaga dużej cierpliwości i samozaparcia. Za pieniądze publiczne są stosowane przeciwko wojującemu użytkownikowi wszelkie dostępne rodzaje obrony. I najczęściej sama kwestia wartości rynkowej nieruchomości gruntowej jest skrzętnie pomijana w toczącym się sporze. Na plan pierwszy są wysuwane względy proceduralne lub też zgodność wyceny z obowiązującymi przepisami prawa.
Powodem pojawiania się przedstawionych problemów jest niezwykle wątpliwa podstawa naliczania daniny publicznej. Opłata za użytkowanie wieczyste obowiązująca masowo na terenach zurbanizowanych jest wyliczana na postawie umownej i trudnej do rzetelnego udowodnienia wartości gruntu. Wartość ta ma stanowić rzekomo element składowy wartości nieruchomości i jest wywodzona z bardzo słabych dowodów. W strefach śródmiejskich z dużym prawdopodobieństwem można wskazać wartość rynkową nieruchomości, które masowo są przedmiotem transakcji – nieruchomości lokalowych czy też zabudowanych. Określanie wartości gruntów, które w praktyce stanowią przedmiot obrotu niezwykle rzadko, z natury rzeczy jest obarczone znacznym błędem. A użytkownicy wieczyści niechętnie godzą się na wyznaczanie daniny publicznej na podstawie wątpliwych i nie przekonujących zasad. Trudno się im zresztą dziwić. To ich kraj i ich pieniądze.
Użytkowanie wieczyste jest tworem, który nieźle wypada jedynie na papierze w postaci przepisów. Praktyka pokazuje, że jest to niezwykle pokrętny i niejasny sposób pozyskiwania pieniędzy od posiadaczy nieruchomości. O ile nie powinno się uciekać od opodatkowania nieruchomości za pomocą użytkowania wieczystego, o tyle na pewno zmiany wymaga prawo regulujące zasady wyznaczania wielkości związanych z nim opłat.
Dzisiejsza praktyka pokazuje, że teoria sobie, a życie sobie. Jak by nie było, w grę wchodzi jednak olbrzymi kapitał, który jest wysysany przez gminy z kieszeni użytkowników wieczystych.